臺灣臺中地方法院 - 八十九年度訴字第三六八七號（給付租金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　八十九年度訴字第三六八七號原　　　告　保證責任台中市第五信用合作社法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　黃興木律師被　　　告　遠東百貨股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　丙○○ 甲○○ 右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實壹、原告方面：一、聲明：（一）被告應給付原告如附表所示租金新台幣（下同）三百五十五萬四千九百三十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准為假執行宣告。二、陳述：（一）兩造於民國八十二年三月間簽立「土地租賃契約書」，約定租期自坐落台中市○○段○○段第四、四－四、四－五、四－十二、四－二九、四－三０、四－四六至四－五０等地號土地上之綜合大樓（下稱系爭綜合大樓）修復完成後，向台中市政府送件申請恢復使用之月起至取得核准恢復使用屆滿一個月後九年十個月止，而系爭土地上所建綜合大樓修復完成後，經向台中市政府申請恢復使用，是於八十三年一月五日獲准，則系爭租約之租期係自八十三年二月五日起至九十二年十二月四日止，租金為年租金按系爭租約第一條所述土地扣除原告所有建物依比例使用土地部分，依當期加權平均公告現值之百分之五計算，並由原告放棄地價稅及其他請求權。（二）被告自系爭租約訂定均依約繳交租金至八十八年九月二十日止，然被告竟於八十七年八月三十一日以存證信函謂該公司擬自八十七年十一月二十四日起解除（應係終止）與屋主之租約，不再承租綜合大樓，觀諸系爭租約所約定內容或相關民法、土地法等關於租用基地之規定，並無被告得片面解除（終止）租約之約定或法律規定，被告上開聲明解約之意思表示並不生解除（應係終止）契約之效力，其既自八十八年九月二十一日起迄今迭經催討均拒不繳付租金，爰基於履行契約之法律關係訴請被告給付所積欠之租金及遲延利息。（三）依系爭租約第一條雖載明茲以地下一層及地上二至七層之建物所有人並無上述土地所有權，乃委託被告與原告簽訂本契約書，其下已接續載明並由被告給付出租金與原告，復據租約書第四條約定若被告拖欠租金，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止本契約，並請求被告賠償所致之損失，足見兩造才是系爭租約之主體，且兩造簽約時，被告並未提出地上房屋所有權人等之委託書，契約內容又充分顯示系被告向原告承租土地之意，該契約所發生之權利義務自應歸諸於委託人。三、證據：提出土地租賃契約書、房屋租賃契約書、存證信函等影本各一份，並聲請訊問證人賴國烈。貳、被告方面：一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：（一）本件原告爭執之租金，被告僅係受台中綜合大樓全體房屋所有權人（二樓至七樓及地下室一樓），且無原告所持有土地者之委託，以被告自己之名義與原告簽訂土地租賃契約，並約定由被告代收全體房屋所有權人之租金再轉付與原告，被告實際係基於受任人之地位，以代收代付方式支付租金並使用該台中綜合大樓，其所發生之權利、義務依法仍應歸諸於委託人。（二）該土地租約之地租計算方式乃按各所有權人所託，以每期支付房租時優先扣除地租代為支付與原告，其他條款為一般性之規定，與該租約內容並無矛盾之處。（三）被告曾於八十七年八月三十一日寄發存證信函，內容為因台中綜合大樓火災後雖經修復，因修復時間過久而導致部分專櫃廠商撤櫃之頻繁及商圈之外移，且該大樓消防等措施之違規、處理繁瑣及租金年年增加負擔等原因，被告公司十數年來與房屋業主長期合作，亦秉持維護當地商圈之機能、遵守租賃中之各項權利，才以存證信函向原告表達立場，嗣後多次與房屋業主協商同意減輕雙方義務，同意減少租金，期間被告公司才仍依約給付房屋租金及代收轉付土地租金與原告，被告亦均按約如期給付租金，因八十八年九月二十一日之大地震，被告承租之房屋結構、裝修暨供電、水設備受損嚴重而無法使用，後經台中市政府工務局於八十八年九月二十二日、十月二日二次會同建築師、土木結構技師至被告承租之該大樓勘查建物受損狀況，仍評定為需注意建物，並由台中市警察局告知暫停使用，俟建物整修完成及結構鑑定呈報核准恢復使用且確保公共安全無虞後再予使用，以致被告公司無法繼續營運，被告亦通知各所有權人儘速進行鑑定及修復工程，房屋業主同意於八十八年九月二十一日起暫停支付租金至各房屋業主彙整修復資料呈報核准恢復使用，並非原告所指摘係因八十七年八月三十一日單方終止（解除）契約，被告才不支付租金，況房屋所有人迄今尚未通過鑑定審查而得恢復使用，房屋所有權人亦未向被告請求租金，原告請求殊不合理。