臺灣臺中地方法院民事判決

原告

林子誼

原告

林靜宜

共同訴訟代理人

李瑞仁律師

被告

陳廸

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造前於民國113年6月1日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有之門牌號碼臺中市○○區○○○路000號14樓之1之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自113年6月1日起至115年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）26,000元，被告應按月於每月1日各匯款13,000元至原告2人指定帳戶。惟被告僅給付租金至114年7月，其後即未依約給付，原告委由律師於114年10月7日、同年月20日、115年1月28日寄發律師函及以115年1月20日民事準備狀繕本之送達催告給付，被告迄今仍未給付租金。被告積欠114年8月起至115年1月止，共6期之租金，合計156,000元，扣除押租金52,000元後，尚積欠租金104,000元，原告自得依民法第439條前段規定及系爭租約第4條、第18條約定，請求被告給付原告2人各52,000元之租金；另被告積欠租金已達2個月以上，原告得依系爭租約第15條第1項約定，以民事變更訴之聲明狀繕本之送達向被告為終止租約之意思表示。是系爭租約已終止，被告無權繼續占用系爭房屋，原告得依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段及系爭租約第12條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並將戶籍遷出；另依民法第179條規定，請求被告自系爭租約終止日起至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利各13,000元予原告2人。爰依民法第439條前段、第455條前段、第767條第1項前段、中段、第179條規定及系爭租約第4條、第18條、第12條、第15條第1項約定提起本件訴訟等語。並聲明：

㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告林子誼、原告林靜宜，並將戶籍遷出。

㈡被告應向原告林子誼給付52,000元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈢被告應向原告林靜宜給付52,000元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈣被告應自第一項所示房屋之租賃契約終止之翌日起至遷讓返還如第一項所示房屋之日止，按月各給付原告林子誼、原告林靜宜13,000元。

㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告於入住系爭房屋後，於113年8月12日發現系爭房屋主臥室有冷氣滴水之情形，依民法第429條規定，原告有修繕之責，惟經被告聯絡仲介通知原告，原告竟未修繕，並要求被告自行尋找廠商修繕，直至清洗人員清洗冷氣後始發現，該冷氣有嚴重灰塵、塵螨與病菌附著之問題（下稱主臥室冷氣問題），因被告長期睡在主臥室，長期使用該冷氣，因而導致發燒，且引發感冒、鼻腔發炎、鼻竇炎且尚未痊癒，而侵害被告之健康；另系爭房屋之次臥室陽台有常態之鴿子飛至陽台和冷氣主機上方居住之問題，該陽台有大量鴿子排泄物（下稱次臥室鴿糞問題），被告因不知該情形為常態性，故先自行請人清潔，後發覺該情形為常態發生，即通知原告，惟原告拒絕承認應負清潔責任，且被告無法尋得清潔人員來清理，被告自得依民法第429條、第430條、第184條規定，請求原告給付清潔費用，及賠償未清潔而衍生之損害賠償。另原告未依民法第424條規定，告知上開冷氣未清洗、陽台常態性有鴿子居住及排泄物之情事，致傳染病菌，且引發呼吸道疾病、過敏，是該次臥室無法正常使用，已達一部滅失程度，被告亦得依民法第435條規定，請求按比例減少1/3之租金，原告請求給付租金及終止租約，自無理由。原告應善盡其義務，並承認所犯錯誤，依系爭契約第16條規定，依法令、習慣、誠實信用公平原則共同和平解決本件紛爭，不得請求被告返還系爭房屋及遷出戶籍。

㈡被告得向原告請求下開項目及金額，並以之與原告本件請求相抵銷：

⒈依系爭租約之約定及民法第423條之規定，原告應繳交每月2,500元之社區管理費用，惟原告未繳交，致被告須自行繳納管理費後，仍無法使用社區之公共設施，原告違約而侵害被告使用公共設施之權利，被告得依民法第423條、第277條、第184條第1項規定，向原告請求自114年8月起至115年5月止，共9個月相當於管理費之損失，共22,500元。

⒉依系爭租約、仲介委託書之約定及民法第423條之規定，系爭房屋應供被告與配偶及2名子女居住，惟因次臥室鴿糞問題致鴿子吵雜聲、排泄物傳染危險，其中1名子女僅得另行在外租屋，致支出每月1萬元之租金及水電費用，被告得依民法第184條規定，請求原告賠償自113年6月1日起至115年5月31日止，共204,000元之另外租屋損失。

