臺灣臺中地方法院民事判決

原告

朱瑞揚

訴訟代理人

曾信嘉律師

複代理人

陳敬如律師

被告

朱緯綸（原名朱韋綸）

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲情、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第256條分別定有明文。查：

（一）本件原告原起訴聲明第1項：「被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋旁未辦保存登記之建物遷出，並將該建物騰空返還予共有人全體（詳細面積待實測）。」、第2項：「被告應給付原告新臺幣（下同）450,500元。」（見本院卷第11頁）。嗣於民國115年5月6日具狀將前開聲明變更為「⑴被告應將坐落位置如附圖即臺中市○里地○○○○○○○○○號115年3月2日里土測字第31500號土地複丈成果圖所示A1面積308.53平方公尺、A2面積2.57平方公尺之未辦保存登記建物遷出，並將該建物騰空返還予共有人全體。

⑵被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第122頁）。

（二）經核原告前開所為變更，就聲明第1項部分，僅係就實際測量後之占有面積及位置，為補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加；而就前開聲明第2項減縮請求金額及追加遲延利息部分，其請求之基礎事實同一，僅係減縮及擴張應受判決事項之聲明，並無礙被告之防禦及訴訟之終結，既與前開規定相符，應予准許。

二、原告主張：

（一）坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地上如附圖所示編號A1、A2部分之未辦保存登記建物，係於民國74年間由原告之父朱大森與被告之父朱宏華共同出資興建，當時係借用兩造之叔父朱世豪名義申請興建自用農舍並取得使用執照。嗣原告之父朱大森過世後，由原告繼承取得系爭建物之所有權及事實上處分權。詎被告明知其不具占有系爭建物之任何權源，卻自113年7月間擅自占有系爭建物並出租予第三人，每月收取高達53,000元之租金，造成原告及訴外人朱宏華本於所有權及事實上處分權得享有之占有、使用、收益之權能受到損害，被告應依民法第184條第1項前段規定對共有人全體負擔賠償責任，遷出並騰空系爭建物，將系爭建物返還予全體共有人，及依民法第179條前段規定返還占有利益予原告及共有人。

（二）被告自113年7月開始收租每月53,000元，算至114年11月，共計17個月，已收租901,000元，原告與訴外人朱宏華分別共有系爭建物所有權及事實上處分權各2分之1，本項債權係屬可分之債，原告自得依民法第181條規定，向被告請求其占有系爭建物因此取得租金之半數450,500元，被告並應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付其可收取之租金半數26,500元予原告。又被告欠缺對系爭建物之占有權源，無權占有系爭建物，已令原告及共有人之所有權能無法圓滿行使，則原告自得依民法第821條、第767條第1項前段之規定，請求被告遷出系爭建物，騰空返還系爭建物予原告及共有人全體，以排除侵害。

（三）綜上所陳，原告爰依民法第179條前段、第181條前段、第184條第1項前段、第767條第1項、第821條前段之規定，請求：⑴被告應將坐落位置如附圖所示編號A1面積308.53平方公尺、編號A2面積2.57平方公尺之未辦保存登記建物遷出，並將該建物騰空返還予共有人全體；⑵被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑶被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至其遷出並騰空返還第1項建物之日止，按月給付原告26,500元；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告抗辯：系爭建物係被告父親朱宏華共同出資興建，且系爭建物坐落之土地於81年即已過戶至其父親朱宏華名下，故被告並非無權占用；又當初兩造講好原告只要使用可停一台車之範圍，其餘由被告使用，事後兩造翻臉就不認帳，對被告將其餘空間出租予第三人所獲得之租金收益，強行索取高達總租金收益之一半，全然無視其自身仍有占用之事實；若原告要請求給付相當於租金之不當得利，則被告於113年6月請人修繕系爭建物鐵門及114年出資購買材料完成屋頂及結構翻修工程所支出之費用，計入材料費用、吊車租賃費及參照市場同業專業工資之合理勞務報酬，總計工程價值857,330元，係由被告全額墊付，原告亦應分攤428,665元，而原告占用被告父親所有土地，亦應當地土地市場真實承租行情每月6,000元，給付最近5年內相當於租金之不當得利36萬元；被告就前開債權與原告請求之不當得利行使抵銷權，互為抵銷後，本件原告之請求顯無理由，依法應予駁回等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院所為之判斷：

