臺灣臺中地方法院民事判決

上訴人

李豊順

被上訴人

羅春榮

訴訟代理人

王俊凱律師

複代理人

林玲珠律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年9月12日本院臺中簡易庭114年度中簡字第2194號第一審簡易判決提起上訴，本院於115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張，伊與上訴人於民國112年8月28日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定伊將門牌號碼臺中市○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期自112年9月1日起至114年3月31日止，每月租金新臺幣(下同)1萬元，系爭租約第4條第5項前段約定，租期屆滿上訴人即應照原狀遷讓，同條項後段並約定，如未即時遷讓，伊得向上訴人請求按照租金1倍之違約金。嗣伊於租期屆滿前即通知上訴人不再續租，詎上訴人自114年4月1日起，即違約不願遷讓系爭房屋。伊依系爭租約第4條第5項前段、民法第455條前段及民法第767條第1項前段規定，得擇一請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還；依民法第179條不當得利之法律關係，得請求上訴人自114年4月1日起至遷讓房屋止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元；依系爭租約第4條第5項後段約定，得請求上訴人按月給付1萬元之違約金。爰依上開法律關係，求為判命：㈠上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予伊；㈡上訴人應自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元等語。

二、上訴人則以：伊自102年7月起即向被上訴人承租系爭房屋，每月均有按時繳納租金。被上訴人夫妻曾向表示可以租到不租為止。伊於114年4月以後，因被上訴人拒收租金，故迄今每月均有向本院提存所提存租金1萬元，應有與被上訴人成立不定期租賃關係，被上訴人請求遷讓系爭房屋，應受土地法第100條規定限制，伊並無違約等語，資為辯解。

三、原審對於被上訴人之請求，判決：㈠上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予被上訴人。㈡上訴人應自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2,000元（相當於租金之不當得利1萬元；違約金2,000元）。㈢被上訴人其餘之訴駁回。被上訴人就敗訴部分未聲明不服（即原審駁回請求上訴人每月給付違約金8,000元部分，因告確定，以下不再贅述）；上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。

四、兩造經協議後將下列事實列為不爭執事項（本審卷第213頁），爰採為本判決之基礎事實：

㈠兩造於112年8月28日簽訂系爭租約（原審卷第19頁至24頁）。

㈡被上訴人於114年3月14日寄發存證信函（原審卷第25至第27頁）給上訴人，上訴人確有收受該信函。

五、本件經依民事訴訟法第436條之1第3項準用第463條再準用第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化之爭點為：㈠被上訴人依系爭租約第4條第5項前段、民法第455條前段、民法第767條第1項前段，請求法院擇一判決，上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予被上訴人，是否有據？㈡被上訴人依民法第179條不當得利法律關係，請求上訴人自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元，是否有據？㈢被上訴人依系爭租約第4條第5項後段約定，請求上訴人自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,000元，是否有據？（本審卷第213、214頁）茲就本院判斷，分述如後：

㈠被上訴人依系爭租約第4條第5項前段約定，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予被上訴人，應屬有據

1.系爭租約第4條第5項前段約定「除甲方（即本件被上訴人）同意繼續出租外，乙方（即本件上訴人）於租價（為賃誤繕）期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方…」，有上訴人不爭執真正（本審卷第213頁不爭事項三）之系爭租約在卷可按（原審卷第20頁）。本件被上訴人於系爭租約租期屆滿前即114年3月14日已寄發存證信函表明不再續租，及租期屆滿後將系爭房屋騰空交還等語，該信函上訴人確有收受（上開不爭執事項㈡），是被上訴人依系爭租約第4條第5項前段，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予被上訴人，自屬有據。