⒊次臥室鴿糞問題之清潔費用為已支出之630元、1,500元，無收據部分應由清潔人員說明；未來支出之清潔費用以每週1,500元、每週4次計算，2年共144,000元。

⒋因主臥室冷氣問題及次臥室鴿糞問題，依民法第193條、第184條、195條第1項、第423條，請求原告給付醫療費3萬元、就診交通費1萬元、營養補充品3萬元及工作損失、藥局用品費用，暨精神慰撫金30萬元。

⒌因原告未提供正常房子供被告居住，致被告終止契約及搬遷，依民法第424條、第184條、第216條、第193條第1項規定，請求原告賠償搬遷費4萬元。

⒍另依民法第571條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、消費者保護法第51條，房仲應退還收取之13,000元及賠償1至5倍之賠償金，共計39,000元至65,000元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠原告主張兩造於113年6月1日簽立，約定由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，租賃期間自113年6月1日起至115年5月31日止，每月租金26,000元，被告應按月於每月1日各匯款13,000元至原告2人指定帳戶等情，業據提出房屋租賃契約書為證（本院卷第19頁），且為被告所不爭執（本院卷第272頁），應堪認定。

㈡兩造間系爭租約已於115年4月1日終止；原告依民法第439條前段規定及系爭租約第4條約定，請求被告給付租金各52,000元予原告2人，為有理由：

⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；系爭租約第4條、第18條則約定每月租金26,000元，被告應按月於每月1日各匯款13,000元至原告2人指定帳戶。原告主張被告僅給付租金至114年7月，其後即未依約給付租金等情，被告固抗辯：原告未依民法第424條規定，告知上開冷氣未清洗、陽台常態性有鴿子居住及排泄物之情事，致傳染病菌，且引發呼吸道疾病、過敏，是該次臥室無法正常使用，已達一部滅失程度，被告得依民法第435條規定，請求按比例減少1/3之租金，是原告請求給付租金及終止租約，並無理由等語。然按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第424條、第435條分別定有明文。而所謂滅失，即毀滅喪失之意。查：前開規定分別為承租人之契約終止權，及租賃物一部滅失時，承租人之減少租金請求權規定，系爭房屋是否因主臥室冷氣問題、次臥室鴿糞問題無法使用（此部分認定如後），核與系爭房屋滅失之情形有別，且被告並未依前開規定，向原告為終止契約之表示，是原告主張被告應依約給付租金，自屬有據；被告前開所辯，則無理由。

⒉又原告主張被告僅給付租金至114年7月，其後即未依約給付租金等情，業據提出對話紀錄為證（本院卷第159至187頁），被告則辯稱：伊已將租金準備好，有通知原告來收房租，是因原告未出面處理房屋問題，所以沒有繼續付租金等語（本院卷第273、437頁）。被告有依約給付租金之義務乙節，已說明如上，而兩造所約定租金之付款方式為被告應按月於每月1日各匯款13,000元至原告2人指定帳戶，是被告應逕匯入款項至原告指定帳戶以給付租金，核無要求原告出面收取現金之理。況依前開對話紀錄所示，被告於114年7月2日通知已匯款給付該月租金後，於同年8月及9月初均未有給付租金或通知原告出面收取租金之表示，訴外人即房仲業者始於114年9月14日向被告稱：「陳姐，8月1號和9月1號的房租，你都沒有匯給房東唷～能知道你有什麼想法嗎？」等語，核與被告所辯情形不符，且可證原告主張被告自114年8月起，即未給付租金等情，應屬實在。

