臺灣臺中地方法院民事判決

上訴人

吳昀寰

上訴人

兼 訴 訟

代理人

吳昱昇

被上訴人

張淑芬

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年12月12日本院臺中簡易庭114年度中簡字第3506號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國115年7月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被上訴人張淑芬（下稱張淑芬)起訴主張：張淑芬與被上訴人吳昱昇（下稱吳昱昇)簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由張淑芬將其所有門牌號碼臺中市○○區○○路000號16樓之14及16樓之15之2間房屋（彼此相連通，下分別稱系爭16樓之14房屋、系爭16樓之15房屋，並合稱系爭房屋）一併出租與吳昱昇，租期自民國113年11月1日起至114年10月31日止，每月租金合計新臺幣（下同)15,000元（即系爭16樓之14房屋部分約定每月租金7,000元＋系爭16樓之15房屋部分約定每月租金8,000元），應由吳昱昇於每月1日前繳納系爭房屋租金及每月管理費1,500元，並負擔系爭房屋之水電費，且由吳昀寰擔任系爭租約之連帶保證人。詎吳昱昇自114年2月1日起即未足額給付張淑芬租金、管理費及水電費，經張淑芬多次寄發存證信函向其催討，僅於114年2月3日、同年3月3日均以匯款方式各給付租金12,000元、7,000元及其中部分之水電費，迄至114年7月24日止，吳昱昇尚欠張淑芬5個月又24日之租金，扣除吳昱昇已給付之前開金額及押租金33,000元後，吳昱昇迄今仍積欠張淑芬租金34,613元（計算式：15,000元×5個月＋15,000元×24/31日－12,000元－7,000元－33,000元，元以下四捨五入），所欠租金總額已達2個月以上，張淑芬遂於114年7月18日寄發存證信函，催告吳昱昇如未於該存證信函到後3日內繳清，系爭租約即終止，而該存證信函於114年7月21日送達吳昱昇後其屆期仍未繳清，故系爭租約已於114年7月24日終止。爰依民法第455條、第767條第1項、第179條、第739條規定、系爭租約第15條及第18條約定，請求吳昱昇騰空遷讓返還系爭房屋；並請求吳昱昇及吳昀寰連帶給付前開所欠租金、管理費及水電費合計為36,044元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱36,044元本息，原審駁回張淑芬其餘請求部分未據上訴，未繫屬於本院，不另贅述）；又請求吳昱昇及吳昀寰自114年7月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告16,500元之相當於租金之不當得利。

貳、吳昱昇、吳昀寰則以：吳昱昇已於114年12月31日通知張淑芬系爭房屋整理完畢，而於115年1月1日騰空遷讓返還系爭房屋與張淑芬。另系爭租約上所載系爭16樓之14房屋之地址為「臺中市○○區○○路000號16樓之14室」，核與其建物登記謄本所載地址「臺中市○○區○○路000號16樓之14」不同，亦即贅載「室」1字，導致吳昱昇無法向臺中市政府住宅發展工程處（下稱臺中住宅處)申請系爭16樓之14房屋租金補助，違反住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項、消費者保護法第12條所訂出租人不得禁止或限制承租人申請租金補貼之條款及規定，經吳昱昇多次催促及系爭租約之仲介提醒，張淑芬仍未予以更正，造成吳昱昇不能於臺中住宅處限定補件之期限內補正而有喪失租金補貼6,039元之損害，吳昱昇因此依系爭租約第11條約定，於114年2月24日向張淑芬終止系爭16樓之14房屋部分之租約，則張淑芬不得請求系爭16樓之14房屋部分自114年2月24日起之租金，且其管理費亦應按照未終止之系爭16樓之15房屋部分所占面積比例55/100計算為每月825元。又張淑芬已同意吳昱昇可將系爭16樓之14房屋分租，卻未將其地址為前述之更正，導致吳昱昇無正確之租賃地址可將系爭16樓之14房屋分租，受有不能獲取分租之租金10,850元之損害，則張淑芬依民法第227條第1、2項、第423條規定、第184條第1項前段規定及系爭租約第11條約定，應對吳昱昇負擔前揭損害賠償責任；再扣除吳昱昇已清償如附表二所示之金額，張淑芬實際上尚應給付吳昱昇56,912元等語，資為抗辯。

