111年度重訴字第171號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 09 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度重訴字第171號原告黃俊哲訴訟代理人吳宜星律師複代理人吳莉鴦律師被告朱芳誼即朱娟蘭即奇億大飯店上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月17日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將附表一所示房間遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣參佰捌拾貳萬元，及自民國一百一十一年四月四日起至遷讓返還上開房間之日止，按月給付原告新臺幣參拾陸萬元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒佰零捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟壹佰貳拾伍萬肆仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：（一）原告前將其所有如附表一所示坐落高雄市○○區○○○路000號 9樓之1至9樓之9、10樓之1至10樓之9、11樓之1至11樓之9，共計27戶房間（下稱系爭房屋）出租與被告朱芳誼（原名朱娟蘭，民國111年5月26日改名）經營旅館，兩造並於107年9月4日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自107年9月1日起至109年8月31日止，租金每月新臺幣（下同）30萬元；自109年9月1日起至113年8月31日止，租金每月36萬元；自113年9月1日起至117年8月31日止，租金每月42萬元。系爭租約第3條第2項並約定被告願補償原告107年6月1日至107年8月31日未收之租金共計90萬元，被告應以107年9月1日起至110年2月28日止分30期、每期3萬元之方式給付原告該補償金。（二）嗣被告自108年間起未依約繳納租金，並以經濟不景氣為由請求酌減租金，兩造乃於108年9月10日簽訂租金調整協議書（下稱系爭協議書），同意將108年9月1日至109年8 月31日間之租金調降為每月22萬元。詎被告仍未依約繳納租金，且自110年6月起未再給付租金，縱抵充被告已支付之押租金60萬元後，積欠之租金仍已達2個月以上，經原告於111年1月10日發函定期催告被告給付，仍未置理，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。又被告自109年1月至111年3月期間，尚如附表二所示之租金442萬元未給付，且迄今未遷離系爭房屋。爰依民法第455條、第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；暨依系爭租約及協議書及不當得利之法律關係，請求被告給付上開期間積欠之租金442萬元；及自起訴狀繕本送達日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告36萬元等語。（三）並聲明（見本院卷第11頁）：1、被告應將附表一所示房屋遷讓返還原告。2、被告應給付原告442萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告36萬元。3、願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊已暫停營業，原告向伊請求全額租金並不合理，依據高雄市場行情，應以半額為妥適；伊曾於110年3月停業前欲與原告協商減免租金，但未有共識，目前聲請復業中，若有調降租金確定後，被告才敢繼續經營等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第142-143頁）：（一）原告於107年9月4日與被告簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自107 年9 月1 日起至117年8 月31日止，共計10年。每月租金則約定自107年9月1 日起至109年8月31日，每樓層10萬元（每月三層樓租金合計30萬元）；自109 年9 月1 日起至113 年8 月31日，每樓層12萬元（每月三層樓租金合計36萬元）。給付日為每月5日前。（二）系爭租約第3條第2項另約定被告同意補償自107年6月1日起至107年8月31日止未收之租金90萬元，被告並同意自107 年9 月1 日起至110 年2 月28日止分30期，每月3 萬元支付該補償金。（三）兩造復於108年9月10日簽訂系爭協議書，約定自108年9月1日起至109年8月31日止，租金調降為每月三層樓合計22 萬元。除此部分外，原契約仍為有效。（四）系爭租約及協議書均經公證。（五）被告已支付之租金金額及支付情形，如附表二所示。（六）原告前以本院卷第45-46頁律師函催告被告支付租金，因招領逾期而被退回。（七）系爭房屋由被告承租後，迄今尚未返還原告。四、得心證之理由：（一）兩造於107年9月4日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自107 年9 月1 日起至117 年8 月31日止，共計10年，每月租金則約定自107年9月1日起至109年8月31日，每樓層10萬元（每月三層樓租金合計30萬元）；自109 年9 月1 日起至113 年8 月31日，每樓層12萬元（每月三層樓租金合計36萬元），給付日為每月5日前，系爭租約第3條第2項另約定被告同意補償自107年6月1日起至107年8月31日止未收之租金90萬元，被告並同意自107 年9 月1 日起至110 年2 月28日止分30期，每月3萬元支付該補償金。兩造復於108年9月10日簽訂系爭協議書，約定自108年9月1日起至109年8月31日止，租金調降為每月三層樓合計22萬元，除此部分外，原契約仍為有效，系爭租約及協議書均經公證等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項一至四），應堪採信。（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。經查： 1、依系爭租約及協議書關於租金之約定，被告自109年1月至111年3月應給付之租金共計902萬元如附表二所示，而兩造亦不爭執被告於該期間已支付租金460萬元，支付情形亦如附表二所示（見不爭執事項五）。又依系爭租約第3 條第5項、第7項前段約定，被告已給付押金60萬元作為租金給付之保證，此亦為原告所自承（見本院卷第17頁），堪認被告自110年6月起，即未依約給付任何租金（此期間月租為36萬元），且計至110年12月間，被告遲付之租金以押租金抵償後，為192萬元，已達2個月之租額以上。 2、原告嗣以111年1月10日律師函催告被告於函到5日內聯繫給付租金，因招領逾期而被退回等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項六），復有該律師函及回執附卷可稽（見本院卷第43-47頁），被告亦未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，應認被告受招領通知時，原告之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨參照），堪認已生定期催告之效力。惟被告於受催告後仍未依約給付租金，則原告復以本件起訴狀之送達為終止系爭租約之意思表示，自屬合法。 3、本件起訴狀係於111年4月4日送達被告，為兩造所不爭執（見本院卷第142頁），則兩造間之租賃關係，應於111年4月4日終止。而系爭房屋迄今仍由被告占有而尚未交還原告，為兩造所不爭執（見不爭執事項七），則原告依民法第455條、第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。（三）被告自109年1月至111年3月應給付之租金共計902萬元，被告已支付其中之460萬元，如附表二所示，已如前述，則被告於上開期間所欠之租金為442萬元。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。被告已給付押金60萬元作為租金給付之保證，且系爭房屋之租賃關係業因系爭租約合法終止而消滅，已如前述，則以該押金抵充被告於上開期間所欠租金442萬元後，原告依系爭租約及協議書之法律關係，僅得請求被告給付尚欠之租金382萬元，逾此部分之請求，不應准許。（四）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。系爭租約於111年4 月4日終止後，被告仍無權占用系爭房屋，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。依系爭租約第3條第1項所示，系爭房屋自109年9月1日起之租金至少為每月36萬元，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達日即111年4月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付36萬元相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條、系爭租約及協議書及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金382萬元，及自起訴狀繕本送達日即111年4 月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付36萬元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　14　　日民事第三庭法官陳宗賢正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　14　　日書記官林玉門附表一：高雄市○○區○○○路000號9樓之1至9樓之9、10樓之1至10樓之9、11 樓之1至11樓之9，共計27戶房間。

臺灣臺中地方法院111年度重訴字第171號

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