臺灣臺中地方法院民事判決

原告

洪鈺婷

原告

宋若喬

原告

林顥晏

原告

張瑞芬

原告

林秀霙

原告

王品喻

原告

劉家銘

原告

張良純

原告

謝玉珍

原告

高金龍

原告

謝秉豪

原告

追加原告 蕭儷寶

原告

蔡宜芳

原告

劉彥辰

原告

陳佩吟

原告

陳明裕

原告

黃瑩榛

原告

謝淑玲

原告

張純溶

原告

潘星宇

原告

張怡勤

原告

劉威成

原告

林博勛

原告

余茗穎

原告

李德義

原告

洪淑媚

原告

陳榮財

原告

追加原告 陳盈文

原告

李家華

原告

施柏安

原告

王麗雅

原告

張欽富

原告

張凱丞

原告

劉騏臣

原告

羅孟芬

原告

郭耀淙

原告

侯建名

原告

何曉青

原告

王大江

原告

鄧宜璇

原告

鄧怡欣

原告

邱雅琳

原告

紀印聲

原告

陳怡安

上44人共同訴訟代理人

訴訟代理人 張格明律師

被告

寰聚建設股份有限公司

法定代理人

林育煊

被告

施純弘

上二人共同訴訟代理人

廖健智律師

宋羿萱律師

上列當事人間請求找補買賣價金事件，本院於民國113年5月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、本件原告於起訴時，將被告寰聚建設股份有限公司（下稱寰聚公司）之法定代理人誤載為卓慶能，經原告於民國112年6月12日具狀更正為林育煊（見本院卷二第29頁），核與當事人之同一性無訛，亦非關承受訴訟，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴原聲明求為：被告2人應共同給付上列原告洪鈺婷等42人（不含追加原告蕭儷寶、陳盈文）及郭瀞蓮、林宛萱如起訴狀附表一所示之金額，共計新臺幣（下同）1069萬5326元，及各利息起算日至清償日，按年利率5％計算之利息，嗣於起訴狀繕本送達被告後，於112年9月22日具狀撤回原告郭瀞蓮、林宛萱之起訴，及追加原告蕭儷寶、陳盈文（見本院卷二第115至122頁），並迭經變更訴之聲明（見本院卷二第55、115至122、259頁），最終以113年3月27日民事準備㈣狀，變更聲明為被告2人應共同給付原告及追加原告洪鈺婷等44人（以下均合稱原告等人），如民事準備書㈣狀所附再修正附表一所示之金額，共計1473萬345元，及自113年1月15日民事追加起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（見本院卷二第311頁）。原告所為上開請求金額變更部分，核屬擴張應受判決事項之聲明；追加原告蕭儷寶、陳盈文部分，係本於兩造間買賣契約衍生爭議之同一基礎事實，且不妨礙被告之防禦及訴訟進行；撤回原告郭瀞蓮、林宛萱之訴，業經被告表示同意（見本院卷二第263頁），核與前開規定相符，均應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠被告寰聚公司為坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）上「國聚之境」預售屋（下稱系爭建案）之出賣人；被告施純弘則為系爭土地之出賣人，而預售屋之停車位係由被告2人為共同出賣人，並由被告寰聚公司代理上開預售屋銷售之事宜。

㈡原告等人分別與被告施純弘簽立土地預定買賣契約書（下稱土地買賣契約）；及與被告寰聚公司簽立房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約），購買由被告寰聚公司興建之「國聚之境」建案中，如附表「戶別」、「停車位編號」欄所示之房地及停車位（下稱系爭不動產）。依土地買賣契約第2條約定，原告等人所購買土地及車位分別如附表「原約定土地持分(含建物)」欄所示，詎被告寰聚公司於111年8、9月間，以車位持分計算錯誤為由，脅迫原告等人需同意修改土地買賣契約第2條有關「土地與車位持分」之比例，如附表「變更後之土地持分(含建物)」欄所示，始能辦理過戶及點交房屋，造成原告等人均受有土地持分短少10萬分之75權益受損（計算式如附表所示），原告等人業已存證信函對被告2人為撤銷同意修改土地買賣契約第2條有關土地持分之意思表示，並要求被告2人找補或減少停車位之價款。

