111年度訴字第2682號｜民事：返還受領租金等｜裁判日期：112 年 08 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2682號原告林俊廷徐碧芳共同訴訟代理人詹仕沂律師劉煒達律師被告林昭香訴訟代理人陳樹村律師曾浩銓律師黃欣安律師上列當事人間請求返還受領租金等事件，本院於民國112年8月9 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、原告主張：一、坐落臺中市○○區○○路0000號房屋為原告林俊廷所有、1133號房屋為原告徐碧芳（原告林俊廷之母）所有（下稱1131號、1133號房屋，合稱系爭房屋），1129號房屋為被告（原告林俊廷之祖母）所有、1127號房屋原為林文卿（原告林俊廷之祖父，嗣於民國110年5月7日死亡）所有（下稱1129號、1127號房屋，與系爭房屋合稱4間房屋）。原告於107年9月間委由訴外人林惠如（被告之女，原告林俊廷之姑姑）出租系爭房屋，並委任被告收取租金。系爭房屋自108年1月起出租，1129號、1127號房屋自109年9月起亦一併出租，租期均至116年12月止，租金均指定匯款至被告霧峰民生路郵局帳號0000000-0000000帳戶（下稱系爭帳戶）。二、4間房屋其中1127號僅出租1樓，範圍較小，應依各自房屋出租面積占全部房屋出租總面積比例計算各出租人應分得之租金，並依租賃契約記載之租金金額為準。則被告自108年1月起至111年8月就系爭房屋應交付原告之租金如附表一所示，各為1,334,115元；自111年9月起至116年12月止，則如附表二所示。詎被告未曾給付原告應得之租金，爰先位依民法第541條第1項、第544條第1項之規定，請求被告給付附表一所示之租金，及預為請求於每月1日各給付附表二所示之租金。如認兩造間未成立委任契約，因被告無法律上原因受有系爭房屋之租金利益，致原告受有損害，亦構成不當得利，爰備位依不當得利之法律關係為相同金額之請求。三、並聲明（見本院卷二第103-104頁）：（一）被告應給付原告各1,334,115元，及均自111年12月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告應自111年9月起至116年12月止，按月於每月1日給付原告各如附表二所載之金額，暨如任一期逾期未給付，自各期應給付之日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：一、原告係委任林惠如出租系爭房屋，與被告間並無委任關係存在。林惠如分別於109年3月至6月、110年6月至8月與欣悅牙醫診所（下稱欣悅牙醫）合意調降租金，租賃雙方同意租賃稅及補充健保費由出租人負擔，故應由被告實際收取之租金金額予以分配。且自109年9月起出租之1127號房屋亦為1至3樓全部，故租金應由4間房屋平均分配。二、林文卿於106年6月15日與訴外人佑倉營造有限公司就4間房屋簽訂「舊霧峰澄清醫院拆除整建工程」（下稱系爭拆除整建工程），修繕費用1060萬元由林文卿墊付，林文卿表示原告應各分擔265萬元之修繕費用，原告並同意以系爭房屋之租金收入逐月償還。林文卿已於生前將其對原告之修繕費用債權讓與被告，故至今均由被告單獨收取系爭房屋之租金，亦非不當得利等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。參、兩造不爭執事項（見本院卷二第73-74頁）：一、1131號房屋為原告林俊廷所有、1133號房屋為原告徐碧芳所有、1129號房屋為被告所有、1127號房屋原為林文卿所有（嗣林文卿於110年5月7日死亡，其遺產尚未分割）。二、4間房屋自108年1月起之租賃情形如下：（一）108年1月：出租1131、1133號房屋，月租3萬元。出租人是原告2人，承租人是欣悅牙醫（以訴外人陳彥名名義簽約）。（二）108年2月至109年8月：出租1131、1133號房屋，月租6萬元。出租人是原告2人，承租人是欣悅牙醫（以陳彥名名義簽約）。（三）109年9月至110年12月：出租1131、1133、1129、1127號房屋（但1127號房屋原告主張只出租1 樓，被告則主張出租全部即1至3樓），月租10萬元。出租人是兩造及林文卿等4人，承租人是欣悅牙醫。（四）111年1月至113年12月：出租1131、1133、1129、1127號房屋（但1127號房屋原告主張只出租1 樓，被告則主張出租全部即1至3樓），月租105,300元。出租人是兩造及林文卿等4人，承租人是欣悅牙醫。（五）114年1月至116年12月：出租1131、1133、1129、1127號房屋（但1127號房屋原告主張只出租1樓，被告則主張出租全部即1至3樓），月租110,700元。