2.上訴人雖辯稱，被上訴人夫妻曾向其表示可以租到不租為止等語，惟經被上訴人否認（本審卷第280頁第30行）。上訴人就此部分有利於已之事實，並未能舉證以實其說，是其此部分所辯，自無可採。上訴人又辯稱，其於114年4月以後迄今，每月均有向本院提存所提存租金1萬元給被上訴人，兩造應存有不定期租賃關係等語，惟亦為被上訴人否認（本審卷第324頁）。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條固定有明文。本件被上訴人於系爭租約租期屆滿前即114年3月14日已寄發存證信函表明不再續租等語，並於租期屆滿後即114年4月21日向本院提起本件訴訟（見原審卷第13頁本院收件章戳日期），顯見被上訴人於租期屆滿後，已有反對上訴人繼續使用系爭房屋之表示。是上訴人此部分所辯，於法自有未合，亦無可取。上訴人再辯稱，被上訴人請求遷讓系爭房屋，應受土地法第100條規定限制等語，惟仍為被上訴人所否認（本審卷第323、324頁）。按土地法第100條規定，不包含定有期限之租賃契約在內（最高法院37年上字第7729號判例意旨參照）。本件系爭租約為定有期限之租約（原審卷第19頁至24頁），是上訴人此部分所辯，亦無可取。

3.被上訴人依系爭租約第4條第5項前段約定，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予被上訴人，既屬有據，則其餘有關民法第455條前段、民法第767條第1項前段之主張，即無再贅述必要，附此說明。

㈡被上訴人依民法第179條不當得利法律關係，請求上訴人自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元，亦屬有據

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被上訴人主張，上訴人於系爭租約屆滿後仍占有系爭房屋，為上訴人所不爭，且上訴人復未能舉證證明，其占有系爭房屋屬於有權占有之事實，是被上訴人主張，上訴人於系爭租約租期屆滿後占有系爭房屋受有利益，並致被上訴人受有損害，自屬可採。審酌上訴人向被上訴人租賃系爭房屋，其租金為每月1萬元，是被上訴人主張於租賃期限屆滿後，上訴人無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金每月1萬元之損害，應可採信，是被上訴人依上開法律關係，請求上訴人應自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元相當租金之不當得利，即無不合，亦屬有據。

2.上訴人雖辯稱，其於114年4月以後迄今，每月均有向本院提存所提存租金1萬元給被上訴人等語。惟上訴人上開提存之原因及事實，係於各該當月給付被上訴人之租金，並為被上訴人拒收，此觀其所提出之提存書自明（本審卷291頁至第321頁），顯非以清償本件被上訴人請求之相當於租金之不當得利為目的，是上訴人上開提存，既非依債務本旨之提存，自不生清償之效力（最高法院39年台上字第1355號判例意旨參照），併此說明。

㈢被上訴人依系爭租約第4條第5項後段約定，請求上訴人自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,000元，仍屬有據系爭租約第4條第5項後段約定「…如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即本件被上訴人）每月得向乙方請求按照租金1倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止…」，有上訴人不爭執真正（本審卷第213頁不爭事項三）之系爭租約在卷可按（原審卷第20頁）。上訴人於系爭租約期限屆滿後，拒不遷讓，被上訴人依民法第179條不當得利法律關係，請求上訴人給付自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元之相當租金之不當得利，已屬有據，有如前述。可見兩造上開就上訴人不依約遷讓系爭房屋時，約定上訴人應每月給付租金1倍即1萬元之違約金，顯非損害賠償總額之預定，否則上訴人僅給付原租金之代價充作損害賠償總額，即可繼續占用系爭房屋，無異鼓勵上訴人違約，自難以違約金之約定促使上訴人依約遷讓系爭房屋，是該違約金應具懲罰性質。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本院審酌上訴人於租賃關係消滅後，無正當權源繼續占有系爭房屋；兩造間之系爭租約原所約定之租金為每月1萬元；被上訴人於本件已向上訴人請求至遷讓系爭房屋為止，給付相當租金之不當得利每月1萬元，暨考量目前社會經濟狀況，及上訴人若能如期遷讓，被上訴人可能享受之利益及其實際損失等一切情事加以綜合衡量，認兩造所約定前開違約金之金額即每月1萬元，核屬過高，應酌減為每月2,000元為適當。是被上訴人請求上訴人應自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,000元違約金，自屬有據。

六、從而，被上訴人依系爭租約第4條第5項前段約定，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓交還予被上訴人；依民法第179條規定，請求上訴人自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元；依系爭租約第4條第5項後段約定，請求上訴人自114年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,000元，均有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行，理由雖未盡相同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。