臺灣臺中地方法院 - 八十八年訴字第一三七一號（損害賠償）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　八十八年訴字第一三七一號原　　　告　丙○○ 被　　　告　首鳴建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　李郁芬律師吳瑞堯律師複　代理人　陳國華律師被　　　告　乙○○　　　住台北市○○區○○路一段一０三號右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面： (一)聲明： ⒈被告應給付原告新台幣 (下同）貳佰伍拾萬元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 (二)陳述： ⒈原告於民國八十四年一月十三日與被告訂約，購買被告於坐落台中市南區○○○ ○段三一四之七地號土地上所規劃建築之葉綠墅預售案，編號Β五層樓房屋一戶及其基地，房屋價金為二百五十五萬元，土地價金為五百九十五萬元，合計為八百五十萬元。原告現已取得台中市南區○○○○段三一四之四二號，面積六十七平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地），及該土地地上建號一五○四二號五層樓房屋（門牌號碼：台中市○區○○街一段三七巷六十弄四三號，以下簡稱系爭房屋）所有權移轉登記，原告已付清自備款，並全部清償分戶貸款。詎被告因其所建之同區○街○段三七巷六十弄四五號房屋（坐落台中市南區○○○○段三一四之四一號土地）寬度不足，無法單獨申請使用執照，竟委由訴外人陳丁清建築師，於八十五年六月十二日，將原告所有之系爭房屋與四五號房屋合併，變更設計合併申請使用執照，而將系爭土地，面積六十九平方公尺分割出三一四之四一地號，面積二平方公尺土地，與三一四之一地號合併，以達規定寬度之標準，方准發給使用執照。被告行為致使系爭土地面積由原來之六十九平方公尺減少為六十七平方公尺，且由原來長方形之房地變成切角菱形之房地，影響整體房地價值甚鉅。 ⒉按「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疪，而其瑕疪係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疪擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疪擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疪之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用」，此可參照最高法院七七年四月十九日、七十七年度第七次民事庭會議決議㈠意旨。又依民法第三百五十三條規定：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使權利」。查被告為使台中市南區○○○○段三一四－一號土地，符合政府規定寬度，以利用執照之辦理，將原告應取得三一四－四二號土地分割出三一四－四一號，面積二平方公尺，於八十五年六月十二日向台中市政申請變更登記。致原告土地面積由原來之六九平方公尺，減少為六七平方公尺，由長方形完整土地變成為切角菱邊形之土地，致房屋亦變成切角房屋，已影響原告之房屋整體美觀及房地價值，此項買賣標的物，變成切角房地，係被告故意行為所致，並非買賣契約書所稱：「面積誤差」，依上開決議意旨及法條規定，被告應負不完全給付之債務不履行責任，原告自得請求債務不履行之損害賠償。 ⒊次查原告購買系爭房屋及土地之價格為八百五十萬元，因土地面積減少及房屋切角減少坪數影響價值，致房地依當時行情僅剩六百萬元之價值，此係整體房地價值減少，並非單純面積減少，僅依坪數計算減少價金而已（例如買衣服，因衣服一部分破損，影響整體美觀，已無價值，賣方不能僅依照衣服破損比例減少價金），故原告請求賠償二百五十萬元，但為公平起見，並請鈞院送交財團法人中華企業鑑定中心鑑定系爭土地面積減少二平方公尺變成菱形之土地及房屋切角後減少坪數影響整體房地價值（設台中市○○路一八五號十四樓之十二）。 (三)證據：提出土地及房屋買賣契約書影本各一份、土地登記謄本二份及建物登記謄本一份、地籍配置圖影本二份等為證，並聲請向財團法人中華科技經濟鑑側中心鑑定。乙、被告方面：一、被告首鳴建設股份有限公司方面 (一)聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。 (二)陳述： ⒈按被告與原告約定系爭房屋買賣之坪數為六十七點六二坪，此坪數包含陽台，騎樓、花台、屋頂突出物、樓梯間、平台、露台、雨庇等，有兩造均不爭執其真正之房屋買賣預定契約書在卷可證，而被告依約實際交付並移轉所有權登記予原告之建物，其坪數為六十六點四五坪 (含陽台二八．