臺灣臺中地方法院九十年度訴字第三七六七號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十年度訴字第三七六七號

原告

泰榕建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

甲○○

右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、先位聲明：被告應將坐落台中縣太平市○○路○段五四一巷二十五號（建號：台中縣太平市○○段一六七七一號）建物所有權移轉登記予原告。

二、備位聲明：被告應將坐落台中縣太平市○○路○段五四一巷二十五號（建號：台中縣太平市○○段一六七七一號）建物所有權移轉登記予原告。

貳、陳述：

一、先位部分：

（一）被告由其父吳榮火代理，於民國（下同）八十七年十月三日與原告訂立房地買賣契約，承買原告法定代理人乙○○個人所有坐落台中縣太平市○○段一六七七一地號土地（重測後編為中華段三五六地號），及其上由原告所興建之Ａ棟Ａ３戶房屋（現已興建完成，即台中縣太平市○○路○段五四一巷二十五號房屋，下稱系爭建物），約定房地總價為新台幣（下同）八百四十萬元，並約定其中四百四十萬元由被告向金融機關貸款支應。

（二）嗣上開建物於八十九年一月十八日興建完成，並已辦妥建物第一次登記，兩造遂於同年三月間另約定，就買賣價金中之一百萬元，以乙○○個人積欠吳榮火之一百萬元抵付，另四百四十萬元由被告向台中三信商業銀行林森分行申貸清償，其餘款項則於交屋時給付，並同時約定由原告先將上開建物移轉登記予被告，土地部分俟銀行貸款撥付土地之抵押權人亞太商業銀行，墊償乙○○積欠亞太商業銀行之抵押借款，塗銷抵押權後，再進行所有權移轉登記，並均已獲得上開二行庫之同意。

（三）詎被告雖曾依約向台中三信商業銀行辦理貸款手續，並於八十九年六月十二日上午十時許辦妥對保手續，竟臨時反悔，於當日下午又向台中三信商業銀行撤回貸款之申請，拒不辦理貸款手續，亦不給付其餘買賣尾款，以上事實為被告所不爭執；被告既不依約履行貸款約定，亦不給付買賣尾款，顯已遲延給付，原告為求慎重，於九十年五月十八日委由林家進律師代函，催請被告於文到七日內履行貸款約定，並給付買賣尾款，該函業於九十年五月二十一日送達被告，被告並未置理，原告自得依法解除上開買賣契約，訴請被告將系爭建物移轉登記予原告。

（四）對於被告抗辯之陳述：被告雖以兩造間並無買賣之法律關係存在，系爭建物係擔保原告法定代理人乙○○積欠吳榮火之借款，而移轉登記於被告名下．．．等語置辯，並舉吳榮火、楊麗芬、裴立貞之證詞為證，然查：

⑴證人吳榮火為被告之父，其證詞自有偏頗被告之虞，原難憑信，況吳榮火亦不否認其曾代理被告與原告訂立系爭契約。

⑵證人楊麗芬、裴立貞與乙○○間之法律關係，係他件糾紛，與本件糾紛並無牽涉，且其等係於房屋建築完成後，始與原告訂立契約取得系爭建物之鄰屋，亦與兩造於房屋建築完成前即已訂立預售屋買賣合約書之情形不同，自不得以其等證詞於本案中比附援引。

⑶足見，被告所舉證人之證詞並不足以證明兩造間就系爭房地並無買賣之法律關係存在。

二、備位部分

（一）若認兩造間就系爭建物確無買賣之法律關係存在，則被告無法律上之原因受有取得系爭房屋所有權之利益，致原告受有喪失系爭房屋所有權之損害，應屬不當得利，原告自得依不當得利之法律關係提起備位之訴，請求被告返還其所受利益，即將系爭房屋所有權移轉登記予原告。

