八十九年度訴字第三三一號｜民事：給付管理費｜裁判日期：90 年 03 月 16 日

臺灣臺中地方法院民事判決　八十九年度訴字第三三一號原　　　告　眾成管理顧問股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　邱華南律師被　　　告　乙○○　　　住台北市○○○路七０號七樓右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：主　　　文被告應給付原告新台幣陸拾壹萬捌仟捌佰肆拾捌元及自民國八十九年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。原告其餘之訴駁回。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾壹萬捌仟捌佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事　　　實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣一百零二萬一千四百四十八元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：㈠緣被告於民國（下同）八十六年起陸續承租如卷附台中市第一廣場大樓六樓黃色部分（包括編號Ｂ棟六樓之三及同棟六樓之五，下稱系爭房屋）經營冰宮業務，因該二戶之前手蔣炳正（於該址經營金大一冰宮）在被告承租前即八十五年十二月之前尚積欠高額之管理費，其中編號六樓之三部分積欠之管理費為新台幣（下同）一百四十五萬七千一百九十三元，編號六樓之五部分積欠之管理費為八十萬三千八百二十二元，被告分別於八十六年二月十五日及八十七年七月二十二日簽立同意書，同意分期償還前揭積欠之管理費，編號六樓之三部分同意自八十六年三月份起至八十九年六月份止，每月支付三萬六千四百元，編號六樓之五部分同意自八十七年八月起至八十八年十月份止，每月支付二萬元，最後一期則為一萬四千六百零七元，被告並均同意中途若有減少支付情事發生願喪失分期償還權益，並應一次清償全部舊欠款，惟查被告自八十七年十月起即未支付前揭積欠之管理費予原告，經原告多次催討，被告均置之不理，迄今仍積欠管理費六樓之三部分為七十四萬六千八百四十一元，六樓之六部分為二十七萬四千六百零七元，總計為一百零二萬一千四百四十八元。按「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時移轉予該第三人」，民法第三百條定有明文。爰依此請求被告償還如訴之聲明金額之管理費。㈡對被告答辯之陳述： ⒈因台中市第一廣場大樓（下稱系爭大樓）是建築在台中市政府向台灣省私立台中仁愛之家所承租之土地上，所以需由台中市政府將基地轉租予本大樓各樓層之所有權人才能取得合法使用，而前揭兩戶房屋之所有權人為龍昌機械股份有限公司（下稱龍昌公司），該公司早於八十二年八月一日與台中市政府及管理人（即原告）簽訂基地轉租契約，並經鈞院公證處以八十二年度公字第三三三七號及第三三五號公證書公證在案，而依此二件基地轉租契約第四條均約定：「‧‧‧並得按應繳租金額加計百分之十，作為委託專責管理公司代收土地租金之服務費‧‧‧。承租人應於簽訂本租約同時與管理公司簽定委託管理契約‧‧‧。」，因此，系爭兩戶房屋之所有權人龍昌公司於同日與原告簽訂台中市第一廣場大樓委託管理契約（下稱第一廣場管理契約），依第一廣場管理契約第八條約定：「甲方（即委託人）應繳納之管理費用或其他應分擔之費用逾期不繳或積欠費用已達相當金額，經過相當期限催告仍不給付者，乙方（即原告）得依督促程序聲請法院向甲方發支付命令命其給付應繳之金額、遲延利息及違約金。」，據此顯示原告依約定得以自己名義向本大樓之所有權人或使用人請求給付應繳之管理費及應分擔之費用。 ⒉再者，「脅迫」乃故意預告危害，使他人發生恐怖，且在客觀上必須違法不當，然查「台中市第一廣場管理費收支辦法」第一條第二項第七款規定：「本大樓用戶未按期繳交管理費，經管理公司催告後仍拒繳者‧‧‧，並得對該戶停止一切服務（含斷水、斷電）‧‧‧。」，因此原告對於未繳管理費之房屋在分區管理委員會的配合下，停止一切服務之處置，是依約定而本於職責所在，並無危害亦無違法不當，縱使被告未承租本大樓房屋，原告仍會對於拒繳管理費之房屋為停止一切服務包括斷電、斷水之處置，因此原告若為斷電行為是針對拒繳管理費之用戶，並非針對被告而為之，然而被告卻認為原告之斷水電處置是脅迫其同意承擔前揭二戶所積欠之管理費，顯有誤解。 ⒊末按，被告對於系爭同意書上之簽章為其親簽並無爭執，而原告並未以脅迫之方式使被告為同意承擔債務之意思表示，則系爭同意書為有效成立，原告依民法第三百條之規定訴請被告償還其所承擔而迄今仍積欠之管理費，當屬依法有據。 ⒋被告係系爭房屋前承租人蔣炳正之前妻，其承租該屋時是將整個冰宮連同設備承受過去。 ⒌按「住戶，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專用部分之使用者。」，又「專有部分，約定專用部分之修繕、管理、維護由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，分別為公寓大廈管理條例第三條第十款及第十條第一項定有明文，準此區分所有權人或約定專有部分之使用人有依法繳納管理費用之義務，因此，不管本件被告所承租之房屋之區分所有權人為何人或其承租人為何人，其雙方如何約定由何人繳納管理費，依法、依約均有繳納管理費之義務，而被告所承租本件二戶房屋有積欠高額管理費是不爭之事實；換言之，本件二戶房屋之前承租人或區分所有權人有清償其所積欠管理費之債務存在。又被告已分別於八十六年二月十五日及八十七年七月二十二日簽立同意書，同意分期償還所有積欠之管理費，亦即表示被告同意承擔前承租人或區分所有權人積欠管理費之債務，爰依民法第一百九十九條第一項規定依約向被告追償其所承擔之債務。㈢按大樓管理委員會雖不具法人之資格，惟其仍是一個「人之組織體」，而「組織體」需有「憲章」據以決定其內部之組織及其他重要事項（參照民法第四十七條），此憲章之訂定，即章程之訂定雖非契約行為，仍具有法律行為之性質，因其適用於不特定多數之社員（即大樓現住戶），故章程之解釋應致力實現社團之目的及維護社團之社益，不宜拘泥於探求設立人主觀的意思（參照民法第九十八條），而系爭大樓之前揭「斷水斷電」規定是為「懲戒」條款，屬於社員權（大樓住戶權利），社員（現住戶）自應受其拘束，亦即此規定為大樓住戶之自治權，自無違背公序良俗之問題。㈣訴外人蔣炳正自始即承租系爭大樓六樓之一、二、三、五房屋，於八十三年五月間開始即未正常繳納管理費，六樓之三及之五部分因被告受讓訴外人蔣炳正之冰宮營業權，故被告必須與業主及龍昌公司訂立租賃契約，而龍昌公司之法定代理人林德龍要求被告應承受管理費債務始與之訂立租賃契約，嗣才會訂立系爭債務承擔契約書。㈤訴外人蔣炳正承租系爭大樓而積欠之管理費，原告曾依正當程序催告蔣炳正，並對其所有之財產為強制執行，並非如被告所述之放任不管。㈥關於原告得以自己之名義像系爭大樓所有權人或使用權人收取管理費用之依據，茲分述如下： ⒈按原告於八十二年間分別與台中市第一廣場大樓之所有權人訂立第一廣場管理契約，並經法院公證在案，從契約當事人欄可以明確看出，原告為契約當事人無誤，在請求公證之事項「約定逕受強制執行」欄中，明白記載基地承租人（即房屋所有權人）如不依約給付租金及管理費，經催告後仍不履行，應逕受強制執行，亦即租金為台中市政府收取，至於管理費用，當然由原告取得。就此最高法院十八年上字第一六０九號判例意旨亦明斯旨：「債務債權之主體，應以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任，至其實際享用債權金額之為何人，原非所問。」。 ⒉全權代理龍昌公司與被告簽立租賃契約之證人郭志堅於鈞院八十九年七月三十一日庭訊時證稱：「乙○○來租時，我老闆委託我與乙○○訂立契約，我們到法院公證，我有告訴她，他前手所積欠之管理費要他向眾成講好，我們才要租他，當然他同意我們才會將房子租給她，蔣先生欠的管理費在開會時有報告。」，再由被告提出之租賃契約書及終止租賃契約書均在同一天做成可證，被告確實是承受蔣炳正承租系爭房屋而積欠之一切管理費債務之後，龍昌公司才將房屋出租給被告。 ⒊依台中市第一廣場大樓委託管理契約書第三條約定：「本契約之效力及於甲方房屋之承受人或使用人。」，當然被告會辯以依債權相對性原則，前揭契約之效力不及於她。然依證人郭志堅所述，被告已答應承受訴外人蔣炳正承租系爭房屋積欠之管理費債務，龍昌公司始將房屋租租給她。再則，依被告與龍昌公司所定租賃契約第七條其他約定事項第一項約定：「乙方應負擔之大樓管理費經管理公司通知仍未如期繳交時，甲方得終止租約，收回租賃物，乙方不得異議。」，由此約定可知，管理公司得直接向系爭大樓之承租戶收取管理費，依民法第二百六十九條之規定，原告亦得直接向被告請求給付。 ⒋民法第四十九條規定：「社團之組織及社團與社員之關係，以不違反第五十條至第五十八條之規定為限，得以章程為之。」，是則系爭台中市第一廣場大樓分區管理委員會組織章程第七條管理委員會之執掌第五款規定：「配合管理公司嚴格執行設店戶違規處罰或拒繳管理費與停止一切服務（斷水斷電）之處置。」，依學者見解認為社團章程所以得制訂此類懲戒措施，乃係基於國家法律所賦予社團之自治權，社員因入社而應受其拘束。據此，原告依章程規定執行業務，並無任何不法或不當，是則被告謂其是受脅迫而為系爭承擔債務，顯然為推卸責任之詞。三、證據：提出同意書影本二份、催告之存證信函影本一份、系爭大樓六樓之三償還管理費舊欠明細影本一份、系爭大樓六樓之五償還八十五年十二月以前累欠管理費明細影本一份、基地轉租契約暨公證書影本各二份、台中市第一廣場大樓委託管理契約書影本二份、台中市第一廣場大樓管理費用收支辦法影本一份、被告承租系爭大樓部分之平面圖一份、被告與龍昌機械公司訂立之租賃契約暨公證書影本一份、訴外人蔣炳正與龍昌機械公司終止租賃關係聲明書之認證書影本一份、系爭大樓Ｂ棟六樓之三及之五自八十三年一月起至八十五年十二月止之管理費統計表乙份、強制執行之聲請狀影本一份、台中市第一廣場欠繳管理費催繳處理情形影本一份，並聲請傳喚證人郭志堅及蔣炳正。乙、被告方面：一、聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：㈠按系爭房屋於八十五年十月以前係由第三人金大一冰宮有限公司（下稱金大一冰宮）承租，其中六樓之三部分因金大一冰宮無意再繼續經營冰宮業務，被告遂於其退租之後，與房東另訂租約承租該場地並重新裝潢，繼續經營冰宮之業務，嗣被告投入鉅資開始營運，原告忽於八十六年二月初以金大一冰宮六樓之三部分積欠管理費一百四十五萬七千一百九十元為由，要求被告應承擔該筆債務，經被告拒絕之後，原告突對被告所經營之場所實施斷電措施，致被告無法於該址經營業務，希冀脅迫被告就範，由於原告為該大樓之管理公司，倘被告拒絕接受其要脅，其將不恢復供電，因被告已將承租系爭房屋之租金共四百多萬元簽發支票交給房東，如不承擔該債務則被告之損失更加難以估計，被告迫於無奈，遂於八十六年二月十五日在被脅迫之情形下，簽立同意書乙紙，同意承擔該筆債務。惟原告以斷電方式脅迫被告就範得手之後，竟食髓知味，於八十七年七月間重施故技，表示金大一冰宮另積欠乙筆同號六樓之五之管理費二十九萬四千六百零七元，要被告承擔該筆債務，由於該場地被告並未承租使用，更無代為清償之理，惟原告仍以將施予斷電方式脅迫被告，被告在原告之脅迫下，不得已方於八十七年七月二十二日簽立另紙同意書，表示同意承擔該筆債務。