臺灣臺中地方法院九十年度訴字第一四四六號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　九十年度訴字第一四四六號

原告

慶升建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

被告

丙○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告等各應給付原告新台幣（下同）貳拾柒萬貳仟元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即民國九十年五月十七日起）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、前項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告原名為慶仁建設股份有限公司（以下簡稱慶仁公司），於民國（下同）八十九年九月十六日，由經濟部核准更名為慶升建設股份有限公司（以下簡稱慶升公司），合先敘明。

二、原告於八十八年二月三日，向被告二人買受坐落台中市○區○○○段一八三之一０一地號土地，面積三四三平方公尺，總價貳仟零柒拾伍萬貳仟元。付款方式因系爭土地上被告二人向台中市第七商業銀行貸款壹仟捌佰玖拾萬元，由原告承受，餘額壹佰捌拾伍萬貳仟元，分二次付清。上開土地所有權於八十八年二月十一日，移轉登記予原告，惟原告於九十年二月九日，向台中市中山地政事務所申辦土地分割，經該機關通知系爭土地「依八十八年二月四日土丈００八九號通知書稱：面積超出公差，更正為０點三三四公頃（即三三四平方公尺）後再憑辦理」，其間短少九平方公尺，經原告調閱該土地資料，始知地政機關於八十八年二月十二日以中山地所土丈字第０八九號簡便行文表通知被告，原告並不知情。原告遂於九十年三月二十日，以存證信函催告被告應共同返還短少九方公尺之價金，惟被告置之不理。

三、兩造關於系爭土地之買賣曾約定以每坪貳拾萬元計價，即一平方公尺為○點三○二五坪，其短少九之平方公尺，經折算後捨去尾數以二、七二坪計算，乘以每坪貳拾萬元，合計為伍拾肆萬肆仟元，此係被告二人所溢收之金額，應返還予原告。又系爭土地原雖登記於被告丙○○之名下，實際上則是其與被告乙○○所共有，此觀土地買賣不動產契約書以其二人為出賣人，並經二人簽章可知。是以關於上開溢領之金額，亦應由被告二人平均分擔返還予原告（即變更公司名稱後之慶升公司），為此依不當得利之法律關係，請求被告二人各給付原告如訴之聲明所示之金額及法定利息。

四、對被告抗辯所為之陳述：

（一）兩造不動產買賣標的為土地，不包含房屋，此由被告早於八十六年八月二十一日，曾向台中市政府工務局申請發給拆除執照，可知系爭房屋已無價值，再觀買賣契約書第十二條其他約定列載：「賣方乙○○無條件配合買方辦理建物部分滅失登記」益臻明確。且原告為建設公司，以建造房屋為業，原告向被告買受土地，無非係為供建造房屋之用，業經居間人楊明庚到庭結證屬實，且系爭土地經原告取得所有權之後，已申領建築執照並興建完成，是以被告抗辯：買賣標的包含土地及房屋而非以土地坪數計價一節，並非真實。

（二）地政事務所人員於八十八年三月八日至系爭土地所為之複丈，乃是標立界址即俗稱「鑑界」，而非實際作面積之測量，當天發現系爭土地遭鄰人占用一平方公尺，經協商由被告出錢拆除之，惟至此原告並不知土地有短少之情事。是以被告稱複丈完成之後，原告即付清尾款對土地面積不再爭執，亦非實情。

參、證據：提出經濟部准許變更登記函、公司執照、不動產買賣契約書、土地所有權狀、台中市中山地政市務所通知書、台中市中山地政市務所簡便行文表、存證信函、建築改良物登記謄本、拆除執照影本、建築執照、慶仁公司內部行文表各一份為證。並聲請傳訊問證人楊明庚。

乙、被告方面：

壹、聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。

貳、陳述：

一、兩造不動產買賣契約書第二條約定買賣總價為貳仟零柒拾伍萬元，第七條第三項約定本買賣約定以權狀所載暨現狀（包含地上建物）為準，經雙方合意總價款如右開金額，故出賣之標的包括土地及其上之建築物，而非以土地坪數為計價單位累算買賣價金。嗣後原告測量、複丈之誤差，乃地政機關作業問題，不影響本件買賣金額之約定，且當初所有權狀關於土地面積之記載內容經主管機關之核定，當然具有公信力，原告對此縱有爭執，亦應循行政救濟途徑解決。

