臺灣臺中地方法院八十七年度訴字第三一八號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　 八十七年度訴字第三一八號

原告

丙○○

訴訟代理人

黃呈利律師

被告

景寶建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

劉建成律師

複代理人

乙○○

右當事人間返還價金事件，本院於民國九十四年六月二十日言詞辯論終結，判決如左

：

主文

事實及理由

甲、程序部分：本件於訴訟進行中，被告之法定代理人已變更登記為甲○○，被告依民事訴訟法第一百七十條之規定，聲明承受訴訟，核無不符，合先敘明。

乙、實體部分：

一、原告起訴主張：原告與被告於民國（下同）八十三年一月十四日，訂立房屋土地預定買賣契約書，由原告向被告購買坐落南投縣國姓鄉○○段三三之一、之三、之六、之一二、同段三一七地號土地上之天下第一家編號金區「Ｖ」棟所示之房屋（門牌號碼為南投縣國姓鄉○○村○○路一六一之一號）及其上土地，總價新台幣（下同）三百三十九萬元，原告至八十五年二月十二日為止，已給付三百三十七萬元。上開買賣契約書附件五為全區配置圖，依契約書第二十一條之約定，屬本約之一部份，兩造並約定附件五全區配置圖所塗列之綠色部分土地，全屬原告所有，依附件五全區配置圖所示，原告所購土地以劃線區隔為兩部分，分別為房屋坐落基地及屋後空地，均塗列綠色，被告並在其上蓋有簽約專用章，顯見被告確實允諾該屋後空地部分，亦係由原告單獨使用，後因被告未將該綠色部分所有權全部移轉登記予原告，原告始發現該屋後空地部分，係位於同段三三之一地號土地上，而同段三三之一地號土地，於被告建築之初，即規劃為公共設施用地，其所有權屬全體買受人所共有，被告根本無法將該屋後空地之所有權，單獨移轉登記予原告，被告亦無法確保原告就該屋後空地有專用權；且兩造訂立契約時亦未就該屋後空地有分管之約定，故原告不得單獨使用該屋後空地；另該屋後空地部分之面積約占原告所購買土地面積約三分之一，因此，原告所買受之標的物即屬有重大瑕疵。又依兩造簽訂之契約書第十三條約定：「（一）公共設施之位置使用方式及權屬之分配，依整體規劃之需要由乙方（即被告）統籌辦理，甲方（即原告）絕無異議。（二）本社區登記為共同使用部分之公共空間如本基地法定之空地等統由乙方規劃，並移交本大廈管理委員會依『管理公約』管理使用。」，可得知被告並無規劃公共設施用地之權限，亦無將公共設施用地交由各承購戶單獨使用之權限，公共設施用地，應係由管理委員會管理使用，原告自無單獨使用屬於公共設施用地之屋後空地之權限。雖兩造買賣契約第一條第三款約定：「土地部分，乙方應將前項房屋所座落該基地土地應有之持分權利出售甲方，其持分權利範圍及面積以地政機關登記為準，雙方均無異議。（本戶土地持分應以本戶建物座落土地及公共設施之持分計算）土地權狀持分坪約貳拾陸點壹坪。」，然此條款僅為約定原告所購買土地面積之計算方式，被告給付之瑕疵，並非原告所購買土地面積有無短少，而是被告並未實現兩造訂約時，其所承諾原告得取得屋後空地之所有權及單獨使用權。況該屋後空地屬法定空地，係規劃為道路用地及防火間隔，被告本不得任意決定其權利歸屬。再者，被告謂原告之請求已逾民法第三百六十五條規定之法定除斥期間等情，惟被告自始有前揭故意不告知瑕疵之行為，故有民法第三六五條第二項之適用。綜上所述，被告之給付有重大瑕疵，且不能補正，原告自得依物之瑕疵及債務不履行之規定，解除兩造間之買賣契約，而原告已於八十六年十二月十一日，寄發存證信函予被告，以上開買賣物有瑕疵，向被告為解除契約意思表示，並依民法第二百五十九條之規定，請求被告返還至八十五年二月十二日為止，受領之三百三十七萬元價金等語，並聲明：被告應給付原告三百三十七萬元，及自八十五年二月十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，且陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於八十三年一月十四日，向被告買受坐落南投縣國姓鄉○○段三三之一、之三、之六、之一二、同段三一七地號土地上之天下第一家編號金區「Ｖ」棟房屋一戶，就土地之買賣部分，於兩造簽訂之房屋土地預定買賣契約書第一條第三款約定：「土地部分，乙方應將前項房屋所座落該基地土地應有之持分權利出售甲方，其持分權利範圍及面積以地政機關登記為準，雙方均無異議。