㈢本件減少土地持分之修改，與土地持分比率誤植無關，應屬被告2人出售預售屋時，未計算正確，致使買賣契約車位土地之持分約定與實際車位土地之登記持分顯有短少，原告等人已支付全數價金，被告2人交付之土地持分短少，受有溢收車位價金之不當得利，原告等人自得依民法第179條規定請求返還，或類推適用房屋買賣契約書第6條第2項約定：「主建物或本房屋登記面積如有誤差，其不足部分乙方均應全部找補」，請求被告2人依減少比率找補購買車位之價金，始符合誠信原則。又車位之土地持分及使用權，具有市價之價值，得為與建物一同轉賣之客體，且停車位係位於建物地下室，並非建物以外之空地，屬於建物之附屬設施或建物之共同使用空間，於不動產交易市場具有重要之交換價值，土地車位持分減少，造成原告以原車位價格購買車位，即有約定之持分數量減少之瑕疵，使車位之市場價值減少，係屬於物之瑕疵，並同時構成不完全給付，原告等人自得依民法第354條規定，請求減少價金，並得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求損害賠償。另被告2人於109年下半年起，共同不法脅迫原告等承購戶不修改契約之土地持分約定，即不能後續辦理移轉登記及點交房屋，影響原告等人意思表示之形成自由，自屬共同侵權行為，原告等人亦得依民法第184條、第185條規定，請求損害賠償。爰依民法第179條、第184條、第185條、第227條第1項、第354條等規定，及房屋買賣契約第6條第2項關於房屋坪數短少找補之約定，併予主張而請求擇一為原告勝訴判決，請求被告2人找補、賠償或減少價金而給付如附表所示之金額等語。

㈣並聲明：⒈被告2人應共同給付原告等人，如附表所示之金額，共計1473萬345元，及自113年1月15日民事追加起訴狀繕本送達被告2人之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭建案之停車位於房屋買賣契約、土地買賣契約均有明確約定，並依停車位大小、公設面積、土地面積等配賦停車位所佔公設及土地持分，而本件原告等人均係買受大車位，車位所佔公設持分為10萬分之180，所佔土地持分為10萬分之105，而本件係因製作土地買賣契約時，誤將車位分攤取得公共設施持分，誤植至車位土地取得之欄位，致使車位持有土地持分10萬分之105均誤植為10萬分之180，導致各戶土地持分總額超過1分之1，與土地登記不符，必須修正土地持分始能辦理過戶登記。而被告寰聚公司發現土地買賣契約關於停車位土地持分比例部分填載錯誤時，即與原告等人溝通，告知土地買賣契約需與謄本、權狀內容相符，始能辦理過戶登記等程序事宜，業經原告等人同意修正土地買賣契約第2條有關「土地與車位持分」之比例，並無以不法手段脅迫原告等人之情事。

㈡依土地買賣契約第1條之約定，系爭土地總面積為7298.28平方公尺，此與地政機關登記之面積相符，且被告施純弘已將系爭土地全部分配及移轉登記予各承購戶，房屋買賣契約第2條所載共有部分之面積並無短少，則原告等人實際使用之停車位面積自無短少或瑕疵之情形，原告等人請求找補停車位土地持分短少之價款，顯無理由。又被告銷售停車位係以位置、樓層、使用面積去做價格區分，非以土地持分比例計價，且代書在銷售前係提供正確之停車位土地持分，被告係依正確之停車位土地持分計算各戶價金，停車位土地持分之誤載，係發生在填載書面契約時，被告並無因此填載錯誤而溢算價金。

㈢本件房屋買賣契約第2條、第5條；土地買賣契約第2條、第3條已分別就停車位佔房屋之持分面積及車位佔土地之持分面積予以約定，並將停車位總價款拆分於房屋、土地買賣契約書，則原告等人既主張其等停車位之「土地持分」有所短少而請求找補停車位之價款，自應依土地買賣契約之約定請求，與房屋買賣契約之約定無涉，被告寰聚公司就房屋買賣契約第2條第2項之持分共有部分面積，並無給付短少之情況，被告寰聚公司並無瑕疵給付之問題，且房屋買賣契約第6條第2項約定計算找捕時，應扣除車位價款及面積，可見原告等人將寰聚公司並列為被告，並以房屋買賣契約第6條第2項約定為請求權基礎，恐有誤解。復查，房屋買賣契約第30條已約定有關系爭買賣契約之違約處罰，依各自合約規定，房屋、土地買賣契約之違約處理不具連帶關係，故原告等人請求被告寰聚公司須共同負損害賠償責任，顯無理由等語資為抗辯。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：

㈠原告等人主張依民法第92條規定，撤銷受脅迫而同意修改土地買賣契約第2條約定之停車位土地持分，並無理由：

⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項固有明文。惟民法第92條規定因被脅迫而為意思表示，係指以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示者而言，且該脅迫行為須具有不法性，方足當之（最高法院98年度台上字第1772號判決意旨參照）。易言之，倘行為人所從事者為社會上一般正常之適法行為，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意。