三、證據：提出房屋所有權人委託書、原告請求第一次土地租金函文、台中綜合百貨股份有限公司申請函、台中市政府工務局函文等影本各一份，並聲請訊問證人黃文發。理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第二百五十五條定有明文。本件原告於八十九年十一月八日起訴時僅以被告遠東百貨股份有限公司為被告，且依其事實理由之說明，係基於土地租賃契約之法律關係訴請被告給付租金，其迄九十年四月二十七日言詞辯論終結當日始當庭以言詞追加台中綜合百貨股份有限公司、瑞岱企業股份有限公司、三慶建設股份有限公司、吳福海、林載罔、童一雄、吳上賓八人為被告，非惟原訴之辯論已去成熟不遠，此訴之追加顯有礙訴訟之終結，且所據以追加之該八人與原告之租賃契約原因事實，亦與其起訴時所主張被告為承租人之原因事實矛盾而為不同權利義務主體，難認有何屬所請求基礎事實同一之情形，更足妨礙被告之防禦，此部份原告所為訴之追加，自無從予以准許，此部份原告所為訴之追加，自無從予以准許，本院已另為裁定駁回，先予敘明。乙、得心證之理由：一、原告主張與被告於八十二年三月間簽立土地租賃契約書，約定租期自坐落台中市 ○○段四小段第四、四－四、四－五、四－十二、四－二九、四－三０、四－四六至四－五０等地號土地上之系爭綜合大樓修復完成後，向台中市政府送件申請恢復使用之月起至取得核准恢復使用屆滿一個月後九年十個月止，而系爭土地上所建綜合大樓修復完成後，經向台中市政府申請恢復使用，而於八十三年一月五日獲准，故系爭租約之租期係自八十三年二月五日起至九十二年十二月四日止，租金為年租金按系爭租約第一條所述土地扣除原告所有建物依比例使用土地部分，依當期加權平均公告現值之百分之五計算，然被告自八十八年九月二十日後即未依約繳付租金，且竟於八十七年八月三十一日以存證信函表示擬自八十七年十一月二十四日起終止與屋主之租約，不再承租系爭綜合大樓，因被告不得片面終止該租約，其自仍應依約給付租金，爰訴請被告給付如附表所示自八十八年九月二十一日起至八十九年十一月四日之租金共計三百五十五萬四千九百三十四元等語。被告則以該租約之承租人為系爭綜合大樓二樓至七樓及地下室一樓之房屋所有權人中無權使用所坐落之土地者，其僅係基於受任人之地位，受該房屋所有權之託，以每期被告應支付各該房屋所有權人之房租先扣除土地租金之部分，代該房屋所有權人支付與原告，其並非該租約之當事人，至於事後未給付租金之原因，係於八十八年九月二十一日之大地震後，系爭綜合大樓中被告所承租之房屋受損而經台中市警察局告知暫停使用，被告公司無法繼續營運後，該房屋所有權人同意於八十八年九月二十一日起暫停支付租金至各房屋業主彙整修復資料呈報核准恢復使用，迄今該綜合大樓尚未通過鑑定審查而得恢復使用，房屋所有權人亦未向被告請求租金，其自毋庸給付租金與原告等語，資為抗辯。二、本件原告主張與被告於八十二年三月間簽立土地租賃契約書，約定就坐落台中市 ○○段四小段第四、四－四、四－五、四－十二、四－二九、四－三０、四－四六至四－五０等地號土地上之系爭綜合大樓修復完成後，向台中市政府送件申請恢復使用之月起至取得核准恢復使用屆滿一個月後九年十個月止為租賃期間，而系爭土地上所建綜合大樓修復完成後，經向台中市政府申請恢復使用，而於八十三年一月五日獲准，故系爭租約之租期係自八十三年二月五日起至九十二年十二月四日止，租金為年租金按系爭租約第一條所述土地扣除原告所有建物依比例使用土地部分，依當期加權平均公告現值之百分之五計算，及被告自八十八年九月二十日後即未依約繳付租金之事實，業據其提出土地租賃契約書影本一份為證，被告就該簽訂租約及所約定內容等情固不爭執，惟辯稱：該土地租賃契約書之承租人為系爭綜合大樓二樓至七樓及地下室一樓之房屋所有權人中無權使用所坐落之土地者，其僅係受該承租人等之委託，代為與原告簽約，並以每期被告應支付各該房屋所有權人之房租先扣除土地租金之部分，代該房屋所有權人等轉為支付與原告，並非該租約之承租人，自毋須支付租金與原告等語，是本件所應審究者，厥為該土地租賃契約之承租人是否為被告。