八十八年度訴字第三六五二號（返還價金） - 臺灣臺中地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　八十八年度訴字第三六五二號原　　　告　　甲○○ 訴訟代理人　　黃文皇　律師複　代理人　　李慶松　律師訴訟代理人　　丙○○ 被　　　告　　金旺盛建設有限公司法定代理人　　乙○○ 右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣壹拾玖萬伍仟零參拾肆元，及自民國八十八年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。被告於假執行程序實施前，以新台幣壹拾玖萬伍仟零參拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）二百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請求宣告假執行。二、陳述：㈠緣被告金旺盛建設有限公司（下稱金旺盛公司）係台中縣大里市○○路「彩色人生」建設案業主，被告公司為銷售其前開建設案之建物，乃向原告保證，坐落於台中縣大里市○○段二四一之六地號，門牌號碼為台中縣大里市○○路五五０號之建物（下稱系爭建物）為「朝南超值三樓半金鑽店面」，原告於看過現場後亦認為系爭建物為可供正常營業之店面建物，原告遂於民國（下同）八十八年一月十四日，以八百六十萬元向被告購買該系爭建物及其所坐落之基地，原告依約繳款於被告公司，被告公司於八十八年一月二十七日辦畢所有權移轉登記並於同年六月間將系爭建物交付原告使用，嗣經原告向台中縣政府建管課查詢，始知原告所購買之系爭建物一樓室內竟規劃為停車空間，影響建物之價值甚鉅。㈡按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。又物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。又債務人不為給付或為不完全給付者，債權人得聲請法院強制行，並得請求損害賠償。民法第三百四十九條、第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條以及第二百二十六條、第二百二十七條定有明文。原告所購買之系爭建物具有嚴重瑕疵如前所述，而原告以高於同建設案非店面建物二百四十萬元之價格向被告購買系爭建物，足認系爭建物是否可供合法營業使用，自為系爭契約之重要事項，被告竟於系爭建物一樓設置規劃為停車空間，致該部分無法供為合法營業之用，亦屬不完全給付，原告爰以起訴狀繕本之送達以為減少價金二百萬元之意思表示，或請求被告賠償損害二百萬元之意思表示，惟原告既已全數交付價金予被告公司，從而，原告依民法第一百七十九條不當得利之規定，向被告公司請求返還二百萬價金；或以被告公司既故意不告知瑕疵，依民法第三百六十條之規定，原告亦得向被告公司請求二百萬元之損害賠償，請求鈞院擇一判原告勝訴之判決。㈢對被告答辯之陳述： ⒈原告雖曾於締約前多次至系爭建物觀看，然購屋者於訂購前觀看房屋乃常情，不足為奇，原告認為被告於售屋之始即有詐欺意圖，此由房屋現場均無任何停車空間的標示或說明，且被告一再保證系爭房屋為鑽石金店面（並以廣告為之），再由被告故意於兩造所定買賣定型化契約書中第十二條再以原子筆書寫方式增列「建物門牌東明路五五０號、建號三七六全部、以現況交屋」，且契約中亦無任何停車空間之圖示等情觀之，可證明被告屢次刻意隱瞞停車空間之事實，而於契約文字再施以詐術的手法，詐欺原告。 ⒉而原告於訂約前申請土地及建物登記簿謄本查閱，所取得之系爭建物登記簿謄本主要用途載有人行道、停車空間、店住房、梯間等語，然並未詳列「停車空間」係屬何處，原告實難依此推知一樓即為停車空間，因此原告依多次所見之無停車空間標示的實際屋況，無停車空間圖示的廣告單，及被告再三強調系爭房屋為金鑽店面的情況下，致使原告於簽約時無從瞭解停車空間的詳情，亦不知廣告單是不實的，不知房屋內部規劃有停車位，不知被告違法拆除車位的隔間牆，更不知被告於契約中加述之「現況交屋」係為詐術行為才會受騙簽約，否則若如被告所述原告於購買時真已知悉系爭建物樓為停車空間，則原告豈有以與其他一樓為設有停車空間之房屋同樣價位購買該屋之理。 ⒊系爭建物登記簿謄本並非被告主動提供，而是原告於簽訂契約前一日即八十八年一月十三日領取，當時為了要趕辦政府之低利貸款優惠專案，僱請領目的僅針對建物所有權部分查明是否真為被告所有以及建物是否有其他權利之設定，再加以判斷能否順利申請貸款，且由於貸款名額有限，在趕時間的情況下，翌日隨即簽約完畢。再者，原告先前居住者皆為公寓大廈，其不動產資料記載中「主要用途」多屬空白欄，至於停車相關事宜，則是另立契約購買或於房屋契約中加附圖文，並詳列個別「停車位」的位置、面積、編號和使用管理之約定。加上此次為原告首度購買透天厝店面，在缺乏其他附加的圖文輔助之下，實難單就謄本上「建物標示部」的主要用途中，得悉停車空間的相關實情。基於一般透天店面住戶均將汽機車停放於騎樓處之常識認知，當然以為停車空間即為騎樓地，故不疑有他。被告既以金鑽店面出售系爭房屋，就有責任告知建物與土地的全部內容、品質、效用和法定用途，當然包括停車空間的確切位置、面積和使用權歸屬等。被告不僅未曾主動或被動提出任何說明，亦未出示有關圖片或標示，反而刻意隱瞞停車空間存在之事實，及違法拆除能夠明確區別出停車空間位置之隔間牆，實為原告受騙之主要原因。 ⒋被告既以金鑽店面銷售，自應保證房屋一樓得以全部合法營業，如今法定停車空間占去一樓店面大部分面積，且經縣政府函知原告，若停車空間違法作為營業用，將處六萬元以上三十萬元以下之罰款，且可連續處罰。系爭房屋的用途已受上述法令限制，加上營業空間大幅減少，事實上剩餘空間根本無法為營業使用，因此房屋的品質和效用俱已消失，被告辯稱房屋無瑕疵和房屋使用、交易價值均無任何不利云云，顯不足採信。 ⒌系爭建物已失去店面使用價值已如前述，故根據價目表所揭示之實售或成交價，比較系爭建物與同一建照無店面價值之車位別墅Ａ７、Ａ８、Ａ９少了一層樓，成本和造價顯然要比別墅為低，綜合上述並酌量系爭房屋之瑕疵，僅向被告請求返還二百萬元價金。 ⒍系爭建物辦理過戶手續後，被告仍持續進行包括二、三樓牆壁通道未封閉等若干尚未完成之工程（俗稱狗洞部分之填補工程），到處皆是被告的材料與工具，故系爭建物和土地既未交付又未點收，被告強指原告占有系爭房屋，實不足採。此外，被告於八十八年六月一日，以交屋通知書郵寄與原告，始正式通知原告完工交屋，故被告稱原告主張瑕疵已超過六個月顯屬無據。再者，本件契約第六條係約定過戶完成日被告應將買賣標的踏明界址點交原告，然被告卻未於過戶完成日點交房屋與原告，且細譯條文更非如被告所述「過戶完成日即視為交屋」。 ⒎被告自行將「停車空間」與「店」之區隔牆拆除致本件系爭建物之停車空間用途早已在房屋之現況上消失不復存在，且事件起因完全出自被告所為。又被告出售之房屋與權狀登載不符，係屬產權不清，被告理應設法排除，使之合法始得出售，竟辯稱原告「已知悉」建物有停車空間，然此與事實不符，蓋建物登記簿謄本所陳述之法定用途，在室內完全空蕩之下，如何要求原告知悉「停車空間」與「店」的真正範圍和用途界址？被告不僅事先未向原告告知上情，卻僅以原告查閱謄本一事即稱原告明知上情，若真係如此為何被告不事先告知原告？況被告將停車空間充當店舖用以詐欺原告，原告就此所導致減少建物價值及通常效用等請求被告返還一部份之價金，當合情理。 ⒏再依公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，對於內容、用途等為虛偽不實或引人錯誤之表示。」，本件被告促銷之廣告單和商品，其內容、用途等除虛偽不實已違反上項規定外，更進而造成原告對建物謄本錯誤之認知，系爭房屋現狀並無停車空間之區隔牆，完全呈現出店舖之空間，原告因此決定購買，且所付價金也是依據房屋現狀可全部營業之品質、效用與價值做考量，被告亦依此定價出售，而被告造假之店舖空間已被停車空間占去大部分範圍，且主管機關對停車空間變更使用，依法可處罰款，被告竟進而主張系爭房屋除停車空間外之狹長範圍亦可為營業使用，此豈為原告高價購買之真意，更絕非被告廣告單內所稱之金店鋪之原意。 ⒐原告係至八十八年十一月始向縣政府申請系爭建物一樓之平面圖，其上始有具體圖形明確標出各個空間之用途。 ⒑被告出售房屋與原告後，以蔡景欽、何朝基等人為人頭戶進行增建工程合約，被告卻諉稱原告係另行僱工搭建違建，又稱房屋過戶後，由原告轉交蔡景欽二次施工，皆與事實不合，試想，原告在簽約當時，能否締約完成尚未定案，且能否順利過戶亦未可知，若非被告參與策劃，原告核能篤定覓得增建廠商談好二次施工內容及價錢，並於同日當時當場簽訂增建工程合約？且原告於締約後，房屋依舊是被告在趕工運作，從未辦理契約所謂之交屋手續、也無法交付和點收，因為被告為了承包原告之增建工程，房屋本體部分，除了前指之二、三樓牆壁未封閉，尚有屋頂未做防水、浴室地磚未鋪、馬桶洗面台等未裝畢、臥房及浴室門框、廚房應配爐台等等尚未完成，此部分均未包括在增建工程合約書內，但均等到增建結構體完成後才合併施工，本件系爭建物本體與增建工程兩者係同時完工，被告方於八十八年六月一日通知原告交屋，在此之前要看屋均要透過建商之帶領方得以進入，原告是在八十八年六月一日才拿到系爭房屋之鑰匙。 ⒒對於被告所提原告尚積欠系爭房屋買賣價金十一萬元以及外水、外電、外瓦斯共五萬六千零三元及代書費、火險費、相關規費四萬一千三百六十三元以及被告受讓自訴外人蔡景欽之第二次施工尾款八萬元，共計二十七萬七千三百六十六元之數額無爭執，惟被告至今尚未交付系爭建物之所有權狀，故主張就該部分予以抵銷。三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、原告於八十八年一月十三日申請系爭建物之登記簿謄本影本一份、原告於八十八年十一月十五日申請補發之系爭建物一樓平面圖、台中縣政府八八府工建字第三０二六０七號函影本一紙、金旺勝建設有限公司彩色人生價目表影本一份、被告出具之交屋通知書影本一份，並聲請向台中縣政府查詢系爭建物一樓規劃為停車空間，可否申請營利事業登記。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。二、陳述：㈠原告於八十八年一月十四日向被告買受系爭建物時，該建物業已完工，而兩造訂立契約前，原告已自行申請土地及建物登記簿謄本查閱，且訂約同時，代書賴怡蓁、蔡春祺又再度提示土地及建物登記簿謄本予原告，原告並已於訂約之前多次至系爭建物核視現狀，並於系爭契約書第十二條以下約定「建物門牌東明路五五０號、建號三七六全部、以現況交屋」，則原告就系爭建物之面積、法定用途、品質及效用等內容應屬知之甚詳，並以此作為價金決定之參考依據，被告所支付之價金與系爭建物之品質、效用一致，並無瑕疵存在。又系爭建物一樓設有停車空間，對於房屋之使用及交易價值，並無任何不利，客觀上並無價值減損之可言，原告空言指摘瑕疵，請求減少價金二百萬元，洵屬無據。㈡依兩造買賣契約第六條約定，系爭建物於過戶完成日即視為交付原告占有，且兩造訂立契約後，系爭房屋即交由原告另行雇用蔡景欽搭蓋增建物，原告占用系爭房屋已超過六個月，亦不得再主張瑕疵擔保請求權。㈢又系爭建物一樓之面積總計為四十一點一八平方公尺，其中停車空間為八點九一平方公尺，另店舖之面積為九點一九平方公尺，故該建物仍可以前開店舖面積向主管機關申請營利事業登記。㈣按原告於八十八年一月十三日即自行向地政事務所申請建物登記簿謄本閱覽，而該建物登記簿謄本之主要用途欄，亦明確記載系爭建物係供人行道、停車空間、店住房、梯間之用途，而兩造既係於八十八年一月十四日訂立買賣契約，則原告諉稱其不知系爭建物有停車空間，並主張系爭建物有瑕疵云云，實無可採。㈤被告從未向原告保證系爭建物全部為店舖之空間或必定可作為營利事業登記之用，系爭建物既已完工，買或不買，原告可依系爭建物之現況自行決定，被告無需就此作保證。至於原告所提出之廣告傳單，既非被告交付與原告，更非被告於締約過程中向原告要約所提出之文件，蓋該宣傳單係房屋未完成前，預售房屋之用，而系爭建物於系爭契約訂立時早已施工完成，原告可依房屋完成之現況決定購買房屋與否，無需被告再以虛擬實物之傳單作為締約之參考，而原告亦不可能捨房屋之現狀不看，僅以該需傳單作為考量依據，其理甚明。