臺灣臺中地方法院民事判決

上訴人即附

帶被上訴人 穎宸實業有限公司

法定代理人

黃豪瑋

訴訟代理人

詹漢山律師

複代理人

陳苑如

複代理人

被上訴人即

複代理人

附帶上訴人 朱芳成

訴訟代理人

魏光玄律師

複代理人

劉湘淇律師

劉惠昕律師（於民國115年3月30日具狀解除委任）

莊偉聖

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年11月29日本院民事庭113年度簡字第25號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人則為附帶上訴，本院第二審合議庭於民國115年5月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。但經第三審法院發回或發交後，不得為之。附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項、第2項分別定有明文，依同法第436條之1第3項規定於簡易訴訟之上訴程序準用之。經查，上訴人穎宸實業有限公司（以下簡稱穎宸公司）對於原審判決其反訴敗訴部分提起上訴後，被上訴人朱芳成（以下簡稱朱芳成）於民國114年3月28日具狀對於原審判決其本訴敗訴部分提起附帶上訴（見本院卷一第63頁），合於前開規定，應予准許。

貳、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項亦有明定，依同法第436條之1第3項規定於簡易訴訟之上訴程序準用之。復查，朱芳成提起附帶上訴時，原聲明請求穎宸公司應給付新臺幣（下同）300,000元（見本院卷一第63頁），嗣後，朱芳成於114年4月24日提出「民事擴張附帶上訴聲明暨二審答辯（一）狀」，並變更聲明請求穎宸公司應給付360,484元（見本院卷一第213頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

乙、實體方面：

壹、另按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之，民事訴訟法第454條第1項定有明文，依同法第436條之1第3項規定於簡易訴訟之上訴程序準用之。又查，本判決應記載兩造於原審本訴、反訴之事實、攻擊或防禦方法，均與原判決相同，爰依上開規定引用之（如附件）。

貳、本訴部分：

一、朱芳成（即原審本訴原告）於上訴後補充陳述：（一）兩造於112年8月間簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），並約定由穎宸公司向朱芳成承租門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00弄0號房屋(下稱系爭房屋)，以供廠房營業之使用，租賃期限自112年8月21日起至117年9月30日止，每月租金為75,000元及保證金為15萬元。且系爭租賃契約業經本院所屬民間公證人於112年8月22日作成112年度中院民公毓字第0703號公證書。（二）穎宸公司所主張系爭房屋於69年間辦理變更使用用途並於同年4月9日重新測繪之竣工圖（下稱系爭竣工圖），朱芳成已於112年10月2日以通訊軟體LINE傳送予穎宸公司。且訴外人萬雋有限公司於114年3月間向朱芳成租用系爭房屋，並於114年7月間辦妥工廠登記。（三）穎宸公司雖於簽約時已交付自112年8月21日起至同年9月30日止之租金100,000元及保證金150,000元，然自112年10月間起未依約給付租金，迄今仍積欠自112年10月1日起至同年11月30日止2個月租金，共計150,000元（計算式：75000元×2個月＝150000元），為此爰依系爭租賃契約之法律關係，請求穎宸公司給付租金150,000元。（四）朱芳成於112年11月28日起訴時，已載明以起訴狀繕本送達穎宸公司之方式，向穎宸公司為終止租約之意思表示，然於系爭租賃契約終止後，穎宸公司遲未將系爭房屋返還予朱芳成，自屬無權占有，且朱芳成因此受有無法使用系爭房屋之利益，穎宸公司則獲得相當於租金之利益，為此爰依系爭租賃契約第6條第1項約定，請求穎宸公司給付懲罰性違約金150,000元，及依民法第179條規定，請求穎宸公司返還自112年12月1日起至同年12月25日止，相當於租金之不當得利60,484元（計算式：75000×25/31＝60483.871，小數點以下四捨五入）。以上共計360,484元（計算式：150000元＋150000元＋60484元＝360484元）等語。並聲明：（一）原判決關於本訴部分廢棄。（二）前項廢棄部分，穎宸公司應給付朱芳成360,484元，及自起訴狀繕本送達穎宸公司之翌日（即113年2月28日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、穎宸公司（即原審本訴被告）於上訴後補充陳述：（一）依系爭租賃契約第4條第1項記載：「本房屋係供廠房營業之使用，非經甲方（指朱芳成）書面同意不得變更用途。廠房可供廠工登記之設立。乙方（指穎宸公司）如須供員工宿舍用而需增加消防設備，由乙方自行負擔費用。」等語，即指系爭租賃契約之目的，須使穎宸公司能就系爭房屋取得合法工廠登記證。（二）因朱芳成未履行系爭租賃契約之附隨義務，即未交付系爭竣工圖，致穎宸公司無從申請工廠登記，穎宸公司自得依民法第264條第1項前段規定，就其租金給付義務為同時履行抗辯等語。並聲明：上訴駁回。

