臺灣臺中地方法院八十八年度訴字第二○七三號

臺灣臺中地方法院民事判決　八十八年度訴字第二○七三號

原告

甲○○

訴訟代理人

陳昭宜律師

被告

務觀建設股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

己○○

訴訟代理人

乙○○

被告

丙○○

訴訟代理人

丁○○

右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

壹、原告方面：

一、聲明：被告應連帶給付原告新台幣（下同）二百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）按消費者保護法施行細則第十一條規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容；而內政部於民國八十五年二月十六日以（八五）內地字第八五七三六五四號函所公布「預售屋買賣契約書範本」，載明此種契約應於契約簽訂前交由買方（即消費者）攜回審閱，其期間不得少於五日；本件被告務觀建設股份有限公司（下稱務觀建設公司）與原告就坐落嘉義市○○段車店小段第一０七地號土地上之房屋暨基地（下稱系爭房屋暨土地）買賣事宜，於八十七年八月十一日所簽訂之房屋及土地預定買賣契約書，被告務觀建設公司並未將其單方預先擬定之定型化契約，於訂約前交由原告審閱，依前述消費者保護法施行細則第十一條規定，該房屋、土地預定買賣契約均不構成兩造間契約內容，是原、被告間並無契約存在，依民法關於不當得利之規定，被告自應將前所受領之二百萬元價金返還與原告。

（二）本件被告所使用與原告訂約之房屋、土地預定買賣契約書中有違反誠信原則而對原告顯失公平之情形，陳述如下：

１、因契約書房屋、土地標示分別均載明面積，並以各該坪數計價售與消費者即原告，卻又訂明正確之面積坪數應依照地政機關之複丈或核定登記面積為準，該房屋及土地預定買賣契約書第一條所約定雙方同意在增減百分之二容許範圍內互不退補價款，若超過百分之二以上，應就其超過或不足部分坪數，雙方按本約房地買賣每坪單價互相補貼價款者，則被告在該範圍內可毋庸退款與消費者，而建築基地面積由被告測量決定，房屋建築議事由被告規劃施工，此對原告顯失公平。

２、參照內政部頒布之預售屋買賣契約書範本第十七條保固期限及其範圍，賣分針對結構部分負責保固十五年，固定設備部分負責保固一年，然本件房屋買賣契約書第十四條卻以對建築結構、牆壁、樓壁、樓板及公共設施之機械等主要設備保固期限為一年，且因房屋結構部分瑕疵並非短時間內即可發現，就此應有較長保固期間，相對於消費者而言，此約款顯失公平。

３、不動產買賣於買方付清價金及相關稅費，辦理移轉登記完成後，不動產產權即應由消費者取得，該不動產權利書狀自應歸買方保有，然該房屋預定買賣契約書第十九條、土地預定買賣契約書第十條，卻以買方應將契約書原本交還，始可憑之領取權利書狀，此實係早年建築業者為阻斷消費者求償管道之手段，此條款亦應屬無效。

４、本件原告住所及買賣之房屋、土地均位於嘉義市，依房屋預定買賣契約書第二十八條、土地預定買賣契約書第十五條有關爭訟法院之合意管轄約定，卻以台灣台中地方法院為管轄法院，無非係為增加購屋者以訴訟解決紛爭之困難，此約定亦對消費者顯失公平而應屬無效。

（三）本件被告務觀建設公司為預售房屋之人，該房屋基地則係被告丙○○所出賣，被告間合作興建房屋出賣，賺取利潤，應屬合夥關係，其等對合夥所負債務負連帶責任，被告丙○○自亦負有連帶返還前述買賣價金之責任。

三、證據：提出預售屋買賣契約書範本、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、契約書所附平面圖、建造執照設計圖影本各一份

貳、被告方面：

甲、被告務觀建設公司方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）兩造間就買賣土地、房屋之面積及其價金，係經雙方仔細磋商，本諸自由意志而訂立。並填入契約書內，非被告單方預先填妥擬就，買賣契約應屬有效。

（二）依契約第一條所約定雙方同意在增減百分之二容許範圍內互不退補價款，若超過百分之二以上，應就其超過或不足部分坪數，雙方按本約房地買賣每坪單價互相補貼價款者，係因土地、房屋之面積登記難免有誤差，如此約定尚屬合理公平，況被告尚未將土地房屋面積登記與原告，面積亦可能較原告應受者為多，縱使屆時面積較約定者少，原告認此互不找補約定有失公平時，亦僅屬屆時可否請求價金之問題，非可一概指為契約無效。