三三平方公尺)，亦有建物登記簿謄本可按，則被告實際移轉並交付予原告之建物坪數雖有短少，然此乃法令變更前後登記否之誤差，蓋依建物所有權第一次登記應登記範圍與項目補充規定修正條文第四條規定：建物除使用執照竣工平面圖載明為陽台，屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露台、花台、雨棚、雨庇、裝飾、載植槽等均不予登記。因而依房屋買賣預定契約書第一條第二項之約定，本件登記建物之面積與房屋買賣預定契約書所載者，其誤差固為百分之一．七，惟此應僅為互補差價而己，原告遽為請求鉅額價金，應無理由。 ⒉次按原告所購買之系爭建物，其坐落之土地，固有部分占用鄰地之土地，惟現系爭建物就該占用到隔鄰土地之部分，仍完好如初，並未拆除，即原告就系爭房屋並未受有損害可言，因而其據以請求被告損害賠償，應尚難認為允當。 ⒊至財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定結果，雖認為房屋部分總共減損價值達五十二萬九千三百八十五元，如連同土地部分，系爭房地減損價值共二百六十萬九千五百零九元，惟此應頗有商榷餘地，蓋本件房屋之面寬，縱將來須修正為與土地相同形狀，然其仍為法定容許之寬度，在相同坪數之前提下，僅寬度稍為減少暨形狀稍有改變之情形下，其價值即遽減達五十餘萬元，此實難令人折服，況該土地僅減少０．六坪，此項評價實難認為適當。 (三)證據：聲請調閱台中地方法院檢察署八十六年度偵字第二五四二四號卷及八十七年偵字第一七三一七號卷。二、被告陳美渙部份：被告未於言詞辯期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。理　　由一、本件被告陳美渙經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件原告起訴主張其與被告訂約，購買被告坐落台中市南區○○○○段三一四之七地號土地上所規劃建築之葉綠墅預售案，編號Β五層樓房屋一戶及其基地，房屋價金為二百五十五萬元，土地價金為五百九十五萬元，合計為八百五十萬元。原告現已取得系爭土地及系爭房屋所有權移轉登記，原告已付清自備款，並全部清償分戶貸款。詎被告因其所建之同區○街○段三七巷六十弄四五號房屋寬度不足，無法單獨申請使用執照，竟委由訴外人陳丁清建築師，將原告所有之系爭房屋與四五號房屋合併，變更設計合併申請使用執照，而將系爭土地，面積六十九平方公尺分割出三一四之四一地號，面積二平方公尺土地，與三一四之一地號合併，以達規定寬度之標準，方准發給使用執照。被告行為致使系爭土地面積由原來之六十九平方公尺減少為六十七平方公尺，且由原來長方形之房地變成切角菱形之房地，已影響原告之房屋整體美觀及房地價值，此項買賣標的物，變成切角房地，係被告故意行為所致，並非買賣契約書所稱：「面積誤差」，被告應負不完全給付之債務不履行責任，原告自得請求債務不履行之損害賠償。被告則以兩造間約定系爭房屋買賣之坪數為六十七點六二坪，此坪數包含陽台，騎樓、花台、屋頂突出物、樓梯間、平台、露台、雨庇等，而被告依約實際交付並移轉所有權登記予原告之建物，其坪數為六十六點四五坪 (含陽台二八．三三平方公尺) ，則被告實際移轉並交付予原告之建物坪數雖有短少，然此乃法令變更前後登記否之誤差，蓋依建物所有權第一次登記應登記範圍與項目補充規定修正條文第四條規定：建物除使用執照竣工平面圖載明為陽台，屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露台、花台、雨棚、雨庇、裝飾、載植槽等均不予登記。因而依房屋買賣預定契約書第一條第二項之約定，本件登記建物之面積與房屋買賣預定契約書所載者，其誤差固為百分之一．七，惟此應僅為互補差價而己，原告遽為請求鉅額價金，應無理由等語置辯。三、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為區解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例。原告主張系爭買賣契約之土地面積應為六十九平方公尺，詎被告因其所建之同區○街○段三七巷六十弄四五號房屋（坐落台中市南區○○○○段三一四之四一號土地）寬度不足，無法單獨申請使用執照，竟委由建築師，於八十五年六月十二日，將原告所有之系爭房屋與四五號房屋合併，變更設計合併申請使用執照，而將系爭土地，面積六十九平方公尺分割出三一四之四一地號，面積二平方公尺土地，與三一四之一地號合併，以達規定寬度之標準，方准發給使用執照。被告行為致使系爭土地面積由原來之六十九平方公尺減少為六十七平方公尺，且由原來長方形之房地變成切角菱形之房地，影響整體房地價值甚鉅，此係被告故意行為所致，並非買賣契約書所稱：「面積誤差」等語，並提出兩造所訂立之土地及房屋買賣契約書影本各一份、土地及建物謄本各一份、地籍配置圖影本二份等為證。被告則抗辯：兩造約定系爭房屋買賣之坪數為六十七點六二坪，此坪數包含陽台，騎樓、花台、屋頂突出物、樓梯間、平台、露台、雨庇等，而被告依約實際交付並移轉所有權登記予原告之建物，其坪數為六十六點四五坪 (即總面積一百九十一．三四平方公尺＋含陽台二十八．