㈡次按，原告直至八十七年十二月三十一日方終止對該系爭大樓之管理，至此被告方免於遭受原告脅迫之恐懼，即脅迫之情形於此時方視同已終止，被告旋於八十八年八月二十五日以台北杭南郵局第二六八三號存證信函通知原告，依民法第九十二條第一項規定：「因被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，撤銷被告因遭原告脅迫所簽立之前揭二紙同意書，及所為承擔債務之意思表示，故原告自不得持該同意書向被告有所請求。㈢依第一廣場委託管理契約第四條約定：「本大樓由各分區業主（所有權人或使用人）代表組成『分區管理委員會』，並由分區管理委員會互推一人為分區主任委員，與台中市政府、仁愛之家、第一廣場自治委員會及眾成建設股份有限公司共同組成『大樓管理委員會』，為大樓最高管理機構，並由大樓管理委員會互推一人為大樓主任委員，對外代表大樓管理委員會。受託人（即原告）應配合執行『分區管理委員會』及『大樓管理委員會』就大樓公共事務做成之決議。」，同約第五條約定：「‧‧‧『大樓管理委員會』得決議是否繼續委託乙方管理，並代表全體業主簽訂契約。」，因此原告公司係受「大樓管理委員會之委託代為管理第一廣場之事務，易言之，即係代理「大樓管理委員會」向第一廣場各區分之所有權人或使用人收取管理費，同理各分區之所有權人或使用人有積欠管理費之情形者，應由「大樓管理委員會」具名向積欠管理費者起訴請求，該管理契約第八條雖約定：「‧‧‧乙方（即原告）得依督促程序聲請法院向甲方發支付命令命令其給付應繳之金額、遲延利息及違約金。」，揆其真意係指原告得為訴訟代理人代理「大樓管理委員會」向積欠管理費者提起訴訟，而非准許以原告名義直接起訴，因各分區之所有權人或使用人係將管理費繳交予「大樓管理委員會」，與原告間並無債權債務之關係，今原告竟以自己之名義向被告請求第一廣場之管理費，顯有訴訟法上當事人不適格之違誤。㈣第三人金大一冰宮（下稱金大一冰宮）積欠管理費之金額究竟為何？被告並無從知曉，而原告初於八十六年二月間謂積欠管理費一百四十五萬七千一百九十三元，復於八十七年七月間謂另積欠管理費二十九萬四千六百零七元，即積欠金額之多寡均憑原告自行認定，被告並無從置喙。又原告為脅迫被告承擔該等債務，竟無視於各分區之水、電費係由各分區使用人自行申請繳納，並不包括於管理費內之事實（且無論係被告或第三人金大一冰宮均未積欠水、電費），率爾施以斷水、斷電之方式影響被告業務之經營，由於被告初承租該場地，全年份之租金已預先開立支票支付與出租人，並將該場地重新裝潢，共計被告投入之金額已逾千萬元，再加諸適值農曆年節前後之大月營業期間，被告為求順利營業迫於無奈方簽署系爭二紙同意書，至於原告施以斷水、斷電方式脅迫被告乙節，業據原告自認，被告簽下同意書承擔前開債務，足證被告係遭原告脅迫方為承擔債務之意思表示。㈤原告復主張係依台中市第一廣場管理費收支辦法（下稱第一廣場管理費收支辦法）第一條第二項第七款規定對被告施以斷水、斷電之處分，姑不論原告所提之該管理費用收支辦法未見區分所有權人予以簽名同意認可，被告於八十五年十月間承租第一廣場Ｂ棟六樓之三，房東及原告均未向被告表示第一廣場訂有「管理費用收支辦法」。且依該收支辦法第一條第二項第七款規定：「‧‧‧經管理公司催告後仍拒繳者‧‧‧並得對該戶停止一切服務（含斷水、斷電）‧‧‧‧。」，惟原告亦從未向被告催告前手欠繳管理費之情事，及率爾予以斷水、斷電，原告亦未依該「收支辦法」行事，堪證該「收支辦法」係原告自行片面製作，未經全體區分所有權人或住戶開會同意，不足以拘束任何人，退一步言，第一廣場果真訂有該收支辦法，何以第三人金大一冰宮經營期間原告竟任憑其積欠管理費而不予催討，或對其施以斷水、斷電之處置，不免啟人疑竇，再者規定得以斷水、斷電方式追索債權者，由於斷水、斷電之行為已觸犯刑法第三百零四條之強制罪，該規定既已違背公序良俗，依民法第七十二條規定應為無效之規定，職是原告不得執該「收支辦法」對被告主張任何權利，更何況該管理費非被告所積欠。三、證據：聲請傳訊證人徐英棟、林宗琪，提出台中市第一廣場大樓委託管理契約書影本一份、台灣電力公司電費通知及收據聯影本一份、台灣省自來水公司各項費款扣抵暨收據影本各一份。