（一）原告主張系爭建物為原告與被告之父朱宏華所共有，被告無權占有系爭建物，且受有相當於租金之不當得利等情，被告則否認係無權占有，並以前詞置辯。是本件所應審酌者為⑴原告主張被告係無權占有系爭建物，有無理由？⑵原告請求被告應自系爭建物遷出並騰空返還與原告及其他共有人，有無理由？⑶原告請求被告給付自113年7月1日起至114年11月30日止相當於租金之不當得利45萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至被告遷出並騰空返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利26,500元，有無理由？⑷被告主張以其修繕系爭建物之費用857,330元及系爭建物占用坐落土地5年相當於租金之不當得利36萬元，就原告應分攤部分，與前開不當得利債權行使抵銷，有無理由？茲析述如下。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第767條第1項前段、第821條前段分別定有明文。查：

1、坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地上如附圖所示編號A1部分面積308.53平方公尺、編號A2部分面積2.57平方公尺之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），係由原告之父朱大森與被告之父朱宏華共同出資興建，而以兩造之叔父朱世豪（即當時系爭土地所有權人）名義申請興建農舍使用；朱世豪於81年間將系爭土地移轉登記予被告之父朱宏華，又原告之父朱大森於85年2月11日過世後，經全體繼承人協議由原告單獨繼承取得系爭建物等情，業經證人朱世豪於本院審理中到庭證述屬實（見本院卷第134至137頁），並有系爭建物現場照片（見本院卷第27頁）、臺中縣政府建設工務局實施區域計畫地區自用農舍使用執照（見本院卷第31至41、107頁）、聲明書（見本院卷第151至152頁）、土地登記第二類謄本暨臺灣省臺中縣土地登記簿謄本（見本院卷第229至232頁）在卷可稽，兩造對此亦不爭執，應堪認定。

2、按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來能否登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始取得，即與依法律行為取得有別，不在民法第758條所規定非經登記不生效力之列。又因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，均不待登記即可取得不動產物權，此從民法第759條之反面解釋甚明（最高法院90年度台上字第1250號民事判決意旨參照）。系爭建物既為原告之父朱大森與被告之父朱宏華共同出資興建而原始取得該建物之所有權，依民法第758之規定及民法第759條之反面解釋，原告自得因繼承而取得系爭建物之所有權。

3、本件經本院於115年3月18日會同兩造前往現場履勘確認及囑託臺中市大里地政事務所測量人員進行測量結果，被告占有使用系爭建物之範圍即如附圖所示編號A1部分面積308.53平方公尺及編號A2部分面積2.57平方公尺，此有本院勘驗筆錄（見本院卷第89至95頁）、勘驗現場照片（見本院卷第103至106頁）、臺中市○里地○○○○000○0○00○里地○○○0000000000號函檢送之土地複丈成果圖（見本院卷第113至115頁）在卷可稽，兩造對此亦未爭執，故系爭建物為被告占有使用乙節，應堪認定。

4、至於被告抗辯並非無權占有系爭建物，無非係以系爭建物係其父朱宏華共同出資興建，坐落土地亦係朱宏華所有，且兩造間曾經約定各自使用範圍為據。然本件被告並非系爭建物之共有人，亦非系爭土地之所有人，自無可能與原告就系爭建物進行共有物約定使用之分管協議；且被告於本案中並無法提出任何相關事證以資證明曾經原告同意得占有使用系爭建物；而被告之父朱宏華為系爭建物之共有人及坐落土地之所有權人，與被告未經原告同意擅自占用系爭建物之情，係屬二事，故被告前開所辯，均屬無據，要難採信。

