臺灣臺中地方法院民事判決

原告

臺中市政府

法定代理人

盧秀燕

訴訟代理人

朱景裕

訴訟代理人

柯瑞源律師

訴訟代理人

許涪閔律師

被告

新國開發有限公司

法定代理人

張文栢

訴訟代理人

黃聖棻律師

被告

國票綜合證券股份有限公司

法定代理人

王祥文

被告

新中磊國際股份有限公司

法定代理人

劉柯成

共同訴訟代理人

謝享穎律師

被告

祥峻中醫診所即徐翊倫

被告

陳世達建築師事務所即陳世達

被告

歐普生醫科技有限公司

法定代理人

陳忠漢

被告

劉柯成建築師事務所即劉柯成

被告

華熊國際企業有限公司

法定代理人

黃璽霖

被告

臻和康建設開發股份有限公司

法定代理人

王文娟

被告

納高有限公司

法定代理人

陳家鈞

被告

富億順國際有限公司

法定代理人

黃柏雄

被告

有怪獸企業有限公司

法定代理人

鄭詠心

被告

捷行股份有限公司

法定代理人

陳聯傳

被告

R.D.M音樂即亞笛恩音樂藝術坊即高景睿

被告

明德醫療輔具股份有限公司

法定代理人

白乙宏

被告

沛然奈米生技有限公司

法定代理人

戴紅妹

被告

HOCC即哈客工作室即陳世昕

被告

豐澤工程股份有限公司

法定代理人

莊政庭

上列當事人間拆除地上物返還土地等事件，本院於民國115年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被告祥峻中醫診所即徐翊倫、陳世達建築師事務所即陳世達、歐普生醫科技有限公司、劉柯成建築師事務所即劉柯成、華熊國際企業有限公司、納高有限公司、富億順國際有限公司、有怪獸企業有限公司、捷行股份有限公司、R.D.M音樂即亞笛恩音樂藝術坊即高景睿、明德醫療輔具股份有限公司、HOCC即哈客工作室即陳世昕、豐澤工程股份有限公司（下稱祥峻中醫等13人）與臻和康建設開發股份有限公司、沛然奈米生技有限公司（下稱臻和康公司等2人，與祥峻中醫等13人合稱祥峻中醫等15人）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、原告主張：兩造於民國92年11月28日就其所有臺中市○○區○○段00○00地號（下以地號稱之）土地（下稱系爭土地）簽立設定地上權契約書（下稱系爭契約），由伊於同年12月4日設定存續期間20年之如附表二所示之2筆地上權（下稱系爭地上權）予被告新國開發有限公司（下稱新國公司，原名：新國營造工程有限公司。新國公司隨於系爭土地上興建同段664、917、918、919、920、921、922建號暨如附圖所示之臺中市中興地政事務所複丈日期114年3月18日土地複丈成果圖（1/2）、（2/2）（下合稱系爭成果圖）所示之增建附屬建物等建物（下合稱系爭建物）。詎系爭地上權屆期消滅後，新國公司拒絕拆除系爭建物、返還系爭土地及塗銷系爭地上權登記，復將系爭建物出租予被告國票綜合證券股份有限公司、新中磊國際股份有限公司（下稱國票公司等2人）與祥峻中醫等15人（下合稱國票公司等17人）使用。爰依系爭契約第14點第1項約定、民法第767條第1項前段、中段規定，請求新國公司拆除系爭建物、返還系爭土地 及塗銷系爭地上權登記；依系爭契約第16條點第3項約定、民法第179條規定，請求自112年12月5日起至返還土地之日止，按半年給付懲罰性違約金新臺幣（下同）1151萬8794元，按月給付相當於租金之不當得利191萬9799元；依民法第767條第1項前段規定，請求國票公司等17人自坐落60地號土地上之建物遷出，將占有土地返還。並聲明：一、如附表一原告訴之聲明欄所載。二、願供擔保，請准宣告假執行。

