臺灣臺中地方法院民事判決

原告

張峯喜

訴訟代理人

張啟富律師

被告

董瑋宸即董荐宸

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年7月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國114年10月11日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定由原告將所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租期自114年10月11日起至117年10月11日止，每月租金新臺幣(下同)5萬5,000元，押租金11萬元，被告應於每月11日繳納租金。詎被告自114年11月11日起即未依約繳納足額租金，迄至115年3月24日止，被告遲付租金已達2個月以上，積欠租金共計18萬8,000元（計算式：5萬5,000元×6-已給付租金14萬2,000元=18萬8,000元），經原告於115年3月24日以存證信函催告被告收受存證信函後5日內應給付積欠租金，若逾期未繳租金總額扣除押金後達二個月時，即以該存證信函終止租約之意思表示，不另為通知。兩造又於115年4月17日及同年5月13日於臺中市潭子區調解委員會調解均不成立。被告迄今仍未支付租金，亦未搬遷，系爭租約已於115年3月31日終止。爰依系爭租約第13條第1項、民法第455條前段、同法第767條第1項等規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還。被告迄自起訴時積欠租金及相當於租金之不當得利共計25萬9,500元，經扣除押租金11萬元後，尚應給付14萬9,500元，爰依系爭租約及民法第179條前段，請求被告給付租金及相當於租金之不當得利14萬9,500元，併請求自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息。另依民法第179條前段，請求被告自115年5月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5萬5,000萬元。並聲明：如主文第1項至第3項所示。原告願供擔保，請准予宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。依系爭租約第4條：「承租人每月租金為新臺幣(下同)55,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月11日前支付，…」、第15條第1項：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：㈠遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。」（見本院卷第21、23頁）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。

⒉原告主張兩造簽訂系爭租約，被告有上開遲付租金情形，且經被告以存證信函限期催告被告給付等情，業據提出系爭租約、存證信函為證，又被告已於相當期間受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀爭執，堪信為真。原告曾於115年3月24日以存證信函限期5日催告被告給付積欠之租金，並表示若逾期逾期未繳租金總額扣除押金後達二個月時，即以該存證信函終止租約。惟當時被告積欠之租金以押租金扣抵後尚未達2個月（計算式：5萬5,000×6－已給付租金14萬2,000元-押租金11萬＝7萬8,000元），依前開說明，是原告主張系爭租約於115年3月31日尚不生合法終止之效力。惟兩造於115年4月17日進行調解時，應認包含有原告請求積欠租金及終止租約之意涵，且斯時被告遲付租金已逾2個月（計算式：5萬5,000×7－已給付租金14萬2,000元-押租金11萬＝13萬3,000元），被告仍未繳納欠租，故系爭租約已於115年4月17日經原告合法終止，堪以認定。被告於115年4月17日系爭租約終止後，迄未將系爭房屋返還原告，原告依前開規定請求被告自系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，自屬有據。

㈡原告請求被告給付積欠租金及相當於租金不當得利部分：

⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。準此，無權占有他人房屋居住，應就其居住該房屋，以相當之租金計付應償還價額予房屋所有人。被告於系爭租約法律關係終止後，即負有搬遷返還系爭房屋之義務，其未返還系爭房屋，核屬無法律上原因而受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害，故原告主張依系爭租約定租金金額每月5萬5,000元為計算標準，應屬可採。從而，原告依系爭租約及民法第179條前段規定，請求被告給付迄自起訴時積欠租金及相當於租金之不當得利共計25萬9,500元，核屬有據。

⒉按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查，被告迄自起訴時積欠租金及相當於租金之不當得利共計25萬9,500元，扣除押租金11萬元後，原告請求被告應給付原告14萬9,500元，並自115年5月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬5,00元，為有理由，應予准許。

㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別規定甚明。本件聲明第二項所示原告對被告之各期租金、不當得利請求權，均於每月11日屆滿，係屬給付有確定期限之金錢債權，則揆諸上揭法律規定，原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即115年6月13日（於115年6月2日寄存送達，依法於115年6月12日發生合法送達效力，見本院卷第57頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，要屬有據。

㈣綜上所述，原告依系爭租約及民法第445條、第439條、第179條前段規定，請求如主文第1至第3項所示，為有理由，應予准許。

㈤又本判決主文第2、3項命給付原告之金額雖逾50萬元，惟與主文第1項合併計算之額已逾50萬元，與民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行規定不符(臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號參照)。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。併職權酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。

五、本件事證已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。