臺灣臺中地方法院九十年度訴字第二五○三號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十年度訴字第二五○三號

原告

乙○○

被告

永建興開發有限公司

兼法定代理人

甲○○

右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、㈠先位聲明：除假執行之擔保金額外，如主文所示。

㈡備位聲明：⑴被告永建興開發有限公司（下稱永建興公司）應給付原告新台幣（下同）五十二萬三千二百十三元，被告甲○○應給付原告三十一萬五千元，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至返還日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

⑴先位之訴部分：

①原告於民國八十九年二月九日分別向被告甲○○及永建興公司（甲○○即永建興公司負責人）購買坐落嘉義縣太保市○○○段一八六之一、之二、之三、一八七、一八七之二等地號土地及其上「透天式房屋」（編號第Ａ３號）壹戶（下稱系爭房地）。上開土地面積標示為五三‧三九坪，房屋建築面積為五一‧五九坪。原告購買系爭房地係緣於八十九年二月八日經過嘉朴公路時，看見建築廣告，乃入內與被告之代理人員曾副理洽談，曾副理介紹Ａ３之房子，表示此房子交屋後可將前段凹進來部分以二次施工方式加蓋成正方型房子，且土地有一百七十六平方公尺，扣掉五十六平方公尺房屋面積，還有一百二十平方公尺土地可實際使用。當時原告及配偶之願景為前庭院、後庭院、側面有車庫，經對方陳述並在廣告圖上描繪，襯托出房屋之面積完整、寬敞，乃決定訂購。添

②嗣因工作忙碌，原告沒有到工地看系爭房地之施工狀況，直到八十九年十月二十三日又下嘉義看屋，經被告永建興公司工務部門吳經理解說三樓樓頂沒有樓梯，只有爬梯可上房頂，須再加蓋樓梯間方能直上樓頂，因而商請吳經理加蓋樓梯間及樓梯，價金為二十七萬一千零四十餘元。其間，再因工作忙碌到九十年三月初至工地察看房屋，發現土地部分並非如當初所約定，而是後院為約０‧七坪之斜角空地，側面有一停車位約二‧五坪，正門口為馬路，供車輛迴轉使用，左前院為斜角約０‧五坪空地，與當時願景相差甚遠。經原告質疑吳經理為何差距如此之大，吳經理答覆回公司查查看再回覆，惟一直沒有消息。至九十年五月間，被告通知辦理交屋，請原告察看系爭房屋有無問題，經原告一再追問，吳經理才表示，房子可使用面積為九十九平方公尺，道路持分面積占用七十七平方公尺，原告一聽怎麼變成這樣？原告又請吳經理向被告詢問，被告始終沒有回覆，直到九十年六月二十四日原告與家父一同南下嘉義與被告永建興公司朱總經理及吳經理協商，其二人回覆須經被告決定再回覆。其間，原告曾以電話詢問吳經理，但吳經理祇承認道路持分比例過重，被告願調降比例為五十七平方公尺，予以搪塞。既然系爭房屋實際室內私有面積僅有十七坪，另外約十三坪為後院斜角空地及前院斜角空地，並供車輛迴轉使用，無法加蓋成正方型房屋，其餘二十三坪皆為道路用地，以致室內土地空間狹小，與原告購買該屋之目的不符，遠非如契約書所載價值，顯見被告有違誠信原則。原告乃委託律師發函催告被告，請於函到七日內速依買賣本旨，將浮濫之道路用地（按原告每坪係以四萬五千五百三十三元買受），此物之瑕疵予以除去，回復原狀。

③原告購買系爭土地面積標示為五三‧三九坪，依社會觀念及交易習慣，無法包括二十三坪為公眾之道路用地，此土地面積數量上缺少，當然使系爭土地價值欠缺，且造成室內土地空間狹小，與原告購買該房地之目的不符。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（七十三年臺上字第一一七三號判例）。原告茲以起訴狀繕本之送達，為解除本件系爭房地之買賣。又被告甲○○雖然逾期招領原告之存證信函，惟參照土地預定買賣契約書第九條第三項之規定，視同已通知。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使（八十六年台上字第一三○三號判決參照）。契約既經解除，依民法第二百五十九條第一、二款規定，被告自應返還如先位聲明已給付之價金，並附加自受領時起之利息（原告皆以九十年三月十五日最後給付水電、瓦斯費日期為利息起算日），原告保留民法第二百六十條之損害賠償請求權。

⑵預備之訴部分：

①按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。實務上所謂「減少價金」，其減少之數額，應為有瑕疵物之實價，與無瑕疵物之買價之差額。本件包括二十三坪道路用地與非道路用地（得建屋部分）買價之差額，以及土地面積五三‧一九坪，可作為室內私有土地面積僅十七坪之差額，本件原告請求減少價金金額為：