參、反訴部分：

一、穎宸公司（即原審反訴原告）於上訴後補充陳述：因朱芳成未履行系爭租賃契約之附隨義務，即未交付系爭竣工圖，致穎宸公司無從申請工廠登記，故穎宸公司依民法第229條第2項、第254條、第258條第1項規定，委任楊惠雯律師於112年11月3日寄送台中中正路郵局存證號碼00362號存證信函及盛惠國際法律事務所112年11月3日一一二盛字第000000000號律師函，催告朱芳成於函到翌日起5日內交付系爭竣工圖，而朱芳成於翌日即（4日）收受該函文後，仍未交付系爭竣工圖，穎宸公司遂於113年4月26日提出反訴狀，並以該書狀繕本送達朱芳成之方式，向朱芳成為解約之意思表示，反訴狀繕本已於同年月29日送達朱芳成。為此爰依民法第259條第1款、第2款規定，請求朱芳成返還穎宸公司於簽約時所交付租金100,000元及保證金150,000元，及依民法第260條、第213條第2項、第216條第1項規定，請求朱芳成賠償因穎宸公司解除系爭租賃契約之無益費用56,800元（計算式：住商不動產仲介費37500元＋臺中市政府規費480元＋和謙會計事務所費用5500元＋昶鑫工程顧問有限公司費用12600元＝56800元），以上共計306,080元等語。並聲明：（一）原判決關於反訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，朱芳成應給付穎宸公司306,080元，及自反訴狀繕本送達朱芳成之翌日（即113年4月30日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、朱芳成（即原審反訴被告）於上訴後補充陳述：朱芳成於112年10月2日以通訊軟體LINE，將系爭竣工圖傳送予穎宸公司。且訴外人萬雋有限公司於114年3月間向朱芳成租用系爭房屋，並於114年7月間辦妥工廠登記等語。並聲明：駁回附帶上訴。

肆、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，本訴部分為朱芳成全部敗訴之判決，及反訴部分為穎宸公司全部敗訴之判決。而兩造對於原審判決均聲明不服，分別就本訴、反訴提起附帶上訴、上訴並為前揭上訴聲明。

伍、兩造之不爭執事項（見原審卷一第340至341頁，及本院卷一第221至222頁、第389至391頁，及本院卷二第59頁）：

一、兩造於112年8月間簽訂「房屋租賃契約書」（即系爭租賃契約），並約定由穎宸公司向朱芳成承租門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00弄0號房屋(即系爭房屋)，以供廠房營業之使用，租賃期限自112年8月21日起至117年9月30日止，每月租金為75,000元及保證金為15萬元。且穎宸公司已於簽約時將自112年8月21日起至同年9月30日止之租金100,000元及保證金150,000元交予朱芳成。

二、系爭租賃契約業經本院所屬民間公證人於112年8月22日作成112年度中院民公毓字第0703號公證書。

三、系爭房屋之建號為臺中市○○區○○段000號，並於112年2月20日登記所有權人為朱芳成。

四、穎宸公司委任楊惠雯律師於112年11月3日寄送台中中正路郵局存證號碼00362號存證信函及盛惠國際法律事務所112年11月3日一一二盛字第000000000號律師函，朱芳成於翌日即（4日）收受並委任魏光玄律師於112年11月7日以普晟法律事務所普晟字第1121107001號律師函回覆。

五、朱芳成委任魏光玄律師於112年11月23日寄送台中民權路郵局營收股存證號碼002276號存證信函，穎宸公司於翌日即（24日）收受之。

六、兩造於112年12月25日合意終止系爭租賃契約，及穎宸公司於同日將系爭房屋交還朱芳成，並同時將系爭房屋自112年8月21日起至同年12月25日止之電費25,376元、水費42元及系爭租賃契約之公證費用3,750元交予朱芳成。

陸、本院得心證之理由：

一、本訴部分：

（一）關於朱芳成請求租金部分：

1.朱芳成主張：穎宸公司自112年10月間起未依約給付租金，迄今仍積欠自112年10月1日起至同年11月30日止2個月租金，共計150,000元（計算式：75000元×2個月＝150000元）等情，為穎宸公司所不爭執（見本院卷二第60頁），自堪信為真實。