（二）且按公司法第十六條第一項規定：公司除依其他法律或公司章程規定以保證為業務者外，不得為任何保證人，旨在穩定公司財務，用杜公司負責人以公司名義為他人作保而生流弊，倘公司提供財產為他人設定擔保物權，就公司財務之影響而言，與為他人保證人之情形無殊，仍應在上開規定禁止之列，最高法院著有七十四年台上字第七○三號判例可資參照。本件事實，假設依被告所辯係原告公司負責人乙○○為擔保其個人對吳榮火所負債務，乃將原告所有建物之所有權移轉登記予吳榮火所指定之被告，使吳榮火在不超過擔保之目的範圍內，取得系爭房屋之所有權者，則此法律關係應屬「信託之讓與擔保」，依前揭判例意旨所示法理，上開「信託之讓與擔保」既係擔保他人之債務，就公司財務之影響而言，與為他人保證人之情形無殊，自仍在公司法第十六條第一項規定禁止之列，而屬無效之法律行為，是被告引上開法律關係，抗辯乙○○未清償債務，被告故得拒絕返還系爭房屋云云，亦無理由。

參、證據：提出預售屋買賣契約合約書影本一件、土地暨建物登記謄本各一件、仰德法律事務所函影本一件及掛號郵件回執影本二件、九十年台中縣稅捐稽徵處大屯分處房屋稅繳款書影本一件為證，並聲請訊問證人張啟深。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：

（一）本件原告之法定代理人乙○○，身兼原告及開泰營造有限公司之負責人，從事建設、營造事業，被告與乙○○原為朋友，且因被告關係，認識被告之父吳榮火，乙○○因建築房屋需用資金，乃於八十七年間向被告之父吳榮火借款四百萬元，期間陸續還款三百萬元，餘款一百萬元，言明至八十九年三月工地建築完成時返還，乙○○並簽發付款人為亞太商業銀行復興分行，發票日八十九年三月一日之同額支票交付吳榮火作為清償之用。嗣後乙○○於上開支票屆期時無法清償借款一百萬元，乃向吳榮火央求暫勿將該支票提示，影響其個人債信，並為示誠信及償債之確保，提供原告興建完成之系爭建物移轉登記予被告，作為還款之擔保，言明清償完畢，即無條件登記返還原告，故雖由吳榮火以被告名義與原告簽立預售屋買賣合約書，但兩造之間實無房地買賣關係存在，而為讓與擔保無誤，從而，原告先位聲明部分，主張被告不依約履行貸款約定，亦不給付買賣尾款，進而主張解除買賣契約，請求被告將系爭建物移轉登記予原告，委不足採。

（二）如前所述，原告將系爭建物所有權移轉登記予被告，作為擔保，此即為讓與擔保之法律關係，現原告尚未返還向吳榮火借用之款項，被告自可依法保有系爭建物之所有權，被告並言明願依讓與擔保之法律關係，於原告給付所欠款項後，返還系爭房屋與原告。

（三）原告法定代理人乙○○向吳榮火借款時，並未稱其個人借用，且該筆借用之款項，確實用以建築系爭房屋之銷售，再參諸證人裴立貞、楊麗芬二人之借款情形，皆為公司名義向渠等借款，可知本件係公司（即原告）向吳榮火借款，否則焉有以原告所有之房屋移轉予被告供作擔保之理？故原告以公司資產為個人債務擔保，其法律行為無效，似有誤會。

（四）一般社會市井小民，尚難分辨自然人與法人及各自為獨立責任個體之區別，尤其在小型之家族企業，公司即為負責人所有之觀念，根深蒂固。原告之法定代理人乙○○以原告及個人之二主體交互使用而規避責任，否則何以系爭建物移轉登記已一、二年，原告均不主張權利，反而迨其法定代理人乙○○無資力返還借款時，復主張自己不適法之行為，企圖保全原告公司之資產？將責任歸予乙○○一身，利益由原告享有，此舉顯為權利之濫用，違反誠信原則。

三、證據：提出開泰營造有限公司及原告公司變更登記事項卡各一件、支票一張、預售屋買賣合約書一件、彰化銀行北屯分行存摺一份為證，並聲請訊問證人吳榮火、裴立貞、楊麗芬。

