112年度重訴字第564號｜民事：請求交屋等｜裁判日期：113 年 08 月 23 日

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第564號原告丁文奇柯瑞蓮共同訴訟代理人陳虹均律師被告長松食品有限公司法定代理人鄭鴒鍹訴訟代理人劉鈞豪律師被告新邑建設開發股份有限公司法定代理人沈裕展上列當事人間請求請求交屋等事件，本院於民國113年8月7日言詞辯論終結，判決如下：主　文一、被告新邑建設開發股份有限公司應給付原告各新臺幣3萬2,156.5元，及自民國112年11月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告長松食品有限公司應給付原告各新臺幣35萬2,348.5元，及其中新臺幣8萬9,876.5元自民國112年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告新邑建設開發股份有限公司應給付原告各新臺幣35萬2,348.5元，及其中新臺幣8萬9,876.5元自民國112年11月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。四、前二項所命給付，如其中一人已為給付，另一人於其給付範圍內，免給付義務。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告新邑建設開發股份有限公司負擔3%、被告連帶負擔34%，餘由原告負擔。七、本判決第一項得假執行。但被告新邑建設開發股份有限公司如以新臺幣3萬2,156.5元為原告預供擔保後，得免為假執行。八、本判決第二、三項得假執行。但被告如以新臺幣35萬2,348.5元為原告預供擔保後，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被告長松食品有限公司（下稱長松公司）及被告新邑建設開發股份有限公司（下稱新邑公司）應將坐落臺中市○○區○○段0000○0000○0000○0 000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺中市○○路○段00 0巷0號房屋（即臺中市○○區○○段000○號，下稱系爭房屋）交付與原告使用，並交付房屋鑰匙及系爭土地、房屋權狀正本。㈡長松公司應給付原告新臺幣（下同）25萬6,790元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並應自民國112年9月1日起至交付系爭土地之日止，按日給付原告3,440元。㈢新邑公司應給付原告34萬8,665元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並應自112年9月1日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告3,440元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣因兩造於113年4月6日就系爭房屋完成交屋手續，爰變更聲明為：㈠長松公司應給付原告各12萬8,395元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並應自112年9月1日起至113年4月6日止，按日給付原告各1,720元。㈡新邑公司應給付原告各17萬4,332.5元，及自本件首次開庭翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並應自112年9月1日起至113年4月6日止，按日給付原告各1,720 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第231、278頁）。經核與前開規定相符，應予准許。二、新邑公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：㈠原告於109年4月29日分別與長松公司簽立土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約），與新邑公司簽立房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約；上開二契約合稱系爭房地契約），約定原告向被告購買「新邑知薪」建案（下稱系爭建案）如附表所示之不動產（下稱系爭房地），並約定房地總價為698萬元。㈡依系爭房屋契約第10條第1項約定，新邑公司應於110年12月3 1日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。詎新邑公司遲至111年5月27日始取得系爭房屋使用執照，直至112年7月27日才過戶登記原告名下，並至113年4月6日方交付系爭房屋與原告使用。依系爭房屋契約第10條第3項前段約定，以每逾1日按已繳房地價款萬分之5計算使用執照遲延部分之遲延利息（下稱系爭使照遲延利息），又原告自109年4月13日起至111年5月26日止已繳房地價款共125萬元，故新邑公司應給付原告9萬1,875元【計算式：125萬元×0.0005×147日＝9萬1,875元】。㈢另長松公司未依系爭土地契約第10條第1項第4款約定、新邑公司未依系爭房屋契約第14條第1項第4款約定，於取得使用執照後6個月內（即111年11月26日）通知交屋。依前開約定，以每逾1日按已繳房地價款萬分之5計算被告遲延通知交屋之遲延利息（下稱系爭通知交屋遲延利息），又原告自109 年4月13日起至111年11月26日止已繳房地價款共130萬元，至112年8月31日止，逾期天數為278日；於112年7月16日繳房地價款8萬元，至112年8月31日止，逾期天數為46日；於112年8月4日繳房地價款550萬元，至112年8月31日止，逾期天數為27日；累計已繳房地價款共688萬元。