臺灣臺中地方法院八十七度重訴字第二三三號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　八十七度重訴字第二三三號

原告

勝億建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

楊傳珍 律師

複代理人

廖瑞鍠 律師

複代理人

吳光陸 律師

被告

乙○○

兼訴訟代理人

甲○○

右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）一千二百三十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣坐落南投縣埔里鎮○○段九九七之三二三號及九九七之一一三三號土地實屬被告甲○○所有，僅藉用被告乙○○名義登記。嗣經被告於民國八十四年五月七日與原告訂立合作興建契約書（以下簡稱合建契約），由其提供上開土地，供原告出資興建三層透天住宅，建妥後被告分得建築面積百分之四十，餘由原告分得。

（二）依合建契約第三條約定，原告須提供保證金三百萬元，並辦理建築融資貸款，貸款中之一千二百萬元供被告使用，利息由其負擔，日後轉為其分得房屋之貸款。

（三）原告除依約交付保證金三百萬元外，被告應建築融資需要，將上開兩筆土地分割為二，一部移轉登記給原告，俾辦理建築融資貸款，由原告開立二千七百萬元本票給被告之指定由被告甲○○負責之暨南建設股份有限公司（以下簡稱暨南公司），以擔保原告履約；另一部份則移轉給暨南公司。嗣原告上開貸款僅共貸得一千七百萬元，經協議其中土地部份六百萬元交被告使用，其他房屋部份一千一百萬元由原告使用。又因原告另向第三人邱淑瓊（按：為被告甲○○姊妹）購買其他土地，溢付土地價款四百六十六萬元，經原告、邱淑瓊、暨南公司、被告甲○○協議約定由上開原告應交付之六百萬元貸款扣除，並由暨南公司領取差額一百三十四萬元。茲房屋已建妥，核發使用執照，並已交屋，被告不僅未依約辦理貸款以清償該六百萬元，亦未依上開合建契約返還保證金，不得已由原告自行償還該六百萬元之貸款，且就該六百萬元之利息，原告亦已墊付六十萬元。

（四）又依合約第七條規定，如被告分配房屋超出應分配面積，應依協商議價補償，無法商妥，以原告銷售價為準處理，茲經雙方會算被告多分面積，應補償原告二百七十萬元。被告迄今尚未給付原告保證金三百萬元、貸款六百萬元、找補二百七十萬元及貸款利息六十萬元，共一千二百三十萬元，迭經催討，被告均不置理，為此提起本訴。

三、對被告抗辯之陳述：

（一）合建契約雖以被告乙○○名義，但實際應為被告二人，此可由雙方之協議書及被告所發存證信函可證。

（二）依合建契約第九條規定，房屋應於簽約後廿四個月內完成交屋，但遇天災或人力不可抗拒因素，不在此限。並未明載以「日曆天」計算工期，則合理之下雨及依勞動基準法規定勞工之休息日均不能工作，即不應計入工期。本件自八十四年五月十七日簽約，計算至八十六年十月二十四日交屋止共八百九十天，其中雨天一百三十九天，休假日（已扣除重複之雨天）一百四十三點五天，合計共為二百八十二點五天，則實際工作為六百零七點五天，未滿廿四個月，該工程並未遲延。

（三）原告主張以使用執照發照的日期為交屋日期，若鈞院不採，至少原告在八十六年十月十六日已經發函被告前來領取鑰匙，並已要求被告提出房屋貸款資料以辦理貸款。

（四）被告稱原告未交屋，但查被告分得之十棟房屋，目前之情形如下：

１、門牌號碼埔里鎮○○路四○之三一號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱淑琪所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額五百萬元抵押權登記予王慶豐，並於八十七年四月二十日出售移轉登記予王潘瑞郁所有。

２、門牌號碼同右路四十之三二號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱淑琪所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額五百萬元抵押權登記予施麗鳳。

３、門牌號碼同右路四十之九號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱正偉所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額五百萬元抵押權登記予黃建清，於八十六年十二月二十六日出售移轉登記予黃清松所有。

４、門牌號碼同右路四十之八號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱正偉所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額五百萬元抵押權登記予童寶呈。

５、門牌號碼同右路四十之十號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱正偉所有，於八十六年九月二十五日出售移轉登記為陳本所有。

６、門牌號碼同右路四十之十一號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱正偉所有，於八十六年九月二十五日出售移轉登記為林鐿民所有，於八十六年十二月二十四日再出售移轉登記為陳奎元所有。