出租人是兩造及林文卿等4人，承租人是欣悅牙醫。三、4間房屋實際上收取之租金係匯入被告系爭帳戶。截至111年10月之收取情形，如被告答辯狀附表1（本院卷一第165 頁）所示。四、原告與林惠如間就房屋出租事宜，曾存在委任關係。肆、得心證之理由：一、原告係委任林惠如出租系爭房屋，與被告之間並無收取租金之委任關係，原告先位依委任之法律關係請求被告給付，為無理由：（一）原告林俊廷所有之1131號房屋及原告徐碧芳所有之1133號房屋自108年1月起，及連同被告所有之1129號房屋與林文卿所有之1127號房屋自109年9月起，均出租與欣悅牙醫等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項一、二），復有各該房屋租賃契約書在卷可憑（見本院卷一第183-195頁）。原告與林惠如就房屋出租事宜曾存在委任關係，依各該房屋租賃契約書第3條之約定，租金之支付方式均係匯款至出租人指定之帳戶，而實際上4間房屋之租金，均是匯至被告系爭帳戶等情，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項四、三），復與證人林惠如具結證稱：兩造有委任伊出租4 間房屋與欣悅牙醫，均有分別填寫授權書，租金整個先匯到被告系爭帳戶等語相符（見本院卷二第106-108頁），堪認原告、被告及林文卿均係授權林惠如處理上開房屋之出租事宜，並授權租金匯至被告系爭帳戶，足見系爭房屋租金之收取，當屬原告委任林惠如處理之事務。原告雖主張其亦有委任被告收取租金，惟為被告所否認，原告復未舉證以實其說，自無可取。（二）又原告於111年3月18日以台中五權路郵局000031號存證信函終止與林惠如間之委任關係，固為被告所不爭執（見本院卷二第197-198頁及不爭執事項四），惟原告仍未舉證證明其於終止與林惠如之委任關係後，另與被告就系爭房屋之租金收取成立委任契約，是被告辯稱其與原告從未存在委任關係，要屬可採。故原告先位依民法第541條第1項、第544條第1項關於委任之規定請求被告給付租金，自屬無據。二、關於原告備位依不當得利之法律關係請求部分：（一）原告委任林惠如出租系爭房屋，租金之支付方式均係匯款至出租人指定之帳戶即被告系爭帳戶，已如前述。故於原告終止與林惠如之委任關係以前，被告持有系爭房屋之租金，係基於原告之委任契約，非無法律上之原因。則原告依不當得利之法律關係請求被告返還此期間之租金，尚屬無據。（二）原告於111年3月18日終止與林惠如之委任關係後，被告雖非基於委任關係而得持有系爭房屋之租金，惟原告可取得之租金，應先抵充其應分擔之系爭拆除整建工程之修繕費用，若有餘額，始得請求給付： 1、林文卿於106年6月15日委由佑倉營造有限公司承攬4間房屋之系爭拆除整建工程，並由林文卿墊付1060萬元之修繕費用等情，業據被告提出該工程契約書、請款單、平面圖等為證（見本院卷一第207-261頁），復據證人即佑倉營造有限公司負責人李百倉結證屬實（見本院卷二第66-71 頁），應堪採信。 2、被告辯稱林文卿表示原告2人應各分擔4分之1之修繕費用即265萬元，原告並同意以系爭房屋之租金收入逐月償還，林文卿並於生前將其對原告之修繕費用債權讓與被告等語，惟為原告所否認，並主張林文卿未徵得原告同意逕為系爭拆除整建工程，且未曾向原告表示應分攤修繕費用並由原告可取得租金扣抵，縱認林文卿對原告有前開抵銷債權，林文卿亦未將該債權讓與被告，被告據此主張抵銷顯屬無據等語。經查： ⑴證人林惠如（被告與林文卿之長女即原告林俊廷之姑姑）結證稱：我父親林文卿在簽租約前有說以後的租金都給母親收，同時說租金以後要抵扣，因為系爭房屋修繕時我父親先墊款，這個出租租金拿來抵扣修繕費，修繕費抵扣完畢後，系爭房屋租金再由原告他們去收，所以整個先匯款到母親的帳戶。他們4個人要簽授權書給我之前，我父親就有這樣說，除了原告林俊廷住外面，原告徐碧芳與被告都知道，晚上吃飯都會談到。租約簽完，一起吃飯晚餐時，他們會講說現在已經出租了，租金先抵扣修繕費用，簽租約前，我有徵求他們租金怎麼收、怎麼處理，所以原告徐碧芳完全知道這個合約。原告2人分擔的修繕費用金額，因為是4棟，我的父母親都是以除以4告訴我，他們認為系爭房屋合起來是2分之1，我父親有說以後租金要給被告收，他沒有說他還可以向原告請求費用，但很明顯修繕費用就是從系爭房屋的租金慢慢抵扣。108年開始收租金，到110年5月父親過世，原告徐碧芳與被告都住在一起，原告都沒有異議，也同意我父親這樣做，他們也知道修繕費用是父親先墊付。原告是在我父親110年5月7日過世後，才跟母親要租金，在父親過世前，原告都承認有修繕費債權關係等語（見本院卷二第105-112頁）。 ⑵證人林翠伶（被告與林文卿之三女即原告林俊廷之姑姑）結證稱：我知道4間房屋出租及系爭拆除整建工程的事，因為我回娘家陪我父母吃晚餐，都有聽到他們在講。