（本戶土地持分應以本戶建物座落土地及公共設施之持分計算）土地權狀持分坪約貳拾陸點叁壹坪。」是兩造約定被告僅須將土地之持分出賣予原告，並不須將土地之單獨所有權出賣予原告，但基於服務客戶及保障客戶權益之理念，被告將房屋坐落之基地，其地號為南投縣國姓鄉○○段三三之一０八地號，面積三十九平方公尺，登記為原告單獨所有；另再將位於同段三三之一地號之公共設施用地，總面積七０五一平方公尺，持分十萬分之六九一，面積大約四八點七二平方公尺，登記予原告所有，故原告單獨所有及持分之土地面積合計為八七點七二平方公尺，換算成坪數約為二六．五四坪，多於契約約定應登記給原告之坪數二六．三一坪，產權登記方式分為單獨所有部分及持分部分，亦較契約約定以全部持分登記方式為佳，因此，被告已依約給付，且所為之給付甚至優於原契約約定之給付；又被告所銷售房屋戶數甚多，且每一戶皆毗鄰，故被告於銷售時，為確定承購戶所購買房屋之位置，乃於買賣契約附件五全區配置圖上，承購戶所選定之房屋上加蓋買賣方之印章，又因買賣雙方之印章印文遠大於全區配置圖上所標示之房屋範圍，為避免混淆，乃於全區配置圖內塗列顏色以為區別，故塗列顏色之目的僅在供區別之用，而非如原告所稱被告應將塗列顏色部分之土地所有權單獨出售予原告。況兩造之契約書原無約定原告就該屋後空地有單獨使用權，縱本件買賣契約書約定原告就該屋後空地有單獨使用權，因全體承購戶包括原告所簽立買賣契約書第二十一條約定「（一）本約之附件視為本約之一部份，與本約具同等效力．．．。（二）本契約之附件如下：．．．附圖：房屋平面圖、配置圖（即附件五全區配置圖）」是附件五全區配置圖係屬本約之一部份，而兩造間簽立之買賣契約附件五全區配置圖，及其他承購戶簽立之買賣契約附件五全區配置圖完全相同，可見全體承購戶包括原告於承購房屋時，均同意由被告規劃附件五全區配置圖之使用方式，即同意由被告規劃所有房屋之屋後空地由各戶附帶使用；另兩造簽訂之契約書第十三條約定：「（一）公共設施之位置使用方式及權屬之分配依整體規劃之需要由乙方（即被告）統籌辦理，甲方（即原告）絕無異議。（二）本社區登記為共同使用部分之公共空間，如本基地法定之空地等統由乙方規劃，並移交本大廈管理委員會依『管理公約』管理使用。」因此，依契約書第十三條第一項之約定，公共設施用地係由被告統籌規劃，另契約書第十三條第二項之真意係被告移交給管理委員會管理使用之公共空間，係由被告規劃以後之公共空間，並非全部之公共空間，是以，被告既已規劃原告購買房屋之屋後空地由原告附帶使用，則依合約書第十三條第二項所約定移交給管理委員會管理使用之公共空間，自不包括原告附帶使用之屋後空地部分。且被告與管理委員會辦理移交之公共財產目錄，並無原告得附帶使用之屋後空地部分，而管理委員會對於社區之公共財產，係重在於管理，不得逕行排除社區住戶之使用，因該屋後空地，既已由被告以圍牆區隔並交由原告使用，其他承購戶自不可能干預原告附帶使用該屋後空地，實際上迄今亦未發生該項情事。另被告於規劃興建原告承買之天下第一家社區時，即有留設道路用地，而原告購買之房屋前方即有道路供原告進出使用，故屋後空地並未占用道路用地，又原告購買之房屋為為ＲＣ造（鋼筋混凝土造），屬防火構造建築物，其二面均緊臨六公尺之道路，依建築技術規則建築設計施工編第一百十條之規定，本可不留設防火間隔，故該屋後空地，並未占用防火間隔，且內政部營建署⒊⒓（）營署建字第０３２７８號書函之意旨，法定空地，除不得約定為專用部分之項目外，似非不得約定由原告附帶使用。因該屋後空地已登記為原告持分共有，縱被告之給付有瑕疵，亦非屬重大，原告至多僅能減少價金，不得主張解除契約請求返還價金；且因本件房地之所有權，被告已分別於八十五年一月十三日、八十四年十一月三十日過戶予原告，於八十五年二月十二日交屋予原告，故原告於八十六年十二月十一日，發函為解除契約之意思表示時，已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，解除契約不生效力，而債務不履行部分之攻擊防禦方法，原告延滯提出，應有失權效之適用，不得主張等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；並陳明如受不利判決，請准供擔保，免為假執行之宣告。

