臺灣臺中地方法院 - 111年度訴字第2181號（返還不當得利） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2181號原告李玄龍李姍珊共同訴訟代理人蔡琇媛律師複代理人林劼穎律師被告何春菊上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國112年5月23日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告應同意原告向台新國際商業銀行（下稱台新銀行）建北分行領取履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-00-000000-0帳戶，下稱系爭履保專戶）內之款項新臺幣（下同）200萬元暨其所衍生之利息等語（見本院卷第11頁）。嗣於民國112 年3月7日以民事變更聲明暨準備㈡狀變更聲明為：一、被告應同意原告2人各自向台新銀行建北分行領取系爭履保專戶內之款項50萬元暨其所衍生之利息。二、被告應給付原告2 人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第209頁），經核原告所為上開訴之變更係為符合本件系爭履保專戶之客觀情事為調整，亦基於相同之基礎事實且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，則揆諸前揭規定，自應准許。貳、實體事項一、原告主張： (一)原告2人於111年3月下旬，經訴外人鑫誠不動產有限公司惠双房屋文心旗艦店（下稱惠双文心店）之房屋仲介即訴外人高浚承介紹，得知被告欲出售其所有坐落於臺中市○○區○○段 000地號、403-1（持有應有部分7分之1）地號土地，及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00號之房屋（下合稱系爭房地）之出售乙事，遂委由原告2人之母親即訴外人林楹楹代理原告2人，向高浚承提出系爭房地之承買價格及條件，即係以新臺幣（下同）2,100萬元承買系爭房地，並且以「買方（即原告2人）應可透過金融銀行申辦到買賣總價8成之抵押貸款及買賣總價1成之銀行信用貸款」(下稱系爭條件) 作為其等承買之停止條件。嗣於111年3月21日，兩造至惠双文心店，就系爭房地之買賣事宜進行議價，經惠双文心店之店長即訴外人葉柏青協助磋商後，由林楹楹代理原告2人，當面再次向被告及代書涂詩旋表明並確認系爭房地之買賣契約應於系爭條件完成始成立，被告亦表示同意，原告2人遂於同日與被告簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並有將系爭條件加註於系爭買賣契約書第3條第2項付款方式之第4期（尾款）中，即記載「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」部分，原告2人並依約將簽約款200萬元匯入系爭履保專戶中。 (二)迄至111年5月間，原告2人僅接獲臺灣新光商業銀行（下稱新光銀行）之核貸通知，然新光銀行之核貸結果遠遠不符合系爭條件，代書涂詩旋對於原告多次詢問貸款事宜置若罔聞，後續亦無收到其他任何銀行核貸成功之訊息，是原告2人於111年5月20日寄發（111）和律字第05201號律師函（下稱律師函）予被告，向被告表示因系爭房地之承買條件即系爭條件未成就，故兩造所簽立之系爭買賣契約歸於無效之意思表示通知被告，撤銷系爭房地之買賣契約。因此，系爭買賣契約既因系爭條件不能成就而無法律上效力，被告對於原告2人前所匯入系爭履保帳戶之簽約款200萬元，即無法律上之原因，則原告2人自得依不當得利之法律關係，請求被告返還200萬元予原告2人等語。 (三)又倘若鈞院認系爭買賣契約非因系爭條件不能成就而無法律上之效力，或系爭條件不能成就係屬解除條件或解除權之約定，然原告2人於本件起訴前即有以系爭律師函多次向被告表示因承買條件未成就而系爭買賣契約應歸於無效等情，即有依民法第88條、第92條之規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示並通知被告；或有於鈞院審理時以112年5月8日民事言詞辯論意旨狀為兩造間就系爭房地買賣契約解除權之行使，則系爭買賣契約因原告2人撤銷而失其效力、系爭買賣契約給付義務之法律關係經解除後已不存在，而被告受領上開簽約款200萬元，即均屬無法律上原因受有利益，原告2人亦得依不當得利之法律關係，請求被告返還等語。