參、被告部分：

一、新國公司則以：系爭土地之管理者為原告之下級機關地政局，原告起訴屬當事人不適格。又伊依民法第840條規定，得請求原告應按系爭建物之時價補償伊，或延長地上權，伊已對原告提起訴訟，現由鈞院另以112年度重訴字第721號審理中，故伊得行使同時履行抗辯權，拒絕拆屋系爭建物、交還系爭土地。且伊得類推適用民法第425條之1規定，與原告就系爭土地有法定租賃關係。因伊並非無權占用系爭土地，原告請求拆屋還地，塗銷系爭地上權登記，及給付違約金、相當於租金之不當得利，均無理由。如認原告得請求違約金，系爭契約第16點第3項並非懲罰性違約金之約定，且應予酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供現金或銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。

二、國票公司等2人則以：原告僅依放置於系爭建物現場之樓層牌、查詢工商登記資料，遽謂伊等占有系爭建物，妨害原告所有權云云，難謂已盡舉證之責，且伊等並未占用土地。原告請求伊等遷出系爭建物，返還占用土地，為無理由。如認認原告請求有理由，應酌定12個月以上履行期間，以利伊等妥善處理搬遷事宜等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、祥峻中醫等13人則以：伊等係於系爭地上權屆期前，向新國公司承租，伊等已投入人力、物力，包括裝潢、設備、廣告及員工生計，法院如為不利之判決，希冀給予6個月之搬遷時間等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、臻和康公司等2人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

肆、得心證之理由：

一、原告主張：其與新國公司先後於前揭時地，就其所有系爭土地簽立系爭契約，再設定系爭地上權予新國公司，新國公司復於系爭土地上興建系爭建物。系爭地上權屆期後，新國公司仍將系爭建物之各樓層分別出租國票公司等17人使用，為新國公司、國票公司等2人、祥峻中醫等13人所不爭執，而臻和康公司等2人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，並有土地建物查詢資料、系爭契約、土地、建物登記第二類謄本在卷可參（見本院卷一第37、39、57至63、107至129頁），復經本院勘驗系爭房地，並囑託臺中市中興地政事務所繪製複丈成果圖，分製有勘驗筆錄及系爭成果圖（見本院卷二第29、31、37、39頁），此部分堪認屬實。

二、原告提起本訴，當事人並無不適格：查原告既為系爭土地之所有權人，與新國公司簽立系爭契約，並將系爭土地設定系爭地上權予新國公司，則其於系爭地上權屆期後，訴請新國公司拆除系爭建物、返還系爭土地 及塗銷系爭地上權登記，給付懲罰性違約金、相當於租金之不當得利，自難認當事人不適格。新國公司徒執系爭土地之管理者為原告所屬下級機關地政局，辯稱原告提起本訴，屬當事人不適格云云，核無可採。

三、原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求新國公司拆除系爭建物、返還系爭土地，及塗銷系爭地上權登記部分，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據：

㈠原告主張：新國公司於系爭地上權屆期後，其所有系爭建物無權占有原告所有系爭土地，並拒不塗銷系爭地上權登記，為新國公司所否認，辯稱：其業依民法第840條規定，請求原告按系爭建物之時價補償，或延長地上權，而得行使同時行履行抗辯權。又其類推適用民法第425條之1規定，與原告就系爭土地與有法定租賃關係，故有權占用系爭土地云云。查：

⒈按地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定1個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償，民法第840條第1、2項定有明文。準此，如工作物為建築物之地上權人與土地所有人有就地上權因存續期間屆滿後之建築物補償另為約定者，依民法第840條第1項但書規定，自應從其約定，並無民法第840條第1項前段所定補償、第2項所定延長地上權之適用。

