臺灣臺中地方法院民事判決

上訴人

愛菲爾國際室內裝修有限公司

法定代理人

簡瑜慧

訴訟代理人

劉憲璋律師

複代理人

賴書貞律師

被上訴人

賴斐敏

訴訟代理人

戴連宏律師

複代理人

戴勝偉律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國113年11月28日本院臺中簡易庭112年度中簡字第3181號第一審民事判決提起上訴，本院於民國115年6月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人（即原審原告）主張：

㈠被上訴人於民國104年3月13日與上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭第1次租約），約定被上訴人將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期限自104年4月2日起至109年4月1日止。因系爭房屋坐落在台中市新興自辦市地重劃區範圍內之臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱1043土地）上，故雙方在系爭第1次租約第7條之其他特約事項第6項約定「該租賃物如因政府法令，需要建設或市地重劃時，必須拆遷，乙方（即上訴人）應同意他遷並不得向甲方（即被上訴人）請求任何費用，乙方絕無異議」（下稱系爭特約事項）。由此可知，上訴人於締約之初，已知悉系爭房屋隨時可能因為重劃工程需要必須拆遷，其考量後亦同意上開特約事項並簽約。嗣於110年1月1日，雙方簽訂續約（下稱系爭第2次租約），租賃期限自110年1月1日起至110年12月31日止。此份契約書因係上訴人所提出，雖未記載如系爭第1次租約所列之特約事項，然上訴人自始至終均知道重劃工程持續進行中，系爭房屋隨時必須拆除。嗣系爭第2次租約租期屆滿後，上訴人繼續使用收益系爭房屋，被上訴人亦繼續收取租金至112年4月份。

㈡又被上訴人於111年11月間收到台中市新興自辦市地重劃區重劃會（下稱重劃會）通知拆除工程，並於112年2月13日發函通知上訴人盡速配合遷離。依系爭特約事項，核其真意係被上訴人保留於條件成就時得單方終止租約之效力，即被上訴人向上訴人通知終止租約並請求搬離時，即生終止租約之效力。上訴人已無法律上正當權源占有使用系爭房屋，爰依系爭特約事項及民法第767條第1項前段、第455條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。

㈢另被上訴人因參與自辦重劃，有收回系爭房屋重新建築之必要，並已於113年10月18日，以準備書狀主張土地法第100條第1款規定終止兩造間之租賃契約。又因重劃工程進度緩慢、困難重重，被上訴人有意在1043土地上規劃簡易建築物供倉儲、擺攤出租使用，已取得全體共有人出具土地使用同意書，並於111年12月23日委請建築師就1043土地規劃設計提出工程估價單，亦符合土地法第100條第1款規定之情況。是以，上訴人自無合法繼續使用系爭房屋之法律上原因等語。

二、上訴人（即原審被告）抗辯：

㈠被上訴人原審起訴意旨是以兩造租約約定若系爭房屋因政府法令，需要市地重劃而必須拆遷，上訴人須同意拆遷，故本件租約終止條件已成就而請求遷讓房屋。然兩造系爭第2次租約並無系爭特約事項之約定。被上訴人始於113年10月18日民事準備書狀改稱依土地法第100條第1款規定要收回重建而終止租約。惟由被上訴人原審起訴意旨，已足證明被上訴人根本不是要「重新建築」才要收回系爭房屋，而是要「參與重劃」才收回，顯然即與土地法第100條規定不符。

㈡其次，系爭房屋坐落之土地屬臺中市新興自辦市地重劃區（整體開發地區單元十三）都市計畫（下稱單元十三）範圍內，而單元十三之第一次會員大會決議，業經臺灣高等法院臺中分院112年度上字第349號判決確認110年9月18日單元十三重劃會成立大會之理監事議案均無效，故依據該無效議案組成之理、監事會所進行之後續重劃程序自同屬無效，在重劃會未組成合法之理、監事會執行相關重劃程序前，系爭房是否會妨礙都市發展，而須配合重劃工程或重劃分配結果進行拆遷，尚言之過早。從而系爭房屋現階段並不因為目前無效之重劃程序而有拆除重建或妨礙都市發展之情。