並聲明：⒈被告應同意原告2人各自向台新銀行建北分行領取系爭履保專戶內之款項50萬元暨其所衍生之利息。⒉被告應給付原告2人 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)系爭買賣契約中均未就本件原告所稱系爭條件之相關停止條件或解除條件有為任何記載，兩造並無合意以系爭條件作為兩造間買賣系爭房地之承買條件。且兩造所簽立之系爭買賣契約中所註明「壹仟玖佰萬元（房貸加信貸）」等語，至多僅能說明買受人（即原告）買賣價金尾款來源係貸款，並無法以此解釋兩造已就系爭房地之買賣事宜有為任何停止條件或解除條件之約定。 (二)又本件原告對於系爭買賣契約之出賣人、標的物及系爭買賣契約之約定內容均無誤認，其並無內心意思與外部表示不一致之情形，非屬意思表示內容有錯誤，且被告於簽訂系爭買賣契約時均已成年，對於簽訂系爭買賣契約之行為客觀意義並無誤認，亦無誤用表示方法之表示行為錯誤，自不許依民法第88條撤銷承買之意思表示。至原告另稱惠双文心店仲介人員有故意以不實話術詐欺原告云云，依舉證之法則，原告應先就其受有詐欺之事實盡舉證之責任；退步言之，縱如原告所稱（假設語氣非自認），仲介人員告以依渠等對於房屋買賣之專業知識與經驗，認為系爭房地貸款滿足系爭條件絕無問題云云，亦僅是仲介人員依其過往經驗所為之判斷建議，實際貸款成數如何，乃係由銀行決定，並非仲介所能左右，是原告當無法據此即稱仲介人員有以不實情事告知之詐欺故意等語，資為答辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、得心證之理由： (一)兩造於111年3月21日簽立系爭買賣契約，約定系爭房地買賣總價為2,100萬元，其中簽約款為200萬元，尾款為1,900萬元等情，有原告所提出之系爭買賣契約影本為證（見本院卷第25頁至第53頁），經核原告此部分之主張與系爭買賣契約之內容相符，且被告亦未有就此部分有為任何爭執，是本院自堪信為真實，先予敘明。 (二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院111年度台上字第1083號判決參照）。本件原告主張兩造間於簽立系爭買賣契約時，有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，惟後續因系爭房地之核貸結果不符合系爭條件，是本件兩造間所簽立之系爭買賣契約因系爭條件未成就，依法自無法律上之效力，且原告亦已於111年5月20日以律師函向被告表示撤銷系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約因原告2人撤銷而失其效力、系爭買賣契約給付義務之法律關係經解除後已不存在，而被告受領上開簽約款200萬元，即均屬無法律上原因受有利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告如數返還等情，既為被告所否認，並以前詞置辯，是原告自應就此有利於己之事實負舉證責任。 (三)關於原告2人主張兩造於簽立系爭買賣契約時，有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，並記載於系爭買賣契約中，即如系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第4期（尾款）欄位中所載「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」之部分，惟後續因系爭房地之核貸結果遠遠不符合系爭條件，故系爭買賣契約因系爭條件未成就，而無法律上之效力；且系爭買賣契約經原告2人於111年5月20日以律師函向被告表示撤銷系爭買賣契約之意思表示後，已因原告2人之撤銷而失其效力云云，並有提出系爭買賣契約書、原告與代書涂詩旋之助理間LINE對話紀錄、原告與代書涂詩旋間LINE對話紀錄、系爭律師函等影本各乙份為證（見本院卷第25頁至第65頁）。