⒉觀諸系爭契約2點約定「地上權存續期間，自92年12月5日起至112年12月4日止，共計20年。前項地上權存續期間，乙方（即新國公司）不得以任何理由要求延長。」；第14點第2項約定：「地上權消滅後，乙方不得向甲方（即原告）請求任何補償。但因第13點第1項第（7）款規定撤銷地上權時，如不可歸責於乙方者，甲方應按地上建物剩餘價值扣除抵押權債權之本息後補償乙方。」（見本院卷一第58、61頁），足見原告與新國公司已就系爭地上權因存續期間屆滿後之系爭建物補償，另為約定。是依民法第840條第1項但書規定，自應從其約定，尚無民法第840條第1項前段（補償）、第2項（延長地上權）規定之適用。至新國公司辯稱：依系爭契約第17點第4項約定「本契約如有未盡事宜，依中華民國法令規定辦理」（見本院卷一第62頁），應包含依民法第840條規定辦理云云。惟如前所述，系爭契約已就系爭地上權因存續期間屆滿後之系爭建物補償，於系爭契約第2點、第14點第2項另為明白約定，自非屬系爭契約如有未盡事宜之情形。新國公司就此所辯，顯與契約文義有悖，核無足採。

⒊按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。同法第425條之1定有明文。如前所述，原告與新國公司先後於前揭時地，就其所有系爭土地簽立系爭契約，再設定系爭地上權予新國公司，新國公司復於系爭土地上興建系爭建物。則原告於系爭地上權屆期後，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求新國公司「拆除」系爭建物，「返還」系爭土地，核與民法第425條之1所定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權「讓與」他人，或將土地及房屋同時或先後「讓與」相異之人之情形，明顯不同，自難認有何法律漏洞存在，而得類推適用該條規定。是新國公司上開所辯，亦無可採。

⒋按所有人對於無權占有者，依民法第767條第1項前段請求返還者，被告以非無權占有為抗辯，自應就其主張有占有之正當權源，負舉證之責（最高法院112年度台上字第2161號判決參照）。新國公司既無法舉證證明其占有系爭土地，具有正當權源，且得依民法第840條規定，請求延長地上權期間，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求新國公司拆除系爭建物、返還系爭土地，及塗銷系爭地上權登記（詳如附表一編號1至3命被告履行欄所載）部分，應屬有據。逾此部分之請求（如附表一編號1原告訴之聲明欄所載「並填平回復原告」），則屬無據（蓋系爭契約第14點第1項第2款僅約定新國公司應將系爭建物拆除，將土地點交原告）。

四、原告依系爭契約第16點第3項約定，請求新國公司給付1151萬8794元部分，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據：

㈠原告主張，其得依系爭契約第16點第3項約定，請求新國公司按半年給付1151萬8794元之懲罰性違約金，為新國公司所否認，辯稱：系爭契約第16點第3項並非懲罰性違約金之約定，且應予酌減違約金。

㈡按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院114年度台上字第991號判決參照）。觀諸系爭契約第16條第3項約定：「乙方如違反本契約第14點第1項第1款及第2款約定遲延會同申辦登記或遲延拆除點交時，應自地上權消滅之次日起，依原約定地上權消滅前之半年繳地租兩倍計算計算，賠償甲方，如致甲方受有損害，乙方應另為賠償。」（見本院卷一第61、62頁），並未明白約定該賠償屬懲罰性違約金，揆之上開說明，自應認屬賠償總額預定性之違約金。

㈢查系爭契約第14點第1項約定：「地上權因存續期間屆滿或其他原因消滅時，其地上權及地上建物之處理，除法令另有規定，從其規定辧理外，乙方應依甲方之通知自行拆除地上物返還土地，並配合辦理下列事項：㈠應於契約終止或解除後20日內備妥證件會同甲方辦理地上權塗銷登記。㈡應於契約終止或解除後2個月將建物無條件拆除，將土地點交甲方。」（見本院卷一第61頁）。如前所述，新國公司並未於系爭地上權112年12月4日屆期後之20日內會同原告辦理系爭地上權塗銷登記，及2個月內將系爭建物無條件拆除，將系爭土地點交原告。準此，原告依系爭契約第16點第3項約定，請求新國公司賠償依系爭契約第4條第1款約定之原約定地上權消滅前之半年繳地租兩倍即1151萬8794元（4萬6500元X4954.32平方公尺×年息5/100×1/2年X2倍）部分，應屬有據。又原告請求至返還系爭土地之日止，按半年給付1151萬8794元部分，核與上開約定文義（僅約定賠償數額之計算方式，並未約定計算至返還土地之日止），有所不符，原告此部分請求，尚屬無據。