⒈二十三坪×四萬五千五百三十三元＝一百零四萬七千二百五十九元。添⒉十三坪×四萬五千五百三十三元＝五十九萬一千九百二十九元。添

⒊室內土地空間狹小，造成加蓋樓梯二十七萬一千零四十元。總計瑕疵差額為一百九十一萬零二百二十八元，為應予減少之買賣房地總價金（依買賣土地、房屋價額比例為11:9），土地減少一百零五萬零六百二十五元，房屋減少八十五萬九千六百零三元，因超過原告所付之土地、房屋之價款，原告乃主張就所交付之系爭房地價款應予返還，並均自起訴狀繕本送達之翌日起計算利息。若鈞院認為先位之訴主張解除契約為無理由時，請就預備之訴之請求減少價金予以判決。

三、證據：提出土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、高鐵皇家二十五項千萬級皇家配備廣告圖、律師函、土地預繳款明細、房屋預繳款明細、房屋屋頂增建款明細各一份及掛號郵件收件回執二份（以上均影本）為證。

乙、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

理由

一、本件被告二人均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告於八十九年二月九日分別向被告永建興公司、甲○○購買系爭房地，合約書標示土地面積為五三‧三九坪，房屋建築面積為五一‧五九坪，至九十年三月初原告至工地察看房屋，發現土地部分並非如當初所約定，而是後院為約０‧七坪之斜角空地，側面有一停車位約二‧五坪，正門口為馬路，供車輛迴轉使用，左前院為斜角約０‧五坪空地，與當時願景相差甚遠，經原告質疑惟被告並未回覆，迄九十年五月間，被告通知原告辦理交屋，經原告一再追問，被告始表示，房子可使用面積為九十九平方公尺，道路持分面積占用七十七平方公尺；因系爭房屋實際室內私有面積僅有十七坪，另外約十三坪為後院斜角空地及前院斜角空地，並供車輛迴轉使用，無法加蓋成正方型房屋，其餘二十三坪皆為道路用地，以致室內土地空間狹小，與原告購買該屋之目的不符，原告乃委託律師發函催告被告，請於函到七日內速依買賣本旨，將浮濫之道路用地，此物之瑕疵予以除去，回復原狀，惟被告仍未回覆，原告茲以起訴狀繕本之送達，為解除本件系爭房地之買賣，並依民法第二百五十九條第一、二款規定，先位訴請被告返還如先位聲明所示已給付之價金，並附加自受領時起之利息；若鈞院認為先位之訴主張解除契約為無理由時，請就預備之訴之請求減少價金予以審理，判決如備位聲明所示等語。

三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定，民事訴訟法第二百八十條第一項、第三項分別定有明文。查原告主張之前開事實，已據其提出土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、高鐵皇家二十五項千萬級皇家配備廣告圖、律師函、土地預繳款明細、房屋預繳款明細、房屋屋頂增建款明細各一份及掛號郵件收件回執二份為證，經核相符，而被告受本院相當時期合法之通知，既未到場爭執，復未提出書狀爭執，依前揭規定，應視同自認，故原告主張之上開事實應堪採信。

四、次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條第一項前段及第三百五十九條分別定有明文。查本件兩造所簽訂之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書上，載明土地面積為五三‧三九坪，房屋建築面積約五一‧五九坪，被告所屬銷售人員並表示交屋後可將前段凹進來部分以二次施工方式加蓋成正方型房子，且土地有一百七十六平方公尺，扣掉五十六平方公尺房屋面積，還有一百二十平方公尺土地可實際使用，惟被告所興建之房屋其實際室內單層面積僅有十七坪，另外約十三坪為後院斜角空地及前院斜角空地，係供車輛迴轉使用，無法加蓋成正方型房屋，至其餘二十三坪則皆為公共道路用地，以致室內土地空間狹小，與原告購買該屋之目的不符，顯具有減少其價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵，且此一瑕疵顯無法修補，是原告據此主張解除兩造間之買賣契約，洵屬有據。

五、再按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一 由他方所受領之給付物，應返還之。二 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第二百五十九條第一、二款規定甚明。兩造間就系爭房地所簽訂之買賣契約，既經原告依法解除，且該契約復未就此另有約定，則原告依民法第二百五十九條第一、二款之規定，於先位之訴請求被告返還已受領之價金，並附加自最後受領時起之利息，即請求被告永建興公司給付五十二萬三千二百十三元、被告甲○○給付三十一萬五千元，及均自九十年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、又原告先位聲明既屬有理由，其備位聲明部分即毋庸審究，併此敘明。

八、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官　陳文燦

~B法院書記官