觀諸原告所提系爭買賣契約之內容，可知系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第4期（尾款）欄，確有記載兩造約定系爭房地之買賣價金尾款為1,900萬元，且於該欄之尾款金額下方註記「（房貸加信貸）」等文字，惟並無記載兩造間約定房貸、信貸之成數各為何，以作為支付其尾款數額等詳細內容，更無約定房貸、信貸之金額未達買賣價金尾款時，系爭買賣契約之效力為何，被告亦否認其有同意以系爭條件作為兩造間買賣系爭房地之承買條件。是以，本院認上開欄位「（房貸加信貸）」之註記內容，至多僅能認系爭買賣契約價金尾款之資金來源為房貸加信貸之意，無從逕此推認兩造於簽立系爭買賣契約當時，有合意以系爭條件，作為系爭買賣契約承買之停止條件存在。 (四)兩造並無以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，被告受領系爭買賣契約之簽約款並非無法律上原因，原告請求被告返還，為無理由： 1.原告2人主張兩造於簽立系爭買賣契約時，被告確有同意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件等情，固據證人林楹楹、許家鳳於本院112年2月10日審理時證述如下： ⑴證人林楹楹證述：原告2人係透過許家鳳而知悉系爭房地要出售之事宜，房仲高浚承曾向我表示可以用8成房貸、1成信貸申請貸款，且系爭房地原本就有貸款2,000多萬，故高浚承有保證這個金額沒問題我才會簽約。於111年3月21日議價、簽約當日，系爭房地原係開價2,380萬元，經店長葉柏青來回協助兩造議價後，兩造同意以2,100萬元成交；簽約當時我有口頭表示買方（即原告2人）需要以8成房貸及1成信貸，總計1,890萬元申請以貸款支付，代書涂詩旋表示總金額以1,900萬元計算，如果貸款成數無法達到，契約就無效解約。雖文字沒有寫，但是當日在場的仲介、代書涂詩旋、被告都有聽到我口頭上有這樣表示，代書涂詩旋也有說可以這樣用，後來兩造就簽字、完成系爭買賣契約。而系爭買賣契約中所記載第四期尾款「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」部分，即係代書涂詩旋聽到我口頭表示及被告聽到後所書寫的，代書涂詩旋所寫之第四期尾款「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」之意就是指8成房貸、1成信貸等語（見本院卷第151頁至第157頁）。 ⑵證人許家鳳證稱：本件系爭房地買賣是我介紹予買方的，當初我有與買方一起去看房，亦有參予兩造於111年3月21日至惠双文心店簽約之過程，而本件兩造於當日就系爭房地買賣之議價結果就是以2,100萬元成交，且於雙方議價過程中，原告2人及林楹楹都有表示他們的現金沒有這麼多，系爭房地之貸款成數一定要到9成其等才有能力購買，當日買方（即原告2人）亦有向代書表示如系爭房地之貸款成數不到9成，買方就不買了，而當時代書有說能夠貸款1,900萬元、直接寫1,900萬元，因為我坐在代書旁邊，因此我有看到代書於系爭買賣契約上寫「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」部分，被告也係在聽到買方為上開意思表示後，以及代書為上開之註記後，才在系爭買賣契約書上簽名等語（見本院卷第158頁至第161頁）。 2.雖證人林楹楹、許家鳳證述原告2人即買方於簽約當日，有以口頭方式向在場之房屋仲介、店長、被告及代書等人表示，買方（即原告2人）需以8成房貸及1成信貸，作為系爭房地尾款之支付，如貸款成數未達1900萬元，則不予購買系爭房地，代書涂詩旋即於系爭買賣契約之第四期尾款部分記載「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」之文字等情，然證人即代書涂詩旋於112年4月14日本院審理時證述：111年3月21日我有於惠双文心店協助兩造簽訂系爭買賣契約；而於簽訂系爭買賣契約前，就系爭房地買賣之相關訊息，業務高浚承曾與我聯絡，並表示系爭房地之總價大概2,000多萬，需要貸款9成，但以我的經驗及資歷，以現今之銀行估價來看，系爭房地要貸款到9成有其困難度，我有向高浚承說明這點，高浚承表示買方條件不錯；嗣於簽約當日，我也有向買方說明房貸的成數大約是7成，本件如要貸款到9成一定要搭配一些小額的信用貸款，本件要貸款1,900萬元會有困難這點是我自己想的，也可能買方之條件真的不錯而可行，但我為了以防萬一，就想說盡量幫買方湊貸款、盡量補足1,900萬元，因此我才會於系爭買賣契約上加註1,900萬元貸款是房貸加信貸，而買方也有同意我做這樣的註記；買方於簽約當日並無表示若系爭房地無法貸到1,900萬元之足額，兩造間之系爭買賣契約就無效，或者原告就不購買系爭房地之情形存在，因為如果買方有做這樣的要求、表示，我會於系爭買賣契約第17條之其他約定事項中載明，也會在契約書上註記訂金退回、簽約款退回，或沒收多少錢等，就看買賣雙方當時如何協議。