臺灣臺中地方法院八十八年度訴字第三九二三號

臺灣臺中地方法院民事判決　八十八年度訴字第三九二三號

原告

甲○○

訴訟代理人

李慶松 律師

訴訟代理人

黃文皇律師

被告

興峰建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

涂朝興律師

右當事人間解除契約等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百九十七萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

（二）備位聲明：被告應給付原告一百一十七萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣被告興峰建設有限公司（下稱被告公司）係台中縣清水鎮○○段「德川家康」建設案業主，被告公司為銷售其前述建設案之建物，乃向原告保證：坐落台中縣清水鎮○○段一八一六、一八一七、一八一八等地號土地上之「德川家康」Ａ５戶係為「透天建物」，原告甲○○亦因前揭建物其一樓樓板下並無任何公共設施而中意該屋，原告甲○○遂於民國（下同）八十八年四月三十日與被告公司簽約訂購台中縣清水鎮○○段一八一六、一八一七、一八一八地號土地上之預售屋Ａ５乙戶，且訂約時前揭建物並無地下室之設計，此有房屋預定買賣契約書及存證信函乙紙可證。原告並於同年四月三十日起交付被告公司自備款及預交契稅、監證費共計一百八十萬元，被告公司亦將前揭建物之所有權辦理移轉登記予原告，詎近日前揭預售屋業已完工，原告始發現被告公司未經原告同意即擅自開挖系爭房屋之地下室，並轉賣給前述建設案之Ａ４住戶，原告發現權益重大受損後，隨即以存證信函告知被告公司出面解決，被告公司認其並無錯誤，原告不得已提起本訴。

（二）按債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或減少其價金。此於民法第三百五十條、第三百五十四條、第三百五十九條定有明文，為此原告爰以本訴狀繕本之送達以為解除契約之意思表示，惟原告既已交付予被告公司自備款及預交契稅、監證費共一百八十萬元整，從而，原告自得依民法第二百五十九條規定，向被告公司請求返還一百八十萬元及其利息，另本件系爭房屋之總價金為五百八十五萬元，且雙方亦於房屋預定買賣契約書中約定若一方違約，則應賠償房屋總價金百分之二十之價金即一百一十七萬元，故被告共應賠償原告二百九十七萬元，請求判決如先位聲明 。

（三）如鈞院認定先位聲明無理由時，按債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或減少其價金。此於民法第三百五十條、第三百五十四條、第三百五十九條定有明文，本件原告所購買前述建物具有嚴重瑕疵已業如前述。倘鈞院認原告不得解除契約，請鈞院判令被告公司減少一百一十七萬元之房屋價金，如備位聲明所示。

（四）對於被告抗辯之陳述：

１、按物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保責任，固以其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。惟在危險移轉以前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，則其確定的拒絕擔保時，或出賣人能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約。最高法院著有八十三年台上字第一七二號、八十五年台上字第一三○六號判決及王澤經先生著民法學說與判例研究第六冊物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯第一二四頁可資參照，從而本件系爭建物雖未交屋，然既有嚴重瑕疵已如前述，且該瑕疵已不能除去，原告自非不得解除契約。

２、又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償。債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。民法第二二六條、第二二七條、第二五六條定有明文，又出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償。（最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議參照）本件被告擅自於系爭建物挖掘地不室並出賣於第三人，已嚴重減損買賣標的物價值，揆諸首揭法條決議意旨，原告自得請求損害賠償、解除契約。

三、證據：提出房屋預定買賣契約書影本、台中法院支局第五九三三號存証信函影本為証。

乙、被告方面：

一、聲明（含先備位）：原告之訴駁回。並陳明如為不利判決，願供擔保請准免予假執行。

二、陳述：

（一）按兩造合約第一條約定：編號Ａ棟五號之房屋乙戶面積包括．．．發電室、機械室、防空避難室、車位、車道及其他必要空間等共同使用部分之分攤面積．．．本戶另有地下壹層停車位第貳柒號。可知「德川家康」之集合住宅形式固有獨立門戶之出入與外觀，而有其特殊風格，卻非等同保証或告知建物可以「上窮碧落下黃泉」。況地下室之存在、公共設施之利用等事實一般人均不致有所誤認，原告尤難諉不知。準此，所謂其因樓板地下無地下室之設置且獲被告保証始願購買等情，就如同管線之如何安置，結構力學之如何計算？並非消費者交易考量之焦點，甚至一無所知一般（所關注之大者，其唯價格，面積及安全性等而已），其主張不獨不合常情，亦顯非事實。非中意建物本身，卻係中意無地下室之設置，買櫝而還珠，不免匪夷所思！是其因果關係及契約關聯性與重要性之說明，衡情論理，均非的論，合先敘明。

（二）復按民法第三五四條規定：物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三七三條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。其適用係以物之價值上或效用上有所滅失或減少為前提，減少之程度無關重要者，並不視為瑕疵。但查：

１、住宅之通常效用即在住居，地下室之有無開挖原不影響其住居關係，反之，建物既已座落其上，地下縱無任何利用，原告就其同一空間之使用，「事實上」亦無可能，而土地為應有部分，「法律上」使用亦受限制，則又何減少或滅失其通常效用之有？