且依前開說明，系爭建物之主要用途中，確有店舖之法定用途，可供作為申請營利事業登記之用，而所謂提車空間亦係原告於締約前已明知之事項，原告依此主張瑕疵，實無可採。㈥另原告一再主張其於系爭買賣契約上所記載之「現況交屋」文字及其不知系爭房屋內有停車空間，係受被告詐欺云云，此與事實不符，蓋系爭買賣契約上所記載之「現況交屋」文字，係因系爭建物於系爭契約訂立前，早已施工完成，原告主張過戶手續辦理完成後，被告仍持續進行房屋二、三樓牆壁通道未封閉等若干尚未完成之工程云云，此乃原告與被告訂約後，另行與訴外人蔡景欽訂立工程合約，由蔡景欽進行二次施工，該部分之工程與本件買賣毫無關係。㈦原告於訂約前已檢視系爭建物多次，價金之多寡已依房屋現況決定，始以房屋之現況做為契約之約定品質、效用及價值之依據，原告諉稱被告詐欺，誠屬不實，倘被告有詐欺原告之意圖，自無將系爭建物之建號告知原告容任原告申請登記簿謄本及建物平面圖，以發現詐欺實情。㈧另系爭建物於訂約前早已施工完成，原告於訂約前早已檢視系爭房屋多次，買或不買，原告可依建物之現狀自行決定，而系爭買賣價金之多寡高低已依房屋現況決定，殊不得單純以價金之多寡高低做為房屋應具如何品質、效用之推論依據。且系爭房屋面臨馬路，交通便利，於一般之客觀交易價直，本即非別墅Ａ７、Ａ８、Ａ９等棟未直接面臨馬路之房屋可比，原告以非同等級建物之買賣價金相比較，主張系爭建物有瑕疵，顯屬無據。㈨兩造訂立買賣契約後，被告即已交付房屋與原告，並非如原告所述之從八十八年六月間方交付占有。㈩系爭房屋第一層之面積共有八十點七一平方公尺（室內面積為四一點一八平方公尺，騎樓部分為十五點九三平方公尺、陽台部分為五點一八平方公尺），而其中停車空間約為十五平方公尺，店舖之空間約為二十六點一八平方公尺。而依營利事業登記實務，如房屋於起造完成後之竣工圖上有設計店舖空間者，即可申請營利事業登記，主管機關審核無訛，即發給營利事業登記證，而營利事業登記證上所載之核准範圍係門牌號碼，並未標明所示核准之範圍為房屋之某一特定部分，併予敘明。 證人賴怡蓁於鈞院八十九年七月二十四日證稱：「我有提示權狀給他們看，且現場十二米道路，當初要賣店面給他們，還有帶他們去看現場，我當初向他們說一樓有騎樓，有一個店面、停車場空間，現場沒有圍出來停車空間，但我有強調有停車空間，權狀上也有記載清楚，停車空間可停一部車子，店面是四米，我有告訴他們店面要停一台車子，現場沒有做出停車空間之區隔，有向他們講剩下的當店面使用‧‧‧」，從而，原告於買受系爭房屋前，被告所委任之銷售人員，已有達到誠實告知之義務，原告確係明知系爭房屋之品質及效用，亦明知系爭房屋一樓所存在之停車空間，其自已從價金上斟酌，故原告主張買賣標的有任何瑕疵，於法不合。 鈞院囑託鑑定人所做成之鑑定報告，認定系爭建物一樓有停車空間與吳廷車空間之間每坪之單價價差達四分之一，顯然過高，鑑定顯然不正確，又鄰近大樓地下室停車場之市場價值約為三十至四十萬元，而系爭建物之停車空間未於一樓，無需經過車道停往地下室，其價值應高於一般大樓停車位之價值，該鑑定報告書認定系爭建物停車空間之價值僅有一十八萬九千一百六十八元，顯與市價不符，請求再行傳訊證人進行調查。 如鈞院認被告之抗辯皆不可採，則被告就原告左列應給付款項之債權：⒈系爭房屋買賣價金十一萬元。⒉外水、外電、外瓦斯共五萬六千零三元。⒊代書費、火險費、相關規費四萬一千三百六十三元。⒋被告受讓自訴外人蔡景欽之第二次施工尾款八萬元（茲以本準備狀之送達為債權讓與之通知），共計二十七萬七千三百六十六元與被告請求減少之價金債權抵銷。三、證據：提出原告於八十八年一月十四日與訴外人蔡景欽訂立之增建契約影本乙份、系爭建物之建物測量成果圖影本一份、欣林天然氣股份有限公司之天然氣工料費暨明細表影本一份、自來水費單據影本二份、電力收費單據影本三份、房地產登記費用明細表影本一份、債權讓與書影本一份為證，並聲請向台中縣政府調閱門牌號碼台中縣大里市○○路四九三號房屋之志民工程行之申請營利事業登記證之卷宗、並聲請傳喚證人即代書賴怡蓁以及命鑑定機關就辰嘉建設股份有限公司起造之台中縣大里市○○○街一六八巷一至三號大樓每位停車位之價格，或傳喚辰嘉建設股份有限公司負責人張麗華到庭說明。