㈢再者，依據被上訴人所提出之所示單元十三開發歷程資料顯示，該重劃案自98年11月2日成立籌備會，迄至114年3月31日止，歷時近16年之久，工程進度僅有34.512％；而被上訴人114年4月17日提出之書狀中更自承「重劃工程進度緩慢，且困難重重」。又法院至現場履勘時，清楚可見重劃區域道路兩側有甚多建物，且仍在營業中。足證系爭房屋現階段並不因為上開自辦市地重劃而有急需拆除之必要，原審認為系爭房屋有拆除重建或妨礙都市發展之情，有失率斷。

㈣由前述可知，被上訴人於114年4月17日之書狀改稱因重劃進度緩慢、困難重重，故被上訴人有意規劃在土地倉儲或攤位出租云云，惟系爭房屋屋況良好，在重劃工程未進行拆遷前，被上訴人仍可繼續出租收受租金，對其並無不利，且上訴人店內裝修仍然新穎完好，可繼續使用，則在兩造不定期租約仍存續中，被上訴人自不得假借名目終止租約損害上訴人之合法權益。

㈤再者，依平均地權條例第59條及市地重劃實施辦法第12條規定，既然單元十三會員大會已有效成立，雖然關於理監事議案之決議無效，重劃區域內土地仍應受到限制，故被上訴人之土地參與重劃，且已領取拆遷補償費，被上訴人自不得就建築改良物有新建、增建、改建或重建之行為而違反重劃目的。且被上訴人雖推稱要重新建築，重劃會將來亦不可能再次給予拆遷補償，對被上訴人顯然不利，可見被上訴人表示要再斥資重新建築等語，顯違常情，不足採信。被上訴人以重劃會無效違法之決議為由，依土地法第100條終止租約，任由土地閒置，造成上訴人無法營業，顯然是損人不利已，權利濫用，其訴訟自不應准許等語。

三、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、本件經兩造整理並簡化爭點，其結果如下（見本院卷第280至281頁）：

㈠不爭執事項：

⒈被上訴人與上訴人於104年3月13日簽訂系爭第1次租約，約定被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自104年4月2日起至109年4月1日止，租金每月新臺幣（下同）32,000元，並於第7條「其他特約事項」第6款約定：「該租賃物如因政府法令，需要建設或市地重劃時，必須拆遷，乙方（即上訴人）應同意他遷並不得向甲方（即被上訴人）請求任何費用，絕無異議」。

⒉系爭第1次租約期限屆滿後，於110年1月1日簽訂系爭第2次租約，租賃期間自110年1月1日起至110年12月31日止，每月租金記載為18,000元，應於每月2日前繳付，並無系爭特約事項之記載。嗣租期屆滿後，上訴人繼續使用收益系爭房屋，被上訴人亦繼續收取租金至112年4月份，而成立不定期租賃契約。

⒊系爭房屋為未辦保存登記之一層鐵皮建物，屋齡超過30年，位於臺中市新興自辦市地重劃區內。

⒋系爭第1次租約與第2次租約雖書面約定租金金額不同，惟實際上均收取租金32,000元，直至110年7月起因疫情影響，兩造合意將租金調降為25,000元。

㈡本件爭點：

⒈系爭特約事項是否仍為兩造間系爭第2次租約及嗣後不定期租賃契約之約定內容？

⒉被上訴人以土地法第100條第1款主張終止租約並收回房屋重新建築，有無理由？是否有權利濫用之情事？

五、得心證之理由

㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。所謂以不定期限繼續契約，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃（最高法院109年度台上字第109號判決意旨參照）。又租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時，土地法第100條第1款亦有明文。

㈡查兩造於110年1月1日簽訂系爭第2次租約，且系爭第2次租約並無系爭特約事項之記載，為兩造所不爭執，則系爭第2次租約屆滿後，上訴人仍繼續使用收益系爭房屋，被上訴人未為反對之意思表示，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，兩造應以系爭第2次租約之條件繼續租賃。是被上訴人主張兩造間之不定期租賃契約為附條件之租賃契約云云，要與系爭第2次租約之書面約定有間，自無可採。