系爭拆除整建工程之修繕費是1060萬元，因為回去吃飯一直有聽到他們在講，我有聽我爸爸在講說修繕費花了不少錢，去貸款還要去付銀行利息不划算，他先出錢，以後出租出去收租金，再來抵修繕費，收租金慢慢扣，要扣多少林惠如會記帳，我父母都委託林惠如記帳。我父親有說要原告2人要分擔一半的修繕費用，剛開始收租金2年了，原告都沒有異議，我父親有講原告要負責多少，原告自己都知道，原告林俊廷的部分都是原告徐碧芳在處理決定，長久以來都是這樣。與欣悅牙醫簽完租約後，我父親有說以後租金給你母親收，4間房屋的租金都放在我母親的郵局帳戶，出租後我父親又講一次以後租金扣抵修繕費用，我有親耳聽到林文卿在飯桌上表示原告的租金由被告收取等語（見本院卷二第112-115頁）。 ⑶證人廖繼賢（被告與林文卿之二女婿即原告林俊廷之二姑丈）結證稱：4間房屋之修繕事宜，我岳父母（即林文卿與被告）要我擔任窗口，106年初每週有5天我會到大里岳父母家，下午才離開，我有與李百倉夫婦、岳父母及原告徐碧芳開3次會，修繕費用是1060萬元，林文卿從來沒有提過原告是否要分擔修繕費用，我們家族財務都是岳父主導，其他人只能配合；房屋修繕完成後，岳父年紀大了，我把主導權交還給岳母，之後租金如何處理，我就沒有再問過，岳父有沒有把收租金要交給岳母，我就不知道等語（見本院卷二第116-120頁）。 ⑷綜合上開證人之證言，證人廖繼賢雖證稱林文卿從來沒有提過原告是否要分擔修繕費用，不知林文卿有無將收取租金之事交給被告等語，惟證人林惠如及林翠伶分別明確證稱林文卿有說原告2人需分擔各4分之1之修繕費用，且表示租金由被告收取，租金先抵扣修繕費用等語，自不能排除林文卿確曾如此表示，僅未在證人廖繼賢面前提及此事之可能性。又依證人林惠如及林翠伶之證詞，可知原告需分擔之修繕費用各為265萬元（1060萬元除以4），林文卿已表示其對原告之上開修繕費用債權，應由原告所有之系爭房屋之租金抵充，原告並無異議，而系爭房屋之租金係交由被告收取，亦堪認林文卿已將該上開修繕費用債權讓與被告。準此，應認原告可取得之系爭房屋租金，應先抵充其應分擔之系爭拆除整建工程之修繕費用各265萬元，若有餘額，始得請求給付租金。（三）原告得請求之租金金額為何？該金額抵充其應分擔之系爭拆除整建工程之修繕費用後是否仍有餘額，而可請求被告返還不當得利？ 1、原告主張1127號房屋之出租範圍僅有1樓，租金應依各自房屋出租面積比例（即1127號1樓為51.35平方公尺，1129號房屋為191.74平方公尺，1131號及1133號房屋均為192.87平方公尺）分配等語，並以4間房屋之租賃契約就出租範圍係記載「1127號1樓」為據（見本院卷一第195頁）；被告則辯稱1127號房屋之全部即1至3樓均由欣悅牙醫承租，故4間房屋租金應各依4分之1比例分配等語。經查：依原告於111年3月18日寄給林惠如之前開存證信函，原告稱：「欣悅牙醫診所等所承租4棟建物目前租金共115,300元，均分每棟各為28,825元，請承租人就寄件人部份逕依寄件人另行指定之帳戶匯付…」等語（見本院卷二第183頁），且原告於本件111年8月19日起訴時，亦係主張租金由4 人均分（見本院卷一第29、31頁）。再者，欣悅牙醫承租之其中1127號房屋範圍係包含全棟，有該診所112年4月出具之聲明書在卷可憑（見本院卷二第17頁），復與證人林惠如證稱：因為欣悅牙醫說申請診所樓地板面積有限制，跟檯位有關，1127號只要用一樓的面積，加上其他三棟全部面積就夠了，實際上1127號是一樓到三樓都有租，也都是欣悅牙醫在使用等語相符（見本院卷二第106頁）。是上開租賃契約書就出租範圍記載「1127號1樓」，係基於欣悅牙醫申請上之需要，並非實際出租之範圍。且原告已不爭執訴外人食務股份有限公司雖曾與林文卿簽訂1127號2樓之房屋租賃契約書，惟該公司實際上並未承租（見本院卷二第203頁），是被告辯稱4間房屋之租金應各依4分之1比例分配等語，自屬可採。 2、被告辯稱因林惠如分別於109年3月至6月、110年6月至8月與欣悅牙醫合意調降租金，租賃雙方並同意租賃稅及補充健保費由出租人負擔，故4間房屋實際收取之租金金額截至111年10月為止，為3,250,266元等情，與系爭帳戶所載明細相符（見本院卷一第165頁被告提出之清冊）。原告就4間房屋實際收取之租金金額固不爭執（見不爭執事項三），惟主張其未授權林惠如調降租金及同意租賃稅及補充健保費由出租人負擔等語。經查：兩造及林文卿於授權林惠如出租房屋時，均曾出具授權書，記載林惠如就房屋之租賃得代為一切法律行為等語，有授權書4紙附卷可稽（見本院卷一第173-176頁）。原告雖主張其授權書係遭林惠如偽造，為被告所否認，且參酌證人前開林惠如、林翠伶之證詞，可知原告確有概括授權之事實。