（三）保固期限之長短屬契約當事人間之約定，內政部頒布之預售屋買賣契約書範本僅供參考，並無強制效力，以此指摘約款顯失公平，並不足採。

（四）兩造間約定以合約換取權狀，及關於合意管轄之約定縱使無效，均不影響買賣契約效力。

（五）依兩造合約書所附設計圖，建物深度為一七八０公分、寬度四五０公分、後陽台深度為一一０公分，目前實際完工尺寸為深度一七三七公分、寬度四五六公分、後陽台深度一二０公分均符合約定，並無坪數短少者。

（六）被告前於八十八年四月十二日以存證信函催告原告已完成一樓頂板工程，請原告於五日內給付工程款五十萬元，原告逾期不繳，被告已發函解除契約並依土地合約第六條、房屋合約第八條約定將原告繳付價款移作違約金及損害賠償，原告自不得請求返還。

三、證據：提出存證信函影本一份。

乙、被告丙○○方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）其與被告務觀建設公司簽訂合建契約，而合建契約係由地主提供土地，由建築商負責建竣房屋，並依約定比例雙方分配房屋及基地，就分歸地主之房屋部分而言，係由建築公司向地主承攬完成一定工作，地主應付報酬即為建築公司買受其所分得房屋部分基地之應付價款，該合建契約屬承攬及買賣之混合契約，並非共同出資經營共同事業之合夥契約。

（二）從未收受過原告交付被告務觀建設公司之價金，對原告與被告務觀建設公司所簽定之土地預定買賣契約書更從未見聞，該賣主欄簽名並非被告張鈴男所為，亦未授權與訴外人溫宏安代為簽訂；且）縱使認被告間之合建契約性質屬合夥契約，然被告丙○○於八十七年八月十九日始與被告務觀建設公司簽訂合建契約，被告務觀建設公司、訴外人溫宏安與原告所簽訂契約則為八十七年八月十一日，顯然此屬被告務觀建設公司與訴外人溫宏安之個人行為，亦與被告丙○○或合建一事均無涉。

（三）又合夥事務除契約另有約定外，由合夥人全體共同執行之，則被告務觀建設公司無權以其單獨名義執行合夥事務，遑論訴外人溫宏安以其個人名義所為行為，此與被告丙○○或合建均無涉。

（四）本件當事人可自由選擇訂約與否，並無無法選擇之情形，該契約書亦非被告所擬定，應無定型化契約相關規定之適用，其中第四條尚且經雙方合意刪除，足見本契約經雙方審閱後同意並於其上簽名蓋章，並非完全由被告單方掌控。

（五）退步言之，縱認該契約書適用定型化契約相關規定，內容亦無原告所主張不公平情事存在：

１、該契約第一條所約定雙方同意在增減百分之二容許範圍內互不退補價款，若超過百分之二以上，應就其超過或不足部分坪數，雙方按本約房地買賣每坪單價互相補貼價款者，因強求房屋實際興建完成應與預售屋完全相符，乃工程實務上所不可能，況且被告亦有可能因坪數增加未超過百分之二反受損失，此並無顯失公平可言。

２、又消費者保護法施行細則第十一條第三項之規定，以企業經營者與消費者締約前預留合理之審閱期間即符合規定，至於該期間內消費者是否實在閱讀並真正了解全部條款內容則與該規定無關，以系爭房屋預定買賣契約書第四條經雙方合意刪除觀之，本契約業經原告審閱後同意並於其上簽名蓋章，原告自應受此契約拘束，契約自始即為有效。