三三平方公尺＝二百十九．六七平方公尺) ，則被告實際移轉並交付予原告之建物坪數雖有短少，然此乃法令變更前後登記否之誤差，蓋依建物所有權第一次登記應登記範圍與項目補充規定修正條文第四條規定：建物除使用執照竣工平面圖載明為陽台，屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露台、花台、雨棚、雨庇、裝飾、載植槽等均不予登記。因而依房屋買賣預定契約書第一條第二項之約定，本件登記建物之面積與房屋買賣預定契約書所載者，其誤差固為百分之一．七，惟此應僅為互補差價而己，並舉原告所提出之房屋買賣預定契約書、及建物登記簿謄本為證。經查，兩造間之所訂立之土地預定買賣契約第一條土地標示系約定：甲方（即原告）所購買土地座落於南區○○○○段叁壹肆之柒地號上，買賣土地即乙方（即被告陳美渙）興建葉墅編號Ｂ房屋所屬土地，（面積坪數則未載明），並約定，詳細評數悉照地政機關核定並登記完竣之所有權狀登記為準，此可參照原告所提出之土地預定買賣契約書自明。是依照原告與被告陳美渙所訂立之契約並未就買賣之土地坪數明文約定，反僅約定詳細評數悉照地政機關核定並登記完竣之所有權狀登記為準，是兩造間買賣土地之坪數自須完全依照地政機關核定並登記完竣之所有權狀登記為準，自屬無訛，原告主張系爭買賣契約之土地面積應為六十九平方公尺，復未能舉證以實其說，尚難認為其此部份之主張為可採。次查，被告登記於原告名下之系爭土地其地號為台中市南區○○○ ○段三一四之四二地號（面積六十七平方公尺），系合併自同段三一四之三、三一四之四、三一四之八、三一七之八地號，嗣因分割增加地號為同段三一四之十八至三一四之四十地號，合併自同段三一四之十八地號，分割自同段三一四之四二地號，而同段三一四之四一地號（面積為二平方公尺），其合併之情形則為同段三一四之三、三一四之四、三一四之五、三一四之七、三一四之八、三一七之八，分割自同段三一七之一地號，及分割自同段三一四之十八地號，此有原告提出之土地登記謄本二紙在卷足參，顯見上開土地經合併後，再為分割之情形，與原告所稱之被告將系爭土地，面積六十九平方公尺分割出三一四之四一地號，面積二平方公尺土地，與三一四之一地號合併，亦不相符。再查，兩造於房屋預定買賣契約書第一條第一款約定：坐落南區○○○○段叁壹肆之柒地號內乙方（即被告首鳴建社股份有限公司）興建之葉綠墅，編號Ｂ房屋壹戶，售坪陸拾柒．陸貳坪，上開坪數係包括陽台、騎樓、花台、房頂突出物，樓梯間、平台、露台、雨庇等之坪數，精確面積甲方（即原告）同意依據地政機關測量後登記面積基為準。同條第二款則約定，前項地政機關登記之建物面積合計誤差在百分之一以內（含）者，雙方同意不增減價款，但若超過或不足百分之一時，應就超過或不足部份，依本約房屋總價除以售坪所得之單價相互補貼價款，此有原告提出兩造所不爭執之房屋預定買賣契約書在卷足參，是見，被告抗辯依約實際交付並移轉所有權登記予原告之建物，其坪數為六十六點四五坪 (即總面積一百九十一．三四平方公尺＋含陽台二十八．三三平方公尺＝二百十九．六七平方公尺) ，則依原告登記系登之土地予被告之實際坪數既僅為六十六點四五坪，此部份原告自得依據系爭房屋買賣契約主張就不足百分之一部份，依本約房屋總價除以售坪所得之單價相互補貼價款。至於原告雖聲請向財團法人中華科技經濟鑑側中心，並經該中心鑑定之結果認為系爭土地部份減損價值為二百零八萬零一百二十四元，系爭建物減損價值為五十二萬五千三百八十五元，而總計價值減少二百六十萬九千五百零九元，然查，此項鑑地定係依據原告所主張之變更前土地面積為六十九平方公尺，變更後土地面積為六十七平方公尺（鑑定書誤載為變更前）為鑑定土地及房屋之價值有減損之基礎，然原告主張系爭買賣契之土地面積應為六十九平方公尺既經本院認無足採信，是上開鑑定之結果，自不足以採為原告受有損害之依據，附此敘明。四、綜上所述，被告之抗辯應屬可採，從而於原告之請求尚非有據，應予駁回，另原告對被告所抗辯其得依約主張本件原告應依房屋買賣預定契約書第一條第二項之約定，就登記建物之面積與房屋買賣預定契約書所載，其誤差達百分之一．七，得請求互補差價乙節，既否認之，本院自無從率而為審理，併此敘明。五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均無影響，毋庸一一論列，末此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　六　　　月　　十四　　日臺灣臺中地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　許石慶右為正本，係照原本作成。附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　六　　　月　　十二　　日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院八十八年訴字第一三七一號

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