而簽約當天，我僅有跟買方說系爭房地無法貸款到1,900萬元時，買方要於完稅時補足差額等語（見本院卷第235頁至第245頁）。則依一般不動產買賣交易之常情，若原告確有明確表示欲以系爭條件作為其等購買系爭房地之承買條件，且條件未成就，系爭買賣契約即不成立，則此系爭條件對於本件系爭房地之買賣事宜甚為重要，兩造斷無於系爭買賣契約中，僅簡要以「（房貸加信貸）」之文字，作為兩造有合意以8成房貸加1成信貸為系爭買賣契約停止條件之約定記載。是本院認依據原告所提出之上開證據，及證人林楹楹、許家鳳之證述內容，均不足證明兩造間確有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，且原告2人除上開證據資料外，並未有提出其他證據足證被告確有同意以系爭條件作為兩造間買賣契約停止條件之事實存在，是本院自無從為其有利認定。難認兩造於簽立系爭買賣契約時，有合意約定以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件。 3.又兩造間並無約定系爭條件，業如前述。則原告2人自無從主張以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，本件亦未有原告所稱系爭買賣契約因系爭條件未成就，而有歸於無效之情形發生，則被告受領系爭買賣契約之簽約款並非無法律上原因，原告自不得依不當得利向被告請求返還。 (五)另關於原告2人主張本件房屋仲介有故意以不實話術詐欺原告2人，並佯稱系爭房地可以貸到2,000萬元，使原告2人陷於錯誤而簽立系爭買賣契約云云，然經本院命原告提出系爭房地之不動產第一類登記謄本（見本院卷第265頁至第頁281頁），可知被告前確有以系爭房地向銀行進行申貸，且其所申貸之金額合計確有達到2,000餘萬元之情形存在（見本院卷第265頁至第頁269頁）；再者，依一般人所知悉之申貸常情，貸款之核准及其成數，均係由銀行考量不動產價值、所有權人債信以及債權回收風險等因素而為判斷，並非仲介業者或代書等相關非屬銀行人員所能左右之，原告對於系爭買賣契約之出賣人、標的物及系爭買賣契約之內容均無誤認。且經本院觀諸原告所提之相關證據資料，及前開證人等所為之證述內容，本院認本件並未見原告於簽立系爭買賣契約過程有何受詐欺之情事發生，亦無意思表示錯誤，原告亦未就其此部分之主張有提出任何證據證明其確受有詐欺之事實存在。是以，原告執前開理由，主張本件之房屋仲介有故意以不實話術詐欺其等簽立系爭買賣契約，至其等意思表示錯誤等情，難認有據，自不足採。 (六)從而，本件原告之主張及所舉證據資料，均不足證明兩造間所簽立之系爭買賣契約有停止條件；亦難認原告有何意思表示錯誤，或受詐欺而為意思表示。原告據此主張被告受領本件系爭買賣契約之簽約款係屬無法律上原因之情形存在，依不當得利法律關係訴請被告返還，即顯屬無據，為無理由，不應准許。四、綜上所述，原告主張依據不當得利之法律關係，請求⒈被告應同意原告2人各自向台新銀行建北分行領取系爭履保專戶內之款項50萬元暨其所衍生之利息。⒉被告應給付原告2人10 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所依附，併予宣告駁回之。五、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　11　　日民事第三庭法官李婉玉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　12　　日書記官蔡昀潔

臺灣臺中地方法院111年度訴字第2181號

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