㈢被上訴人主張已於113年10月18日以準備書狀主張土地法第100條第1款規定終止兩造間之租賃契約，其一重新建築之事由係被上訴人為充分利用土地，規劃於重劃工程停滯之時於1043土地規劃設計倉儲及攤位出租等語，並提出建築師事務所服務酬金報價單及1043土地全體共有人出具之土地使用同意書為據（簡上卷第79至93頁），惟查上開報價單之日期係111年12月23日，土地使用同意書之日期則均係113年11月21日，且被上訴人以113年10月18日準備書狀表示終止不定期租賃契約之時，並未主張欲於1043土地規劃倉儲、攤位等重新建築之情事，自無從預先以尚未發生之事對上訴人主張收回房屋。是以，被上訴人主張1043土地有倉儲及攤位出租之規劃，而須重新建築，並以113年10月18日準備書狀向上訴人主張收回系爭房屋，實無理由。

㈣再者，被上訴人雖提出重劃會111年11月22日新興自劃字第111125號函、113年5月7日新興自劃字第113065號函（見原審卷第53、243頁），主張有收回系爭房屋拆遷以利進行重劃工程之事實，而欲依土地法第100條第1款規定終止兩造間之不定期租約。惟依平均地權條例第60條第1、2項規定，實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。其經限期繳納而逾期不繳納者，得移送法院強制執行。重劃區內未列為前項共同負擔之其他公共設施用地，於土地交換分配時，應以該重劃地區之公有土地優先指配。該條之立法精神係以使用者付費之方式，透過地籍之交換分合，由土地所有權人按其受益比例共同負擔道路、公園、綠地……等鄰里性公共設施用地及建設費用，以符合社會公平原則。又重劃後土地分配之位置，依市地重劃實施辦法第31條各款之規定調整分配，是以，市地重劃後土地所有權人仍有可能分配於公共設施用地。則「重劃」與土地法第100條第1款之「重新建築」事由可否等同視之，即屬有疑。

㈤更甚者，系爭房屋坐落之重劃會於110年9月18日之成立大會，就「提案一：台中市新興自辦市地重劃區章程修正案」、「提案二：授權本次重劃會成立大會依法所選任組成之理事會、監事會審議並續行辦理原第一次會員成立大會成立之理事會、監事會通過之相關議案」、「提案三：請選任本重劃區理事、監事代表組成理事會、監事會案。」及「提案四：本重劃區理事、候補理事及監事、候補監事選舉當選結果」所為之決議，均經臺灣高等法院臺中分院112年度上字第349號判決確認無效，有該判決附卷可查（簡上卷第247至261頁）。是被上訴人所提出之重劃會111年11月22日及113年5月7日函文，均係依據無效議案所組成之理、監事會所為之相關重劃程序，亦屬無效，客觀上難認被上訴人依據重劃工程之進度而現有拆除系爭房屋之必要性。另觀台中市新興自辦市地重劃區之開發歷程，可知籌備會係於98年間成立，並於100年間公告重劃計畫書及召開第一次會員大會（簡上卷第69至75頁），而兩造係於104年間簽訂系爭第1次租約，堪認兩造簽訂第1次租約之初，即已存在被上訴人參與土地重劃之事實，且被上訴人自承斯時因無拆遷之急迫性，乃同意與上訴人就系爭房屋續簽租約而成立系爭第2次租約等語（原審卷第15頁），是重劃會決議既均經法院判決確認無效，應認現時之狀態等同回復兩造簽訂系爭第2次租約之情況，系爭房屋並無拆遷重新建築之必要性及急迫性，被上訴人主張依土地法第100條第1款規定終止不定期租約，難認可採。

六、綜上所述，被上訴人依土地法第100條第1款規定終止不定期租約，為無理由。兩造間之不定期租賃契約仍有效存在，是被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436之1條第3項、第450條、第78條，判決如主文。