參、原審為吳昱昇、吳昀寰敗訴之判決，吳昱昇、吳昀寰不服，提起上訴。並於本院聲明：一、原判決不利於吳昱昇、吳昀寰部分廢棄。二、上開廢棄部分，張淑芬於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

肆、本院得心證之理由：

一、張淑芬請求吳昱昇騰空遷讓返還系爭房屋部分：查，系爭房屋為張淑芬所有，且吳昱昇以系爭租約占有系爭房屋後積欠2個月以上之租金經張淑芬合法終止系爭租約，此後即屬無權占有而應騰空遷讓返還系爭房屋與張淑芬等情，固有系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭租約、大雅郵局存證號碼194、213、310號存證信函暨回執在卷可稽（見本院卷第33至69頁），惟吳昱昇於原審判決後之115年1月1日已騰空遷讓返還系爭房屋與張淑芬乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第11、112、114頁)，則吳昱昇目前既已非系爭房屋之占有人，張淑芬請求吳昱昇騰空遷讓返還系爭房屋部分，自屬無據。

二、張淑芬請求吳昱昇給付前開所欠租金、管理費及水電費共36,044元本息部分：

㈠吳昱昇固然主張其因張淑芬未依其要求即時更正系爭租約所載系爭16樓之14房屋之前述正確地址，故於114年2月24日終止系爭租約中系爭16樓之14房屋部分之租約，則其自114年2月24日起即不負擔該部分之租金及管理費；且張淑芬未即時為上開更正導致其受有無法申請租金補助及分租系爭房屋之損害，依民法第227條第1、2項、第423條規定、第184條第1項前段規定及系爭租約第11條約定，應負損害賠償責任云云。惟查，系爭租約第11條僅約定：「本契約期間內，『不得』提前終止租約。如因乙方（即吳昱昇)個人因素或理由無法繼續履行合約期限，應賠償甲方1個月租金額之違約金。前項在乙方應賠償之違約金得由第4條之押金抵扣」。另按民法第227條第1、2項所定債務不履行之不完全給付，必須債務人未依債之本旨給付，始足當之。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。申言之，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意(最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照)。而查，吳昱昇所主張上情業經張淑芬否認並抗辯：吳昱昇係於114年1月14日向其表示系爭16樓之14房屋要分租他人申請補助，吳昱昇個人要改以系爭16樓之15房屋申請補助，其遂回覆分租之租客必須再與其簽約，並先處理吳昱昇要重新申請系爭16樓之15房屋補助部分，如果找到分租的房客，會再協助申請，之後張張淑芬去電詢問都發局，都發局答覆吳昱昇已自行撤回系爭16樓之14房屋之租金補助申請等語（見本院卷第115至116頁)，核與張淑芬所提出其與吳昱昇之通訊軟體對話紀錄相符（見本院卷第127至129頁)，並非全然無稽；另依吳昱昇提出之電子郵件畫面截圖僅記載：「有關臺端(吳昱昇、收件編號112M337581)申請112-113年度300億元中央擴大租金補貼一案，請於2025年1月23日以前完成補件並送達本處(郵寄以郵戳為憑)，逾期未完成或所補文件不符規定者，將依規駁回，請查照」等語（見原審卷第203頁)，無法證明吳昱昇以系爭租約申請租金補貼未經核准之原因乃系爭16樓之14房屋地址與其建物謄本不符。再者，系爭租約所載系爭房屋之地址業經兩造於訂約時審閱，且約定系爭租約不得由任一方任意提前終止，復無約定張淑芬有配合張昱昇於何期限內為何地址變更併協助予以分租否則應負損害賠償之義務。從而，吳昱昇於系爭租約期間屆至前，不得任意終止租約，亦無任何法定得終止租約之權利，則其於114年2月24日對張淑芬為終止系爭租約之意思表示並非合法有效，亦難僅憑前開證據逕認張淑芬未依系爭租約之約定或債之本旨履約，復無法證明張淑芬有何侵權行為致吳昱昇受有喪失租金補貼及分租利益之損害。