理由

一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加，但經被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第七款、第二項分別定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應將坐落台中縣太平市○○路○段五四一巷二十五號（建號：台中縣太平市○○段一六七七一號）建物移轉登記予原告，並將上開房屋遷讓返還原告。嗣於九十一年一月十六日以追加狀，將原聲明關於請求被告遷讓返還系爭建物之部分撤回，並以被告應將坐落台中縣太平市○○路○段五四一巷二十五號（建號：台中縣太平市○○段一六七七一號）建物所有權移轉登記予原告之聲明列為先位聲明，就此部分而言，為聲明一部之減縮，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。又原告於同日書狀追加同上開先位聲明之備位聲明，其先、備位聲明雖然相同，但分別基於不同之法律關係請求，顯非理論上不相容之數個請求，要與嚴格意義之預備合併訴訟有別。惟原告先位請求既係本於解除買賣契約所生之回復原狀請求權，而備位聲明乃預慮法院認為所主張之買賣關係不存在，解除契約不合法，預備以不當得利法律關係請求，故以審理順序而言，原告先後主張之事實，具有「類似預備合併」之性質，而非競合合併。而原告追加之預備聲明部分，係針對被告抗辯兩造間並無買賣關係所為，自無礙於被告之防禦與訴訟終結，且被告對於原告追加部分，並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首揭法條規定，應予准許，附此敘明。

二、本件原告主張：被告由其父吳榮火代理，於八十七年十月三日與原告訂立房地買賣契約，承買原告法定代理人乙○○個人所有坐落台中縣太平市○○段一六七七一地號土地（重測後編為中華段三五六地號），及其上由原告所興建之Ａ棟Ａ３戶（即台中縣太平市○○路○段五四一巷二十五號房屋），房地總價為八百四十萬元，並約定其中四百四十萬元由被告向金融機關貸款支應。嗣上開建物於八十九年一月十八日興建完成，並辦妥建物第一次登記，兩造於同年三月間另約定，就買賣賣價金其中一百萬元，以乙○○個人積欠吳榮火之一百萬元抵付，另四百四十萬元由被告向台中三信商業銀行林森分行申貸清償，其餘款項則於交屋時給付，由原告先將上開建物移轉登記予被告，土地部分俟被告向銀行申貸之四百四十萬元撥付土地之抵押權人亞太商業銀行，塗銷抵押權後，再進行所有權移轉登記，惟被告雖曾於八十九年六月十二日依約向台中三信商業銀行辦理貸款手續，嗣又臨時反悔，拒不辦理貸款手續，亦不給付其餘買賣尾款，故原告乃於九十年五月十八日委由林家進律師代函，催請被告於文到七日內履行貸款約定，並給付買賣尾款，該函業於九十年五月二十一日送達被告，被告並未置理，原告自得依法解除上開買賣契約，本件買賣契約既以解除，被告應負回復原狀之義務，爰訴請被告將系爭建物所有權移轉登記予原告；又如認兩造間就系爭建物無買賣關係存在，則被告無法律上之原因取得系爭房屋所有權之利益，爰依不當得利之法律關係，備位請求被告應將系爭建物所有權移轉登記予原告。被告固不否認其父吳榮火與原告之法定代理人乙○○簽訂「預售屋買賣合約書」，且該合約書所示之建物業經登記予被告所有之事實，惟以：⑴吳榮火簽訂上開合約書緣由，乃因原告之法定代理人乙○○建築房屋需用資金，向吳榮火借款四百萬元，約明於系爭建物建築完成時清償，但房屋建築完成後，乙○○仍積欠吳榮火一百萬元未還，乙○○為顯其償債之誠信，始將系爭建物移轉登記予被告作為擔保，故兩造之間實無房地買賣關係存在，係讓與擔保之法律關係，而乙○○迄未清償欠款一百萬元，被告自可依法保有系爭建物之所有權。⑵乙○○向吳榮火借款時，並未稱其個人借用，且該筆借用之款項，確實用以建築系爭房屋之銷售，被告及吳榮火為一般社會市井小民，尚難分辨乙○○與原告公司各為獨立責任個體之區別，參諸證人裴立貞、楊麗芬二人之借款情形，亦可知本件係原告向吳榮火借款。故原告以公司資產為個人債務擔保等情，主張其法律行為無效，自不足採。⑶又系爭建物移轉登記已一、二年，原告均不主張權利，迨其法定代理人乙○○無資力返還借款時，復主張自己不適法之行為，將責任歸予乙○○一身，利益由原告享有，此舉顯為權利之濫用，違反誠信原則等語資為抗辯。