７、門牌號碼同右路四十之三十號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱淑琪所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額五百萬元抵押權登記予施月芬，於八十七年四月二十四日出售移轉登記予王甲桂所有。

８、門牌號碼同右路四十之二九號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱淑琪所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額六百萬元抵押權登記予吳素蘭，八十六年九月十日出售移轉登記為林菀芬所有。

９、門牌號碼同右路四十之二八號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱淑琪所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額六百萬元抵押權登記予施金永，嗣後再於八十六年九月十日出售移轉登記予林淑花所有。

１０、門牌號碼同右路四十之七號房屋，於八十六年八月四日第一次所有權登記為邱正偉所有，於八十六年九月八日設定本金最高限額五百萬元抵押權登記予施全永。由上可見，被告所分得之十棟房屋，均曾設定抵押權登記予他人，甚至其中七戶已移轉第三人所有，有的房屋甚至已轉至第三手，足見被告對其所分到之房屋早已在占有使用收益狀態，焉能謂原告尚未完工點交房屋，且其中也有辦理貸款者。

（五）因屋頂突出物、陽臺、花臺都是在使用範圍內，故均應該計入被告所受分配之面積，計分配給被告土地部份的面積較約定面積減少二點六五坪，房屋部份則增加六點七三坪。

四、證據：提出合建契約影本一份、本票影本一紙、協議書影本一件、使用執照影本一件、存證信函影本共三件、照片影本四張、晴雨表影本一份、國定假日及星期日表影本一份、地面逐時雨量統計表影本一冊、帳卡影本一份、臺灣省南投縣埔里鄉○鎮○○○段建號一一七四至一一八三號建築改良物登記簿影本各一份、約定前後被告分配房地面積對照表影本一份土地預定買賣契約書影本一份、照片三張為證。並聲請訊問證人劉進明、林彩熔，暨聲請本院履勘現場及將系爭房屋送請臺灣省建築師工會鑑定是否依約完成興建？有無瑕疵？該等瑕疵能否修補？如無法修補，是否以達不能居住之程度？又修補所需費用為若干？

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。

（二）若遭不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

二、陳述：

（一）被告乙○○確曾於八十四年五月間全權委託甲○○代理與原告簽署合建契約。

（二）依合建契約第三條原告所辦理之建築融資「其中新臺幣壹仟貳佰萬元由甲方（被告）領取」，但原告在向土地銀行草屯分行取得該建築融資後並未按約支付被告該款項。

（三）六百萬元乃原告事先要求先將土地過戶至其名下而開予暨南公司保證款，其保證在過戶後再辦設定二千七百萬元予暨南公司負責人邱獻志之指定人，然因原告違反約定在過完土地後即不願將土地反設定暨南公司，故而該款項乃屬原告負責雙方帳目之爭議，而查諸原告之協議書約定「餘款項乃由暨南建設領取」，被告乃第三人，豈可轉向被告要求。至於原告所爭之利息部份，查原告所提之協議書並未約定利息應由領取人或被告支付，該款項故而有系爭項目。是原告稱有代墊利息事，此與實情不符，雙方原約定原告需交付被告一千二百萬元之銀行貸款，並由被告付息，但因原告後來要求需先將土地過戶至其名下，故由原告供六百萬保證金予第三者暨南公司，再由暨南公司提供其房屋乙棟供原土地抵押權人轉換權利。退一步言若原告能將所過戶之土地，按協議書設定二千七百萬元或過戶還予被告，被告自然願負此六百萬元之責，否則違約在先，又向被告請求此款顯無理由，退萬步言之，縱該款項乃屬貸款，亦是在貸款後轉為貸款之額度，原告既未代辦貸款，則原告並無權向被告請求。

（四）依合建契約第九條約定，原告應於簽約後廿四個月內即八十六年五月十七日以前完成交屋，原告企圖以下兩天及國定假日等同為合約中之「天災或人力不可抗拒因素」此豈不是睜眼瞎扯﹖原告豈會忘了雙方合約所約定的乃是日曆天，雨天或工作天？此由原告約草約原是三百六十個工作天而改成廿四個月內完交屋即證明。而系爭房屋使用執照之發照日期為八十六年六月十七日，且使用執照發照當時，原告只完成房屋外牆磁貼工程，而房屋內部之地板磁貼、油漆、扶手、廚房等等皆未完成，另由現場照片亦可證當時工程皆未完成，顯然原告已違合約第九條廿四個月內完成交屋之約定。且依該條規定，雙方約定是廿四個月「完成交屋」，而非廿四個月內完工，故爭議工作天並無意義。而所謂完成交屋乃是在完成工程後，通知前往交屋。且依合建契約第十五、十六條，指原告於工程完成時，「應」以「書面通知」被告（乙方）辦理交屋，且「口說不以受理」。「應」者，義務之必然也，原告既提不出何曾以書面通知被告來交屋，則未交屋明矣。況事後鈞院所進行之鑑定更能證明根本未完工，既未完工更足證無法交屋。