二、縱使兩造於締約完成後的履行期間，確曾因土地面積事宜有爭議，然兩造約定於所有權移轉登記完成後，原告應交付尾款捌拾伍萬貳仟元，又被告於八十八年二月三日，已交付全部過戶所需之證件，並於八十八年二月十一日，完成過戶登記，原告雖一度藉口土地面積問題拖欠給付價款，惟遲至同年三月八日複丈後，原告已付清尾款，是原告就面積問題當已無疑義。原告於取得土地後，申請建築執照並完成建築迄今，已事隔多時，竟又向被告爭執買賣土地之面積問題，並非妥適。

參、證據：提出不動產買賣契約書、土地謄本各一分為證。

理由

一、本件原告起訴請求被告應各給付原告貳拾柒萬貳仟貳佰伍拾陸元伍角，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於訴訟進行中縮減聲明為被告應各給付原告貳拾柒萬貳仟元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法尚無不合，應予准許。

二、本件原告主張其公司名稱變更前名稱為慶仁公司，於八十八年二月三日，向被告等購買坐落於台中市○區○○○段第一六三之一○一地號土地，總價為貳仟零柒拾伍萬貳仟元，經原告依約承擔清償系爭土地之抵押貸款，及如數將尾款繳付被告，而取得土地所有權，系爭土地於九十年間申請割時，始由地政機關通知系爭土地於重測後短少九平方公尺。按當初以每坪土地貳拾萬元計算，被告等出賣人各溢領如聲明所示之價款，為此乃依不當得利之法律關係，請求被告各返還如聲明所示之金額及法定利息。被告則以：不動產買賣是以當時土地權狀上所載之整筆土地連同地上建物議定價金，而非約定以坪計價，又地政機關出具之內容應有公信力，該測量之誤差並非應由被告承擔等語，資為抗辯。

三、按當事人主張有利於已之事實，就其事實負有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項訂有明文。本件原告主張其公司之名稱變更前名稱為慶仁公司，於八十八年二月三日，向被告等買受系爭坐落於台中市○區○○○段第一六三之一○一地號土地，雙方完成所有權移轉登記，嗣後經地政機關重測登記面積應由三四三平方公尺，改登記為三三四平方公尺之事實，為被告所不爭執，並有原告所提出經濟部函、公司執照各一份與不動產買賣契約書一份，及台中市中山地政市務所通知書、簡便行文表各一份為證，堪信為真實。是本件爭執所在為系爭不動產買賣契約之標的物究為土地而已或包括土地及其上建物？原告依約給付價金予被告，其後系爭地號土地經重測，致土地登記面積減少，就減少之部分，被告於原買賣時所受領之價金，是否有不當得利之情事？經查：

