臺灣臺中地方法院九十年度訴字第一九六○號

臺灣台中地方法院民事判決　九十年度訴字第一九六○號

原告

丙○○

送達代收人

甲○○

被告

天富實業股份有限公司

法定代理人

丁○○○○○

被告

乙○○

訴訟代理人

陳明洋

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告天富實業股份有限公司（下稱天富公司）應將坐落於台中市○區○○段六小段上門牌號碼台中市○區○○路三二號建號第一五五號房屋一樓、二樓、三樓、地下室、騎樓、電梯樓梯間，及上述建物東側空地上如附圖所示地面層一六六．四七平方公尺，第二層一九九平方公尺；騎樓二九．五八平方公尺部分遷讓交還原告。

（二）被告天富公司、乙○○應連帶給付原告新臺幣（下同）壹佰伍拾柒萬元及自起訴狀最後繕本送達翌日即民國九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）被告天富公司、乙○○應連帶給付原告參拾萬元及自民國九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及自九十年六月一日起至交還第一項房屋之日止，按月以新臺幣壹拾捌萬元計算之損害金。

（四）原告願供擔保請准為假執行之宣告。

二、陳述：被告天富公司向原告及訴外人廖上達承租坐落於台中市○區○○段六小段五之二地號土地上建號一五五號即門牌號碼台中市○區○○路三二號房屋，約定租期自八十三年十二月三十一日起至九十三年十二月三十一日止，租金自八十三年十二月三十一日起至八十五年五月三十一日止為每月十二萬元，自八十五年六月一日起至九十年五月三十一日止為每月十五萬元，自九十年六月一日起至九十三年十二月三十一日止為每月十八萬元，倘承租人拖欠租金達二期總額經催告後仍不付者，出租人得終止租金並沒入押金八十萬元，又倘承租人於終止租約後不交還房屋，應支付違約金一百萬元，並約定由被告乙○○擔任承租人之連帶保證人，應就租約所生一切義務與承租人負連帶履行責任，此有公證契約書乙份為憑。嗣案外人廖上達於八十四年十一月二日死亡，其繼承人包括原告在內共有七人，分割遺產時一致同意將廖上達對於系爭建物租約所生之一切權利，由原告一人分得，有遺產分割證明書可稽。惟被告天富公司先欠付八十九年九月、十月份租金十二萬元，並自九十年一月起未付租金，已積欠二期以上，原告於九十年三月十六日以郵局存證信函通知被告天富公司：限於接受通知後七日以內繳清欠租，否則終止租賃契約，而被告未於限期內繳清欠租，原告復於九十年三月三十日向被告天富公司表示終止租賃契約，兩造間之租賃關係自因終止而消滅，被告天富公司即應給付欠租、違約金及交還房屋。又被告天富公司逾期不遷讓，無權佔用系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原告按每月租金金額計算之損害金。另被告乙○○為連帶保證人，應共負連帶清償積欠租金、違約金、損害賠償之不當得利返還之責任。經查：被告天富公司於租約存續期間，計積欠八十九年九月、十月份之部分租金十二萬元，及九十年一月、二月、三月份之租金共四十五萬元（每月十五萬元），合計欠租五十七萬元；另依兩造所訂租約第七條第二項約定，被告天富公司應給付原告一百萬元之違約金。又自租金終止後之九十年四月一日起，被告天富公司無權占有系爭房屋，係受有不當得利之利益，依法自應返還相當於之租金之損害，兩造約定之租金為自九十年四月一日起至九十年五月三十一日止，每月十五萬元，合計為三十萬元，自九十年六月一日起，每月為十八萬元。綜上，爰請求被告天富公司遷讓交還系爭房屋；並應與被告乙○○連帶給付欠租五十七萬元及違約金一百萬元及九十年四、五月間之不當得利三十萬元，合計為一百八十七萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；及自九十年六月一日起至交還上開房屋止，按月給付十八萬元之損害賠償。

三、證據：提出建物暨土地登記簿謄本、租賃公證書、遺產稅繳清證明書、遺產分割證明書、房屋稅單各乙份、存證信函暨回執各二份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：請求為判決駁回原告之訴。

二、陳述：被告天富公司、乙○○對於原告提出之存證信函、租賃契約公證書等均不爭執，惟均稱被告即連帶保證人乙○○已離開天富公司，原告不應再向其請求。另天富公司稱願意交還房屋，請求給予二個月時間處理等語。

丙、本院依職權履勘現場，並囑託台中市中山地政事務所人員測量。

理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明第三項原就被告天富公司、乙○○請求給付原告三十萬元，於訴訟進行中，擴張聲明為被告天富公司、乙○○應連帶給付原告三十萬元，依前揭法條所示，應予准許，合先敘明。