丙、本院依職權將系爭建物內部規劃有停車空間之事價與未規劃停車空間之市價送鑑定。理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十六條第一項段定有明文。經查，本件原告起訴請求被告依照瑕疵擔保之相關規定而減少價金並依據不當得利請求之規定請求返還溢付之價金，嗣追加依據不完全給付之相關規定請求給付損害賠償，核其請求之基礎事實乃屬同一，應准其所為之追加，合先敘明。乙、得心證之理由：一、原告起訴主張：緣被告金旺盛公司係台中縣大里市○○路「彩色人生」建設案業主，明知坐落於台中縣大里市○○段二四一之六地號，門牌號碼為台中縣大里市 ○○路五五０號之建物（下稱系爭建物）一樓室內規劃有停車空間而無法為營利事業之使用，然為求銷售竟於廣告傳單上以該建物為「朝南超值三樓半金鑽店面」進行宣傳，原告於看過現場後亦認為系爭建物為可供正常營業之店面建物，遂於八十八年一月十四日，以八百六十萬元向被告購買該系爭建物及其所坐落之基地，原告依約繳款於被告公司，被告公司於八十八年一月二十七日辦畢所有權移轉登記並於同年六月間將系爭建物交付原告使用，嗣經原告向台中縣政府建管課查詢，始知原告所購買之系爭建物一樓室內竟規劃為停車空間，致無法供為合法營業使用且影響建物價值甚鉅，被告之給付顯屬瑕疵給付或不完全給付，被告竟故意不告知而與原告訂立系爭建物之買賣契約，自應負起瑕疵擔保之責任或不完全給付之責任，爰以起訴狀繕本之送達以為減少價金二百萬元之意思表示，或請求被告賠償損害二百萬元之意思表示，請求鈞院擇一為原告有利之判決，惟原告既已交付全數價金予被告公司，從而，原告併依民法第一百七十九條不當得利之規定，向被告公司請求返還該溢付之二百萬價金。二、被告則以：㈠原告買受系爭建物時，該建物業已完工，該建物確實有店面之設計，但被告從未口頭或以廣告傳單向原告保證系爭建物全部為店舖之空間或必定可作為營利事業登記之用，系爭建物既已完工，買或不買，原告可依系爭建物之現況自行決定，被告無需就此作保證。又原告於訂約之前曾數度前往系爭建物察看並且自行申請土地及建物登記簿謄本查閱，該建物登記謄本之主要用途欄已明確記載系爭建物供人行道、停車空間、店住房、梯間之用途，而訂約時，代書賴怡蓁、蔡春祺又再度提示土地及建物登記簿謄本予原告，兩造並於系爭契約書第十二條以下約定「建物門牌東明路五路五五０號、建號三七六全部、以現況交屋」，則原告就系爭建物之面積、法定用途、品質及效用等內容應屬知之甚詳，並以此作為價金決定之參考依據，被告所支付之價金與系爭建物之品質、效用一致，並無瑕疵存在。㈡況系爭建物一樓雖設有停車空間，然仍可利用停車空間以外之空間向主管機關申請營利事業登記而為營業使用，故該停車空間之存在對於房屋之客觀使用及交易價值並無減損之可言，原告空言指摘瑕疵，請求減少價金二百萬元，洵屬無據。㈢且依兩造買賣契約第六條約定，系爭建物於過戶完成日即八十八年一月二十七日當日即視為交付原告占有，原告係八十八年十二月一日起訴，距其占用系爭房屋已超過六個月，亦不得再主張瑕疵擔保請求權。㈣如認被告應就該停車空間減少之價值負責，被告主張以原告左列應給付款項之債權：⒈系爭房屋買賣價金一十萬元。⒉外水、外電、外瓦斯共五萬六千零三元。⒊代書費、火險費、相關規費四萬一千三百六十三元。⒋被告受讓自訴外人蔡景欽之第二次施工尾款八萬元，共計二十七萬七千三百六十六元與被告請求減少之價金債權抵銷等語資為抗辯。三、原告主張系爭建物為被告公司所建，原告於訂約前至系爭建物察看時，該建物內一樓部分並無任何區隔之水泥牆存在，被告亦介紹系爭建物一樓係可供營業使用之店舖，並出示該建物登記謄本之主要用途欄係記載：「人行道、停車空間、店住房、梯間」，又系爭建物一樓室內確實規劃有停車空間，無法全部做為營利事業之用，原告係以等同或近於同批店面式住宅建物中未設有停車空間之價格購得系爭建物，原告與被告就系爭建物與土地訂立買賣契約後，原告已給付被告八百萬元，被告並已將系爭建物及土地之所有權移轉登記與原告並交付原告占有使用等情，業據提出買賣契約書影本一份、土地暨建物登記謄本各一份（附於鑑定報告內）、系爭建物一樓平面圖影本一份以及被告公司之「彩色人生價目表」影本一紙為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟兩造就被告所給付之系爭建物一樓內規劃有停車空間，是否為減少建物價值或效用之瑕疵有所爭執，堪認此即為本件應審酌之重點。