２、再者，兩造合約約定Ａ棟五號面積約五七．七０坪，其所有面積並無短少，其權利且無額外負擔，亦非權利瑕疵之類型，顯無任何價值之減少或滅失，何能徒執地下室之問題起訴爭執？其為民法第三五四、三五０條之援引顯有誤會，委無可採。

（三）矧當事人主張有利於己之事實者，就其事實負有舉証之責任，民事訴訟法第二七七條定明文，原告既謂地下室問題存在減少或價值或效用之問題，依法自有負舉証之責任，空言主張，自難令人認同。

（四）實者，地下室之開挖，兩造已有口頭同意，只是礙於前已購買車位，不願新購地下室建坪，故被告將之轉售Ａ４戶買主，絕非被告擅自作主所致。此觀諸九二一地震後，原告仍積極參與有無受損及如何要求被告補強或補償，及繼續繳款等情自明，苟無所知，未獲同意，原告豈會不作主張，而繼續爭取權益及履行契約之約定？地震震垮了信心，也震掉了行情，才是真正的原因吧！惟無論如何，原告之主張既不構成瑕疵，第三五九條之規定即無適用之餘地，解除合約以返還價金暨賠償房屋總價百分二十（請求依據何在？），及請求減少價金，均無理由。

（五）末按本件被告之無違約，不構成瑕疵，或至少瑕疵無關重要而不視為瑕疵，其請求並無理由，已見前述。縱或得為不同之認定，所指之「瑕疵」亦顯非重大，原告之聲明，也無可採。蓋價金之減少為形成權之行使，因其合法之行使得以變動價金給付關係，並就減少之價額隨之調整價金之數量，其效力之射程亦唯此而已，未繳至調整後之金額部分，應繼續繳納，已超過之部分始得請求返還。詎原告備位之請求，不獨減少之數額無法証明，其已繳款項亦未至其所主張減少調整後之價金程度，如何能為請求？

三、證據：提出台中港支局郵局第三四七存証信函、德川家康住戶住屋屋暨社區安全討論會記錄影本為証。

理由

一、原告起訴主張其向被告公司購買坐落台中縣清水鎮○○段一八一六、一八一七、一八一八等地號土地上之「德川家康」建設案Ａ５戶之透天建物，係因前揭建物其一樓樓板下並無任何公共設施而中意該屋，且訂約時前揭建物並無地下室之設計，而於八八年四月三十日起交付被告公司自備款及預交契稅、監證費共計一百八十萬元，被告公司亦將前揭建物之所有權辦理移轉登記予原告，詎近日前揭預售屋業已完工，原告始發現被告公司未經原告同意即擅自開挖系爭房屋之地下室，並轉賣給前述建設案之Ａ４住戶，原告發現此嚴重瑕疵後，即以存証信函通知被告公司解決，被告公司認為伊並無錯誤，為此原告依民法出賣人應負瑕疵擔保之規定，得對被告公司主張解除契約或減少價金，原告爰以本訴狀繕本之送達以為解除契約之意思表示，惟原告既已交付予被告公司自備款及預交契稅、監證費共一百八十萬元，另本件系爭房屋之總價金為五百八十五萬元，且雙方亦於房屋預定買賣契約書中約定若一方違約，則應賠償房屋總價金百分之二十之價金即一百一十七萬元，故被告共應賠償原告二百九十七萬元，請求判決如先位聲明，倘本院認原告不得解除契約，則主張減少價金一百一十七萬元，請本院判令被告公司應給付原告一百一十七萬元，請求判決如備位聲明。

二、被告則以按兩造合約之約定，原告所購買之透天建物亦配有地下車位乙個，可知「德川家康」建案之集合住宅並無保証或告知建物不開挖地下室。地下室之開挖並未減少原告所購買主建物之面積，權利亦無額外負擔，且兩造已有口頭同意，只是原告礙於前已購買停車位，不願新購地下室建坪，故被告公司將之轉售Ａ４戶買主，絕非被告擅自作主所致，且地下室之有無原不影響住居關係，故無論於事實上及法律上地下室之開挖均無減少或滅失主建物之通常效用，況地下室之存在、公共設施之利用等事實一般人均不致有所誤認，原告之主張既不構成瑕疵，或至少瑕疵無關重要而不規為瑕疵，其解除契約即無理由；又價金之減少為形成權之行使，因其合法之行使得以變動價金給付關係，並就減少之價額隨之調整價金之數量，未繳至調整後之金額部分，應繼續繳納，已超過之部分始得請求返還，原告請求被告公司返還已繳之價金一百一十七萬元，亦有誤會等語置辯。

三、原告主張兩造簽訂不動產買賣契約書，購買被告所有系爭坐落台中縣清水鎮○○段一八一六、一八一七、一八一八等地號土地上之「德川家康」建設案Ａ５戶之透天建物預售屋（下稱系爭不動產），買賣價金為五百八十五萬元，其已依約給付被告公司自備款及預交契稅、監證費共計一百八十萬元，被告公司亦將前揭建物之所有權辦理移轉登記予原告，近日前揭預售屋業已完工，原告始發現被告公司開挖系爭不動產之地下室等情，業據原告提出房屋預定買賣契約書及存證信函影本各乙份為証，且為被告不爭執，應堪信為真正。

