臺灣臺中地方法院八十八年度訴字第一九七七號

臺灣臺中地方法院民事判決　八十八年度訴字第一九七七號

原告

丙○○

訴訟代理人

陳銘壎律師

被告

唐崧企業股份有限公司 設台中市○○區○○路四段八一號一九樓

法定代理人

乙○○

右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：除供擔保金額外，如主文所示。

二、陳述：

（一）被告唐崧企業股份有限公司於民國八十七年六月七日，與原告簽訂土地房屋買賣契約書，向原告購買坐落台中市○○區○○段二六八號土地及其上建物建號一七一二號即門牌台中市○○區○○路四段八十一號七樓之一房屋及地下第二、三、四樓所有權應有部分九十九分之一，含地下四樓編號第二十七號之平面車位，面積一五０五平方公尺之所有權應有部分一萬分之一一二（下稱系爭房地），約定買賣總價金新台幣（下同）一千零九十萬元，並於買賣契約成立時，被告即應交付原告四萬元作為價款之一部分，其餘尾款一千零八十六萬元，則依買賣契約書第二條第三款之約定處理，亦即被告應於八十七年七月一日逕將其應給付予原告之其餘價金一千零八十六萬元，代原告向中央信託局清償貸款，代償後，如尚有餘款，再由被告將該餘款交付原告。

（二）本件買賣契約成立後，原告已依約於八十七年六月二十五日，將系爭房地之所有權移轉登記為被告所有。惟被告在原告將系爭不動產所有權移轉登記為其所有及交付後，卻未依約於八十七年七月一日履行給付買賣價金並為代償之義務，經原告催告後，雙方乃另於八十七年八月二十九日訂立「土地房屋買賣契約書特別約定」，依該特別約定，被告應於八十八年二月二十五日之前代原告清償於中央信託局之全數貸款，並支付代償前之每月貸款利息，且若被告未於每月二十二日將每月利息一十一萬元匯入原告戶頭，則被告應賠償原告一倍利息之數額為懲罰性違約金，又若被告仍無法於八十八年二月二十五日之前代償貸款時，則視同被告違約不買。

（三）然兩造在八十七年八月二十九日訂立上開特別約定之後，被告雖支付每月貸款利息一十一萬元至八十七年十一月二十二日，但自此以後，被告非但未再支付貸款利息，更未依約於八十八年二月二十五日之前代償原告於中央信託局之貸款。於被告再次違約後，原告曾數度催促被告履約，然被告卻置之不理，原告迫於無奈，乃於八十八年五月十七日以台北松江路郵局第二０四八號存證信函催告被告於函到後一星期內履行代償貸款、支付貸款利息及給付一倍利息之懲罰性違約金，否則即以該存證信函為解除兩造間買賣契約之意思表示。惟被告於八十八年五月十八日收受存證信函後，至遲本應於八十八年五月二十五日前履行上開義務，然被告卻仍拒不履行，原告之權益遭受嚴重之損害，是自八十八年五月二十六日起兩造間之買賣契約應已解除。

（四）又被告於八十七年八月二十九日與原告簽訂上開特別約定之後，被告就該代償貸款前之利息，僅於支付八十七年十一月二十二日期之利息，即未再支付，應屬違反特別約定之契約，且依該特別約定所約定，被告亦應於八十八年二月二十五日前代償原告之貸款債務，然被告迄未履行，依該特別約定，被告已屬違約，自應給付原告懲罰性違約金，而該懲罰性違約金為每期利息十一萬元之一倍，因被告於支付八十七年十一月二十二日期之貸款利息後即未再支付，則算至八十八年二月二十五日之間，共有三期（即八十七年十二月二十二日、八十八年一月二十二日與八十八年二月二十二日等三期），是該懲罰性違約金之數額為三十三萬元。而原告於八十八年五月十七日，以存證信函催告被告於函到後一周內代繳貸款利息，及代償貸款並給付懲罰性違約金，但被告於八十八年五月十八日接獲存證信函後，竟置之不理，而自被告接獲存證信函之翌日即八十八年五月十九日起算一星期，其屆至日為八十八年五月二十五日，是自八十八年五月二十六日起，被告對於應給付原告懲罰性違約金之部分，即屬給付遲延，自應負遲延責任。

