臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第二八二○號

臺灣臺中地方法院民事判決　八十九年度訴字第二八二○號

原告

甲○○

被告

精品建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

梁宵良律師

複代理人

丙○○

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五十六萬七千元，及自本起訴狀繕本送達之翌日（即民國八十九年十月七日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

二、陳述：

（一）緣原告於民國（下同）八十三年五月五日向被告公司購買預定建設在坐落台中縣烏日鄉○○段第二一一地號土地上名為「文馨天第」大廈之第十層Ａ號房屋及其基地持分，總價金為新台幣（下同）三百八十二萬元。依兩造約定之預定房屋買賣契約書中第五條載明「預定自開工後六六０天工作天完工」，被告公司訂約時曾口頭宣稱於八十三年七月份開工，惟自原告於八十三年五月五日簽約並交付訂金十二萬元及乙紙面額廿八萬元之支票後，遲遲未見被告公司動工興建，多次催促無效後，原告於八十三年八月間向被告公司提出解除契約之意思表示，旋被告公司派代表向原告保証（一）被告公司絕對會配合原告之經濟狀況彈性伸縮繳款期限，（二）被告公司決不會沒收原告已繳之金錢，原告遂言明被告公司須即刻動工，否則保留解除契約之權利。

（二）嗣後被告公司延宕至八十三年十月間始動工，之後施工進度嚴重落後，草率施工卻急急催款，時至八十六年間尚未完成總工程之一半，原告在繳付了八十六萬七千元（含訂金、簽約金、開工款、第一期至第二十三期期款）後，要求檢視被告公司之進度，始願意按照實際進度付款，不料被告公司竟於八十六年十二月底向原告寄發存証信函，限原告於收文後五日內將價款全部繳清，否則解除契約，又被告公司明知原告並未住在戶籍地，該戶籍地實際上僅住著原告八十餘歲之老奶奶，且之前被告公司皆將繳款收據寄往原告位於大慶街之住處，被告公司故意使原告無法收受，將存証信函寄至戶籍地由原告之奶奶收受，原告數日後始由家中得悉存証信函之內容，即於第七天回覆被告公司，不料被告公司竟答覆已將房屋土地另賣他人，原告請求至少返還部份價金，被告公司竟答稱：「本公司一毛錢都不會給你！」，此語與被告公司之前所作之保証完全相反。

（三）被告公司未依期限施工，給付遲延在先，又故意以詐欺方式解約在後，如今，被告已順利將系爭房屋及土地持分轉賣給訴外人，其損害程度有限，竟然將原告所繳交之八十六萬七千元全數沒收，顯失交易公平，依民法第二百五十二規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，原告自得主張該項違約金過高之事實，請求法院酌減至相當數額，原告願以已繳金額之三十萬元作為違約數額，以補償其損失，較為合理，其餘五十六萬七千元應依不當得利之法律關係返還原告，爰起訴如聲明所示。

三、證據：提出預定房屋買賣契約書影本乙份、預定土地買賣契約書影本乙份、調解不成立証明書影本乙紙、統一發票影本三紙為證。

乙、被告部份：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：

（一）原告於八十三年五月五日以總價三百八十二萬元，向被告公司購買系爭「文馨天第」房地，雙方並訂有土地、房屋預定買賣合約書各乙份，依前開買賣合約約定，原告應依合約附件（一）所示付款明細表按期付款，並應依被告通知時間內，將辦理產權移轉登記應行提出之証件及有關文件蓋章，連同稅費一併交付被告公司以資辦理，詎原告除於同年五月五日給付訂金十二萬元、簽約金廿八萬元，及八十四年一月十二日給付開工款二十萬元外，即未按期給付，其中第一期至第廿三期之期款廿六萬七千元，經被告公司於八十四年六月七日以台中英才郵局第六四三五號存証信函催繳後，始於八十四年六月十七日前來繳款，其餘自第廿四期至第六十六期款及銀行貸款二百九十五萬三千元，雖迭經催繳，均未獲置理，且亦未依被告通知前來辦理產權移轉手續，有存証信函五份及律師函乙份足徵。

（二）依兩造之買賣契約書約定，原告之每期房屋款應於被告公司通知繳款日起七日內繳清，逾期應按當時銀行信用放款利率按日加計滯付金給被告公司，倘連續兩期未繳經被告公司催告補繳，仍未繳付者，即視為原告違約，被告公司得逕行解除買賣契約，原告同意已繳交之款項全部供由被告公司沒收，作為違約金賠償被告公司之損失。且又約定原告之通訊地址以買賣契約所記載為準，如有變更應即以書面通知被告公司，否則均以郵局第一次投遞日期視為送達日期，嗣後若因而發生遲誤情事時，被告公司概不負責。是原告未依約繳納買賣價金及辦理產權過戶手續，雖經被告公司多次去函催繳仍未見給付，依前開約定自屬違約行為，被告公司除得解除兩造間之買賣契約外，並得沒收原告已付之價金，本件被告復已多次依兩造買賣契約所載原告通訊地址為催繳通知及解除契約之意思表示，並再以本件答辯書狀為解除契約之意思表示，依法自生合法解除契約之效力，並依約定沒收原告已付價金做為違約賠償，故原告起訴請求返還價金，即屬無據。