三、兩造經協議整理爭點及簡化如下：

（一）不爭執之事實：

１、原告與被告於八十三年一月十四日，訂立房屋土地預定買賣契約書，由原告向被告購買分戶前坐落南投縣國姓鄉○○段三三之一、之三、之六、之一二、同段三一七地號土地所在之天下第一家編號金區「Ｖ」棟房屋一戶（土地分戶後地號為為同段三三之一０八地號，面積三十九平方公尺，另持分同段三三之一地號十萬分之六九一，面積大約四八點七二平方公尺），總價三百三十九萬元，原告已給付三百三十七萬元。上開買賣契約附件五為全區配置圖，屬本約之一部份。

２、系爭金區「Ｖ」棟圖型範圍部分，房屋坐落面積不含後述平台為三十九平方公尺，另有三點八平方公尺之房屋平台，建築在系爭同段三三之一地號土地上，屋後空地面積為十一點六平方公尺，亦屬同段三三之一地號土地，被告就該空地原以圍牆圍住，當作庭院交由原告單獨使用。惟現今房屋已震毀，該圍牆亦震倒拆除，僅存遺跡。

３、原告於八十六年十二月十一日，寄發存證信函予被告，以系爭買賣物有瑕疵向被告為解除契約意思表示，被告業已收悉。

（二）爭執之事項：系爭買賣契約，被告之給付是否有所瑕疵？原告能否請求解除契約而請求返還價金？

四、得心證之理由：

（一）查原告主張其向被告購買由被告興建之「天下第一家」預售房屋金區「Ｖ」棟房屋一戶及其坐落在之基地，原告已繳房地價金三百三十七萬元之事實，為兩違所不爭執，並有原告所提出之售屋廣告、房屋土地合約書等為證，堪信為真實。