5、從而，被告既無法證明其占有使用系爭建物係有合法權源，則原告主張被告係無權占有使用系爭建物，爰依民法第821條、第767條第1項前段之規定，請求被告自系爭建物遷出並騰空返還予原告及其他共有人，即屬有據，應予准許。

（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。次按民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號判決意旨參照）。查：

1、按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件被告無權占有系爭建物，受有使用建物之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，則原告請求被告返還相當於租金之不當得利，即屬有據。

2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法所申報之地價。系爭建物坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地，位處臺中市霧峰區北豐路上，主要係以鐵皮搭建而成之建築物，於74年間即經申請作為自用農舍使用，此有臺中縣政府建設工務局實施區域計畫地區自用農舍使用執照（見本院卷第31、107頁）、勘驗現場照片（見本院卷第103至106頁）在卷可稽。本件相當於租金之利益，自得參考前開規定，並斟酌系爭建物之坐落位置、工商業繁榮程度及被告利用以出租第三人收租之經濟價值及所受利益等因素，認本件以系爭建物坐落226地號土地之申報地價每平方公尺520元（見本院卷第229頁）及房屋課稅現值574,200元（見本院卷第29頁），按年息10％，據以為原告得請求被告返還不當得利金額之計算基準，應屬允當。

3、系爭建物遭無權占用之面積合計311.1平方公尺【計算式：308.53＋2.57＝311.1】，依此計算，原告得請求被告給付自113年7月1日起至114年11月30日止共17個月期間之不當得利52,131元【計算式：（占用面積311.1㎡×申報地價520元/㎡＋房屋課稅現值574,200元）×年息10％÷12月/年×占用期間17個月×原告應有部分1/2＝52,131.35元，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達之翌日即114年12月22日（見本院卷第51頁）起至被告自系爭建物遷出並騰空返還予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,067元【計算式：（占用面積311.1㎡×申報地價520元/㎡＋房屋課稅現值574,200元）×年息10％÷12月/年×原告應有部分1/2＝3,066.55元，元以下四捨五入】。

4、至於，原告雖主張應以被告將系爭建物出租予第三人「唯心工業社」及「慶典活動社」每月可收取之租金53,000元據以為計算基準，並提出系爭建物外祝賀花籃上載「賀唯新工業社開幕誌慶」之照片（見本院卷第104頁）、系爭建物側面停放之貨車其車身標示「慶典活動社」之照片（見本院卷第105至106頁）為證，然經被告否認並辯稱：系爭建物目前係出借予友人使用等情（見本院卷第91頁），而原告亦無法提出相關事證以資證明被告與第三人間有租賃關係及每月可收取租金53,000元等情；又原告並未釋明被告有何提出其與第三人間租賃契約書之義務，亦無相關事證可認被告與第三人間之租賃契約書係就本件訴訟有關之事項所作之文書，則原告逕依民事訴訟法第344條第1項第5款規定，請求本院命被告提出前開租賃契約書以說明其出租之期間及所獲取之租金，及依民事訴訟法第345條第1項規定請求本院依其主張認定被告每月可獲得之租金利益為53,000元，即屬無據，要難准許。

5、另就原告主張參考鄰近之臺中市霧峰區北岸路出租廠房之實價登錄資料每月租金38,540元為計算基準部分，惟系爭建物位於霧峰區北豐路，面積311.1平方公尺，主要建材為RC造搭鐵皮，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，主要用途為自用農舍；而參考標的位於霧峰區北岸路，面積220.12平方公尺，主要建材為SRC造，使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，主要用途為住商用，此有內政部不動產交易實價查詢服務網（見本院卷第153至156頁）在卷可稽，明顯可見二者各項條件有所差異，尚難逕採為本件計算基準。

6、從而，原告依民法第179條之規定，請求被告給付自113年7月1日起至114年11月30日止相當於租金之不當得利52,131元，及自起訴狀繕本送達之翌日起即114年12月22日（見本院卷第51頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日即114年12月22日起至被告遷出系爭建物並騰空返還予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,067元，核屬有據，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求，即屬無據，要難准許。