（三）次按原告主張違約金過高云云。然違約金是否過高，首應參酌者是當事人即被告公司實際可能遭受之損害為標準，而本件買賣之價金為三百八十二萬元，而依原告自認已繳納八十六萬七千元之事實，得知原告所繳納之價金僅占總價金之百分之二十二而已。雖被告公司收回之房屋已經以三百五十萬元出售，惟被告公司收回系爭房屋亦要再行出售，而從原告違約到再行出售期間所衍生之貸款利息或稅捐負擔及行政管銷費用等均為被告公司所受之直接損害。且不動產景氣低迷為社會通知之事實，銷售系爭房屋需要銷售費用，及原告不辦理貸款，其貸款利息均由被告公司負擔之損害，均再再證明其額度比原告所繳納之價金為高，被告公司只有依系爭合約之約定將原告已繳之款項全部作為被告公司之損害賠償金，原告之主張顯無法律上理由。

三、証據：提出預定房屋買賣契約書影本乙份、預定土地買賣契約書影本乙份、84.6.7台中英才郵局第六四三五號存証信函及回執單影本各乙件、85.4.17台中二支郵局第二九九號存証信函及回執單影本各乙件、85.6.18台中英才郵局第二四九一號存証信函及回執單影本各乙件、86.1.17台中英才郵局第二三四號存証信函及招領逾期信封影本各乙件、86.6.5烏日明道郵局第一二五號存証信函影本乙件、86.7.11台中二支郵局第四四五號存証信函及回執單影本各乙件、85.10.3台安法律事務所梁宵良律師存証信函影本及退回信封影本各乙件為証。

理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條定有明文。本件原告起訴時原係聲明請求被告應給付九十四萬五千元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於八十九年十月六日言詞辯論期日變更聲明為被告應給付原告五十六萬七千元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息，核屬聲明之減縮，無需他造同意，即得為之，合先敘明。

二、本件原告起訴主張原告本應按期繳付屋款，惟因被告公司工程進度嚴重落後，原告在繳付了八十六萬七千元（含訂金、簽約金、開工款、第一期至第二十三期期款）後，要求檢視被告公司之進度，始願意按照實際進度付款，不料被告公司竟於八十六年十二月底向原告寄發存証信函，限原告於收文後五日內將價款全部繳清，否則解除契約，又被告公司明知原告並未住在戶籍地，而將存証信函寄至戶籍地由原告之奶奶收受，原告得悉存証信函之內容已逾五日，被告公司已解除契約將房屋另售他人，並沒收原告已繳之房屋價金為違約金，被告公司沒收之違約金過高，應以沒收金額中之三十萬元為適當，逾此部分之五十六萬七千元應返還原告，為此本於不當得利之法律關係請求被告公司返還等語；被告公司則以原告第一期至第廿三期之期款廿六萬七千元，經被告公司於八十四年六月七日以台中英才郵局第六四三五號存証信函催繳後，始於八十四年六月十七日前來繳款，其餘自第廿四期至六十六期款及銀行貸款二百九十五萬三千元，雖迭經催繳，均未獲置理，原告自屬違約行為，被告公司自得依約解除兩造間之買賣契約外，並得沒收原告已付之價金做為被告公司之損害賠償金，另所約定之違約金並無過高之情形置辯。

三、本件原告起訴主張其於八十三年五月五日向被告公司購買預定建設在坐落台中縣烏日鄉○○段第二一一地號土地上名為「文馨天第」大廈之第十層Ａ號房屋及其基地持分，總價金為三百八十二萬元，原告已繳付了八十六萬七千元（含訂金、簽約金、開工款、第一期至第二十三期期款）等事實，業有原告提出之預定房屋買賣契約書影本乙份、預定土地買賣契約書影本乙份、統一發票影本三紙為證，，且為被告公司所不爭執，自堪信為真實。