故被告應各給付原告25萬6,790元【計算式：（130萬元×0.0005×278日）+（8萬元×0.0005×46日）+（550萬元×0.0005×27日）＝25萬6, 790元】；及自112年9月1日起至113年4月6日止，給付每日3,440元之遲延利息【計算式：688萬元×0.0005＝3,440元】。㈣又原告就系爭房屋應有部分各2分之1，爰依系爭土地契約第1 0條第1項第4款、系爭房屋契約第10條第3項前段及第14條第1項第4款約定，請求長松公司應給付原告各12萬8,395元【計算式：25萬6,790元÷2＝12萬8,395元】；新邑公司應給付原告各17萬4,332.5元【計算式：（25萬6,790元＋9萬1,875元）÷2＝17萬4,332.5元】，及均自112年9月1日起至交付系爭房屋之日即113年4月6日止，按日給付原告各1,720元【計算式：3,440元÷2＝1,720元】等語。並聲明：如程序事項一、變更後之聲明所示。二、被告則以：㈠長松公司部分：對原告主張系爭房地遲至111年5月27日始取得使用執照、給付完工及使照遲延部分之遲延利息計算方式及金額等均無意見。惟否認有通知交屋遲延，被告已委由訴外人趙建中通知原告交屋，且原告自承已辦妥交屋手續，故原告請求系爭通知交屋遲延利息部分為無理由。況系爭房屋已於112年7月27日辦理過戶完成，則原告至多僅能計算違約金至112年7月27日。又系爭房屋前因遇疫情導致難以招工，斯時政府亦有依建築法第53條、臺中市建築管理自治條例第26條規定，頒布建照執照得自動展延之情況，應屬預售屋買賣契約第10條第1項之不可抗力之事由而得免除違約金之給付。倘認長松公司應給付違約金，亦請依民法第252條規定予以減免等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡新邑公司未於言詞辯論期日到庭，惟依其先前所提書狀及準備程序到庭陳述略以：對原告主張系爭房地遲至111年5月27日始取得使用執照、給付完工及使照遲延部分之遲延利息計算方式及金額等均無意見。惟否認有通知交屋遲延，被告已委由趙建中通知原告交屋，且原告自承已辦妥交屋手續，故原告請求系爭通知交屋遲延利息部分為無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由㈠原告請求新邑公司給付系爭使照遲延利息部分： ⒈依系爭房屋契約第10條第1項本文約定：「本預售屋之建築工程應在109年5月20日之前開工，110年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」；系爭房屋契約第10條第3項前段約定：「賣方如逾本條第1款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地款依萬分之5單利計算遲延利息予買方」。 ⒉查原告主張於109年4月29日與被告簽立系爭房地契約，購買如附表所示之系爭房地，惟新邑公司遲至111年5月27日始取得系爭房屋使用執照，依系爭房屋契約第10條第3項前段約定，新邑公司應給付原告系爭使照遲延利息9萬1,875元等情，業據提出與其所述相符之系爭房地契約、臺中市政府都市發展局使用執照、土地、建物登記第一類謄本、台新國際商業銀行攤還試算明細、動撥申請書、保證責任宣告書、統一發票、對話紀錄為證（見本院卷第25至125、193至213頁)，並為被告所不爭執（見本院卷第164頁）。從而，原告依系爭房屋契約第10條第3項約定以已繳房地價款125萬元之萬分之5計算遲延利息，請求新邑公司給付系爭使照遲延利息9萬1,875元，要屬有據。㈡原告請求被告給付系爭通知交屋遲延利息部分： ⒈依系爭土地契約第10條第1項第4款、系爭房屋契約第14條第1 項第4款均約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：（四）賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。（但因買方個人因素無法通知交屋者，不在此限）」。原告主張被告通知交屋遲延，並請求被告各給付系爭通知交屋遲延利息等語。被告則均抗辯已由趙建中通知原告交屋，長松公司則另辯稱因疫情有不可抗力之事由而得免除違約金之給付等語等語。惟被告復未就此有利於己之事實舉證以實其說，僅空言為上開抗辯，尚無可採。又原告依上開規定請求被告各給付系爭通知交屋遲延利息25萬6,790元，及自112年9 月1日起至交屋日即113年4月6日止，按日以3,440元計算之遲延利息，共計100萬6,710元【計算式：256,790元＋3,440元×218日＝1,006,710元】，被告亦對於原告上開計算基礎之依據及金額均不爭執（本院卷第164頁），堪認被告就系爭通知交屋遲延利息計算之依據及金額已為自認。長松公司於本院言詞辯論期日固又爭執系爭房屋已於112年7月27日辦理過戶完成，則原告至多僅能計算違約金至112年7月27日等語。惟長松公司就其撤銷自認未能證明與事實不符，亦未經原告同意，自不生撤銷自認之效力。故原告請求被告各給付系爭通知交屋遲延利息25萬6,790元，及自112年9月1日起至交屋日即113年4月6日止，按日以3,440元計算之遲延利息，亦屬有憑。 ⒉復按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合，多數債務人之各債務具有客觀之單一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人於其給付範圍內亦同免其責任。所稱各債務具有客觀之單一目的，係指各債務所欲滿足之法益，在客觀上彼此同一，數請求權均以滿足此同一法益為目的（最高法院110 年度台上字第1833號判決可參）。