臺灣臺中地方法院民事判決

原告

詹益通

訴訟代理人

詹美釗

被告

詹前勳

被告

兼上一人之

訴訟代理人

詹前鋒

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○段○000000地號土地（如附表一所示，下稱系爭土地）係原告與被告詹前鋒、被告詹前勳（以下分別稱為詹前鋒、詹前勳，合稱為被告）共有（權利範圍如附表三所示），兩造間就系爭土地並未訂立不分割契約，亦無因物之使用目的而不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，致不能為協議分割。又系爭土地為一般農業區之農牧用地，其上有乙棟建物（門牌號碼：臺中市○○區○○街000號，下稱系爭建物)，並由被告占有使用，爰依民法第823條第1項、第824條起訴請求分割系爭土地；並聲明：兩造共有系爭土地應予分割，如臺中市東勢地政事務所收件日期文號民國114年10月17日東土測字第160300號、複丈日期114年11月26日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示符號281-31⑴部分（面積339平方公尺）分由原告所有、符號281-31部分（面積1,355平方公尺）分由被告共有（下稱原告方案）。

二、被告則以：系爭建物為訴外人即被告父親詹益乾出資興建起造，所有權與使用權皆屬詹前鋒所有。原告就系爭土地之權利範圍僅為1/5，又系爭土地面臨興中街總面寬約為24.7公尺，然原告方案中原告所分得土地面寬即為12.9公尺，已達土地面寬半數，顯逾權利範圍所應分配之比例；又依原告方案分割結果，詹前鋒所有之系爭建物將有近半數坐落在原告所分得之土地位置上，亦違反公平正義。故應將系爭土地全部分由被告各依權利範圍2分之1比例繼續維持共有，並由被告以金錢補償原告，或採變價分割之方式加以分割等語資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：１、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。２、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其權利範圍受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」，民法第823條第1項、第824條第1項至第4項分別定有明文。

㈡、經查，系爭土地為兩造共有（各共有人權利範圍比例如附表三所示），兩造間復無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情形，且於起訴前無法協議分割；又系爭土地為一般農業區之農牧用地，其上坐落系爭建物，並由被告占有使用等情，業據原告提出系爭土地第一類登記謄本、地籍圖謄本等件為證（見本院卷第21至26頁），並有臺中市東勢地政事務所函、臺中市政府都市發展局函、臺中市新社區公所函、臺中市政府農業局函在卷可憑，並經本院於114年11月26日會同兩造及地政機關人員前往現場履勘測量屬實（見本院卷第209至216頁、第287至289頁），且為兩造所不爭執，堪認原告前開主張為真，是原告請求分割系爭土地，依法即屬有據。

㈢、次按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院88年度台上字第600號、90年度台上字第1607號判決意旨參照）。

㈣、次查，系爭土地面臨興中街部分區域上有系爭建物占用，且系爭建物目前為被告占有使用，而系爭建物後方土地則由原告占有並種植葡萄使用等情，業據本院會同兩造至現場履勘無誤，且為兩造所不爭執，則就系爭土地究應如何分割始為適當，茲說明如后：

１、系爭土地面積為1,694平方公尺，共有人則為兩造共3人，雖兩造各自提出不同分割方案，惟兩造所提出之分割方案中均先請求就系爭土地為原物分割，被告復未說明有何難以以原物分配之情事存在，即難捨原物分配而逕將系爭土地加以變賣，則本件自應以原物分割為原則。本院考量雙方所提出之分割方案，其中依原告方案所示，原告就系爭土地權利範圍範圍僅1/5，但請求分割於己部分就面臨興中街面寬之比例卻達1/2，已逾原告權利範圍比例，而被告間目前雖仍繼續保持分別共有，惟若日後亦有分割而各自利用之需求，則被告所分得土地除形狀不甚規則外，各人所得分得之面寬亦將小於原告，對被告而言尚非公平；況原告主張其欲分得之土地上目前由系爭建物占用，而原告目前占有使用之土地反而分由被告取得，與目前兩造所各自占有使用土地之位置並不相同，將使系爭土地之利用關係更形復雜，進而衍生更多紛爭，甚至將造成日後有部分共有人將面臨拆屋還地之窘境，顯見原告方案對兩造均有不利，亦不符合公平經濟原則，更難謂適當。

２、至原告雖另主張系爭建物係由詹益乾借名登記，起造時詹益乾僅有系爭土地權利範圍5分之1，故系爭建物實際上為兩造依系爭土地之權利範圍比例共有等節，卻為被告所否認，且原告前揭主張與系爭建之房屋稅籍資料僅登記在詹前鋒名下之客觀證據相左(見本院卷第49頁)，而原告於本院前往現場履勘時亦表明系爭建物長期由被告居住使用，其係在建物後方土地種植葡萄已如前述，足認系爭建物確為被告占有使用無訛，則原告前開主張是否為真，尚非無疑，原告復未能提出其他證據以實其說，本院自難為原告有利之認定。則本院綜參前開情事，另審酌被告就系爭土地之權利範圍為4/5，已達系爭土地面積之8成，復已長期在系爭土地上占有系爭建物使用，則將系爭土地全部分歸由被告取得，並按詹前鋒、詹前勳各1/2之比例繼續維持共有，並由被告就原告分割後無法取得與其權利範圍相應之土地部分各以金錢補償之（計算方式另詳後述），不僅與多數共有人之意見一致，也可以避免造成共有人間日後可能面臨拆屋還地而需支出更大成本外，亦使系爭土地發揮最大經濟價值，對兩造而言應屬為公平且適當。

３、關於被告應補償原告金錢之計算方式說明：

⑴、第按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其權利範圍受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之分割，如依原物按權利範圍之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人權利範圍算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出權利範圍價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定期給付金額。而訴之有無理由，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之，各共有人依原物按權利範圍之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，各共有人實際分得部分之價值，自應以言詞辯論終結時之狀態為其基準。

⑵、系爭土地依前開方案分割後，僅被告得實際分得土地，則被告即有依前開規定補償原告之必要；另為各共有人間分配公平起見，須正確鑑估各共有人所分得土地之價格，及各共有人間應互相找補之數額。本院前依兩造請求囑託正心不動產估價師聯合事務所加以鑑定系爭土地總價，參酌鑑定報告所示，系爭土地於114年7月5日之估定價格為每坪35,400元（土地總坪數為512.44坪，總價為18,140,376元，見正心不動產估價報告書第41頁)，而兩造就前開鑑定價格亦均表示無意見（見本院卷第273頁）；再查，原告依其權利範圍比例原可分得之土地面積為102.49（計算式：512.44×1/5＝102.49，小數點二位數以下四捨五入），價值為3,628,146元（計算式：35,400×102.49＝3,628,146元，元以下四捨五入，下同），則被告應各補償原告1,814,073元（計算式：3,628,146÷2＝1,814,073）。

四、綜上所述，本院斟酌共有人之意願、系爭土地分割後之經濟效益、目前土地使用現況等，認系爭土地全部面積1,694平方公尺應分由被告依如附表二取得權利範圍欄所示比例分別共有，並由被告各補償原告1,814,073元，較為合理、公平且適當，爰判決如主文第1項及第2項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後，核與本件判決結論均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、復按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。又分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利，再參以兩造就系爭土地權利範圍之比例，諭知訴訟費用之負擔，應如附表三之「權利範圍」欄所示比例分擔，爰判決如主文第三項所示。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項。