（五）原告指其承包商劉進明有交付被告鑰匙而稱之為交屋，蓋不知原告之前交付大門鑰匙十支，係供被告入內查驗，後因房屋內房間門皆上鎖，未能全部詳驗，故又再交付各房間鑰匙予原告查驗，被告查驗後方知有許多施工上的缺生，故與原告立下備忘錄，而原告當時亦承諾要快改善，故原告現以交付鑰匙以證明交屋，實只證明其違約的事實。原告雙方立下備忘錄後，原告即避不見面，事經半年皆無音訊，被告見所分之房屋因施作不良，而室內有漏水淹水之慮，在連絡不到原告情形下乃先行存證原告，以合約第十七條違約罰則，將地上物予以沒收。其後才將分得房屋若干之庭園以混凝土打平，以避免屋內進水，原告欲以被告此舉為「交屋之證明」實為可笑，蓋若依約，被告已以存證告知原告沒入合約之建物，而庭園之空地亦本為被告之所有，原告既遲未能交屋，只有讓原告沒入一途。

（六）況原告完成工程後及交屋前尚有依合約第二十條應代辦百之七十之房貸之義務，原告迄今未完成代辦房貸，顯已違約，反而違約者卻先告狀，顯亦違反合建契約第十七條「任一方違約時，均放棄先訴抗辯權」之約定。

（七）退萬步言之，原告不但在八十六年五月十七日以前未能完成交屋，且至今亦未見原告通知被告交屋。原告曾於八十六年十月廿四日會同被告甲○○至該合建案地點勘驗其中一戶（Ｂ１２）工程施工情況，雙方發現諸多缺失與和設計圖不符者多處，並立下備忘錄，約定由原告督促其包商改善處理後再通知被告驗收。而原告在與被告簽下此備忘錄後今日未再與被告連絡，備忘錄中所列缺失，原告迄今未督促工程人員改正。

（八）證人劉進明不但是原告之員工，且亦身兼雙方土地合建案之仲介人，今其以其為證人，依法不宜。且原告稱房屋已完工交付，且被告已與證人劉進明協議已完工云云，與事實不符，況證人劉進明已明確指稱，並未交屋，又證人劉進明稱備忘錄載工程缺失已有改正一說，亦與事實不符。況原告至今尚無法舉證備忘錄中之缺失那些部份已有改善，足以交屋。

（九）原告工程未能完成，若需協議，乃是協議那些工程項目未做，而願抵予地主（被告）若干金額等等﹖此才合乎常理，豈有單憑一句話，「協議已完工」可含糊交待得過的﹖被告要求的是「交屋」，而是否完工乃是原告其包商之問題。原告或許曾已認定其包商已完工，然依理應連絡被告交屋才是，豈可推卸責任。

（十）又按合建契約第九條，若延遲交屋，每日應罰甲方分得房價之千分之一，至今原告尚未交屋，且未代辦貸款，按合建契約附件所約定，合建房屋共廿四戶，總價為一億一千三百零一萬元，被告即地主部份百分之四十為四千五百二十萬元，而此四千五百二十萬元中百分之四十為土地之價值，另百分之六十即二千七百十二萬元為房屋價格部份，其房屋價格十分之一即二萬七千一百二十元，故若原告交屋後，其結算違約金當每日罰款二萬七千一百二十元，計至交屋日止。

（十一）又原告並未完成交屋，依合建契約約定，原告不得請求返還保證金三百萬元。且依雙方合約第九條之規定若交屋「超逾時限每一日以甲方應得房屋工程造價的千分之壹計算款作為甲方（被告）之賠償」，故在原告已延遲未交屋之前，被告自可對其保證金保留做為違約之賠償金準備，且依合約第十七條亦約定「乙方對本約若有違約，甲方（被告）得將保證金及乙方所投資于上列土地之土地物予以沒收，乙方不得異議。」