（四）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查：

1、惟按善意占有人因保存占有物所支出之必要費用，得向回復請求人請求償還，但已就占有物取得孳息者，不得請求償還通常必要費用；善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還；惡意占有人，因保存占有物所支出之必要費用，對於回復請求人，得依關於無因管理之規定，請求償還，民法第954條、第955條、第957條分別定有明文。本件被告明知自己並非系爭建物之共有人而無占有系爭建物之合法權源，自非善意占有人，而屬惡意占有人；而依民法第957條規定，被告僅得依關於無因管理之規定，請求原告償還其因保存系爭建物所支出之必要費用，並不及於有益費用。

2、本件被告主張其於113年6月為系爭建物支出鐵門修繕費用435,330元及於114年6月為系爭建物支出修繕工程費用422,000元合計857,330元等情，固據提出113年6月20日估價單（見本院卷第175頁）、支出明細（見本院卷第177頁）、系爭建物照片（見本院卷第179至213頁）為證。惟就前開鐵門修繕費用435,330元部分，被告僅係提出估價單（見本院卷第175頁）為據，並未提出統一發票或收據以資證明實際支出確有實際支出該筆費用而該估價單並無維修廠商之記載及用印；而就前開房屋修繕工程費用422,000元部分，被告僅提出自行整理之修繕工程費用明細（見本院卷第177頁）、施工照片（見本院卷第179至213頁）為據，並未提出發票或收據等實際支付憑證，則被告是否確有前開費用之支出，已然可議。

3、再者，按民法第957條，所謂因保存占有物所支出之必要費用，係僅指因占有物之保存不可欠缺所支出之費用而言，至支出之費用是否具備上述要件，應以支出當時之情事，依客觀的標準決定之（最高法院44年台上字第21號民事判例參照）。換言之，所謂「保存」，係指占有物之主體，於不改變占有物之所有權或其他物權之情形下，為防止占有物滅失或毀損之行為；而所謂「必要費用」，係指為保存占有物所必須支出之費用，例如：屋頂修補、防水、結構安全維護等。

4、然被告就其請求償還之鐵門及屋頂浪板修繕費用，並未提出相關事證以資證明係為維持系爭建物之繼續存在或基本功能所支出，而為保存系爭建物之必要費用，則其就系爭建物所為重新裝潢、改裝美化而提升房屋價值所支出之修繕費用，僅能認定係屬有益費用，依民法第957條之規定，惡意占有人並無從請求回復請求人依關於無因管理之規定償還。故依據現有事證，尚無從認定被告對於原告有前開必要費用求償權，則被告據以主張與原告前開相當於租金之不當得利債權相互抵銷云云，即屬無據，要難准許。

5、至於，被告雖主張以原告共有之系爭建物無權占有被告之父朱宏華所有土地，參照當地市場承租行情，僅計原告應有部分為每月6,000元即每年72,000元，最近5年內之基地地租總計為36萬元，爰以該相當於土地租金之不當得利債權36萬元，與原告前開相當於建物租金之不當得利債權相互抵銷部分，然系爭建物坐落土地之所有權人係被告之父朱宏華，並非被告所有，且被告之父朱宏華亦為系爭建物之共有人，則被告對於系爭建物共有人之原告並無坐落土地遭無權占用之不當得利債權可得主張，故被告此部分主張，亦屬無據，要難准許。

（五）末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利52,131元部分，係以支付金錢為標的，而起訴狀繕本業於114年12月21日送達被告（見本院卷第51頁），故原告請求併自起訴狀繕本送達翌日即114年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。

（六）綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段、第179條之規定，請求：被告應自系爭建物遷出並騰空返還予原告及其他共有人，並應給付原告52,131元及自114年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自114年12月22日起至遷讓返還前開建物之日止，按月給付原告3,067元，為有理由，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決主文第1項，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，本院經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；本判決第2、3項所命被告給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告如供擔保得免為假執行。至於，原告敗訴部分，其訴既經駁回，所為假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不逐一審酌，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。