理　　　由甲、程序方面：被告主張原告並非系爭大樓之管理委員會，尚無以自己之名義逕向系爭大樓之各區分所有權人或使用人請求給付管理費用，故原告之主張顯有當事人不適格之違誤。惟原告起訴主張被告應依承擔債務之法律關係給付管理費用，此乃給付之訴，依原告主張之事實乃請求被告對其為一定之給付，即屬當事人適格，至於原告得否請求被告依約給付，乃訴有無理由之問題，與當事人適格與否無關，被告認本件有當事人不適格之情事，顯有所誤會，合先敘明。乙、得心證之理由：一、原告主張：被告於八十六年起承租系爭房屋經營冰宮業務，該二戶在被告承租前即八十五年十二月之前尚積欠高額之管理費，其中編號六樓之三部分積欠之管理費為一百四十五萬七千一百九十三元，編號六樓之五部分積欠之管理費為八十萬三千八百二十二元，被告分別於八十六年二月十五日及八十七年七月二十二日簽立同意書，同意分期償還前揭積欠之管理費，編號六樓之三部分同意自八十六年三月份起至八十九年六月份止，每月支付三萬六千四百元，編號六樓之五部分同意自八十七年八月起至八十八年十月份止，每月支付二萬元，最後一期則為一萬四千六百零七元，被告並均同意中途若有減少支付情事發生願喪失分期償還權益，並應一次清償全部舊欠款，惟被告自八十七年十月起即未支付前揭積欠之管理費予原告，經原告多次催討，被告均置之不理，迄今仍積欠管理費六樓之三部分為七十四萬六千八百四十一元，六樓之五部分為二十七萬四千六百零七元，總計為一百零二萬一千四百四十八元。按「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時移轉予該第三人」，民法第三百條定有明文，爰依債務承擔之法律關係請求被告償還如訴之聲明金額之管理費。二、被告則以：㈠原告並非系爭大樓之管理委員會，由於大樓各承租人未與原告簽立管理委任契約，系爭大樓之各區分所有權人或使用人繳交管理費之對象應係大樓管理委員會，原告並無直接向區分所有權人或使用人收受費用之權能；㈡伊於八十六年一月間向訴外人龍昌公司承租系爭大樓Ｂ棟六樓之五，實際使用之空間則如原告所提示之系爭大樓平面圖黃色部分（包括同棟樓層六樓之五之部分空間）當被告重新裝潢經營冰宮業務時，原告忽於八十六年二月初以訴外人蔣炳正經營之金大一冰宮前承租六樓之三尚積欠管理費一百四十五萬七千一百九十元為由，要求被告應承擔該筆債務，被告拒絕承擔，原告遂突對被告所經營之場所實施斷電措施，致被告無法於該址經營業務，因被告已將承租系爭房屋之租金共四百多萬元簽發支票交給房東，如不承擔該債務則被告之損失更加難以估計，被告迫於無奈遂於八十六年二月十五日簽立同意書乙紙，同意承擔該筆債務。惟原告於八十七年七月間重施故技，表示金大一冰宮另積欠乙筆同號六樓之五之管理費二十九萬四千六百零七元，要被告承擔該筆債務，被告雖加以拒絕，惟原告竟以將施予斷電方式脅迫被告，被告不得已方於八十七年七月二十二日簽立另紙同意書，表示同意承擔該筆債務。原告雖主張其係依據與房屋所有權人訂立之第一廣場管理費收支辦法第八條之規定而得對未繳交管理費之用戶施以斷水斷電之措施，惟姑不論該收支辦法未見房屋所有權人簽名同意，該約定已因屬刑法上之強制罪而違反公序良俗，依民法第七十二條應視為無效，則原告並以此手段脅迫被告簽立債務承擔同意書顯屬違法。被告既係因遭受原告之脅迫而分別簽下債務承擔同意書，而原告直至八十七年十二月三十一日方終止對該系爭大樓之管理，至此被告方免於遭受原告脅迫之恐懼，即脅迫之情形於此時方視同已終止，被告旋於八十八年八月二十五日以台北杭南郵局第二六八三號存證信函通知原告，撤銷被告因遭原告脅迫所簽立之前揭二紙同意書及所為承擔債務之意思表示，故原告自不得持該同意書向被告有所請求；㈢再且，系爭六樓之三、之五房屋之前承租人蔣炳正究竟積欠多少金額之管理費，原告均無法提出適當之證據，被告實無從知曉，故被告不承認前手對原告負有如原告請求所示金額之債務存在，則該承擔債務之同意書亦不生任何效力，原告不得執此對被告有所請求等語資為抗辯。