臺灣臺中地方法院民事判決

原告

林有德

訴訟代理人

周仲鼎律師

複代理人

黃家和律師

複代理人

張茗翔律師

被告

林宥均

陳佳民

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被告林宥均、陳佳民（下皆稱姓名）均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：林宥均前邀同陳佳民為保證人，於民國114年6月6日與原告簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼為臺中市○里區○○路0段000巷0弄00號10樓之房屋，租賃標的包含地下二層編號89號機械停車位（下合稱系爭房屋及車位），兩造約定租賃期間為114年6月6日起至115年6月6日止，每月租金為新臺幣（下同）21,700元，並約定每月6日繳納租金。詎林宥均自114年9月6日起即未再繳納租金，屢經原告以存證信函催告限期繳納租金，如未繳納將終止系爭租約，均未獲置理，已積欠原告3個月租金。爰依民法第440條第1、2項、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、土地法第100條第3款規定及系爭租約第16條第1項第2款約定，終止系爭租約，並以存證信函及起訴狀送達林宥均作為終止系爭租約之意思表示。又依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求林宥均將系爭房屋及車位回復原狀並返還予原告；另依民法第439條前段規定及系爭租約關係，請求林宥均給付原告所積欠114年9月6日起至同年12月5日止之租金65,100元；及依民法第179條規定，請求林宥均自系爭租約終止後之114年12月6日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利21,700元；再依系爭租約之保證關係，請求陳佳民於林宥均之財產不足清償原告上開債權時，應給付原告上開金額等語。並聲明：如主文第1、2項所示。

二、林宥均、陳佳民均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠原告主張之前開事實，業據提出與其所述相符之住宅租賃契約書、114年10月1日、114年10月31日、114年11月7日大里郵局存證號碼第413、445、463號、114年12月2日臺中法院郵局存證號碼第2724號存證信函、系爭房屋之臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、114年全期房屋稅繳納證明書附卷可稽（見本院115年度中補字第359號卷第13至25、45頁）；又林宥均、陳佳民對於原告主張之上開事實，均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項前段規定，均視同自認，堪認原告前揭主張屬實。

㈡按承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、民法第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項分別定有明文。又依系爭租約第16條第1項第2款約定：承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付者，出租人得提前終止租約。經查，林宥均自114年9月6日起即未繳納系爭租約之租金，已積欠原告超過2個月之租金，原告自得依前揭規定以上揭存證信函及起訴狀繕本送達林宥均終止系爭租約，而系爭租約之租賃關係既已消滅，林宥均繼續占用系爭房屋及車位即無合法權源，則原告依前開規定請求林宥均騰空遷讓返還系爭房屋及車位，核屬有據，應予准許。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。又按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條定有明文。另按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。民法第739條、第740條、第745條亦有明文。經查：

⒈依系爭租約約定，林宥均應於每月6日給付原告每月租金21,700元，卻自114年9月6日起至同年12月5日止均未依約給付租金，積欠租金65,100元（計算式：21,700元×3個月），則原告依民法第439條前段規定及系爭租約之法律關係，請求林宥均給付上開租金，為有理由。

⒉林宥均於原告合法終止租約後仍無權占有使用系爭房屋及車位，堪認其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，審酌系爭租約約定每月租金為21,700元，原告依民法第179條規定，請求林宥均自114年12月6日起至遷讓返還系爭房屋及車位與原告之日止，按月給付相當於上開租金之不當得利21,700元，應屬可採。

⒊陳佳民既為林宥均之保證人，則原告主張林宥均對原告所負上開債務，如對林宥均之財產強制執行無效果或不足給付時，依系爭租約之保證關係及前開規定，應由陳佳民為給付，亦屬有據。

㈣綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求林宥均將系爭房屋及車位騰空遷讓返還原告；另依民法第439條前段規定及系爭租約關係，請求林宥均給付原告65,100元；及依民法第179條規定，請求林宥均自114年12月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付21,700元；再依系爭租約之保證關係，請求陳佳民於林宥均之財產不足清償原告上開債權時，應給付原告上開金額，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條。