（一）本件原告主張系爭買賣契約之標的物為坐落台中市○區○○○段一六三之一０一地號土地，不含其上八二一建號房屋云云，惟查系爭不動產買賣契約書上第七條第（三）點記載：「本買賣約定以權狀所載暨現狀為準。即包括室內外門窗、水電、衛生設備，及其附設定著物在內，其所加建之建築物應依現狀連同本房屋點交甲方（即原告），不另計價」，而同契約書附表則將土地標示（坐落台中市○區○○○段一六三之一０一地號、地目建、面積三四三平方公尺及權利範圍全部）及建物標示（建號八二一、門牌號碼忠勤路一八二號、基地坐落台中市○區○○○段一六三之一０一地號、建築式樣為本國式貳層樓房加強磚造地面層六０點九四平方公尺，二層五二點三八平方公，權利範圍全部等）併列，又產權登記交付證明文件則註明包括「土地所有權狀」及「建物所有權狀」，顯見本件原告欲取得處分之標的，除土地外，尚有其上建物。甚且於契約書之付款辦法欄中更明確記載：八十八年二月三日付款壹佰萬元，於交屋時付款捌拾伍萬貳仟元（大約八十八年三月二日左右），明載被告有交屋之責任，且於交屋時原告方有給付尾款之責任，足明本件被告依契約除應將系爭土地所有權移轉登記予原告外，尚有交屋予原告處分之責任。按本件兩造既約定被告有交付建物之責任，且於交屋時，原告方給付尾款，是原告主張本件買賣之標的僅有土地而已，顯與契約所載不符，自難遽採。至於原告所聲請訊問之證人楊明庚即兩造之仲介人，雖到庭陳稱：原告當初買賣標的是土地，房屋無價值，本來即預定要拆除等語，然究其真意應係指原告訂立此不動產買賣之動機，係為供將來重新起造建築之用，而不在買受舊建物；惟系爭買賣契約既已載明被告出售之標的為土地及其上建物，且於契約中約明被告應無條件配合辦理建物部份滅失登記，並且交屋，顯見原告給付之價金，係被告移轉系爭土地所有權全部權利及被告放棄建物事實處分權之對價，雖原告購買不動產之動機，係清除土地上建物，並伺機在系爭土地上重新起造建築，然此為原告內心之動機，自不得以原告有此動機即謂本件買賣之標的僅有土地，而不包含建物在內。證人楊明庚所證，與契約所載內容不符，顯係其個人臆測之詞，其證言尚不足證明買賣標的只有土地而不包括房屋。被告辯稱：本件系爭買賣之標的包括土地及房屋，原告給付價金之對價，包括土地及房屋，應屬可採。

（二）按不當得利，係無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，為其要件，如所受利益係有法律上之原因，則無從成立不當得利。本件依兩造所訂之買賣契約，原告係出價向被告買受坐落台中市○○○段一八三之一０一地號土地所有權全部，及其上建號八二一號建物之事實處分權，已如前述，被告依約負有將系爭地號土地之所有權全部移轉登記予原告，並將土地上之建物交付原告處分之義務，而原告則有依約給付價金之義務。今被告既已依約將土地所有權全部移轉登記予原告，並把建物交由原告處分，被告之契約責任已了，原告依約將買賣價金給付予被告，係履行其契約責任，被告所收該價金，即難謂無法律上之原因。今原告謂其向被告所購之土地，經地政機關重測面積應為三三四平方公尺，與土地登記謄本所載三四三平方公尺不符，就該減少之九平方公尺，被告無受領價金之權利而應返還云云。惟查：本件買賣契約，原告欲取得處分權之標的除系爭地號土地外，尚有建物部分，原告以土地計算差價已有不符。又系爭地號土地於出售時，其土地登記謄本面積之記載確為三四三平方公尺，有原告所提之土地登記謄本一份在卷可參，而卷附兩造買賣契約第七條不動產點交第三款之約定記載：本買賣約定以權狀所載暨現狀為準…，是兩造於訂約時，原告既係向被告買受就坐落台中市○○○段一八三之一０一地號土地之特定物所有權全部及其上建物全部之處分權，顯見本件買賣應屬整筆買賣，而非就地號內部分特定面積之土地所為之買賣行為，縱原告所主張當初價金之計算是依登記謄本所載之三四三平方公尺折算為坪數，再以每坪貳拾萬元計算總價之事實為真，惟系爭買賣既屬整筆買賣，今被告已依約將整筆土地移轉登記予原告，並將建物處分權交由原告處分，系爭地號土地及建物之一切權利，皆由原告享有，是系爭地號土地事後如經地政機關施以重測，其測量結果土地面積有所增減均與被告無涉，其利益與不利益自應由原告承受之，方屬合理，自不因原買賣計價方式為何而有所不同，否則每一次土地重測，其面積計算如有所不同，土地交易前後手間之權利義務即須變動，交易安全則無從保障，是原告主張被告所出售之土地，事後經地政機關重新測量結果，面積改為三三四平方公尺，被告就重測結果之差額九平方公尺部分所受領之價金，無法律上之原因，並致原告有所損害，顯不可採。

四、綜上，本件被告受領原告所交付之價金，既有法律上之原因，即非屬不當得利，從而，原告主張其得依不當得利返還請求權之法律關係，請求被告等各給付如聲明所示之款項，及其遲延利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其附麗，應一併駁回。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

台灣台中地方法院民事第四庭

法院書記官