況且，原告林俊廷以此事由對林惠如提起偽造文書之告訴，亦經臺灣臺中地方檢察署112年度偵字第5176號為不起訴處分，而同此認定，有該處分書在卷足憑（見本院卷二第95-99頁）。故原告主張應依租賃契約記載之租金分配，尚無足取；被告辯稱應由實際收取之租金金額予以分配，自屬可採。 3、依4間房屋實際收取之租金金額，各以4分之1之比例分配，截至111年10月1日原告林俊廷、徐碧芳就系爭房屋可取得之租金，各為1,059,659元（見本院卷一第165頁，但因108年1月係原告2人以月租3萬元共同出租，故該頁計算之金額應更正如上）。又111年11月起迄至本件言詞辯論終結之日即112年8月9日止（10個月），因承租人應支付租金之條件與111年1月至10月相同，故原告亦可各取得每月23,137元之租金，共計各231,370元。 4、從而，原告自108年1月系爭房屋開始出租時起至本件言詞辯論終結之日止，就系爭房屋可取得之租金各為1,291,029元（計算式：1,059,659元+231,370元=1,291,029元），尚不足抵充其各自應分擔之系爭拆除整建工程之修繕費用265萬元。是原告於其終止與林惠如間之委任關係後，就被告至本件言詞辯論終結之日止所收取之租金，依不當得利之法律關係請求返還，亦屬無據。（四）至於原告請求被告預為給付自本件言詞辯論終結之日以後所收租之租金部分，屬將來給付之訴，非被告有到期不履行之虞者，不得提起。原告將來得收取之租金，既仍應先抵充修繕費用，自難謂有提起將來給付之訴之必要。準此，原告備位依不當得利之法律關係，請求被告返還已收取之租金（不論是在原告與林惠如終止委任關係以前或以後），並請求被告預為給付其日後得收取之租金，均無理由，應予駁回。伍、綜上所述，原告依委任及不當得利之法律關係，請求被告給付原告各1,334,115元，及均自111年12月9日起（即原告111年11月29日民事聲請變更暨準備一狀送達被告翌日，見本院卷二第66頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及自111年9月起至116年12月止，按月於每月1日給付原告各如附表二所載之金額，暨如任一期逾期未給付，自各期應給付之日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　30　　日民事第三庭法官陳宗賢正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　30　　日書記官何淑鈴附表一：出租期間計算式（元以下四捨五入）請求金額原告林俊廷 1131號房屋 108年1月至109年8月 (30,000元＋60,000元×19個月)÷2＝585,000元。 1,334,115元 109年9月至110年12月 100,000元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)× 16個月＝490,740元。 111年1月至111年8月 105,300元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)× 8個月＝258,375元。原告徐碧芳 1133號房屋 108年1月至109年8月 (30,000＋60,000元×19個月)÷2＝585,000元。 1,334,115元 109年9月至110年12月 100,000元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)× 16個月＝490,740元。 111年1月至111年8月 105,300元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)× 8個月＝258,375元。附表二：於每月1日給付出租期間計算式（元以下四捨五入）原告林俊廷 1131號房屋 111年9月至113年12月 105,300元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)＝32,297元。 114年1月至116年12月 110,700元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)＝33,953元。原告徐碧芳 1133號房屋 111年9月至113年12月 105,300元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)＝32,297元。 114年1月至116年12月 110,700元×192.87/(51.35＋191.74＋192.87＋192.87)＝33,953元。

臺灣臺中地方法院111年度訴字第2682號

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