臺灣臺中地方法院民事判決

原告

張銘華

訴訟代理人

賴頡律師

複代理人

徐溎嫣律師

被告

昇裕精密工業有限公司

法定代理人

洪秀花

訴訟代理人

陳文彬

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時第二項聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）32萬1100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自租約終止之日起至遷讓返還第一項房屋時止，按月給付原告6萬2500元。迭經變更聲明，最後變更聲明為：被告應給付原告41萬2700元，及其中16萬1900元自起訴狀繕本送達翌日起，其中12萬5400元自民事變更訴之聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日起，其餘12萬5400元自民事變更訴之聲明暨準備㈢狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並應自民國115年5月1日起至遷讓返還第一項房屋時止，按月給付原告6萬2700元。經核原告所為變更請求金額部分，係屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：

㈠兩造於112年12月19日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租臺中市○里區○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自113年1月1日至114年12月31日止，被告每月應給付租金6萬2500元及水費200元，合計每月應給付6萬2700元，並應負擔工廠納管輔導金3萬7500元，惟自114年起計算至114年8月15日止，被告尚積欠每月租金加計水費、原告代墊之納管輔導金，合計32萬1100元（詳附表所示），因積欠之租金已逾2個月租額，原告以起訴狀繕本之送達作為被告應繳納遲付租金、水費、納管輔導金之催告（送達日114年11月13日），如被告未於繕本送達後30日內繳清，原告將終止系爭租約，嗣被告經催告後欠繳之租金仍逾2個月租額，原告再以民事變更訴之聲明暨準備狀繕本之送達（送達日114年12月31日），作為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已於114年12月31日終止，原告自得依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告遷讓系爭房屋。

㈡原告得依系爭租約第3條、第5條、民法第439條前段、第179條規定，請求被告給付積欠之每月租金加計水費、原告代墊之納管輔導金及無權占有系爭房屋之不當得利，計算如下：

⑴被告於本案審理期間繳納部分欠款，扣除被告已繳納之欠款，被告自114年起計算至114年12月31日止，尚積欠每月租金加計水費、原告代墊之納管輔導金合計16萬1900元（詳附表所示）。

⑵被告於系爭租約終止後迄至115年4月30日止繼續無權占有系爭房屋，每月受有租金加計水費之不當得利6萬2700元，自115年1月1日起計算至115年4月30日止共25萬800元（計算式：6萬2700元×4月＝25萬800元）。

⑶被告自115年5月1日起迄今仍繼續無權占有系爭房屋，每月受有租金加計水費之不當得利6萬2700元，被告應自115年5月1日起至遷讓返還系爭房屋時止，按月給付原告6萬2700元。

㈢爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、民法第439條前段、第179條規定、系爭租約第3條、第5條，提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告41萬2700元（計算式：16萬1900元＋25萬800元＝41萬2700元），及其中16萬1900元自起訴狀繕本送達翌日起，其中12萬5400元自民事變更訴之聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日起，其餘12萬5400元自民事變更訴之聲明暨準備㈢狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應自115年5月1日起至遷讓返還系爭房屋時止，按月給付原告6萬2700元。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：不爭執原告主張被告積欠之租金、水費及納管輔導金，被告迄今仍占有使用系爭房屋，惟兩造於114年12月有口頭協議就積欠之款項被告每月還款1萬元，另系爭房屋外之電線桿電線燃燒，修繕費用5萬元由被告先支付，應由原告負擔等語，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事項

㈠系爭房屋為未保存登記建物，原告為系爭房屋之事實上處分權人。

㈡兩造簽訂系爭租約，租賃期限為113年1月1日至114年12月31日，被告每月應給付原告租金6萬2500元，加計水費200元，合計6萬2700元。

㈢原告以民事起訴狀繕本之送達即114年11月13日催告被告給付租金，另以民事變更訴之聲明暨準備狀繕本之送達即114 年12月31日終止系爭租約。

㈣被告積欠原告之租金、水費及納管輔導金如民事變更訴之聲明暨準備㈢狀之附表三所載（即本判決附表），計算至114 年12月31日止欠款16萬1900元。

㈤被告自113年1月1日起占有使用系爭房屋迄今，並自115年1 月1日起迄今未支付相當租金之不當得利。

㈥被告自系爭租約終止日起使用系爭房屋之不當得利每月為6萬2700元。

四、本院之判斷

㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。查兩造簽訂系爭租約，約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期限為113年1月1日至114年12月31日，依系爭租約第3條、第5條約定，被告每月應給付原告租金6萬2500元，加計水費200元（計算式：2400元÷12＝200元），合計6萬2700元，此有系爭租約在卷可稽（見本院卷第25至39頁），且為被告所不爭執，堪信為真。

㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。查被告積欠原告之租金、水費及納管輔導金如民事變更訴之聲明暨準備㈢狀附表三所載（即本判決附表），此為兩造所不爭執，則自114年起計算至114年8月15日止，被告尚積欠租金28萬2500元（計算式：3萬2500元＋6萬2500元×4＝28萬2500元，水費、納管輔導金不計入，詳附表所示），扣除系爭租約第4條所載押金7萬5000元（見本院卷第25頁），仍積欠租金20萬7500元，已逾2個月租額，是原告以起訴狀繕本之送達催告被告繳納遲付之租金、水費及納管輔導金，並表明如被告未於該繕本送達後30日內繳清，原告將終止系爭租約，該繕本於114年11月13日送達被告（見本院卷第55頁），期間被告雖有繳納部分欠款，惟迄至114年12月15日仍積欠租金26萬2100元（計算式：20萬7500元＋6萬2500元×4－7萬2700元－5萬元－7萬2700元＝26萬2100元，水費、納管輔導金不計入，詳附表所示），嗣原告以民事變更訴之聲明暨準備狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，該繕本於114年12月31日送達被告（見本院卷第107頁），則系爭租約已於114年12月31日終止。

㈢又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查系爭租約已於114年12月31日終止，被告自115年1月1日起即屬無權占用系爭房屋，則原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，即屬有據。

㈣復按承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第439條前段、第179條分別定有明文。又依系爭租約第3條、第5條、第25條約定，被告每月應給付原告租金6萬2500元，加計水費200元，合計6萬2700元，且應負擔工廠納管輔導金3萬7500元。原告主張被告自114年起計算至114年12月31日止，尚積欠租金、水費及原告代墊之納管輔導金共16萬1900元（詳附表所示），此為被告所不爭執，且其中原告代墊之納管輔導金，係屬無法律上之原因，使被告受有代墊款之利益，致原告受有損害，是以，原告自得依系爭租約第3條、第5條、民法第439條前段、第179條規定，請求被告給付尚積欠之租金、水費及納管輔導金共16萬1900元。

㈤又按租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，無需出租人或承租人為抵充之意思表示。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭租約已於114年12月31日終止而租賃關係消滅，被告尚積欠租金、水費及納管輔導金共16萬1900元，而系爭租約第4條所定之押金為7萬5000元，該押金即發生當然抵充之效力，經抵充後，被告尚積欠8萬6900元（計算式：16萬1900元－7萬5000元＝8萬6900元），則原告依系爭租約第3條、第5條、第179條規定，請求被告給付尚積欠之租金、水費及納管輔導金共8萬6900元，即屬有據。

㈥另按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查系爭租約已於114年12月31日終止，惟被告仍繼續占有使用系爭房屋迄今，此為被告所不爭執，則被告自115年1月1日起即無權占用系爭房屋，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。又原告主張系爭房屋相當於租金之不當得利為每月6萬2700元，此為被告所不爭執，則原告依民法第179條規定，請求被告給付自115年1月1日起至115年4月30日止相當於租金之不當得利25萬800元（計算式：6萬2700元×4月＝25萬800元），並自115年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬2700元，核屬有據。

㈦至被告雖抗辯：兩造於114年12月有口頭協議就積欠之款項被告每月還款1萬元，另系爭房屋外之電線桿電線燃燒，修繕費用5萬元由被告先支付，應由原告負擔等語，惟此為原告所否認，被告亦未能就兩造有上開口頭協議及被告代墊修繕電線之情，提出任何證據以實其說，自難憑採。

㈧從而，原告依系爭租約第3條、第5條、民法第455條前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及給付33萬7700元（計算式：8萬6900元＋25萬800元＝33萬7700元），並自115年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬2700元，即屬有據；至逾此範圍之請求，則屬無據。

㈨再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付33萬7700元，係以給付金錢為標的，且無確定期限，又未約定利率，則原告請求其中8萬6900元自起訴狀繕本送達翌日即114年11月14日起（見本院卷第55頁），其中12萬5400元自民事變更訴之聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日即115年3月11日起（見本院卷第123頁），其餘12萬5400元自民事變更訴之聲明暨準備㈢狀繕本送達翌日即115年5月12日起（見本院卷第194頁），均至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，洵屬正當。

五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第439條前段、第179條規定、系爭租約第3條、第5條，請求㈠被告將系爭房屋遷讓返還予原告，㈡被告應給付原告33萬7700元，及其中8萬6900元自起114年11月14日起，其中12萬5400元自115年3月11日起，其餘12萬5400元自115年5月12日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈢被告應自115年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬2700元，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決主文第一、二項部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項之規定核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另按有關財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照）。本判決主文第三項部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項之規定核無不合，爰就判決確定前清償期已屆至部分，分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

附表：（時間：民國/幣別：新臺幣）