三、查原告之法定代理人乙○○於八十七年十月三日與被告之父吳榮火，就坐落台中縣太平市○○段一六七七一地號土地（重測後編為中華段三五六地號），及其上由原告所興建之Ａ棟Ａ３戶房屋（即系爭建物）簽訂「預售屋買賣合約書」，而系爭建物於八十九年一月十八日建築完成，並於同年五月三日以「買賣」為登記原因，移轉登記予被告等情，已為兩造所共認之事實，並有兩造所提出之「預售屋買賣合約書」影本二件、建物登記謄本一件為證，堪信為真實。惟原告主張兩造間因上開「預售屋買賣合約書」之簽訂，就系爭建物成立買賣關係，已經被告否認，並以原告將系爭建物移轉登記被告名下，係基於「讓與擔保」之法律關係等語為辯，而原告既以被告未給付買賣價金之事由，主張解除兩造之買賣契約，並進而請求被告回復原狀，移轉系爭建物所有權登記，求為判決如先位聲明所示，是本件首應審認者，乃兩造間就系爭建物有否買賣關係存在？經查：

（一）兩造均不否認原告之法定代理人乙○○於八十七年間向被告之父吳榮火借款四百萬元，嗣至八十九年三月間乙○○仍積欠一百萬元未還之事實。而證人吳榮火於本院九十一年一月十六日言詞辯論期日證稱：「契約（即上開預售屋買賣契約）是在借錢之前就簽了，我簽這個目的是要他（即乙○○）給我保證，並不是要買這房子」等語，核之原告所提出之「預售屋買賣合約書」影本所示簽約日期為八十七年十月三日，是原告之法定代理人乙○○於簽約時即積欠證人吳榮火四百萬元應屬真實。又該「預售屋買賣合約書」第四條約定：本房地總價八百四十萬元，第十三條第一項約定：「第四條房地總價內之部分價金四百四十萬元，由甲方（即被告）以金融機關之貸款給付」等語，此外遍查契約內所載，再無有關訂金、簽約金、開工款，及各期分期價款交付之日期約定或交付之資料。故以上開事實觀之，倘若兩造自始就系爭建物（包括土地）即有買賣之約定，則乙○○積欠吳榮火之四百萬元，應已做為被告買受系爭建物價金之一部（四百萬元加上銀行貸款四百四十萬元，恰為房地買賣總價）。

（二）然原告並不否認自簽訂上開契約書起至系爭建物建築完成期間，原告之法定代理人乙○○猶陸續清償借款三百萬元，迄八十九年三月間，乙○○僅積欠吳榮火一百萬元未還，並開立發票日為八十九年三月一日之同額支票一紙交予吳榮火收執等情，並有被告提出之支票影本一件附卷可查，準此，果被告有意購買系爭房地，兩造並約定以乙○○積欠吳榮火之四百萬元做為買賣價金之一部，則乙○○焉有在房屋建築期間陸續清償三百萬元，並開立一百萬元支票交予吳榮火之理？參以證人吳榮火所證：「我簽這個目的是要他（即乙○○）給我保證，並不是要買這房子」等語，足見吳榮火雖以被告之名義與乙○○簽訂上開預售屋買賣契約，但其無欲以買受系爭房地之意思表示所拘束之意，且此情形，亦為原告之法定代理人乙○○所明知，依民法第八十六條但書之規定，則買受人部分之意思表示因欠缺效果意思，應屬無效，故上開預售屋買賣契約僅徒具形式，兩造間之買賣關係並不成立。

（三）其次，原告復主張系爭建物完成後，兩造於八十九年三月間另約定，就買賣價金其中一百萬元，以乙○○個人積欠吳榮火之一百萬元抵付，另四百四十萬元由被告向台中三信商業銀行林森分行申貸清償一節，其中關於因買賣關係，而約定以一百萬元抵付買賣價金，並由被告向台中三信商業銀行林森分行申辦貸款清償其餘價款部分，已經被告所否認，而原告亦未能舉證證明原告與被告間於八十九年三月間另成立買賣契約之事實，又原告所舉證人即原台中三信商業銀行林森分行經理張啟深，復未能證實被告確與原告另成立買賣契約，而證人裴立貞雖證稱曾與被告同至台中三信商業銀行林森分行申辦貸款，但因被告不同意作罷等語，亦不能證明兩造前於八十九年三月間就系爭建物另成立買賣契約之事實，是原告主張其與被告間就系爭建物原有買賣關係存在，不足採信，故其以被告未履行交付買賣價金義務，原告自得解除契約，而本於契約解除後被告應回復原狀之規定，先位請求被告應將系爭建物所有權移轉登記予原告，要屬無據。