（二）依卷附兩造間契約書第一條第三頊之約定，可知原告向被告所購買之土地面積為約二十六點三一坪（土地持分應以原告所購買之天下第一家編號金區「Ｖ」棟房屋建物坐落土地及公共設施之持分計算），另就契約書附件㈤全區配置圖以觀，原告向被告所購買編號金區「Ｖ」棟房屋建物本身之基地，及其後之長條型土地（以下簡稱長條土地）現區隔為兩部分，即本判決附圖所示國姓段三三之一號土地Ａ部分０．０００三八公頃，現在其上建有房屋平台，Ｂ面積０．００一一六公頃部分為空地，與金區「Ｖ」棟房屋之基地（其後經被告將之分割為國姓段三三之一０八號面積為０．００三九公頃）均塗以同一色調淺綠色，業據原告提出契約書原本，且為被告所不爭執，被告並在其上蓋有簽約專用章，原告主張被告當初簽訂房屋買賣契約時，有允諾原告所購土地部分，除所購房屋所坐落之基地外，尚有屋後長條土地（即附圖Ａ、Ｂ所示部分土地），均應由被告單獨分割出所有權移轉登記與原告單獨使用等情，固為被告否認，並抗辯稱：該系爭長條土地附隨金區「Ｖ」棟房屋出售與原告，其他向被告購屋之承買戶，由其等買受公共設施之應有部分比例推算而知，未分擔系爭長條土地面積，即不得任意否認原告對長條土地之專用權，故該長條土地固不能單獨移轉登記與原告，縱認有瑕疵存在，然該瑕疵並非重大，原告解除契約自有顯失公平，其不得解除契約請求返還價金云云，然查，本院於九十四年三月二十八日履勘現場時，該長條土地現有部分為房屋平台（下方有衛浴設備）、部分為空地（空地部分原設有圍牆，現已倒塌僅留圍牆遺跡），供房屋承買人使用，此有勘驗筆錄及測成果圖一份可稽，然該長條土地既為被告登記在國姓段三三之一號公共設施持分面積之內，則全體向被告購買「天下第一家」房地之承購戶，均得主張該長條土地為全體承購戶之公共設施之部分，原告又如何能為專有使用，被告未能提出全體承購戶允諾上訴人就該長條土地有專用權或分管之協議，其空言謂原告就長條土地有專用權云云，應不足採取，是原告就該長條土地既不能取得專用權利，被告已自認約定原告得專用該長條土地，且就原告購買系爭房地契約言，原告原得單獨擁有及使用土地之面積為五四點四平方公尺（塗淺綠色部分），竟只有房屋之基地三九平方公尺得單獨取得所有權，而長條土地一五點四平方公尺無法取得單獨使用權，約占全部得單獨所有及使用基地面積百分之二十八強，該瑕疵不能謂非重大，則被告所出售與原告之系爭房地即有減少契約預定效用之物之瑕疵存在，當無疑問。按民法第三百五十四條規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，．．．」，又同法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，是買賣標的物之瑕疵請求權，於買受人能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕除去時，買受人亦得為請求，本件原告向被告購買之房地，有上述長條土地面積不能分割單獨移轉所有權登記與原告，亦無法使原告取得該長條土地之專用權，已如上述，且原告於八十六年十二月十一日以台中法院郵局存證信函第六六六二號致被告稱：「本人於八十三年一月十四日，向貴公司購買坐落南投縣國姓鄉○○段三三之一、之三、之六、之一二、同段三一七地號土地，及其上之建物即門牌號碼為南投縣國姓鄉○○村○○路一六一之一號，總價款三百三十九萬元，本人已給付貴公司三百三十七萬元。詎料貴公司並未依約將買賣契約附件全區配置圖中塗列綠色部分之土地所有權移轉登記予本人，經查該部分土地貴公司竟係隱匿將之作為公共設施用途之用，根本無從移轉登記予本人單獨所有，貴公司之上開給付顯有瑕疵．．為此持以此函解除．．貴我雙方之買賣契約，．．希貴公司將上開價款返還本人．．。」，有該存證信函附卷可稽，且被告亦自認有收悉該存證信函，揆諸上開說明，原告為解除兩造間之買賣契約，自屬於法有據，該解除契約對被告而言，亦無顯失公平之處，被告抗辯：原告不得解除契約，僅能請求減少價金云云，自無可採。

（三）按解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方受領之給付應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領之時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一款、第二款定有明文。本件兩造間之買賣契約既經原告合法解除，原告請求被告返還原告已繳價金三百三十七萬元，及自最後給付日（八十五年二月十二日）起算之法定利息，自有理由。

（四）雖被告另辯稱：系爭房地之所有權，被告已分別於八十五年一月十三日、八十四年十一月三十日過戶予原告，於八十五年二月十二日交屋予原告，故原告於八十六年十二月十一日發函為解除契約之意思表示時，已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，解除契約不生效力云云；按買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第三百六十五條定有明文。本件系爭房、地本由被告規劃設計出賣，被告就其應移轉且得為移轉之土地、房屋所有權範圍知之甚明，被告於訂約之初即明知全區配置圖所塗列之綠色部分土地，其中如附圖Ａ、Ｂ部分土地，其根本無從單獨移轉登記予原告專有使用，其於交付時竟故意不告知原告，依前述民法第三百六十五條之規定，被告自不得對原告所主張之解除權，為除斥期間消滅之抗辯，是被告抗辯：原告縱有解除權利，惟未於六個月除斥期間行使，不得再行主張，應無可採。

五、綜上所述，兩造系爭土地、房屋買賣契約既經原告解除，原告依上開民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求被告回復原狀返還受領之價金及自最後受領價金之日起計算之法定遲延利息，於法有據，從而，原告請求被告應給付原告三百三十七萬元，及自八十五年二月十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本判決兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金額，併准許之。

七、本案事實已臻明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，均不影響本件判決結果，爰不一一逐予論述。

丙、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三項、第三百九十二條。

臺灣臺中地方法院民事第三庭

右為正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。

法院書記官