四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第三百五十四條第一項、第三百五十六條、第三百五十七條、第三百五十九條前段分別定有明文。經查：㈠原告主張其於締約時，係約定系爭建物之一樓為可供營業使用之店舖，而系爭建物僅由建物登記謄本無從知悉系爭建物一樓內有將導致可用店舖面積縮小甚至不得申請為營利事業使用之停車空間之規劃，而被告亦未就此部分告知等情，業據提出被告公司所印製之其上載明系爭建物乃「朝南超值三樓半金鑽店面」等字樣之廣告傳單一紙，並經賴怡蓁到庭證稱：「當初要賣店面給他們」（參見本院八十九年七月二十四日之準備程序筆錄）及提出系爭建物登記簿謄本一份為據，系爭建物是否可以一樓作用營業使用既為兩造締約之重要之點，身為出賣人之被告自有將一樓店面部分另有規劃等資訊揭露告知買受人之義務，以供買受人締約之參酌，惟查，被告於締約時，僅以未明確標示各樓層用途之建物登記謄本上記載有「人行道、停車空間、店住房、梯間」提示原告，並未明確告知系爭建物之一樓內部規劃有停車空間，又兩造締約時建物之現場一樓係一無任何水泥隔間標示空間之區隔，亦為被告所自認，而原告係至八十八年十一月十五日申請補發系爭建物一樓平面圖方知悉該一樓空間規劃之情形，難認原告於締約當時得以僅憑系爭建物登記謄本之主要用途欄以及屢次至系爭建物察看建物之現況即可知悉系爭建物一樓內有停車空間之規劃。被告雖以證人及辦理系爭建物買賣事宜之代書賴怡蓁到庭證稱曾告知原告系爭建物有停車空間，原告對此應屬知之甚詳，惟由該證人賴怡蓁證述：「我有提示權狀給他們看，且現場十二米道路，當初要賣店面給他們，還有帶他們去看現場，我當初向他們說一樓有騎樓，有一個店面、停車場空間，現場沒有圍出來停車空間，但我有強調有停車空間，權狀上也有記載清楚，停車空間可停一部車子，店面是四米，我有告訴他們店面要停一台車子，現場沒有做出停車空間之區隔，有向他們講剩下的當店面使用‧‧‧」、「房子寬四米半，沒有告訴原告停車位面寬有多少，也沒有告訴他們可做店舖面積多少」等語觀之，代被告帶原告參觀系爭建物之證人並未明確告知一樓室內空間之規劃方式，被告就此買賣契約之重要之點，竟未明確盡告知義務，加以系爭建物內於兩造磋商時，並無任何區隔牆存在，難認被告確實已將系爭建物一樓內之規劃狀況對原告為詳細之說明，則原告主張其於締約時無從得知系爭建物一樓部分為停車空間等語，堪可採信。㈡原告主張該停車空間之規劃，將因建築法之相關規定導致系爭建物一樓無法從事營利事業，或有使系爭建物因得從事營利事業之空間面積縮減而導致系爭建物之使用效能及價值較原約定者減少之瑕疵。查建築法第七十三條及第九十條之規定：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電、或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」、「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。前項擅自變更使用之建築物，有第五十八條所定各款情事之一者，停止供水、供電或封閉、強制拆除。」，可見於建築管理上，原告如擅將前開停車空間變更為店舖使用，即為法律所禁止，則原告原得供店舖使用之空間僅能為停車之使用，於社會一般客觀觀念下，其交易之使用價值自顯有相當減少。被告就此雖辯稱：原告仍得就剩餘之空間申請營利事業之使用，並提出訴外人廖志民所經營之「志民工程行」亦係以一樓規劃為店舖、停車空間之情況而申請變更為營利事業空間並取得主管機關有關營利事業之核准云云。