（五）本件兩造於簽訂土地房屋買賣契約之後，因被告違約未履行給付房地買賣價金並為代償之義務，故兩造乃另於八十七年八月二十九日簽訂特別約定之契約，約定被告在代償原告貸款前，應按月支付系爭房地之貸款利息，而被告既然就貸款利息僅支付至八十七年十一月二十二日，亦即自八十七年十一月二十三日起之每月貸款利息未為給付，該貸款利息，係屬兩造特別約定，則被告應定期於各該月二十二日匯至原告戶頭以為支付，而被告既未定期支付，顯屬遲延，而該給付因有確定期限，原告自得依該特別約定契約，請求被告給付自八十七年十一月二十三日起至返還系爭房地之時止之貸款利息。

（六）對被告抗辯之陳述：被告於八十八年八月四日庭訊時辯稱：「八十七年底我就告知原告趕快把房子過戶回去」、「我將證件已給代書請他辦」云云，意圖推卸依特別約定所應負擔之懲罰性違約金及支付貸款利息之責任。惟查被告所辯已將證件交給代書欲辦理過戶予原告云云，事實上因被告所交付予代書之證件並未齊備，且所欠缺之文件（即股東會議紀錄），被告又怠不補正，以致代書尚無從辦理移轉登記，此情業據證人林俊明證稱屬實，則被告所稱並無違約及遲延等情，於法尚屬無據。

三、證據：提出土地房屋買賣契約書、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、土地房屋買賣契約書特別約定、存證信函、郵件收件回執、房屋稅繳款書各一份（均係影本）為證，並聲請訊問證人林俊明。

乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為之聲明及陳述略謂：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：願將系爭房地返還予原告，被告公司自八十七年十二月就無業績，也無資產於八十七年底就已告知原告原告要將系爭房地過戶回去，並已將證件交予代書辦理，自無須賠償原告在系爭房地所有權移轉前所應支付之貸款利息。

理由

一、被告受合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款定有明文。查本件原告關於聲請假執行部分之聲明，原為「第三項之聲明，原告願供擔保請准宣告假執行」，嗣於訴訟中乃變更以主文第六項所示之聲明代上開之聲明，揆諸上開規定，係因擴張應受判決事項之聲明，且應無礙於被告之防禦及訴訟之終結，自應予准許，合先敘明。

二、本件原告主張：被告唐崧企業股份有限公司於八十七年六月七日，與原告簽訂土地房屋買賣契約書，向原告購買系爭房地，約定買賣總價金一千零九十萬元，並於買賣契約成立時，被告即應交付原告四萬元作為價款之一部分，其餘尾款一千零八十六萬元，則依買賣契約書第二條第三款之約定，應代原告向中央信託局清償貸款，代償後，如尚有餘款，再由被告將該餘款交付原告。詎於八十七年六月二十五日，原告依約將系爭房地之所有權移轉登記為被告所有並交付後，被告卻未依約於八十七年七月一日履行給付買賣價金並為代償之義務，經原告催告後，雙方乃另於八十七年八月二十九日訂立「土地房屋買賣契約書特別約定」，依該特別約定，被告應於八十八年二月二十五日之前代原告清償於中央信託局之全數貸款，並支付代償前之每月貸款利息十一萬元，若違約，則被告應賠償原告一倍利息之數額為懲罰性違約金，又若被告仍無法於八十八年二月二十五日之前代償貸款時，則視同被告違約不買。嗣被告雖曾支付每月貸款利息一十一萬元至八十七年十一月二十二日，但之後即未支付貸款利息，更未依約於八十八年二月二十五日之前代償原告於中央信託局之貸款，於被告再次違約後，原告即經合法催告被告履行該特別約定之契約，並為解除買賣契約之意思表示。因被告迄未履行該特別約定所約定事項，則依該特別約定，被告已屬違約，自應負回復原狀返還系爭房地、給付原告三期懲罰性違約金及給付自八十七年十一月二十三日起至返還系爭房地之時止之貸款利息等語。被告未於最後言詞辯論期日到場，據其前次到場陳述則以：伊願返還系爭房地予原告，並已將證件交予代書辦理，自無須賠償原告在系爭房地所有權移轉前所應支付之貸款利息云云置辯。