㈣末按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條規定減至相當之數額。約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否相當。本院經審酌：原告已於系爭地上權之投標須知第7點明白載明得標後，地上權消滅後，地上權人應按原告之通知，拆除地上物，返還土地，並不予續租（見本院卷一第49頁），且新國公司參與競標得標後，原告與其所簽立之系爭契約第2點、第14點亦明白約定其不得以任何理由要求延長地上權存續期間，並應於系爭地上權112年12月4日存續期間屆滿後之20日內、2個月，配合塗銷系爭地上權、拆除系爭建物，將系爭土地點交原告（見本院卷一第58、61頁）。然新國公司明知上情，卻於系爭地上權屆期後，迄今仍拒不依約履行，其所為已致原告受有無法按原本計劃，有效利用重劃土地之重大損害。雖新國公司無權占用、拒不返還系爭土地期間，原告得依民法第179條規定，請求新國公司自112年12月5日起至返還占用土地之日止，按月給付原告95萬9900元之相當於租金之不當得利（詳後述）。惟系爭土地位於臺中市7期精華地段，屬重劃區抵費地，113年度公告現值高達23億5330萬2000元（見本院卷一第65至67頁），原告如能依其原本計劃收回系爭土地，加以利用，所得獲取之利益，應遠逾上開相當於租金之收入等一切情狀後，認其請求新國公司給付違約金1151萬8794元，並無過高之情，自無酌減之必要。新國公司此部分所辯，同屬無採。

五、原告依民法第179條規定，請求新國公司自112年12月5日起至返還占用土地之日止，按月給付95萬9900元部分，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據：按無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院113年度台上字第2210號判決參照）。查新國公司於系爭地上權112年12月4日屆期後，仍繼續無權占用系爭土地迄今，而系爭地上權屆期前每年之地租為1151萬8794元（4萬6500X4954.32×5/100，系爭契約第4條第1款約定參照），已如前述，故原告依民法第179條規定，自同年月5日起至返還系爭土地之日止，按月給付95萬9900元（1151萬8794/12，元以下4捨5入）相當於租金之不當得利部分，自屬有據；其逾此部分之請求，則屬無據（原告與新國公司既已約定租金，自無土地法第105條、第97條第1項相關規定之適用）。

六、原告依民法第767條第1項前段規定，請求國票公司等17人各自其等所占用之部分系爭建物（詳如附表一命被告履行欄所載）遷出部分，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據：　查原告主張：國票公司等17人於系爭地上權屆期後，仍各自無權占有其等所占用之部分系爭建物（詳如附表一編號6至22命被告履行欄所載），既為其等所不爭執，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求國票公司等17人各自其等所占用之部分系爭建物（詳如附表一編號6至22命被告履行欄所載）遷出部分（見本院卷一第189、205、209至213、219、223、227、237、243、261、267頁），應屬有據。雖祥峻中醫等13人、國票公司等2人請求定6個月、12個月以上履行期間，以利其等處理搬遷事宜，然本院認系爭地上權早於112年12月4日屆期，且自原告於113年底對其等提起本訴，至本院判決時已逾1年，其等當有足夠期間準備搬遷事宜，自無再依民事訴訟法第396條規定，定履行期間之必要。至原告請求國票公司等17人各自坐落60地號土地之其等未占用之其餘建物部分遷出，並將其等實際上未占用之土地返還部分，尚屬無據。

七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求新國公司拆除系爭建物、返還系爭土地，及塗銷系爭地上權登記；依系爭契約第16點第3項約定，請求新國公司給付1151萬8794元；依民法第179條規定，請求新國公司自112年12月5日起至返還占用土地之日止，按月給付95萬9900元；依民法第767條第1項前段規定，請求國票公司等17人各自其等所占用之部分系爭建物遷出等部分，均為有理由，應予准許；併依聲請、職權各酌定相當金額後，為准、免假執行之宣告。至原告逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。