惟原告如欲申請變更系爭建物一樓之使用用途，仍須先向主管機關申請，並由主管機關經過專業技師之檢討方有取得變更使用用途之可能等情，業據證人即台中縣政府建管課課員江啟銓到庭證稱在卷（詳見本院八十九年七月二十四日之準備程序筆錄），足見原告是否能申請變更系爭建物一樓之使用用途，尚須個案檢討，非以他人得申請變更即為被告交付之物並無無法達原訂效用之瑕疵之依據。又依據系爭建物一樓平面圖顯示，系爭建物一樓設置有停車空間，而依照「建築技術規則建築設計施工編」第六十條第一款之規定：「停車空間及其應留設供汽車進出之車道，規定如左：一　每輛停車位為寬二‧五公尺，長六公尺；大型客車每輛停車位為寬四公尺，長十二公尺。但設置於室內之停車位。其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分。」，而系爭建物面寬係四米半，為兩造所不爭，則依前開停車空間面寬留設之規定，系爭建物之一樓一旦停入汽車，其面寬僅剩二米，可使用之空間顯然減少，而依目前我國社會鄰路店住房式住宅可供營利之經濟價值而言，當非以面寬之減少比例計算減少之價值，概店面面寬之大小涉及可從事營業項目之不同，其營業利潤亦有所差異，四米半寬之店面與二米半寬之店面，其經濟價值之差距當有一倍以上，其交易之使用價值當然會有所減少，則被告辯稱系爭建物仍可就剩餘部分之空間申請變更為營利用途，並無價值之減少云云，實屬無稽。被告將系爭建物售予原告之價格與系爭建物隔鄰同批無規劃停車空間之店住房式建物並無甚大之差異，惟所交付之建物竟有如前所述較一般為規劃停車空間之店住房價值減損之情形，難謂其所交付之物無效用上及價值上減損之瑕疵，故原告主張被告交付之建物已因空間之規劃方式而有使買賣標的物未達原訂效用及減少價值之瑕疵等語，堪可採信。㈢本件被告明知系爭建物之一樓規畫有前開停車空間，竟未就此交易之重要之點曉示買受人，復以未將停車空間依法做出區隔標示之方式，使原告於買受時無從得知而購買，顯已有故意不告知瑕疵之情形，則揆諸前開地三百五十七條有關檢查通知義務之排除之規定，買受人之原告並不受瑕疵檢查通知六個月期間之限制，則被告抗辯原告已受領占有系爭建物超過六個月以上，不得再向被告主張瑕疵擔保云云乃不足為採。㈣綜據前述，原告主張系爭建物一樓部分依兩造契約約定及對契約之認知，應為店舖使用，被告竟交付一具有減少建物效用及價值之瑕疵之建物與原告，而被告係明知系爭建物一樓設置有停車空間，竟未口頭說明或以空間標示區隔之情況下，顯然違反「建築技術規則建築設計施工編」第一百一十三條之規定：「建築物應按左列用途分類分別設置滅火設備、警報設備及『標示設備』，應設置之數量及構造應依建築設備編之規定：‧‧‧，‧‧‧八　第八類：車站、飛機場大廈、汽車庫、飛機庫、危險物品貯藏庫等，建築物依法附設之室內停車空間等。‧‧ ‧」，竟仍以銷售店舖之名及價格將系爭建物賣與原告，造成原告所買受之系爭建物有效用及價值上減少之瑕疵，此項瑕疵乃可歸責於被告之事由所致，是則揆諸前開說明，原告依法自得請求被告負瑕疵擔保之責任，並請求被告減少系爭建物之價金，已堪認定。五、查系爭建物因一樓規劃有停車空間，致無法申請為營利事業空間而為使用，其使該建物因無法達契約預定之店面使用而減少之價值，經本院囑託台灣黌達鑑定中心鑑定，鑑定人依據系爭建物坐落之地點、至主要交通中心之距離及交通方式、附近公共設施與其他特殊因素、鄰近土地使用現況、經紀設施配置情況、腹地範圍、人口及購買力、繁榮程度以及當地房地產交易之現況進行價值分析，並以附近地區市調案例資料作為分析比對之方式，評估系爭建物之臨路情況、土地使用效率、交通情況、里鄰環境、發展性、結構體、裝修體、高度、折舊、地段率、樓層別效益、交易狀態等因素推算出系爭建物內部未規劃有停車空間之市場價值及規劃有停車空間之市場價值間之差距，得知有規劃停車空間者較諸於無規劃停車空間者價值減少四十七萬二千四百元，有該鑑定中心出具之鑑定報告書一份附卷可資參照，故本院認為系爭建物因一樓室內規劃有停車空間致無法逕為營利事業之申請及使用此一瑕疵，已達使系爭建物價值減少四十七萬二千四百元之程度，因此原告請求被告減少價金於此額度內，應屬有理由。