（十二）另原告主張被告應補償原告合建被告多分面積二百七十萬元，若依簽約當時面積分配，即將被告房屋面積縮減，而將原告所分配之面積增加，例如：按合約原告所分房屋Ｂ１土地面積為分配廿六點七七坪（約八八點五平方米）而後來其簽約後之設計規劃即調整為一０一點九平方米，增加了土地面積百分之十五（一三點四平方米）。其實若依合約第七條第一項之規定計算被告實際分得之建築面積尚有不足，依理應在結算時原告補貼被告才對，只因原告尚未交屋，故此面積尚未詳細結算。退萬步言之，縱結算被告需補貼原告，亦應交交屋後再結算，且合約中有註明此款應由貸款下來後支付；而貸款之責任依約是原告負責，故其所請求顯無理由。

（十三）原告將除主建物外之突出物，梯間面積計入欲自圓其說，然若將原告所分配房屋面積十四戶突出物、梯間面積計入，則原告之說詞可不攻自破。況且原告並無法解釋何以分配給予被告之土地面積會比原契約減少？且原告要求被告補貼兩百七十萬元款項，然其面積已在建築師規劃時調整，被告並不須再給付原告。退萬步而言，即使被告應負此差額之款項，亦是在原告應代為辦理百分之七十之房貸後再於被告所得房舍貸款時給付，而原告並未依約代為辦理房貸，則在此要被告給付，於理未合。

三、證據：提出合建約影本一份、備忘錄影本一份、使用執照影本一份、照片影本三張、合約房屋面積分配圖及約後建築師之規劃面積計算式影本二份、土地登記簿謄本影本一份、分配房屋表影本一份、存證信函影本一份、瑕疵擔保對照表正本一冊、缺失表影本一份、照片七張為證。

理由

壹、原告起訴主張：坐落南投縣埔里鎮○○段九九七之三二三號及九九七之一一三三號土地實屬被告甲○○所有，僅藉用被告乙○○名義登記。嗣被告於八十四年五月七日與原告訂立合建契約，由被告提供上開土地，供原告出資興建三層透天住宅，約定被告分得建築面積百分之四十，餘由原告分得。原告已依合建契約提供保證金三百萬元予被告，並辦理建築融資貸款。而被告為應建築融資需要，將上開兩筆土地分割為二，一部移轉登記給原告，並由原告開立二千七百萬元本票給被告之指定由被告甲○○負責之暨南公司，以擔保原告履約；另一部份則移轉給暨南公司。惟原告僅共貸得一千七百萬元，經協議其中土地部份六百萬元交被告使用，其他房屋部份一千一百萬元由原告使用。又因原告另向訴外人邱淑瓊購買其他土地，溢付土地價款四百六十六萬元，經原告、訴外人邱淑瓊、暨南公司、被告甲○○協議約定由上開原告應交付之六百萬元貸款扣除，並由暨南公司領取差額一百三十四萬元，又依合建契約約定，被告應補償多分面積價額二百七十萬元。茲房屋已建妥，核發使用執照，並已交屋，被告不僅未依約辦理貸款清償該六百萬元及利息六十萬元，亦未依上開合建契約返還保證金三百萬元，且未找補二百七十萬元，爰本於契約及不當得利之規定，提起本訴，求為被告應連帶給付原告共一千二百三十萬元及其法定遲延利息之判決，並願供擔保請准宣告假執行。被告則以：被告乙○○於八十四年五月間係為委託被告甲○○代理與原告簽署合建契約，被告甲○○並非合建契約之當事人，僅為被告乙○○之代理人。依合建契約第三條，原告應將辦理之建築融資其中一千二百萬元交給被告乙○○，並由被告乙○○付息，但因後來原告要求需先將土地過戶至其名下，故由原告提供六百萬保證金予第三者暨南公司，再由暨南公司提供其房屋一棟供原土地抵押權人轉換權利，故六百萬元乃原告事先要求先將土地過戶至其名下而開予暨南公司保證款，保證原告在土地移轉過戶後再辦設定二千七百萬元予暨南公司負責人邱獻志之指定人，然原告在土地移轉過戶後即不願辦理二千七百萬元之設定予暨南公司，故而該款項乃屬兩造帳目之爭議，況協議書係約定「餘款項乃由暨南建設領取」，故被告乙○○乃第三人，豈可轉向被告乙○○要求。且協議書亦未約定利息應由領取人或被告支付。退步言之，若原告能將所過戶之土地，按協議書設定二千七百萬元或過戶還給被告乙○○，被告乙○○自然願負此六百萬元之責，再退萬步言，縱該款項屬於貸款，亦是在貸款後轉為貸款之額度，原告於完成工程後及交屋前尚未依合約第二十條應代辦百之七十之房貸，自無權向被告乙○○請求。又原告並未於簽約後廿四個月內即八十六年五月十七日以前以書面通知被告乙○○完成交屋，顯違反合建契約第九條之約定，依約原告每日應罰甲方分得房價之千分之一即二萬七千一百二十元，計至交屋日止。而在八十六年十月二十四日兩造立下備忘錄後，瑕疵迄未補正，自不得因證人劉進明於八十六年十月二十日交付鑰匙即認為已交屋；且因原告違約，被告乙○○已以合建契約第十七條約定將地上物予以沒收，自不能因被告乙○○於沒入地上物後將分得房屋若干之庭園以混凝土打平，以避免屋內進水，即認原告有交屋之事實。又原告並未完成交屋，依合建契約約定，原告不得請求返還保證金三百萬元。另合建契約原約定被告乙○○應找補二百七十萬元予原告，然其面積已在建築師規劃時調整，被告乙○○自不須再給付原告，事實上，若依合約第七條第一項之規定計算被告實際分得之建築面積尚有不足，依理應在結算時原告補貼被告乙○○才對，退萬步言之，縱結算被告乙○○需補貼原告，亦應交交屋後再結算，且合約中有註明此款應由貸款下來後支付，原告迄未辦理房屋貸款，其請求無理由等語，資為抗辯。