三、證據：提出房屋合建契約影本一份。

理由

一、原告主張於八十七年八月十一日與被告務觀建設公司訂立房屋預定買賣契約，與被告丙○○訂立土地預定買賣契約，購買系爭房屋暨土地，然該契約書屬定型化契約，其中關於房屋、土地面積增減在百分之二範圍內互不退補價款，及保固期限、權狀取得、合意管轄法院之約定均對身為消費者之原告顯失公平，且被告亦未於簽約前依法給與原告合理審閱期間，該買賣契約全部約款因違反消費者保護法施行細則第十一條規定無效而不構成契約內容，該買賣契約即屬自始不存在，依不當得利之規定，且被告務觀建設公司與被告丙○○就系爭買賣契約為合夥關係，被告二人應連帶返還原告前曾交付之買賣價金二百萬元等語。被告務觀建設公司則以該契約關於一定範圍內坪數之增減互不退補款之約款無顯失公平問題，其餘條款縱有失公平，僅屬將來得否減少價金之問題，買賣契約並非當然無效，且雙方既就買賣土地、房屋面積及價金仔細磋商，本諸自由意志而締約，非其單方預先擬就者，買賣契約應成立且有效，原告拒不依約交付後續價金，並已解除雙方之買賣契約，依約原告已付價金即屬違約金及作為賠償其所受損害之用等語；被告丙○○以原告與被告務觀建設公司間之買賣契約自始即為有效，且與被告務觀建設公司間並無合夥關係存在，對與原告簽訂房屋、土地買賣契約書一事均不知情，亦無授權他人簽訂契約之情形，更未曾收受原告交付之價金等語，資為抗辯。

二、原告主張於八十七年八月十一日與被告務觀建設公司簽訂房屋預定買賣契約書，該基地之土地預定買賣契約則由訴外人溫宏安以被告丙○○代理人之名義，於土地預定買賣契約書賣方欄簽名，而購買系爭房屋暨土地，其並已依約交付價金二百萬元與被告務觀建設公司之事實，業據其提出房屋、土地預定買賣契約書影本各一份為證，被告復均不爭執，自堪信為真實。

三、其次，按買賣契約於當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第二項定有明文，足見當事人只須就此契約必要之點即標的物、價金二者意思表示合致，買賣契約即成立，其餘非必要之點縱使未表示意思，亦無礙於買賣契約之成立；至於消費者保護法施行細則第十一條所規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容，而預售屋買賣契約類型之審閱期間，並經內政部公布審閱期間至少五日以上，有內政部八十五年二月十六日（八五）內地字第八五七三六五四號函所公布預售屋買賣契約書範本影本一份附卷可稽，而違反此規定時，依同條第二項規定，僅係該條款不構成契約之內容，是關於此消費者保護法之規定，僅係就定型化契約條款是否足以成為契約內容一事為特別規定，就企業經營者與消費者間訂立之買賣契約是否成立，仍須視當事人間就前述契約必要之點即標的物、價金有無意思表示合致為斷，且參諸消費者保護法第十六條規定意旨，縱使定型化契約中之一般條款全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除非除去該部分契約無法成立，或認對當事人一方顯失公平者，否則該契約之其他部分仍為有效；又前述消費者保護法施行細則就企業經營者應給與消費者合理審閱期間規定之規範對象，僅限於定型化契約約款，而所謂定型化契約約款，依消費者保護法第二條第七款規定，則指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，再揆諸該審閱期間規定在防止企業經營者挾其經濟能力等優勢，利用消費者無適當期間詳細審閱其單方擬定、內容繁瑣之條款，造成對消費者不公平結果之規範目的，若該契約內容之條款係經當事人個別商議約定而成，即難謂消費者有何不及了解此條款內容之不公平情形，是契約條款若係經當事人個別磋商而為之約定，自無前述審閱期間規定之適用。經查，就原告與被告務觀建設公司簽訂該房屋及土地預定買賣契約書前，被告務觀建設公司未將該契約書文件交付與原告，而給與原告相當審閱期間之事實，雖為兩造所不爭執，然觀諸本件房屋買賣契約書及土地買賣契約書第一、二條關於房屋、土地標示及總價之約款，為買賣契約基本要素之房屋、土地及價金數額，均係另以書寫方式記載於契約書上，並非賣方得單方預先擬定，且參諸原告亦自承於簽訂該買賣契約前，曾前往該地點並經被告務觀建設公司員工介紹週遭情形，並簡單計算買賣價金等情，足見原告就所購買預售房屋為何棟、何樓層之位置、面積，及買賣價金為何之買賣契約必要之點，均經與被告務觀建設公司個別商議後，雙方意思表示合致而簽約，揆諸前揭說明，兩造就為買賣契約要素之標的物、價金，既係個別商議後意思表示合致，此買賣契約即行成立，且如前述，關於買賣契約成立必要之標的、價金約款為兩造個別商議後所為，更難謂此屬於前述由被告務建設公司單方預先擬就之定型化契約條款範圍，因之，被告務觀建設公司就此部分即使未給與原告相當審閱期間，亦無違反消費者保護法施行細則第十一條規定，而有何堪認此買賣標的物、價金之約定不構成契約內容，該買賣契約自始不存在之情形。