⒊依系爭租約第15條約定：「承租人（按指被告，下同）有下列情形之一者，出租人（按指原告，下同）得終止租約：一、遲付租金之總額達二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者…」；又土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」是被告遲延支付租金之情形，原告須先以擔保金抵償積欠租金，抵償後積欠租金額達2個月以上時，方得依系爭契約第15條約定終止租約。查：原告前委由律師於114年10月7日、同年月20日、115年1月28日寄發律師函及以本件115年1月20日民事準備狀向被告催告給付積欠之租金乙節，有存證信函及律師函可證（本院卷第233至268頁），且前開民事準備狀繕本業已於115年1月27日送達被告，有送達證書可稽（本院卷第139頁），足證原告已依前開約定向被告催告給付。而原告本件民事變更訴之聲明狀繕本已於本院115年4月1日言詞辯論期日送達被告（本院卷第219頁），被告積欠租金之期間自114年8月起計算至115年3月止，已達8個月，依系爭租約第5條約定，被告給付之押租金為52,000元，以前開押租金抵償2個月租金後，被告尚積欠6個月之租金，則原告主張以民事變更訴之聲明狀繕本送達向被告為終止系爭契約之意思表示，系爭契約已於115年4月1日合法終止等情，核屬有據。另原告依民法第439條前段規定及系爭租約第4條、第18條約定，請求被告給付自114年8月起至115年1月止，所積欠之租金各52,000元予原告（計算式：13,000元×4個月【扣除2個月押租金】＝52,000元），亦屬有憑。

㈢原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段及系爭租約第12條約定請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並將戶籍遷出，為有理由：

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段、中段分別定有明文。又依系爭租約第12條約定：租賃契約終止時，承租人應及將房屋返還出租人並遷出戶籍，不應藉詞推諉或主張權利。

⒉查：兩造間之系爭契約於115年4月1日經終止而消滅，已認定如上，而被告迄未返還系爭房屋予原告並遷出戶籍，對原告就系爭房屋之所有權難謂無妨害，則原告依前開規定及約定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並將戶籍遷出，為有理由。

⒊至被告抗辯：原告應善盡其義務，並承認所犯錯誤，依系爭契約第16條規定解決本件紛爭，依法令、習慣、誠實信用公平原則共同和平解決本件紛爭，不得請求被告返還系爭房屋及遷出戶籍等語。然被告自114年8月起迄至本件言詞辯論終結即115年6月間均未依約給付租金，經原告屢次催討仍未給付，又兩造間就系爭房屋之系爭租約業經原告合法終止，則原告依法為上開請求，難認有違誠實信用或公平原則，被告所辯，顯無理由。

㈣原告依民法第179條規定，請求被告自115年4月2日起至返還系爭房屋日止，按月給付各13,000元予原告2人，為有理由：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

⒉查：兩造間系爭租約已於115年4月1日合法終止，是被告繼續占有使用系爭房屋，即無正當權源，且獲有相當於租金之不當得利，並使原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故原告主張依民法第179條規定，請求被告返還所受利益，自屬有據。又兩造原既約定系爭房屋之租金以每月26,000元計算，則原告主張以此金額作為計算被告無權占有系爭房屋所受相當於租金利益之標準，應屬適當，原告2人就系爭房屋之應有部分比例為各1/2，有原告提出課稅現值資料可參（本院卷第15頁），是原告請求被告自系爭租約終止之翌日即115年4月2日起至返還系爭房屋之日止，按月各給付原告13,000元，為有理由。

㈤被告抗辯對原告有下開債權，並以之與原告本件請求相抵銷，為無理由：

⒈被告抗辯依系爭租約之約定及民法第423條之規定，原告應繳交每月2,500元之社區管理費用，惟原告未繳交，致被告須自行繳納管理費後，仍無法使用社區之公共設施，原告違約而侵害被使用公共設施之權利，被告得依民法第423條、第277條、第184條第1項規定，向原告請求自114年8月起至115年5月止，共9個月相當於管理費之損失，共22,500元等情，然為原告所否認，並提出管理費繳納資料（本院卷第423至426頁）。而依原告所提出前開繳納資料顯示，114年8月至115年5月之管理費均為原告以轉帳或信用卡方式繳納，而被告就前開抗辯，並未提出證據以實其說，是其所辯，自屬無據。