查被告就原告請求系爭通知交屋遲延利息部分，長松公司、新邑公司分別係本於各別之發生原因（即系爭土地契約第10條第1項第4款、系爭房屋契約第14條第1項第4款均約定），對債權人即原告各負全部給付之義務，且被告之給付義務具有客觀同一目的，均係給付原告因遲延通知交屋所生之遲延利息，是被告間就系爭通知交屋遲延利息應屬不真正連帶債務關係，如有任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內，免除給付責任。故原告請求被告連帶給付，尚屬無據。 ⒊從而，原告得依系爭土地契約第10條第1項第4款、系爭房屋契約第14條第1項第4款約定分別請求被告給付系爭通知交屋遲延利息，且被告就系爭通知交屋遲延利息應負不真正連帶債務責任。㈢又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金若干為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院104年度台上字第895號判決意旨可參）。查原告因被告逾期取得使用執照及通知交屋，固致其無法達成購買系爭房地之目的，影響其住居、生活規劃及經濟狀況。惟考量系爭房地之總價為698萬元，而原告請求系爭使照遲延利息及系爭通知交屋遲延利息均係以每逾1日按已繳房地價款萬分之5計算，共計109萬8,585元【計算式：91,875＋1,006, 710＝1,098,585】，約占總價金比例16%【計算式：1,098,58 5÷6,980,000≒0.16】。參以系爭房地已於112年7月27日登記於原告名下，並於113年4月6日交付與原告使用，被告逾期取得使用執照時間為147日及綜合其他一切客觀社會經濟情況，認系爭房地契約所定之逾期違約金以每逾1日按已繳房地價款萬分之5計付違約金，尚屬過高，應以每逾1日按已繳房地價款萬分之3.5計付違約金，較為適當。據此計算，原告得請求新邑公司給付系爭使照遲延利息6萬4,313元【計算式：計算式：1,250,000元×0.00035×147日＝64,313元，元以下四捨五入】；分別請求被告給付系爭通知交屋遲延利息17萬9,753元【計算式：（1,300,000元×0.00035×278日）＋（8 0,000元×0.00035×46日）＋（5,500,000元×0.00035×27日）＝ 179,753元】，及自112年9月1日起至交屋日即113年4月6日止，按日以2,408元計算之遲延利息【計算式：6,880,000元×0.00035×218日＝2,408元】，共計70萬4,697元【計算式：1 79,753元＋2,408元×218日＝704,697元】。㈣再按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。查原告就系爭使照遲延利息、系爭通知交屋遲延利息之債權，為可分之債權，而原告就系爭房屋應有部分各2分之1，依上開規定，應由原告二人平均分受之，故原告自得各請求新邑公司給付系爭使照遲延利息3萬2,156.5元【計算式：64,313元÷2＝32,156.5元】；各請求被告給付系爭通知交屋遲延利息8萬9,876.5元，及自112年9月1日起至交屋日即113年4 月6日止，按日以1,204元計算之遲延利息【計算式：179,753元÷2＝89,876.5元；2,408÷2＝1,204元】，共計35萬2,348.5 元【計算式：89,876.5元＋1,204元×218日＝352,348.5元】。㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告對被告系爭使照遲延利息、系爭通知交屋遲延利息債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告各請求長松公司給付系爭使照遲延利息其中8萬9,876.5元部分自起訴狀繕本送達之翌日即112年9月28日起（見本院卷第143頁）；各請求新邑公司給付系爭使照遲延利息及系爭通知交屋遲延利息其中8萬9,876.5元部分，自本件首次開庭翌日即112年11月7日起（見本院卷第277頁），均至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，洵屬可採，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭房屋契約第10條第3項前段、第14條第1項第4款及系爭土地契約第10條第1項第4款約定，請求新邑公司應給付原告各3萬2,156.5元，及自112年11月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；請求被告應給付原告各35萬2,348.5元，及分別如主文第2、3項所示利息，如其中一人已為給付，另一人於其給付範圍內，免給付義務，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決主文第1至3項所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　23　　日民事第三庭審判長法官陳宗賢法官劉承翰法官林萱附表：土地/建物坐落地段地號/建號權利範圍土地臺中市龍井區龍岡段 1051地號丁文奇20000分之450 柯瑞蓮20000分之450 土地 1068地號丁文奇20000分之487 柯瑞蓮20000分之487 土地 1069地號丁文奇20000分之487 柯瑞蓮20000分之487 土地 1078地號丁文奇2分之1 柯瑞蓮2分之1 建物 686建號（即門牌號碼臺中市○○路○段000巷0號房屋）丁文奇2分之1 柯瑞蓮2分之1 以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　23　　日書記官黃泰能

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