⒉經查，本件原告等人分別向被告2人買受附表所示之系爭不動產，原土地買賣契約書第2條約定之土地持分，如附表「原約定土地持分(含建物)」欄，及停車位之土地價款如附表「停車位之土地價款」欄所示，此為被告2人所不爭執（見本院卷三第13頁）。嗣被告寰聚公司主張系爭土地總面積7298.28平方公尺，依交易慣例拆分為車位土地面積2081.10平方公尺，建物土地面積5217.18平方公尺，經換算為持分比例後，車位占用土地應有部分比例為10萬分之28515，建物占用土地應有部分比例為10萬分之71485，依照系爭建案共計小車位（230公分×550公分）47個、大車位（250公分×550公分、250公分×600公分、550公分×600公分）238個，將車位占用土地應有部分比例10萬分之28515，依車位大小配賦每一停車位之土地應有部分比例時，小車位土地持分為10萬分之75，大車位土地持分均為10萬分之105，然被告內部人員製作比例分擔表時，將車位分擔取得建物公共設施之比例，即10萬分之180，誤載至車位分攤土地持分之欄位，致使原告等人依土地買賣契約書第2條約定之土地應有部分不足，又辦理過戶之過程，契約之基地面積持份比例應與權狀相符始能辦理登記，故請各戶協助更正契約書等情，此有寰聚建設聲明書在卷可稽（本院卷二第73至74頁）。被告不否認有寄發上開聲請書予原告等人（本院卷二第255頁），原告等人主張被告曾謂「必須同意修改車位持分，始能辦理過戶及點交房屋」等情，原告等人為盡早點交過戶，因此同意修改土地買賣契約書及加購車位附加約定所載之土地持分，應堪信實。又斟酌一般不動產登記實務，多有公契與私契約之分，公契通常作為申辦土地登記時之原因證明文件，具物權契約性質，私契則通常為當事人間實際磋商成立之權利義務契約條款，是故被告向原告等人告知若不修改「私契」即土地買賣契約關於土地持分之約定，即無法辦理系爭不動產交屋及過戶登記等情，雖與事實未盡相符，惟縱令被告2人有以無法辦理過戶登記及交屋，要求原告等人修改土地買賣契約第2條約定之土地持分，應屬契約談判之範疇，而屬一般社會上通常行為，尚難謂已逸脫合法界限，不能逕指此係不法危害之通知。另原告等人同意修改誤載之土地應有部分比例後，依被告提供之空白更正同意書，其內容記載「本人＿＿＿購買寰聚建設股份有限公司興建『國聚之境』大樓，編號＿棟＿樓房地壹戶，因土地預定買賣契約書原約定土地與車位持份共合計十萬分之416無法辦理登記，依法規定更改土地持份為十萬分之341，本人同意更正。」等語觀之（見本院卷二第75頁），並無承購戶須拋棄或不得請求其他損害賠償或找補價款之約定，則被告2人是否仍應負債務不履行或找補價款之責任，此係兩造間應另行協商或另循其他民事訴訟程序救濟問題，並非因此即可指摘被告有何脅迫原告之情事。從而，原告等人以其等受被告2人脅迫，主張依民法92條規定撤銷同意修改土地買賣契約第2條關於土地持分之意思表示，尚屬無據。

⒊至原告等人聲請傳喚證明證人陳連發，以證明被告2人有於109年下半年開始，以車位持分計算錯誤為由，脅迫原告等人必須修改土地與車位持分約定，始能辦理過戶與點交房屋一節（本院卷二第119頁），本院審酌此於本院前揭認定不生影響，核無傳喚必要，併此說明。

㈡原告等人依民法第354條規定、第227條第1項準用給付不能之規定，請求被告負物之瑕疵擔保責任及給付不能之損害賠償責任，並無理由：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。申言之，所謂「物之瑕疵」，乃指買賣標的物應具之價值、效用或品質，與出賣人交付者不具符合性（conformity）而言。而契約屬當事人間行為規範，所謂買賣標的物應有之價值、效用或品質，應先以契約當事人間約定之價值、效用或品質，或依交易慣例、誠信原則可得推求之規範上意思為判準；倘契約當事人未有約定或未得推求其意思，則以社會觀念上客觀物之通常價值、效用或品質為輔助之判斷基準，此即民法第354 條就物之瑕疵所採主觀結合客觀之瑕疵概念（最高法院73年度台上字第1173號裁判意旨參照）。次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條亦有明定。而買賣契約之出賣人，除有特別約定外，乃有給付無瑕疵標的物之義務，茲屬當代通常之交易觀念；買賣標的物倘係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，非因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行之責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。