2.穎宸公司固辯稱：因朱芳成未履行系爭租賃契約之附隨義務，即未交付系爭竣工圖，致穎宸公司無從申請工廠登記，穎宸公司自得依民法第264條第1項前段規定，就其租金給付義務為同時履行抗辯等語，惟查：（1）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。（2）朱芳成主張訴外人萬雋有限公司於114年3月間向其租用系爭房屋，並於114年7月間辦妥工廠登記等情，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書及臺中市政府114年7月22日府授經登字第1140801547號函等影本為證（見本院卷一第399至401頁、第415至418頁），自堪信為真實。（3）朱芳成主張其於112年10月2日以通訊軟體LINE將系爭竣工圖傳送予穎宸公司乙節，並提出對話記錄為證（見本院卷一第289至339頁），且觀諸該對話紀錄顯示於112年10月2日傳送圖面（見本院卷一第327、331頁），核與臺中市政府經濟發展局於114年11月25日以中市經登字第1140079724號函檢送萬雋有限公司申辦工廠登記所附竣工圖相符（見本院卷二第33頁），參以，穎宸公司亦不爭執前揭對話記錄確實為兩造間對話內容，及上開萬雋有限公司申辦工廠登記所附竣工圖即為系爭竣工圖等情（見本院卷二第61、69頁），足認朱芳成已於112年10月2日以通訊軟體LINE將系爭竣工圖傳送予穎宸公司，穎宸公司自不得再以朱芳成未交付系爭竣工圖為由拒絕給付系爭房屋之112年10月、11月租金。

3.綜上以析，朱芳成主張依系爭租賃契約之法律關係，請求穎宸公司給付自112年10月1日起至同年11月30日止之租金計150,000元，為有理由，應予准許。

（二）關於朱芳成請求懲罰性違約金部分：

1.朱芳成固主張：於系爭租賃契約終止後，穎宸公司遲未將系爭房屋返還予朱芳成，朱芳成得依系爭租賃契約第6條第1項約定請求懲罰性違約金150,000元等情，惟查：（1）按契約終止無溯及效力，在契約終止以前之契約關係，並不發生回復原狀之問題，終止以後則契約消滅，其已發生之權利變動不因之失其效力（最高法院95年度台上字第1604號民事裁判意旨參照）。（2）依系爭租賃契約第6條第1項記載：「（一）乙方（指穎宸公司）於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經甲方（指朱芳成）催告後仍不履行者，甲方得請求乙方賠償所致之損失外，並得請求乙方給付懲罰性違約金新台幣壹拾伍萬元整。…」等語（見原審卷一第39頁），足見兩造約定於租期屆滿或終止契約時，如穎宸公司未交還系爭房屋，須經朱芳成催告，穎宸公司仍未交還系爭房屋，朱芳成始得請求穎宸公司給付懲罰性違約金150,000元。（3）兩造同陳於112年12月25日合意終止系爭租賃契約（見本院卷二第59頁），揆諸前揭說明，系爭租賃契約自此歸於消滅，且穎宸公司於112年12月25日將系爭房屋交還朱芳成乙節已如前述，足見系爭租賃契約於112年12月25日終止時，穎宸公司已將系爭房屋交還朱芳成，自無適用系爭租賃契約第6條第1項之餘地。（4）朱芳成於112年11月28日提出起訴狀雖記載以該書狀繕本送達穎宸公司之方式，向穎宸公司為終止租約之意思表示等情（見原審卷一第21頁），然因起訴狀誤將穎宸公司之地址記載為臺中市○里區○○路○00巷○00號，致起訴狀繕本於113年2月27日送達穎宸公司等情，有起訴狀及原審送達證書在卷可稽（見原審卷一第11、87頁），且兩造於112年12月25日合意終止系爭租賃契約，系爭租賃契約自此歸於消滅等情已如前述，故起訴狀繕本於113年2月27日送達穎宸公司時，並不發生終止系爭租賃契約之效力，併予敍明。

2.從而，朱芳成主張依系爭租賃第6條第1項約定，請求穎宸公司給付懲罰性違約金150,000元，為無理由，不應准許。

（三）關於朱芳成請求不當得利部分：

1.朱芳成雖主張：於系爭租賃契約終止後，穎宸公司遲未將系爭房屋返還予朱芳成，自屬無權占有，且朱芳成因此受有無法使用系爭房屋之利益，穎宸公司則獲得相當於租金之利益，朱芳成得依民法第179條規定，請求自112年12月1日起至同年12月25日止，相當於租金之不當得利60,484元（計算式：75000×25/31＝60483.871，小數點以下四捨五入）等情。然查，兩造於112年8月間簽訂系爭租賃契約，約定由穎宸公司向朱芳成承租系爭房屋，租賃期限自112年8月21日起至117年9月30日止，且兩造於112年12月25日合意終止系爭租賃契約，穎宸公司已於同日將系爭房屋交還朱芳成等情已如前述，足見穎宸公司原基於系爭租賃契約之法律關係，占有系爭房屋，嗣兩造於112年12月25日合意終止系爭租賃契約，穎宸公司已於同日將系爭房屋交還朱芳成，並無因無權占有系爭房屋而受有利益之情形。