四、再以，原告於簽約前對契約內容中之定型化約款雖無相當期間加以審閱，然觀諸原告所主張對其顯失公平之契約條款：

（一）該房屋、土地買賣契約約款第一條後段，以房屋、土地正確之面積坪數應依照地政機關之複丈或核定登記面積為準，在增減百分之二容許範圍內，雙方互不退補價款之約定部分，雖契約書就房屋、土地標示已分別載明面積，並以之計價售與消費者即原告，然參諸實務上此種預售屋買賣交易中，房屋連同所坐落基地面積須經辦理測量、依法登記後，消費者即原告依法實際取得面積若干方得確定，此與簽約時所載相較，雖有發生誤差之可能，然該約款就互不退補誤差範圍有百分之二以內之相當限制，且效力為雙方互不退補而非被告得單方免責之約定，尚難謂有何對原告顯失公平可言。又被告對此部分瑕疵擔保責任既無全數免除之情形，此約款縱使因違反審閱期間而不構成契約內容，被告仍應依民法規定負瑕疵擔保責任，於其餘包括買賣契約必要之點等部分仍有效之情形下，實難謂除去此約款後契約目的將無法實現，買賣契約因之難以成立可言。

（二）就房屋買賣契約約款第十四條關於保固期間之約定，因期間僅限於一年，衡諸房屋結構瑕疵難以迅速發現之常情，此約定難謂公平；又房屋買賣契約約款第十九條、第二十八條，及土地買賣契約第十條、第十五條，分別以原告須交還契約書，始得請求交付權狀者，及關於以非原告或買賣標的物所在地管轄法院為合意管轄法院之約定，參諸被告單方擬就之目的或為使原告難以留存契約書資料，或為圖一己訴訟之方便，雖均非公平合理；然而，此部份約款因違反前開審閱期間規定而不構成契約內容後，僅係雙方對房屋保固期間若干、合意管轄為何均無特約下，原告依法仍有保固責任、兩造間無合意管轄約定之問題，原告並得依法於不交還契約書之情形下，請求被告交付權狀，此均不妨契約其餘部分之有效成立，更無任何堪認若契約其餘部分有效，對當事人一方之原告將達顯失公平之程度。因之，原告主張此買賣契約中定型化約款因違反審閱期間規定而達全部契約無效之情形，亦屬無據。

五、又原告主張就其買得之房屋暨基地部分，被告務觀建設公司與被告丙○○間訂有合建契約之事實，為被告丙○○所自認，並有合建契約書影本一份可按，然觀諸該合建契約第一、二條約定，被告丙○○僅提供所有土地由被告務觀建設公司興建房屋，就房屋興建事宜悉由被告務觀建設公司為之，被告丙○○除依約取得分配之部分房屋外，其餘房屋出售事宜則各由分配取得之被告務觀建設公司及訴外人張昭南自行處理，觀諸此分配處理之方式，被告丙○○分配取得房屋即為提供所有土地之代價，原屬其所有而未分配取得之土地即作為被告務觀建設公司興建房屋之承攬報酬，被告二人與訴外人張昭南間關於興建費用、出售房屋利得更無任何須經結算再行分配之約定，是均難認被告丙○○與被告務觀建設公司間就此合建事宜有何互約出資以經營共同事業之意，原告主張被告丙○○基於與被告務觀建設公司之合夥關係，就本件房屋、土地買賣事宜負有連帶責任一事，實無足採；遑論如前述，亦難認本件房屋、土地買賣契約有何自始不存在或無效之情形，因而被告等對原告負有依不當得利規定返還已得價金之責任。

六、從而，原告以與被告間之買賣契約不存在、無效，依不當得利規定請求被告連帶返還所取得價金二百萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，即有未洽，應予駁回；其假執行之聲請亦因而失所依附，不應准許。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官　林麗真

~B法院書記官