三、按委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示直接對本人發生效力，民法第五百二十八條、第一百零三條第一項分別定有明文。本件被告向系爭綜合大樓二樓以上及地下室房屋業主承租房屋，因該部分房屋業主並無合法使用房屋所坐落、屬原告所有之土地，八十二年間為該大樓發生火災後欲進行修復事宜，該房屋業主曾與原告多次協調欲給付租金以向原告承租該土地等情，兩造均不否認，並據證人即當時參與處理之被告公司處長黃文發證述在卷，其後即由被告基於各該房屋業主之委任代與原告訂立土地租賃契約書，並代為收取轉付租金與原告一節，並有記載台中綜合百貨股份有限公司、瑞岱企業股份有限公司、三慶建設股份有限公司、吳福海、林載罔、童一雄、吳上賓八人為其等所有之該綜合大樓二樓以上房屋租賃事宜，委任承租人即本件被告代為與原告訂立土地租賃契約，並在被告支付每期房租時優先扣除地租代為支付與原告之委託書影本一份附卷可稽，核與本件以兩造名義簽訂之土地租賃契約書前文所記載，立契約之乙方（即本件被告）受系爭綜合大樓二樓以上及地下室房屋業主之託，與甲方（即本件原告）簽訂綜合大樓坐落土地租賃事宜，及於契約書第一條中再載明被告係受系爭綜合大樓房屋業主委託而簽訂該契約書，均明白表示被告係基於該綜合大樓二樓以上及地下室房屋業主之受任人亦即代理人之地位，與原告簽訂該租賃契約等情相符，原告對被告係基於該大樓二樓以上房屋業主受任人之地位與其訂約一事，自難諉稱不知，而證人即參與簽約事宜之原告公司協理賴國烈雖稱簽約當時其認為第一條等內容所指委託等文字不重要云云，參以如前述，原告就之前該房屋業主無合法使用其所有土地既曾進行協調，就欲承租使用其土地之人為該房屋業主知情之情形下，要難以為契約單方當事人之原告承辦人員認係不重要之文字，即得謂該契約此部份記載即不得拘束契約雙方當事人。因之，該土地租賃契約書雖以被告名義所簽訂，被告既已明白表示係為該大樓二樓以上房屋業主代理人之意旨，該土地租賃契約係對該房屋業主本人發生效力，並不及於被告，且依該土地租賃契約書該契約第一條末段約定，更載明乃該綜合大樓房屋業主委由乙方給付租金與原告，原告主張被告為承租人，請求被告依該租賃契約約定給付租金，已屬無據。四、再以，觀諸該契約第四條雖有於被告拖欠租金時，經原告催告限期繳納仍不支付，原告得終止該租約之約定，亦僅係基於被告為承租人即該大樓房屋業主之代理人，原告向被告為催告等行為時，該效力亦及於該房屋業主等人之問題，尚難謂該土地租賃契約中有何原告得請求被告非基於代理人地位，而係由被告本人負擔該租金債務之約定；姑不論被告已陳稱其另向該大樓房屋業主承租房屋之部分，因所承租之房屋於八十八年九月二十一日大地震後無法使用，該房屋業主同意其在所承租房屋恢復達得使用狀態前毋須給付房屋租金，以該房屋業主委託被告代為給付土地租金與原告之委任約定內容，係以被告將須支付房屋業主之房屋租金數額中一部份轉付原告作為土地租金之情形，不論依該委任契約被告是否仍負有繼續代委任人支付土地租金與原告之義務，要屬被告與委任人間關於委任契約所約定處理事務有無履行之問題，仍難認並非該委任契約當事人之原告有何得直接請求被告給付該土地租金之權利。是原告主張依該土地租賃契約約定，被告負有向其給付租金之義務，並無可採。五、從而，原告基於土地租賃契約之法律關係，訴請被告給付租金三百五十五萬四千九百三十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，尚有未洽，應予駁回；其假執行之聲請亦因而失所依附，不應准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述主張及所提出之證據，均與上開論斷結果無違，爰不予一一贅述。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　五　　　月　　十一　　日日臺灣臺中地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　林麗真右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　五　　　月　　十一　　日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院八十九年度訴字第三六八七號

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