⒉按一般預售屋之買賣，在交易時建商業已取得建照執照（參見公寓大廈管理條例第58 條第1項規定），該建案之坐落基地面積、各戶專有部分之面積及格局、停車位數量及位置等事項均有相關設計圖說為憑，非可任由建商與消費者在議約時自由磋商。至於各專有部分所配賦之基地及共用部分持分，亦多由建商自行依據建築圖說，按各戶專有部分面積與專有部分總面積之比例計算得出（參見民法第799條第4項規定），鮮有由建商與消費者自由約定者。故依預售屋之交易慣例，消費者與建商議約時實際磋商及議價之範圍，大抵係依承購戶所選擇不同之戶別坪數及樓層、車位大小、位置及所在樓層等，定其房地買賣價金之總價而已。以本件而論，購買系爭建案停車位者，得就其停車位大小配賦基地持分，然此停車位所配賦基地持分，仍係由被告2人事前計算得出，而非原告等人及被告2人自行磋商合意，此參原告李德義主張其洽購車位時，係依車位大小及位置定價等語（本院卷二第256頁），可見兩造在系不動產、停車位之買賣契約議約時，並未與就系爭停車位所配賦基地持分進行磋商，而係以其原先規劃之車位大小、位置定價，再依被告預定配賦之基地持分進行銷售。

⒊原告雖稱車位總價包含房屋部分及土地部分之價款，此有固有房屋及土地預定買賣契約書在卷可稽（本院卷一第221、224頁），被告2人短少給付車位部分之土地持分，卻仍收取原定車位價額，並有影響系爭不動產之市場價值云云。經查，原告等人支付之停車位總價款，雖經拆分為車位部分之「房屋價款」及「土地價款」，而分別明訂於房屋買賣契約第5條及土地買賣契約第3條，然原告等人購買車位所配賦基地持分，並非兩造磋商後之合意內容，已如上述，車位售價亦非以土地買賣契約書所載之停車位配賦基地持分面積作為議價基礎；縱然被告2人事前對於停車位所配賦基地持分之計算發生錯誤，猶無解於兩造已就停車位之面積大小、位置及售價達成合意之結果，而被告寰聚公司已經依約交付符合契約約定面積大小之車位予原告等人，自難認有短少給付之瑕疵或未依債之旨給付，而有溢收停車位價款之情。又土地買賣契約第1條已約明系爭土地總面積為7298.28平方公尺，第2條土地出售面積並已約明土地與車位持分，應屬被告2人依土地買賣契約應給付之範圍，其等應依土地買賣契約第2條之約定，移轉登記系爭土地應有部分予以原告等人，然原告並未舉證證明其等受移轉登記之系爭土地應有部分比例減少，如何致使系爭停車位具有物之瑕疵而有市場價值之減損，其等依車位部分之土地價款，及變更後土地持分之差額比例，據此計算減少價金或損害賠償之金額，尚非有據，自難認為原告等人依民法第354條規定請求減少停車位價金，及依不完全給付法律關係，請求被告2人給付如附表所示之金額，而有理由。

㈢原告等人另依民法第179條規定請求被告返還不當得利云云，如前所述，原告並未舉證證明被告2人有溢收停車位價款之情事，則被告2人依土地及房屋買賣契約收取停車位價金，非無法律上原因，原告此部分之主張，並不足採。又原告等人主張類推適用房屋買賣契約書第6條第2項約定：「主建物或本房屋登記面積如有誤差，其不足部分乙方（即被告寰聚公司）均應全部找補」之約定（見本院卷一第72頁），請求被告2人找補價款云云，然上開約定係關於主建物或房屋登記面積與契約約定不符時，雙方找補之準則，約定找補之範圍僅限於該條約定之主建物或房屋，而原告等人係主張受移轉登記之系爭土地面積短少，而非建物或車位面積短少，是原告等人主張類推適用房屋買賣契約書第6條第2項約定，請求找補停車位價款云云，自無理由。又原告等人主張被告2人不法脅迫原告等人不修改契約即無法辦理所有權移轉登記及點交房屋等主張，既屬無據，其等進而主張被告2人共同侵害原告等人之意思表示形成自由，依民法第184條、第185條規定，請求被告2人負連帶損害賠償責任，亦屬無由。至原告等人得否依其他法律關係或事實基礎，請求被告2人找補土地應有部分比例減少之價金，乃別一問題，因非原告等人本件請求權之範圍，本院自無從審究，附此說明。

五、綜上所述，原告等人依民法第184條、第185條、第179條、第227條第1項、第354條等規定，請求被告2人給付如附表所示之金額，共計1473萬345元，及自113年1月15日民事追加起訴狀繕本送達被告2人之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告等人之訴既駁回，其等假執行之聲請亦失依據，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。