㈡查，吳昱昇應給付張淑芬如附表一所示之租金、管理費及水電費共107,569元，而已清償其中部分金額如附表二所示共72,110元等事實，業經兩造陳述明確（見本院卷第25至27、113至114、205、223至224頁)，並有如附表一及附表二所示卷附水電費等單據在卷可佐；至張淑芬雖另主張吳昱昇積欠114年11月14日至114年12月10日之水費221元，惟此部分業經吳昱昇及吳昀寰爭執，而依張淑芬所提出台灣自來水公司單據僅記載：「基本費：33.82元、用水費186.9元、加退水費-221元」，及所提出兩造對話紀錄僅有「基本費部分10/16-10/31是16天、計費用水期間10/15--12/11是57天，基本費是71.4元、71.4/57天*16天=20元、所以最後水費是271-20=*251*元」等內容（見本院卷第121、187頁），二者之金額並不相符，復無法確認該期間之水費確為張淑芬所繳納暨其金額。據此，本院認張淑芬僅得請求吳昱昇給付如附表一所示之金額共107,569元，扣減吳昱昇已清償如附表二所示金額共72,110元後為35,459元（計算式：107,569元－72,110元)，則張淑芬請求吳昱昇給付逾此金額本息部分，尚屬無據。

三、就張淑芬請求吳昱昇自114年7月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告16,500元相當於租金之不當得利部分。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。又按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條定有明文。查，兩造間之系爭租約經張淑芬於114年7月24日終止後，吳昱昇卻仍繼續無權占用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致張淑芬受有無法使用收益系爭房屋之損害，審酌張淑芬將系爭房屋出租吳昱昇時約定每月租金15,000元、管理費1,500元等情，則張淑芬請求吳昱昇應自114年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付16,500元（計算式：15,000元＋1,500元）相當於租金之不當得利，應屬有據。惟系爭租約既迄114年7月24日始終止，參以張淑芬所請求吳昱昇給付之租金亦計算至包含114年7月24日當日，則其復請求吳昱昇給付114年7月24日當日占有系爭房屋相當於租金之不當得利部分，應屬無據。

四、按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條及第740條亦有明文。又所謂連帶保證，係指保證人與主債務人就債務之履行，對於債權人各負全部給付之責任者而言，是連帶保證債務之債權人得同時或先後向保證人為全部給付之請求（最高法院45年台上字第1426號、77年台上字第1772號判決意旨參照）。又就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償或不當得利（最高法院87年度台上字第2428號裁定、99年度台上字第948判決意旨參照)。查，依系爭租約第18條約定：「乙方（即吳昱昇)如有發生違約事項，以致損害甲方（即張淑芬)之權益者，丙方（即吳昀寰)應負連帶賠償責任，且乙、丙雙方均願拋棄先訴抗辯權」（見原審卷第47、53頁)，而吳昱昇既積欠原告前揭租金、管理費及水電費共35,459元迄今尚未清償，並應自系爭租約終止後即114年7月25日起至交還系爭房屋之日止按月返還相當於租金之不當得利16,500元，均已如前述，則張淑芬依民法第739條規定及系爭租約第18條約定，請求吳昀寰就吳昱昇上揭債務負連帶清償責任，自屬有據。

五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件吳昱昇及吳昀寰應負之前揭給付義務，並無確定期限，依前開規定，張淑芬請求吳昱昇、吳昀寰各給付35,459元自起訴狀繕本送達翌日即114年8月15日、114年8月29日起（見原審卷第103、105頁之送達證書）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，張淑芬依民法第179條、第739條規定及系爭租約第15條、第18條約定，請求吳昱昇及吳昀寰連帶給付35,459元，及各自起訴狀繕本送達翌日即114年8月15日、114年8月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及自114年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付張淑芬16,500元部分，均屬有據，應予准許，原審就此等部分，判命吳昱昇及吳昀寰如數給付，並無違誤；惟張淑芬逾此等部分之請求，則屬不應准許。吳昱昇及吳昀寰上訴請求廢棄上開不應予准許部分，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。又吳昱昇及吳昀寰上訴請求廢棄上開應予准許部分，為無理由，應予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

陸、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條第1項、第79條，判決如主文。

附表一(吳昱昇積欠之租金、管理費及水電費)：

附表二(吳昱昇已清償之金額)：