⒉被告抗辯系爭房屋有次臥室鴿糞問題而無法居住，致其子女須另行在外租屋，而有每月1萬元之租金及水電費用之支出，被告得依民法第184條規定，請求原告賠償自113年6月1日起至115年5月31日止，共204,000元之租屋損失；次臥室之清潔費用為已支出之630元、1,500元，無收據部分應由清潔人員說明；未來支出之清潔費用以每週1,500元、每週4次計算，2年共144,000元等情等情，固據提出陽台照片、收據、不動產租賃斡旋委託書、對話紀錄為證（本院卷第297至301、323、355、357頁），然為原告所否認，並稱：依民法第432條第1項規定，被告負有以善良管理人之注意保管系爭房屋之義務，系爭房屋之陽台或窗台上有鴿鳥停留及排泄物，屬於日常居住環境中之外在自然因素，性質上屬於環境衛生日常維持項目，自屬被告應盡之善良管理人保管義務範疇，而非原告依民法第429條規定應盡之修繕義務範圍；原告於提供系爭房屋時已提供整潔之環境，嗣後環境衛生之維持即非原告之責，且原告亦曾透過房仲給予被告防鴿措施之建議以盡力協助解決；被告提出之照片是否為系爭房屋之實景，又該收據是否為清理系爭房屋所支出之費用，均有疑義，且未來清潔費用亦屬無憑，另斡旋契約書之性質屬於締約前之意思表示，與租賃契約有別，無從據以擴張或課予原告額外之義務，又被告提出之證據無法證明其子女有另行租屋及實際給付租金，縱被告之子女另行在外租屋，亦是基於自身家庭安排所為之選擇，與兩造間租賃關係無涉，難認與原告行為有相當因果關係，請求原告負擔費用或損害賠償責任並無理由等語，並提出系爭房屋照片及對話紀錄為證（本院卷第151至157、167頁）。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條固有明文。然依原告提出之系爭房屋照片所示，原告將系爭房屋交付予被告時，並未見陽台有鴿糞堆積或鴿鳥築巢於陽台之情形，又鴿鳥棲息於系爭房屋陽台之原因是否係系爭房屋本身所致，或係源於外在環境因素等情，究非無疑，又系爭房屋陽台因鴿糞堆積而有環境衛生不佳之狀況，乃係外在自然因素所致，顯與系爭房屋本身無關，是被告執此抗辯原告應負損害賠償之責或拒付租金等情，難認有理。

⒊再被告抗辯系爭房屋有主臥室冷氣問題，致其發燒，且引發感冒、鼻腔發炎、鼻竇炎且尚未痊癒，侵害其健康，依民法第193條、第184條、195條第1項、第423條，請求原告給付醫療費3萬元、就診交通費1萬元、營養補充品3萬元及工作損失、藥局用品費用，暨精神慰撫金30萬元等情，固據提出114年5月9日清洗冷氣照片、對話紀錄、診斷證明書（本院卷第75、83至91、295、347頁）為證，然為原告所否認，並稱：否認系爭房屋有主臥室冷氣問題，原告出租系爭房屋前，即已自費委請清潔人員至系爭房屋進行全屋打掃，而被告固於113年8月12日向原告反映主臥室冷氣滴水問題，房仲業者於同年月15日即主動提供冷氣廠商之名片，並請被告自行連絡，然被告並未連絡冷氣廠商，並於同年9月1日表示有空再找人來看等語，復於同年10月28日表示要另外找認識朋友介紹冷氣修繕人員等語，是冷氣清洗時程之延後係因被告表示暫緩或另尋廠商所致，而非原告怠於處理；又被告遲至114年2月17日始再次提及冷氣清洗事宜，原告於同年5月6日聯繫訴外人即冷氣廠商張世榆至系爭房屋檢查，並確認冷氣並無漏水情事。被告未舉證證明其所患病症係冷氣髒污所引發，亦未證明原告有何故意或過失，是其請求原告負損害賠償責任，並無理由等語，並提出對話紀錄為證（本院卷第147至149、159至187、189至199頁）。經查：觀之前開對話紀錄，被告於113年8月12日向原告反映主臥室冷氣有滴水問題後，原告即已透過房仲於同年月15日回覆：「陳小姐，冷氣漏水的部分有跟房東溝通可能是需要請專業清洗，可能就先清洗客廳冷氣跟主臥室兩台～我這邊有認識的廠商，可以推薦你聯絡他去清洗，費用麻煩你先支付，再從下期的房租扣除好嗎？還是說你有認識不錯優惠的廠商也可以～」並傳送冷氣清洗之價格及「銳潔工程李立中」之名片予被告，因被告未就此回應，原告於同年9月2日向被告詢問冷氣機漏水狀況後續處理情形，被告則回覆：有空再請人來看、最近會在家，房東可以請冷氣師傅聯絡來修的時間等語，房仲即標示上開名片，並向被告告知：因廠商是要與你約你方便的時間，所以要請你自己跟廠商聯絡；銳潔是專門做冷氣清洗的廠商；冷氣排水管漏水，多半是需要清洗，可以在連絡的時後先詢問告知狀況等語，然被告直至同年10月28日稱：冷氣的修繕會另外找認識的朋友介紹，價格公道才會處理，事前會告知等語，嗣於114年2月17日向原告稱：主臥浴室有蟲，看影片才知道是管路累積的問題，是不是趕緊找人處理，冷氣是否也順道請人清洗等語，並於同年4月18日傳送「舒室家電清洗」之廣告文宣予原告後，詢問是否可聯絡該冷氣廠商修冷氣，原告於同日回覆同意後，僅表示讓其知悉約好的日期即可，可知原告於被告表示系爭房屋冷氣設備有問題後，即已交付廠商名片予被告，並表示冷氣清洗之費用可自房租中逕予扣除，核無被告所指未盡系爭房屋設備修繕責任之情形，且系爭房屋之冷氣遲至114年5月間始為修繕即清洗乙節，乃係因被告要求由己另尋廠商後，至114年4月18日方提出所另尋之廠商資訊，自難認系爭房屋內冷氣於114年5月間之狀態係可歸責於原告所致，從而，被告所提出114年5月9日冷氣清洗照片及與冷氣廠商之對話紀錄，並無法證明原告有何違反租賃物之保持義務；況被告提出之診斷證明書僅能證明被告於114年5月13日就診，經診斷患有慢性鼻竇炎乙節，而無法證明前開症狀係系爭房屋主臥室之冷氣所致，是被告主張因主臥室冷氣問題致其健康受損，難認有據，又被告就因健康受損支出醫療費3萬元、就診交通費1萬元、營養補充品3萬元及工作損失、藥局用品費用，暨精神慰撫金30萬元等情，均未據舉證以實其說，亦屬無憑。從而，被告抗辯原告應負賠償上開金額或稽此拒付租金等情，並無理由。