貳、被告乙○○部分：

一、原告主張被告乙○○於八十四年五月七日與原告訂立合建契約，由原告提供坐落南投縣埔里鎮○○段九九七之三二三號及九九七之一一三三號土地，由原告出資興建三層透天住宅，約定被告乙○○分得建築面積百分之四十，餘由原告分得，原告已依合建契約提供保證金三百萬元予被告之事實，業據原告提出合建契約影本一份為證，復為被告所不爭，自堪信為真實。

二、原告雖主張被告乙○○應返還建築融資六百萬元，惟被告乙○○辯稱該六百萬元乃原告事先要求先將土地過戶至其名下而開予暨南公司保證款，作為原告在土地移轉過戶後再辦設定二千七百萬元予暨南公司負責人之保證等語。經查，雙方合建契約第三條中段雖約定：「本合建案，甲方（即被告）同意由乙方（即原告）辦理建築融資。其中新臺幣一千兩百萬元由甲方領取，利息由甲方負擔，日後轉為甲方分得房屋之貸款。」，然因原告嗣後僅貸得一千七百萬元，故兩造就一千七百萬元如何運用，另於八十五年三月二十八日協議，此有原告所提出之協議書影本一紙在卷可稽，顯見原告確已就坐落南投縣埔里鎮○○段九九七之三二三號及九九七之一一三三號土地辦理建築融資貸款，僅貸款額度不足合建契約約定而已。次查，觀之協議書書立「買受人勝億建設（股）公司向出賣人邱淑瓊購買南投縣埔里鎮○○段九九七之三二四地號，土地價款已給付，但其溢付土地款四百六十六萬元整，經雙方協議，該溢付土地款由埔里鎮○○段九九七之三二三號及九九七之一一三三號所申請之融資土地款扣除，剩餘部分由暨南建設領取，建物融資（營建融資）由勝億建設運用，．．．」，顯見原告所主張貸得一千七百萬元，經協議其中土地部份六百萬元交被告乙○○使用，其他房屋部份一千一百萬元由原告使用。又因原告另向訴外人邱淑瓊購買其他土地，溢付土地價款四百六十六萬元，經原告、邱淑瓊、暨南公司、被告甲○○協議約定由上開原告應交付之六百萬元貸款扣除，並由暨南公司領取差額一百三十四萬元等語，堪以採信，被告乙○○辯稱未受領原告交付之土地融資款六百萬元云云，洵不可採。再查，依合建契約第二十條約定：「甲方應授權乙方在銷售房屋時，土地方面以甲方名義與客戶訂立土地買賣合建分售合約書。甲方分得之房舍，乙方代為辦理百分之七十之房貸」，參以合建契約第三條約定：「．．．其中新臺幣一千兩百萬元由甲方領取，利息由甲方負擔，日後轉為甲方分得房屋之貸款。」，足見被告乙○○所有土地貸款所得資金之一部份本即應由被告乙○○分得，而因貸款所生之利息，雖最終仍應由被告乙○○負擔，但依契約之解釋，利息仍應先由原告代墊，伺合建房舍完工，再由原告為被告乙○○代辦房屋貸款後，轉為房屋貸款，蓋若不為如此解釋，顯將無法符合合建契約第三條所約定「日後轉為被告分得房屋之貸款」之契約目的。復查，原告自承迄今尚未依約辦理房屋貸款一節，則原告自不得請求被告乙○○返還六百萬元或其利息六十萬元至明。