三、原告主張：被告於八十六年一月起，向訴外人龍昌公司承租系爭大樓Ｂ棟六樓之三，而實際使用範圍包括編號六樓之三及六樓之五之部分如卷附平面圖黃色部分由於該二戶房屋之前承租人金大一冰宮積欠原告管理費數額甚鉅，原告本將依與區分所有權人間之約定，對該二戶停止供水供電之服務，嗣因被告向該房屋之區分所有權人龍昌公司表示願承租系爭房屋，經龍昌公司告知而與被告於八十六年二月十五日簽立同意承擔系爭大樓六樓之三之管理費用債務，又於八十六年四月二十八日簽立另紙同意承擔系爭大樓六樓之五之管理費用債務之協議書，惟被告並未依該八十六年四月二十八日簽立之協議書履行給付管理費之義務，原告遂又於八十七年七月二十二日與被告再就系爭大樓六樓之五部分簽立債務承擔同意書，然被告僅陸續繳至八十七年九月，自十月份起即未再依約繳納該承擔之管理費用等情，業據提出同意書影本二份、被告承租系爭大樓部分之平面圖一份、被告與龍昌機械公司訂立之租賃契約暨公證書影本一份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、經查，原告主張依據系爭房屋之區分所有權人龍昌公司及琮成公司於八十二年八月一日與台中市政府訂立並經法院公證之基地轉租契約以及同日訂立之第一廣場管理契約之當事人欄可以明確看出，原告為轉租暨管理委託契約之當事人，而該公證書在請求公證之事項「約定逕受強制執行」欄中，亦明白記載基地承租人（即區分所有權人）如不依約給付租金及管理費，經催告後仍不履行，應逕受強制執行，亦即租金由台中市政府收取，至於管理費用，當然由原告取得等情，業據提出基地轉租契約書及公證書、台中市第一廣場大樓委託管理契約書影本各一份為證，參諸該轉租契約第四條第二項：「承租人應於簽訂本租約同時與管理公司簽訂委託管理契約，承租人如不依約給付租金及管理費，經催告後仍不履行應逕受強制執行。」以及管理契約書第八條：「甲方（即委託人）應繳納之管理費用或其他應分擔之費用逾期不繳或積欠費用已達相當金額，經過相當期限催告仍不給付者，乙方（即原告）得依督促程序申請法院向甲方發支付命令命其給付應繳之金額、遲延利息及違約金。」之旨意，堪信原告就系爭大樓之管理費確實透過契約之約定而取得以自己之名義向各區分所有權人收取之權利。再者，依被告與系爭大樓之區分所有權人—龍昌公司所定租賃契約第七條其他約定事項第一項約定：「乙方應負擔之大樓管理費經管理公司通知仍未如期繳交時，甲方得終止租約，收回租賃物，乙方不得異議。」，而被告與龍昌公司所定之租賃契約書經公證亦特別於約定逕受強制執行處載明：「承租人如於租賃期滿時不交還租賃標的物或不遵約給付租金或違約時不履行違約金，應逕受強制執行」，此處已將管理費用之收取得由出租人為強制執行排除，顯見被告與出租人訂立系爭房屋之租賃約時，已特別約定管理公司得直接向該轉租契約之承租戶收取管理費。從而，原告主張其得直接以自己名義向大樓區分所有權人以及承租人或使用人請求給付管理費用等語，應堪採信。五、按契約內容自由乃私法自治原則在民法上之具體實現，亦即當事人得就其需要，依合意而創設契約之內容，只要其內容不違背強行法規或公序良俗，概屬有效。又管理費用乃與管理顧問公司簽立管理契約之公寓大廈承租戶或住戶享受管理服務應付出之代價，管理公司為敦促承租戶繳交管理費用，而於契約中約定住戶如不繳清管理費將停止一切服務（含斷水、斷電），於對價性上尚無不法或不當之處，住戶既簽立該契約即應受契約之拘束。經查，依據原告與訴外人龍昌公司簽立之管理契約書第十八條之約定，契約之附件視同本約（管理契約），而前揭第一廣場管理費用收支辦法即屬該管理契約之附件之一，則契約當事人自應受該管理費用收支辦法之拘束。次查，該收支辦法第一條第七項明訂「本大樓用戶未按期繳交管理費，經管理公司催告後仍拒繳者，將公布其姓名並得對該戶停止一切服務（含斷水、斷電），欠費（管理費用及逾期費用）繳清後，再恢復管理服務。」，故當大樓用戶經催討仍未繳交管理費用時，管理公司自有依約停止管理服務之權利。