四、又原告主張因被告公司工程進度嚴重落後，原告在繳付了八十六萬七千元後，要求檢視被告公司之進度，始願意按照實際進度付款，不料被告公司竟於八十六年十二月底向原告寄發存証信函，限原告於收文後五日內將價款全部繳清，因原告逾期未繳而遭被告公司解除契約等語，被告公司則抗辯原告自第廿四期至第六十六期款及銀行貸款二百九十五萬三千元，迭經催繳均未獲置理，且亦未依被告通知前來辦理產權移轉手續等情，並提出存証信函五份及律師函乙份為証。依被告公司提出之85.4.17台中二支郵局第二九九號存証信函影本可知，被告公司於八十五年四月十七日已第一次催繳第二十四期至第六十六期之期款，又依被告公司提出之85.6.18台中英才郵局第二四九一號存証信函影本可知，被告公司於八十五年六月十八日第二次催繳第二十四期以後之期款並通知原告辦理產權移轉手續，而這二次存証信函被告公司皆依兩造預定買賣契約上所記載之通訊地址「台中市○○街○段十三號十樓Ａ棟」（有兩造提出之預定買賣契約書影本可稽）寄送，且都有大廈管理委員會之管理員代收，由此可推原告應於八十五年七月前即已接獲被告公司催繳房屋款之通知，並同時被告公司通知原告辦理產權移轉手續，足推當時房屋工程已進行至接近交屋；之後，被告公司又於八十六年一月十七日以台中英才郵局第二三四號存証信函再次向原告催繳買賣價金並告知逾期即解除契約，這封存証信函寄往原告之戶籍地「台中市○○街二一八巷二一弄八之一號」但被退回；被告公司又於八十六年七月十一日台中二支郵局第四四五號存証信函向原告表示最後一次催繳買賣價金並告知逾期即以該函為解除契約之意思表示，這封存証信函寄往原告之戶籍地「台中市○○街二一八巷二一弄八之一號」，由原告之祖母劉查某代收，由以上被告公司向原告催繳屋款之過程及經過時日，可知被告公司已盡催告之義務，且被告公司自八十五年四月十七日開始向原告催繳剩餘之屋款，歷經一年始於八十六年七月十一日以存証信函解除契約，是被告公司給予原告之繳款期限已相當寬容，被告公司以原告連續兩期以上未繳納屋款視為違約而解除契約，自有理由。

五、再就兩造間確實約定原告違約後，被告公司即得逕行解約，原告同意已繳之款項全部作為違約金，由被告公司沒收，此有預定買賣契約書影本兩份在卷足參，是本件違約金約定之性質究係懲罰性違約金或損害賠償預定性違約金，自應為本院首應審究者，至於該項違約金約定是否過高，又為兩造所爭執，亦應由本院為此究明，先此敘明。

六、按民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，懲罰性違約金係債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償（參考最高法院八十一年台上字第二四八四號判例）；賠償性質之違約金即賠償預定性違約金，係以違約金為債務不履行所發生損害賠償之總額，經當事人於損害發生前預先約定者，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害賠償之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。準此，觀諸兩造所訂立之房屋預定買賣合約書第九條及土地預定買賣合約書第五條均係規定：「甲方（即原告）應於乙方通知當日起七日內繳清之，倘連續兩期未繳，經乙方（即被告公司）催告補繳，仍未繳付者，即視為甲方違約，乙方即得逕行解除本約，甲方同意已繳之款項，全部供由乙方沒收，作為違約賠償乙方之損失。」，故兩造約定之違約金，係屬賠償性質之違約金，

七、按損害賠償預定性違約金，係一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，反之債務人亦不得證明債權人未受損害或損害額不及違約金額之多，而請求減免賠償，債權人亦不得證明實際所受損害額多於違約金額額，請求按所受損害賠償，但民法第二百五十二條規定「約定違約金過高者，法院得減至相當數額。」法院審認違約金是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此有最高法院四十九年度台上字第八０七號、五十一年度台上第一九號判例可參，次按約定之違約金，是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定之意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，法院依民法二百五十二條之規定，核減兩造約定之違約金額，審酌債權人轉售房屋可能遭受之損害等情形，未就因債務不履行所生損害而為衡量，即欠允當，此亦可參考最高法院七十年台上字第四二五八號判決，是原告起訴主張被告公司已順利將系爭房屋及土地持分轉賣給訴外人，其損害程度有限，竟然將原告所繳交之八十六萬七千元全數沒收，顯失交易公平，而請求本院酌減部份違約金等語。然查，本件兩造約定之土地房屋買賣總價為三百八十二萬元，兩造契約訂立時間為八十三年五月五日，原告最後一次繳納各期期款費用之時間為八十四年六月十七日，中間歷經二年有餘，其至八十六年七月十一日為解約之通知（五日後生效），始行另覓買主，被告所繳納之價金計達八十六萬七千元（約總價金之百分之廿二），但被告公司嗣後以三十萬元之價差重行尋得買主，衡量被告公司所受損害之情形，認本件雙方之違約金應酌減為七十六萬四千元（即系爭房地總價之百分之二十）較為妥適，逾此部份之金額計一十萬三千元為過高，應予酌減。

八、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文，是本件被告公司既已解除雙方之房地契約，其自應就原告所繳交之價金八十六萬七千元，及其受領時之利息返還原告，然雙方訂約時，既約定將上開所繳之價金當作違約金，且經本院認雙方所約定之違約金應以七十六萬四千元為當，是扣除此部份之金額為一十萬三千元。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告公司給付一十萬三千元及自起訴狀繕本送達之翌日（即民國八十九年十月七日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有理，判決如主文第一項所示，其逾越此部份之請求，則無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核於本判決結果不生影響，毋庸再逐一論述，併此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官　廖穗蓁

~B法院書記官