四、兩造之紛爭起點係因原告主張於訂約時系爭不動產一樓樓板下並無任何公共設施之設計而中意該屋，系爭不動產完工後，原告始發現被告公司未經原告同意即擅自開挖系爭不動產之地下室，並轉賣給同一建設案之Ａ４住戶，原告主張此為嚴重瑕疵，而依民法出賣人應負瑕疵擔保之規定，對被告公司主張解除契約或減少價金。而被告抗辯於系爭不動產開挖地下室應不構成瑕疵，或至少瑕疵無關重要而不視為瑕疵。按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條固定有明文，然依民法第三百五十四條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。是前開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要者，亦不得視為瑕疵。而物有瑕疵，買受人雖得解除契約，但解除契約顯失公平者，買受人僅得少價金，是如買受人主張解除契約，自須該物之瑕疵非屬輕微始可。茲兩造之爭點在於被告於系爭不動產開挖地下室作為停車場，是否為得主張解除契約之瑕疵或僅得主張減少價金之輕微瑕疵或不視為瑕疵。查：

（一）依原告提出之兩造約定之車位使用權利約定書（購買汽車停車位者簽定）：「

一、甲方（即原告）預定坐落台中縣清水鎮○○段一八一六、一八一七、一八一八地號土地上工地名稱德川家康建物編號Ａ棟伍號房屋壹戶，其地下室壹層４９停車位。本戶同意遵守車位約定權屬有關規定，其地下一層扣除汽車位分攤面積（包含法定及依台灣省建築物增設停車空間要點增設汽車位面積）以外均屬公共設施，由本建照上所有各戶所有權人或承受人依面積分攤原則分別持分共有，地下壹層汽車位位置由購買汽車位者持分及使用、收益、處分及排除他人干涉。甲方向乙方（即被告公司）預購地下壹層編號第貳柒號停車位，其餘之地下壹層停車位同意由乙方另外出售於本社區其他所有權人所有，甲方願拋棄使用、收益、處分及排除他人干涉之權利」內容觀之，原告於訂約時應即知「德川家康」建案之停車位係設置於地下室，且原告亦預購乙位地下室停車位，由此可知，原告對於「德川家康」建案開挖地下室之設計並不反對亦同意接受，是原告即不得以被告公司告知「德川家康」建案為透天建物，而認為被告公司開挖地下室是違反兩造合約之約定。而原告在意的是地下室開挖在於其所購買之建物即系爭不動產之一樓樓板下乙事。

（二）按地下室之存在及於地下室設置公共設施之利用等情形，於今日集合式住宅林立之現代社會中極為普遍，甚或一般民眾在購買集合式住宅時，對於有無開挖地下室作為停車空間或開挖之停車空間是否足夠使用乙事，作為是否考慮購買條件之一，是事實上地下室之開挖在於一般消費者而言，均不致有所排斥，甚或更表需要。況且，依前揭兩造合約約定「地下一層扣除汽車位分攤面積（包含法定及依台灣省建築物增設停車空間要點增設汽車位面積）以外均屬公共設施，由本建照上所有各戶所有權人或承受人依面積分攤原則分別持分共有」，地下一層本屬所有住戶分別共有，原告原就不得單獨利用處分，是即使地下停車空間正位於其所屬建物樓板下，亦不影響其原來建物之價值或效用。再者，兩造合約約定Ａ棟五號面積約五七．七０坪，地下室之開挖並未對其所有面積有所短少，其權利亦無額外負擔。此外，原告對於地下室之存在會減少或滅失其所購買建物之價值或效用，並未舉証以實其說，兩造約定之合約亦未特別約定不得於原告購買之系爭不動產樓板下開挖地下室，原告即不得以個人之主觀好惡來主張一般社會大眾皆得接受之情況為瑕疵。是原告主張被告公司於系爭不動產樓板下開挖地下室為瑕疵，而應負出賣人瑕疵擔保責任，誠實無據。

五、綜上，系爭不動產之既有狀態並無瑕疵，從而，原告先位聲明請求解除契約返還價金及給付違約金，後位聲明請求減少價金，均無理由，均應予駁回。本訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，亦應駁回。

六、另，價金之減少為形成權之行使，因其合法之行使得以變動價金給付關係，並就減少之價額隨之調整價金之數量，未繳至調整後之金額部分，應繼續繳納，已超過之部分始得請求返還。兩造合約約定之房屋總價為五百八十五萬元，原告目前僅繳納一百八十萬元房屋價金，即使減少如原告備位聲明之價金一百一十七萬元，原告尚須給付被告公司二百八十八萬元，被告公司對於原告並無給付義務，併予敘明。

六、本件事証已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法對於訴訟結果並不影響，爰不一一詳述。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年四月廿五日臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官　廖穗蓁右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。

中華民國八十九年四月廿五日~B法院書記官