三、原告主張被告於八十七年六月七日，與其簽訂土地房屋買賣契約書，購買其所有系爭房地，約定買賣總價金一千零九十萬元，並於買賣契約成立時，被告應交付四萬元作為價款之一部分，其餘尾款一千零八十六萬元，則依買賣契約書第二條第三款之約定，應代原告向中央信託局清償貸款，代償後，原告依約將系爭房地之所有權移轉登記為被告所有並交付後，被告卻未依約履行給付買賣價金並為代償之義務，嗣與原告再行訂立「土地房屋買賣契約書特別約定」之契約後，被告仍未為代償貸款，亦未於八十七年十一月二十三日起按月代為繳納貸款利息，已屬違反該特別約定契約，其已經法定程序合法解除該特別約定契約，被告即應給付三個月之懲罰性違約金之事實，為被告所是認，並提出土地房屋買賣契約書、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、土地房屋買賣契約書特別約定、存證信函、郵件收件回執、、房屋稅繳款書各一份（均係影本）為證，應堪信為真實。雖被告辯稱：已將所有資料交由代書辦理移轉所有權登記，自無須賠償原告在系爭房地所有權移轉前所應支付之貸款利息云云，惟為原告所否認，經查：依兩造所簽訂之土地房屋買賣契約書特別約定內容觀之：「為顧及甲方（即原告）權益，乙方（即被告）同意於八十八年二月二十五日之前全數代償甲方於中央信託局之銀行貸款，乙方並且同意支付八十八年二月二十五日之前，甲方於中央信託局之每月貸款利息，並於每月二十二日電匯於甲方，若乙方每月二十二日沒有準時匯到甲方，乙方願付甲方一倍利息之價金作為賠償（以每月十一萬元為一期）。倘乙方仍無法於八十八年二月二十五日之前代償甲方於中央信託局之銀行貸款，則視同違約，視為不買，將所給付甲方之金額被甲方沒收而乙方不得異議，乙方則無條件將本件房屋歸還甲方，乙方負擔所有移轉登記給甲方之費用。」被告既未依約履行代償義務，則依上開約定內容，被告顯屬違約，又證人即承辦系爭房地所有權移轉登記之土地代書林俊明到庭證稱：「．．．但欠股東會議記錄通過過戶決議事項，我辦公證時須股東同意書，隔日我有打電話告訴他們雙方，李先生說好，但有些股東他找不到了。」等語，被告復未能舉證以實其說，則被告上開抗辯，顯屬無據。又按「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」民法第二百五十條定有明文，違約金有懲罰性違約金與損害賠償總額預約違約金之分，若係前者，於債務人不履行債務時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求賠償損害，此觀民法第二百五十條第二項但書之規定自明，因原告向被告請求之違約金係屬懲罰性違約金，且解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，被告既未依約履行給付違約金義務，則對該懲罰性違約金之給付已屬遲延，是原告在八十八年五月二十六日解除契約後，請求被告給付懲罰性違約金及自該日起至清償日止之法定遲延利息，洵屬有據。另按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」民法第二百二十九條第一項、第二百三十一條第一項分定有明文，本件兩造於「特別約定」契約中已約定被告應自八十七年九月份起，按月給付原告應繳之貸款利息十一萬元，直至八十八年二月二十五日被告將系爭房地貸款清償完畢止，且被告若未為代償貸款，則應將系爭房地所有權移轉登記予原告等語，是上開契約應屬定有期限之契約，被告因自八十七年十一月二十三日起即未按期給付利息亦未於八十八年二月二十五日代償貸款，致原告受有自八十七年十一月二十三日起每月仍須支付貸款利息十一萬元之損害，被告既已違約，則原告依法解除契約並無不合，是原告請求被告應賠償自八十七年十一月二十三日起至系爭房地所有權移轉予原告前，每月所應支付貸款利息之損害，亦屬有據。

四、從而，原告依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告應將坐落台中市○○區○○段二六八地號土地應有部分一萬分之一一二，與其上建物建號一七一二號即門牌台中市○○區○○路四段八一號七樓之一房屋所有權全部，及地下第二、三、四樓所有權應有部分九十九分之一移轉登記予原告，並應自門牌台中市○○區○○路四段八十一號七樓之一建物遷出，且將該建物及門牌台中市○○區○○路四段八十一號地下四樓編號第二十七號之車位騰空返還予原告；另應給付原告三十三萬元，及自八十八年五月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息及應自八十七年十一月二十三日起至移轉登記系爭房地所有權予原告之時止，按月給付原告十一萬元，為有理由，應予准許。

五、原告陳明願供擔保，請求對主文第一、二、三項宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決無影響，無庸一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法 官　王世華

~B法院書記官