三、原告復主張業已交屋，被告乙○○應返還保證金三百萬元云云。惟查，合建契約第九條約定，原告應於簽約後廿四個月完成交屋，此為兩造所不爭執，顯見原告與被告乙○○就工期之約定係採「日曆天」之方式計算，並非採「工作天」之方式計算，況合建契約僅約定天災或人力不可抗拒因素致無法工作，方可扣除，並未明載下雨及依勞動基準法規定勞工休息日亦可扣除，是自無庸扣除下雨及依勞動基準法規定勞工休息日甚明，再審之合建契約原係約定三百六十個工作天，嗣兩造合意改為廿四個月內完交屋，益徵合建契約定之意旨應排除工作天之計算方法無訛。是原告主張應廿四個月完成交屋之計算方式應扣除下雨及依勞動基準法規定勞工休息日共二百八十二點五天並提出晴雨表影本一份、國定假日及星期日表影本一份、地面逐時雨量統計表影本一冊為證云云，尚屬無據。次查，本件係於八十四年五月十七日簽約，是原告本應於八十六年五月十七日以前交屋，然觀之原告遲至八十六年六月十七日方取得使用執照，八十六年十月二十日方由證人劉進明交付鑰匙，八十六年十月二十四日尚由原告法定代理人與被告簽署備忘錄，載明施作之瑕疵等情，此有使用執照、備忘錄及存證信函影本各一份附卷可憑，並經證人劉進明到庭證述：「．．．我將鑰匙交給甲○○所有，沒有會同辦理交屋手續」等語明確，顯見原告確無於廿四個月內即八十六年五月十七日以前交屋，灼然明甚。至於證人劉進明雖到院證述「會勘瑕疵已經補好了」云云，然查，本件系爭房屋其中坐落南投縣埔里鎮○○路四十之三二號建物，於本院八十七年八月二十日、八十七年十二月十日履勘現場時，確尚有瑕疵存在，且經送請臺中縣建築師工會於八十八年七月十三日鑑定時，尚有未按合約圖施工部分有六十項，大部分涉及電力設備，將因用電安全影響居住安全，施工不良部分計四項，可以改善部分之修復費用預估為十六萬五千元，難以改善部分則建議由雙方另議補償金額減價驗收等情，此有本院勘驗筆錄二份及臺灣省建築師公會八十八年九月九日臺建師鑑字第1567-2號工程缺失鑑定暨修復費用估價報告書影本一份存卷可佐，顯見證人劉建明證述「會勘瑕疵已經補好了」云云，並不可採。又原告既未於廿四個月內即八十六年五月十七日以前完成交屋之約定，則縱被告乙○○於八十六年九月八日起陸續設定抵押權與他人，或將所分配房屋移轉登記予他人，均無礙原告未依約履行之事實，自不得以被告乙○○嗣後就所分配房屋所為之處分行為，遽認原告已依約在期限內交屋。末查，按合建契約第十七條約定前段約定：「除本約另有約定外，乙方（即原告）若有違約，甲方（即被告）得將保證金予以沒收」，本件原告顯已違反應於合建契約第九條應於廿四個月內即八十六年五月十七日以前交屋之約定，已如前述，被告乙○○自得將原告所交付之三百萬元保證金與予沒收，是原告請求被告乙○○返還保證金三百萬元云云，亦無理由。