⒋原告未有違反租賃物之保持義務之行為，且兩造間系爭租約係因被告未依據給付租金，而經原告合法終止，並依法請求被告返還系爭房屋等情，已認定如上，是被告抗辯：因原告未提供正常房子供被告居住，致被告需終止契約及搬遷，依民法第424條、第184條、第216條、第193條第1項規定，請求被告賠償搬遷費4萬元云云，顯無可採。

⒌按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條定有明文。被告抗辯其對原告有上開債權等情，均無理由，已認定如上；另被告辯稱：依民法第571條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、消費者保護法第51條，房仲應退還收取之13,000元及賠償1至5倍之賠償金，共計39,000元至65,000元云云，然此核非被告對原告所為之請求，是被告前開抵銷抗辯，均難認有據。

㈥按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查：原告對被告之前開租金債權，有確定期限之給付，且各期租金已按月於1日屆期，被告就該給付即陷於遲延，是原告請求自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日即115年4月2日（本院卷第219頁）起加給按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第439條前段、第455條前段、第767條第1項前段、中段、第179條規定及系爭租約第4條、第12條約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍遷出；㈡被告應向原告林子誼給付52,000元，及自115年4月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應向原告林靜宜給付52,000元，及自115年4月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣被告應自115年4月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告林子誼、原告林靜宜13,000元。

五、本判決第1項前段、第2項、第3項，及第4項於判決確定前清償期已屆至部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392條規定，依職權宣告被告於供擔保後得免為假執行。又本判決第1項後段部分，依強制執行法第130條規定，判決確定即視為債務人已為意思表示，無待執行，自無庸為假執行之宣告，是原告此部分假執行之聲請核無必要，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，至被告請求聲請傳喚2名證人即冷氣清理師傅、大樓住戶（本院卷第436頁），待證事實為：前者請其提供相關證物，後者知道原告本來住在系爭房屋內，且有使用冷氣，然被告未依民事訴訟法第298條規定，表明證人姓名及地址，且待證事實亦屬不明，而依被告所陳，前開證人並無法證明被告前開抗辯為真。兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。