2.從而，朱芳成主張依民法第179條規定，請求穎宸公司返還自112年12月1日起至同年12月25日止相當於租金之不當得利60,484元，為無理由，不應准許。

（四）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查朱芳成對穎宸公司之前揭租金債權，既經朱芳成提起本件訴訟，且起訴狀繕本業於113年2月27日合法送達穎宸公司，有原審送達證書在卷可稽（見原審卷一第87頁），則穎宸公司迄未給付，應負遲延責任，是以，朱芳成請求自起訴狀繕本送達穎宸公司之翌日即113年2月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

（五）綜上所述，朱芳成主張依系爭租賃契約之法律關係，請求穎宸公司應給付其150,000元，及自起訴狀繕本送達穎宸公司之翌日（即113年2月28日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分為朱芳成敗訴之判決，尚有未洽，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示，至逾此範圍，朱芳成於原審之請求不應准許部分，原審為朱芳成敗訴之判決，並無不合，朱芳成仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之附帶上訴。

二、反訴部分：

（一）穎宸公司固主張：因朱芳成未履行系爭租賃契約之附隨義務，即未交付系爭竣工圖，致穎宸公司無從申請工廠登記，故穎宸公司依民法第229條第2項、第254條、第258條第1項規定，委任楊惠雯律師於112年11月3日寄送台中中正路郵局存證號碼00362號存證信函及盛惠國際法律事務所112年11月3日一一二盛字第000000000號律師函，催告朱芳成於函到翌日起5日內交付系爭竣工圖，而朱芳成於翌日即（4日）收受該函文後，仍未交付系爭竣工圖，穎宸公司遂於113年4月26日提出反訴狀，並以該書狀繕本送達朱芳成之方式，向朱芳成為解約之意思表示，且反訴狀繕本已於同年月29日送達朱芳成等情，惟查：

1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條亦有明定。復按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258條第1項亦有明文。

2.查朱芳成於112年10月2日以通訊軟體LINE將系爭竣工圖傳送予穎宸公司乙節已如前述，則穎宸公司委任楊惠雯律師於112年11月3日寄送台中中正路郵局存證號碼00362號存證信函及盛惠國際法律事務所112年11月3日一一二盛字第000000000號律師函，催告朱芳成於函到翌日起5日內交付系爭竣工圖，並未發生催告之效力，自無從依民法第254條規定解除系爭租賃契約。

3.從而，穎宸公司主張其於113年4月26日提出反訴狀，並以該書狀繕本送達朱芳成之方式，向朱芳成為解約之意思表示，並未發生解約之效力。

（二）穎宸公司雖主張：依民法第259條第1款、第2款規定，請求朱芳成返還穎宸公司於簽約時所交付租金100,000元及保證金150,000元，及依民法第260條、第213條第2項、第216條第1項規定，請求朱芳成賠償因穎宸公司解除系爭租賃契約之無益費用56,800元（計算式：住商不動產仲介費37500元＋臺中市政府規費480元＋和謙會計事務所費用5500元＋昶鑫工程顧問有限公司費用12600元＝56800元），以上共計306,080元等情，然查：

1.按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文。及依民法第259條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。

六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」。

2.復按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條亦有明定。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦有明文。

3.因朱芳成已於112年10月2日以通訊軟體LINE將系爭竣工圖傳送予穎宸公司，故穎宸公司委任楊惠雯律師於同年11月3日寄送台中中正路郵局存證號碼00362號存證信函及盛惠國際法律事務所112年11月3日一一二盛字第000000000號律師函，催告朱芳成於函到翌日起5日內交付系爭竣工圖，並未發生催告之效力，及穎宸公司於113年4月26日提出反訴狀，並以該書狀繕本送達朱芳成之方式，向朱芳成為解約之意思表示，亦未發生解約之效力。且兩造於112年12月25日合意終止系爭租賃契約，系爭租賃契約自此歸於消滅等情已如前述，自無適用民法第259條第1款、第2款及第260條、第213條第2項、第216條第1項規定之餘地。

4.從而，穎宸公司主張依民法第259條第1款、第2款及第260條、第213條第2項、第216條第1項規定，請求朱芳成應給付306,080元，為無理由，不應准許。

（三）綜上所述，穎宸公司主張依民法第259條第1款、第2款及第260條、第213條第2項、第216條第1項規定，請求朱芳成應給付穎宸公司306,080元，及自反訴狀繕本送達朱芳成之翌日（即113年4月30日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。而原審為穎宸公司人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

三、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生影響，自不逐一論列，併此敘明。

四、據上論結，本件附帶上訴為一部有理由、一部無理由，上訴則無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。