再查，該管理契約第三條約定：「本契約之效力及於甲方之承受人或使用人，承受人或使用人如有違約，視同甲方之違約，乙方得依本約各相關管理規則、辦法等條款及依甲方與台中市政府簽訂之基地轉租契約相關條款執行辦理」，又與管理契約同時訂立之基地轉租契約第四條第二項亦訂有關於承租人應支付管理費用之約定，從而，系爭基地之承租人（即房屋之區分所有權人）將系爭房屋出租予他人使用後，該他人有不繳清管理費用之違約情事時，視同原承租人違約，管理公司自得依約停止對該大樓用戶之服務措施。詳言之，系爭房屋積欠管理費時，如係由原區分所有權人使用，原告本即可向原區分所有權人請求給付，如係由原區分所有權人出租予他人使用，則原則上固應由該他人負清償管理費之責任，惟如轉租契約之承租人違約未付管理費，則依約視同原區分所有權人違約，管理公司亦可以對原區分所有權人請求，並得於請求未果之後，依前揭第一廣場管理費用收支辦法第一條第七項之約定而對原區分所有權人之房屋停止供水、電之服務。從而，原告對系爭大樓六樓之三及六樓之五之房屋以欠繳管理費用為由，告知或停止供水供電之服務，均係依約而為，手段上尚無不法或不當之情事。六、次按「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。」，民法第三百條定有明文。原告主張被告係同意承擔訴外人蔣炳正所積欠之管理費方簽立債務承擔同意書，被告雖抗辯：是因為承租系爭房屋開始營運後，遭到原告斷水電措施之脅迫方簽立債務承擔同意書云云。惟查：㈠本件系爭二戶房屋於被告承租之前，由於前手金大一冰宮欠費未繳，導致該債務應由原區分所有權人龍昌公司負擔等情，業如前述。而被告與訴外人龍昌公司訂立租賃契約時，龍昌公司曾透過代理人郭志堅告知被告應將訴外人金大一冰宮所積欠之管理費繳清，方願意將該系爭房屋出租給被告，並連同冰宮之原有設備一併移交與被告等情，業據證人郭志堅於八十九年七月三十一日到庭證稱：「我老闆（即龍昌公司之負責人）委託我與乙○○訂的契約，我們到法院公證，我有告訴他，他的前手所積欠之管理費是要他向眾成講好，我們才要租他，當時他有同意，我們才會將房子租給他‧‧‧。」，證人郭志堅復於九十年一月十七日到庭證稱：「我當初是第一廣場管委會主委的秘書，我也是代理林德龍先生將房子租給被告，當初要租給他時，有告訴他前手有積欠管委會租金，忘了告訴他多少錢，‧‧‧，而當時冰宮設備都是好的。‧‧‧‧」，參諸龍昌公司係於將系爭房屋出租給被告之同一日終止與訴外人金大一冰宮負責人蔣炳正間之租賃關係等情狀，堪信被告承租系爭房屋時，出租人曾以被告應承擔前手積欠之管理費債務作為訂立租賃契約之條件，並為被告所同意。否則被告當可在原告要求其承擔前手積欠之管理費時，循正常途徑向出租人反應此一現象尋求救濟，被告捨此不為，反而逕行考量如不承擔管理費而遭斷水斷電無法營業，將損失已支付之租金與承擔管理費債務後可恢復水電繼續營業之利弊，實與常情不符。且據前所述基地承租人（即原區分所有權人）亦屬於系爭大樓管理費之債務人，管理顧問公司就所積欠之管理費依約定自應向原承租人催討，然而證人郭志堅於本院庭訊時數度表示當初原告曾表明要起訴龍昌公司，請求龍昌公司清償訴外人蔣炳正所積欠之管理費用，嗣因被告表示要承租並接收整個設備，才要求被告承擔一部份之管理費債務，此亦足以說明本件原告何以知悉應向被告催討管理費用。綜據前述，被告當係於承租系爭房屋時即已與出租人達成協議，願意以承擔前手積欠之管理費用作為承受整個冰宮設備之條件，並未受到任何脅迫，而被告復無法舉證其於與龍昌公司簽約時曾受到脅迫，其抗辯尚無足採。㈡次查，被告並未於與訴外人龍昌公司簽立契約後前去與原告結算管理費用等情，為被告所自承，依前五、之論述，原告自得對系爭二戶房屋停止供水電之服務。至此，被告方於八十六年二月十五日及八十七年七月二十二日以與原告間簽立債務承擔協議書之方式作為履行對訴外人龍昌公司之約定，依民法第三百條之規定，該原應由訴外人龍昌公司或蔣炳正負擔之管理費債務即於被告與原告簽立協議書時移轉於被告。從而，原告依債務承擔之法律關係請求被告給付所承擔之管理費用，自屬依法有據。