二、得心證之理由：

（一）原告起訴主張被告天富公司向原告及訴外人廖上達承租坐落於台中市○區○○段六小段五之二地號土地上建號一五五號即門牌號碼台中市○區○○路三二號房屋，約定租期自八十三年十二月三十一日起至九十三年十二月三十一日止，租金自八十三年十二月三十一日起至八十五年五月三十一日止為每月十二萬元，自八十五年六月一日起至九十年五月三十一日止為每月十五萬元，自九十年六月一日起至九十三年十二月三十一日止為每月十八萬元，倘承租人拖欠租金達二期總額經催告後仍不付者，出租人得終止租金並沒入押金八十萬元，又倘承租人於終止租約後不交還房屋，應支付違約金一百萬元，並約定由被告乙○○擔任承租人之連帶保證人；嗣案外人廖上達於八十四年十一月二日死亡，其繼承人包括原告在內共有七人，分割遺產時一致同意將廖上達對於系爭建物租約所生之一切權利，由原告一人分得。惟被告天富公司先欠付八十九年九月、十月份租金十二萬元，並自九十年一月起未付租金，已積欠二期以上，原告於九十年三月十六日以郵局存證信函通知被告天富公司：限於接受通知後七日以內繳清欠租，否則終止租賃契約，而被告未於限期內繳清欠租，原告復於九十年三月三十日向被告天富公司表示終止租賃契約，兩造間之租賃關係業因終止而消滅之事實，業據原告提出建物暨土地登記簿謄本、租賃公證書、遺產稅繳清證明書、遺產分割證明書、房屋稅單等各乙份、台中五十支郵局存證信函第六七六號、一四二一號存證信函二份等為證，上揭存證信函分別於九十年三月十九日、九十年三月三十一日為被告天富公司收受，亦有存證信函回執二紙在卷可稽。被告天富公司、乙○○等對於上揭事實亦均不爭執，自堪信原告主張為真正。從而前揭原告與被告天富公司就系爭房屋之租賃關係，於原告終止契約之意思表示送達於被告天富公司時即九十年三月三十一日，業已終止。

（二）本院依職權履勘現場，並囑託台中市中山地政事務所測量人員測量系爭房屋，該屋除原有登記部分地面層起至四層並含騎樓、電梯樓梯間、地下層等，總面積六二九．二八平方公尺外，另有鐵架烤漆板增建分別為地面層一六六．四七平方公尺、第二層一九九平方公尺、騎樓二九．五八平方公尺，合計增建部分為三九五．０五平方公尺，有系爭建物登記簿謄本、中山地政事務所九十年九月七日九十中山地所二字第一二七八０號函暨建物測量成果圖在卷可憑。

（三）從而原告以租約業經合法終止，被告天富公司無權占有，而請求被告天富公司交還系爭房屋含增建部分，於法洵屬有據。至原告另請求被告天富公司給付積欠租金、違約金、損害金部分，茲分述如下：１．積欠租金部分：原告主張被告天富公司於租約存續期間，計積欠八十九年九月、十月份之部分租金十二萬元，及九十年一月、二月、三月份之租金每月十五萬元共四十五萬元，合計欠租五十七萬元之事實，為被告天富公司所不爭執，堪予認定，被告天富公司自應負擔此部分清償責任。２．違約金部分：原告主張依兩造所訂租約第七條第二項約定，被告天富公司應給付原告一百萬元之違約金等語，經查兩造簽立系爭房屋之租賃公證契約書第七條第一款確有「乙方（按即被告天富公司）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣壹佰萬元整」之違約處罰條款，被告就此亦不爭執，原告此部分請求亦屬有據。３．損害金部分：原告主張自租金終止後之九十年四月一日起，被告天富公司無權占有系爭房屋，係受有不當得利之利益，依法自應返還相當於租金之損害，依兩造約定之租金為自九十年四月一日起至九十年五月三十一日止，每月十五萬元，合計為三十萬元；另自九十年六月一日起，至被告天富公司交還系爭房屋日止，每月應為十八萬元等情。亦為被告天富公司所不爭執，此部分請求為有理由。

（四）原告另依連帶保證關係，主張被告乙○○為連帶保證人，應共負連帶清償上述積欠租金、違約金、損害賠償之不當得利返還之責任等語。被告乙○○則以伊現已脫離天富公司，不應再負保證之責，上述款項應由被告天富公司與原告處理云云置辯。按民法上所稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第七百三十九條定有明文。經查：兩造租賃公證契約書第七條第三款明訂「乙方如有發生違約事項，以致損害甲方之權益者乙方之連帶保證人應與乙方連帶責任履行本契約一切義務非至完全履行其連帶保證責任不歸消滅並願拋棄先訴抗辯權」等語，並為兩造所是認。依上述連帶保證契約條款，被告乙○○之連帶保證責任，非至承租人即被告天富公司完全履行租賃契約一切義務，其連帶保證責任不歸消滅。本件原告與被告天富公司間因租賃所生之契約債務既尚未清償，則被告乙○○自不能以其已離開被告天富公司為由，而使連帶保證責任先行免除。原告主張被告乙○○亦應與被告天富公司連帶負擔契約上責任，自屬有據。再依前揭契約連帶保證條款所載，被告乙○○所負保證責任，為「與乙方（即被告天富公司）連帶履行本契約一切義務」，亦即以被告天富公司未履行租賃契約所生之債務為限。經查原告請求被告乙○○應與被告天富公司連帶給付前述積欠租金五十七萬元、違約金一百萬元部分，均屬未履行租賃契約所生之債務，原告此部分主張為有理由；原告另請求被告乙○○連帶給付三十萬元暨自九十年六月一日起至交還系爭房屋之日起，按月十八萬元部分，係屬侵權行為損害賠償之利益返還，並非未履行租賃契約所生之契約債務，原告此部分請求自屬無據，應予駁回。

三、從而原告請求被告天富公司遷讓交還系爭房屋；並被告天富公司與被告乙○○應連帶給付欠租五十七萬元及違約金一百萬元及均自起訴狀繕本最後送達翌日即九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；被告天富公司應給付九十年四、五月間之不當得利三十萬元，及自民國九十一年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之之五計算之利息；及自九十年六月一日起至交還上開房屋止，按月給付十八萬元之損害賠償，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

四、查遷讓房屋，非立時可就，爰斟酌實際情況暨兩造主張，訂履行期間為二個月。

五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保請求宣告假執行，核無不當，爰酌定相當擔保金額而宣告之。其敗訴部分假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項判決如主文。

臺灣台中地方法院民事第四庭~B法官　王有民

~B法院書記官