四、另原告備位主張：若認兩造間就系爭建物確無買賣之法律關係存在，則被告無法律上之原因受有取得系爭房屋所有權之利益，致原告受有喪失系爭房屋所有權之損害，應屬不當得利，原告爰依不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予原告。經查：

（一）本件情節，兩造間就系爭建物並不成立買賣關係，已如前述，然系爭建物之所有權登記於被告名下，亦屬不爭之事實。被告辯稱，此登記緣由係原告之法定代理人乙○○交付吳榮火收執之支票，無法於發票日提示獲償，乙○○向吳榮火央求暫勿將該支票提示，影響其個人債信，為示誠信及償債之確保，始提供系爭建物移轉登記予被告名下，作為還款之擔保，兩造所成立者係「讓與擔保」之法律關係，故乙○○未清償一百萬元前，被告自得保有系爭建物之所有權等語置辯。

（二）按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉登記與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內取得擔保物所有權者，為信託讓與擔保。債務人在未清償其債務前，故不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物，最高法院雖著有八十四年度台上字第八○八號判決可資參照。但公司法第十六條第一項規定，公司除依其他法律或公司章程規定以保證為業務者外，不得為任何保證人，旨在穩定公司財務，用杜公司負責人以公司名義為人作保流弊之發生，倘公司提供財產為他人設定擔保物權，就公司財務之影響而言，與為他人保證人之情形無殊，仍應在上開規定禁止之列，亦有最高法院七十四年度台上字第七○三號判例可參。故本件原告之法定代理人乙○○因積欠吳榮火一百萬元未償，而以系爭建物之所有權移轉登記與被告，使被告在不超過擔保目的範圍內取得系爭建物之所有權，在一般情形下，乙○○在未清償其債務一百萬元前，被告故得保有其所有權，甚或於乙○○不履行債務時，得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償，然依本件情形：⑴系爭建物係由原告泰榕建設股份有限公司於八十九年一月十八日建造完成，係原告公司之財產要無疑問。⑵而原告泰榕建設股份有限公司之所營事業「保證」為其營業項目，有被告所提出原告公司變更登記事項卡在卷可查，且該公司亦無其他可經營保證業務之法律規定。故依上開最高法院判例意旨，原告之法定代理人乙○○以原告所有之系爭建物所有權移轉登記予被告，在其信託目的之範圍內，用以擔保乙○○個人之債務，對原告財務之影響而言，與「為他人保證」無異，是依公司法第十六條第二項之規定，原告之法定代理人乙○○應自負責任，換言之，該讓與擔保之法律關係，對於原告公司並不生效力。

（三）準此，被告本於對原告不生效力之讓與擔保約定，取得系爭建物之所有權，對於原告而言，自屬無法律上之原因，受有利益，致原告受損害，從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應將系爭建物所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許，爰判決如原告備位聲明所示。

（四）此外，被告抗辯係爭建物移轉登記已一、二年，原告均不主張權利，迨其法定代理人乙○○無資力返還借款時，復主張自己不適法之行為，將責任歸予乙○○一身，利益由原告享有，此舉顯為權利之濫用，違反誠信原則云云，然查：

⑴公司法為穩定公司財務，避免公司之負責人以公司名義為他人作保之流弊，故於第十六條第一項懸令禁止公司除有例外情形，不得為任何保證人。同法條第二項亦規定：公司之負責人違反上開規定，應自負保證責任。換言之，公司基於法律規定，本得否認其負責人違法行為所生之效力，故本件原告主張其法定代理人不適法之行為，而為適法之權利主張，要無權利濫用之情。⑵況原告之法定代理人乙○○對於其積欠被告之父吳榮火一百萬元債務未償之事實，殆無爭執，被告方面自得依法行使權利，亦難認原告之法定代理人乙○○有以原告及個人之二主體交互使用而規避責任之問題，是被告辯稱原告此舉有違誠信原則云云，自不足取。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與於判決結果無影響，再無一一論述之必要，附此敘明。

六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第五庭~B法官　王邁揚

~B法院書記官