七、末查，原告主張被告之前手即原承租系爭房屋之金大一冰宮積欠之管理費用包括編號六樓之三之一百四十五萬七千一百九十三元，編號六樓之五之八十萬三千八百二十二元等情，雖據提出系爭大樓六樓之三償還管理費舊欠明細影本一份、系爭大樓六樓之五償還八十五年十二月以前累欠管理費明細影本一份、系爭大樓Ｂ棟六樓之三及之五自八十三年一月起至八十五年十二月止之管理費統計表乙份為證，被告則以：此乃原告片面製作之管理費積欠明細表而否認該債務之金額，查該六樓之三部分之欠費情形，依據原告八十九年九月二日所提之附件一第三頁載明六樓之三業主林德龍至八十五年十二月止係欠費一百零五萬四千五百九十三元，六樓之五業主林德龍至八十五年十二月止係欠費八十八萬三千八百二十二元，而該附件係於八十六年八月二十五日製作，經計算各樓層欠費總金額後，由第一廣場執行秘書郭志堅簽名認證，其證據信憑性自較原告先前提出之未經任何單位簽章認證之欠繳明細為強，況此清單之真實性亦經證人即第一廣場之執行秘書亦為龍昌公司之受任人郭志堅於九十年一月十七日證述在卷，證人既同時係系爭六樓之三房屋之業主林德龍之受任人，對該欠費之情形自應屬知悉甚詳，徵諸原告於最後一次言詞辯論期日提出之另紙為被告所不爭執之於八十六年四月二十八日簽立之系爭大樓六樓之五部分欠費承擔協議書（惟被告並未依約行事）中之金額為八十八萬三千八百二十二元，核與該附件一第三頁中所載金額相符，足證系爭大樓六樓之三於八十五年十二月之前積欠之管理費應為一百零五萬四千五百九十三元，而六樓之五部分於八十五年十二月之前係積欠八十八萬三千八百二十二元無誤，原告主張六樓之三係積欠一百四十五萬七千一百九十三元之管理費顯有超額浮報之情形，從而原告主張被告應承擔之債務於六樓之三之部分應僅限於一百零五萬四千五百九十三元之範圍，換言之，被告承擔系爭大樓六樓之三之債務超過一百零五萬四千五百九十三元之部分，原告不得請求被告給付。又經核算結果，系爭六樓之三部分，被告已支付七十一萬零三百五十二元，為兩造所不爭執，應認被告就此部分尚欠三十四萬四千二百四十一元；而系爭六樓部分，由於被告僅承擔三分之一之管理費債務，而被告已支付二萬元，亦為兩造所不爭執，則被告就該部分係積欠二十七萬四千六百零七元。八、綜上所述，本件被告既已經由與訴外人龍昌公司間有關承擔前手即金大一冰公所積欠之系爭房屋之管理費，並再透過與原告簽立債務承擔協議書之方式承擔該債務，則原告依據債務承擔之法律關係，請求被告給付六十一萬八千八百四十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日即自八十九年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則應予駁回。九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。十、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，茲不予贅述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項第三百九十二條，判決如主文。中　　　　華　　　　民　　　　國　九十　　年　　　三　　　月　　十六　　　日臺灣臺中地方法院民事第四庭 ~B審判長法　　　官　王　銘 ~B　　　法　　　官　陳毓秀 ~B　　　法　　　官　林學晴右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（上訴僅得以判決適用法規顯有錯誤為理由，並按他造當事人之人數附繕本）。中　　　　華　　　　民　　　　國　九十　　年　　　三　　　月　　二十　　　日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第三三一號

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