被告雖以鄰近大樓之地下停車位每位之交易價值約為三十至四十萬元，系爭建物之停車位係位於一樓，其價值應較地下停車位為高，鑑定人之鑑定報告顯低估系爭建物停車位之價值，因而請求再就此部分進行調查並傳訊證人云云。惟本院以大樓建築之主要用途多為集合式住宅，其將停車場設置於地下室，將使住戶之使用面積增加，對住戶而言，乃恰當之設計；而店面式住宅之主要用途多以一樓作為營業使用，如將停車空間劃於一樓室內，顯使該店面營利使用之空間縮小甚至無法使用，此二者間之差距，已甚明顯。況大樓與店面式住宅用途既有不同，即非得用以作為比較價值之對照對象，況本件鑑定人係綜合系爭建物所在地點及各項鄰近因素作為鑑定、評估之參考依據，其分析已甚詳細，自無需再就系爭建物附近大樓停車位之買賣價格進行調查及傳訊證人，附此敘明。六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第一百七十九條、第三百三十四條第一項定有明文。本件原告得請求被告減少系爭建物之價金四十七萬二千四百元，已如前述，而原告已就系爭建物之價金為給付，故被告受領原告溢付之四十七萬二千四百元，乃無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係請求被告返還該價金及自起訴狀本送達之翌日起即八十八年十二月七日起，依年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由。惟被告復主張原告就系爭建物尚有包括系爭房屋買賣價金一十萬元以及外水、外電、外瓦斯共五萬六千零三元及代書費、火險費、相關規費四萬一千三百六十三元以及被告受讓自訴外人蔡景欽之第二次施工尾款八萬元，共計二十七萬七千三百六十六元未付，爰於本院進行最後一次言詞辯論即八十九年十一月二十九日，以該對原告之債權與原告對被告之價金返還請求權做抵銷。查被告主張原告尚積欠被告如前所數金額之債務，為原告所不爭執，則依前開說明，被告自得以其對原告二十七萬七千三百六十六元之債權與原告對被告之四十七萬二千四百元債權為抵銷。七、至於原告以被告尚未交付系爭建物之所有權狀為由，主張就該尚未給付之價金為同時履行抗辯，惟同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，故需一方之給付與他方之給付係利於互為對待給付之關係者，方有同時履行抗辯之適用。本件被告因契約所負之與原告給付價金處於對待給付關係之義務乃交付並移轉系爭建物之所有權，其以被告並未交付所有權狀作為給付剩餘價金之同時履行抗辯事由，尚無可採，附此敘明。八、綜上所述，被告給付原告之房屋因一樓室內規劃有停車空間，乃屬減少系爭建物效用及價值之瑕疵，原告主張被告應減少系爭建物之買賣價金，於四十七萬二千四百元之範圍內為有理由，惟被告已以其對原告就系爭買賣價金及原告依契約所應支付之雜支款項債權二十七萬七千三百六十六元為抵銷，故原告得請求被告返還溢付價金於一十九萬五千零三十四元及自起訴狀送達翌日即八十九年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無理由，應予駁回。九、本件原告起訴依債瑕疵擔保或不完全給付之規定，請求減少系爭建物之價金或損害賠償，並求法院擇一有理由者為判決，本院既認原告得依瑕疵擔保之相關規定請求被告減少系爭建物之價金，自無需再就是否構成不完全給付再詳加論述。而因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。丙、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　十二　　日台灣台中地方法院民事第四庭 ~B法官林學晴右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　十二　　日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院八十八年度訴字第三六五二號

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