四、另原告主張被告乙○○已於合建契約之附件載明應補貼原告分配房屋超出應分配面積之二百七十萬元差額款云云。經查，被告乙○○固委託被告甲○○於合建契約附件載明：「甲方（被告）補貼乙方（原告）新臺幣二百七十萬元之差額款項」，此由合建契約影本一份在卷可徵，然原告與被告乙○○於約定找補金額後，分配予被告乙○○之面積已在建築師規劃時調整，致分配給被告土地部份的面積較原先約定面積減少二點六五坪，房屋部份如計入主建物外之屋頂突出物、陽臺、花臺後，則增加六點七三坪一節，並為兩造所不爭執，並有原告提出之臺灣省南投縣埔里鄉○鎮○○○段建號一一七四至一一八三號建築改良物登記簿影本各一份、約定前後被告分配房地面積對照表影本一份及被告所提出之合約房屋面積分配圖及約後建築師之規劃面積計算式影本二份、分配房屋表影本一份在卷可稽，足見雙方原先由被告找補原告二百七十萬元之約定基礎已不復存在。況合建契約附件雙方找補約定亦同時書明：「於甲方（即被告）所得房舍貸款時給付」之條件，足徵原告於被告取得房屋貸款之條件成就前，無從對被告請求找補。是原告關於此部份之主張，亦無足採。

五、按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為成立要件。此觀民法第一百七十九條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題。（最高法院七十七年度臺上字第一六五號判決參照）。綜上所述，原告本於契約並不得請求被告乙○○返還貸款本金六百萬元及利息六十萬元、保證金三百萬元及找補費用二百七十萬元，且被告乙○○係本於契約受領上開六百萬元、三百萬元，原告亦無解除契約之意思表示，則被告乙○○並非無法律上之原因之受利益自明。從而，原告本於契約及不當得利之法律關係，請求被告乙○○返還貸款本金六百萬元、利息六十萬元、保證金三百萬元及找補費用二百七十萬元，共一千二百三十萬元及自起訴狀繕本送達被告乙○○翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。

參、被告甲○○部分：

一、原告另主張被告甲○○於合建契約簽名，並以其個人名義發存證信函予原告，自為契約當事人，亦應與被告乙○○連帶負責云云。被告甲○○雖不否認於合建契約簽名，惟以其係以被告乙○○代理人身分簽名，並已表明代理之意旨，其個人並非契約當事人；且因原告存證信函係以被告二人為收件人，被告甲○○方會於發給原告之存證信函上亦列自己的名字等語，資為抗辯。

二、經查，觀諸合建契約及協議書中，被告甲○○之簽名下均載明「代理」之意，參以合建契約第一行契約當事人已開宗明義載明土地提供人為被告乙○○，並未加註被告甲○○名義，足徵與原告締約交易者，係被告乙○○，被告甲○○個人並不與焉。

三、再審之本件土地確為被告乙○○所有，簽約時雖由被告甲○○代理，但均有出示土地所有權狀，故原告當知土地所有權人僅為被告乙○○等情，亦經證人林彩熔即原告本件合建契約之介紹人亦到庭證述：「我是勝億建設股份有限公司之介紹人，一直都是跟甲○○接觸，簽約也是跟甲○○，我們注重的是誰有權處分，而不是土地登記在誰名下，有可能，出錢買土地的人將土地登記在他人名下。簽約時我在場，被告有拿出土地所有權狀，‧‧‧」等情綦祥，並有被告甲○○提出之土地登記簿謄本影本一份在卷足憑，益顯本件土地之所有權人係被告乙○○，被告甲○○僅係立於被告乙○○代理人之身分與原告締約交易，則其因契約而生之權利義務關係，當僅存在於契約之當事人即原告與被告乙○○之間。

四、次查，原告於八十六年十月十六日所發之存證信函係以被告二人為收件人一節，有原告所提出之存證信函影本一份在卷可佐，則被告甲○○本於存證信函收件人之身分，嗣於八十六年十月二十一日、八十六年十月二十四日、八十七年二月六日與被告乙○○共同發存證信函與原告，亦僅係保護自己權利之正當行使，尚難以此即認被告甲○○亦為合建契約之當事人。原告空言以簽約事宜均由被告甲○○處理，且被告甲○○亦共同發存證信函云云，遽認被告為甲○○契約當事人，惟未舉證以實其說，即無可採。

五、從而，原告本於契約或不當得利之法律關係，向被告甲○○訴請返還貸款本金六百萬元、利息六十萬元、保證金三百萬元及找補費用二百七十萬元，共一千二百三十萬元及自起訴狀繕本送達被告甲○○翌日起至清償日止之法定遲延利息，亦無理由，不應准許。

肆、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦及舉證，無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。

據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官　周瑞芬

~B法院書記官