臺灣臺中地方法院民事判決

原告

鄭雅玲

原告

李怡霖

原告

李燕妮

原告

林登義

原告

洪英逸

原告

曾惟琪

原告

廖全福

原告

歐啟勳

原告

蔡惠如

共同訴訟代理人

胡昇寶律師

被告

寶發國際開發有限公司

法定代理人

林何光惠

訴訟代理人

賴忠明律師

複代理人

陳心慧律師

複代理人

江伊莉律師（民國112年1月4日具狀解除委任）

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年1月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付原告新臺幣（下同）150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5之利息，嗣於訴訟進行中之民國111年9月28日具狀更正聲明狀如後訴之聲明，屬更正應受判決事項之聲明，非為訴之變更，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於95年間推出「桃花源」建案（下稱系爭社區）出售房屋及所坐落基地，原告於附表所示簽約日向被告買受附表門牌號所示房地，兩造並於附表所示點交日完成交屋。又原告廖全福、歐啟勳分別於98年12月28日、96年8月3日向訴外人前手林宜玲、林佳芳購買系爭社區門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0弄0號、1號建物及坐落基地。被告於銷售系爭社區時，強調「人車分道，城堡式安全門禁，雅緻花園別墅，全新完工，立即交屋」等語。詎原告於110年4月12日接獲財政部國有財產署中區分署（下稱國財署中區分署）函指稱原告無權占有使用附圖黃色部分所示臺中市○○區○○段000000地號國有土地（下稱系爭國有土地），須繳納使用補償金並申請取得合法使用權或騰空地上物返還土地。嗣經原告查詢後，發覺系爭社區車道及中庭花園有部分占用系爭國有土地，系爭社區係先建後售，鄭雅玲等7人與被告於買賣時約定現況交屋，被告自負有交付系爭國有土地之義務，因被告隱瞞占有系爭國有土地，致原告受有須拆除占用部分之危險，被告交付之房屋有權利瑕疵，又被告興建系爭社區時，為求基地完整，占用系爭國有土地，享有多建二戶之不當利益，致原告廖全福、歐啟勳受有須負擔向國有財產署價購費用或補償費受有損害。原告鄭雅玲、李怡霖、李燕妮、林登義、洪英逸、曾惟琪、蔡惠如（下稱鄭雅玲等7人）爰依民法第353條、第226條請求被告給付損害賠償。原告廖全福、歐啟勳爰依民法第179條請求被告給付不當得利。並聲明：

一、被告應給付鄭雅玲、李怡霖、林登義、曾惟琪、廖全福、歐啟勳、蔡惠如各18萬7500元；給付李燕妮、洪英逸各9萬3750元及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。。

二、被告則以：依鄭雅玲等7人與被告之買賣契約第1條土地標示部分，兩造約定被告應交付臺中市○○區○○段0000地號應有部分8分之1（下稱1306地號）及各建物坐落土地全部，兩造未約定被告應交付系爭國有土地，且縱認被告應交付系爭國有土地，鄭雅玲等7人自附表所示簽約日時即得請求被告交付，故鄭雅玲等7人請求權均已罹15年之消滅時效，被告自得對鄭雅玲等7人為拒絕給付之抗辯，退而言之，原告未舉證證明價購系爭國有土地之金額，縱認原告應繳納使用補償金或價購系爭國有土地，亦應以系爭國有土地之公告現值為計算基準，原告僅能請求91萬2772元。原告請求被告給付150萬元顯無理由，另廖全福、歐啟勳請求不當得利，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第291-262頁、第273頁，並以判決格式做部分文字修改）

㈠附表所示內容均不爭執。

㈡原告廖全福、歐啟勳與被告間無直接買賣關係。

㈢國財署中區分署於110年4月12日寄發台財產中管字第11097009680號函予原告（見卷第59-69頁）。

㈣系爭社區現場中庭尾端及車道尾端部分占用系爭國有土地。

四、本院得心證之理由：原告主張依鄭雅玲等7人與被告間之買賣契約，被告應交付系爭國有土地予原告，被告出售之系爭社區中庭尾端及車道尾端違法占用系爭國有土地，被告交付之房屋有權利瑕疵，並獲有不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠鄭雅玲等7人依民法第353條及第226條第1項之請求被告給付債務不履行損害賠償責任有無理由？其請求是否罹於民法第125條之消滅時效？如已罹於時效，被告所為時效抗辯是否為權利濫用？㈡原告廖全福、歐啟勳主張民法第179條請求被告返還不當得利有無理由？其請求權是否已罹於民法第125條之消滅時效？被告所為時效抗辯是否為權利濫用？如已罹於時效，原告主張依民法第148條第2項禁止被告行使時效抗辯，有無理由？

㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文，此為權利瑕疵擔保規定。再按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項、第2項亦有明文。此為物之瑕疵擔保規定。而按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條、第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年台上字第2617號判決意旨參照）。至物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。是按買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院72年度台上字第4265號判決意旨參照）。

㈡查系爭社區現場中庭尾端及車道尾端部分占用系爭國有土地，為兩造所不爭執，足見系爭社區確有違法占用系爭國有土地情事，是依兩造約定被告如應交付系爭國有土地而未交付，致使系爭社區合法使用面積減少而具有減少價值之瑕疵，此價值減少之瑕疵，核非屬第三人否認原告為附表所示房屋之所有權人或就房屋主張有任何用益、擔保權利或法律關係存在。揆諸前開法條及判決意旨，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍，而與權利瑕疵無涉。是原告主張系爭社區因現場中庭尾端及車道尾端部分占用系爭國有土地，須負擔向國有財產署價購費用或補償費受有損害，依民法第353條被告應負權利瑕疵擔保責任，並依民法第226條之規定請求被告負損害賠償責任等語，即屬無據。

㈢被告於附表所示過戶日辦理房地所有權移轉登記，並交付附表所示房屋及坐落基地予鄭雅玲等7人，足認鄭雅玲等7人自附表所示過戶日起，其損害賠償請求權業已發生並可行使，至遲亦於附表所示交屋日即得行使其損害賠償請求權，惟鄭雅玲等7人遲至111年5月30日始具狀提起本件訴訟（見本院卷第13頁起訴狀上方所蓋收文戳章），是縱認鄭雅玲等7人主張請求被告負債務不履行損害賠償之責，其等之債務不履行損害賠償請求權，亦已因罹於15年期間而消滅，被告自得拒絕履行，原告請求被告給付損害賠償，自屬無據。。鄭雅玲等7人固主張本件消滅時效應自收受國產署中區分署函起算等語。惟按請求權應於無法律上之障礙時始可行使，而所謂法律上之障礙，乃有法律上明文規定所致之妨礙請求權行使之事由，在請求權本身及其透過法院訴訟程序加以實現均有障礙，且該障礙係客觀上存在之情形（最高法院102年度台上字第2120號判決意旨參照）。是原告主觀上不知已可行使權利，為事實上之障礙，非屬法律障礙，時效起算進行不因此而受影響，原告所辯尚不足採。原告另辯稱被告所為時效抗辯違反民法第148條第2項，應禁止被告為時效抗辯等語。惟原告於發生債務不履行情事時，即得行使損害賠償請求權，竟遲至時效完成後始行使，乃可歸責於己，其主張被告行使時效消滅之抗辯權為濫用權利，顯不足採。

㈣按根據民法第179條之規定，不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因。又「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，凡因侵害取得本應歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，欠缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容之利益，而從法秩權益歸屬之價值判斷上不具保有利益之正當性者，即應構成「無法律上之原因」而成立不當得利。廖全福、歐啟勳主張被告興建系爭社區時，為求基地完整，占用系爭國有土地，享有多建二戶之不當利益一節，為被告否認。經查，系爭車道及中庭尾端無權占用系爭國有土地，致土地所有權人受有損害，惟廖全福、歐啟勳自始即非系爭國有土地所有權人，自難認係權益受侵害之人，是廖全福、歐啟勳依民法第179條請求被告返還不當得利，即屬無據。又廖全福、歐啟勳民法第179條之不當得利請求權存在，自無請求權罹於消滅時效問題，附此敘明。

㈤本件原告既無從依民法第353條、第226條請求被告給付損害賠償，且縱認原告得依債務不履行請求被告負損害賠償之責，其請求權亦已罹於時效而消滅，被告已拒絕履行，則原告主張依鄭雅玲等7人與被告簽署之不動產買契約書及系爭社區售屋廣告，被告應負之給付義務是否包含系爭國有土地，即無庸審認，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第353條、第226條請求被告給付鄭雅玲、李怡霖、林登義、曾惟琪、蔡惠如各18萬7500元；給付李燕妮、洪英逸各9萬3750元，另依民法第179條請求被告給付廖全福、歐啟勳各18萬7500元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。