臺灣臺中地方法院九十年度訴字第六七九號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十年度訴字第六七九號

原告

冠霖建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

劉憲璋律師

複代理人

賴書貞律師

被告

丙○○ 住台

訴訟代理人

陳世寬律師

　　　　　　　　　莊植寧律師

右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）三百五十一萬三千六百四十二元，及自起訴狀本送達翌日即民國（下同）九十年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、陳述：

（一）被告於八十八年十一月十日向原告購買坐落台中巿南屯區○○段三十二地號土地應有部分八分之二及其上建物二一四號及二一五號即門牌號碼台中巿文心一路二六五之八、之九號，價金共四千一百萬元。原告已於八十八年十一月三十日將上開房地點交予被告，惟迄今被告僅付原告價款共三千七百二十四萬九千八百一十三元，尚欠三百九十三萬一千五百四十五元。

（二）依契約第三條第五款雙方雖約定：「賣方同意依買方之請求由買方支付材料款賣方自行負擔施工費用下為買方完成本房地之變更設計（詳如附件二）該變更設計賣方同意至遲應於八十九年一月二十日完成．．．剩餘部分始由買方給付賣方」，但被告對原告所派施工人員則百般挑剔，致「變更設計」工程無法順利進行，雙方則再次於八十九年二月十七日協議，本「變更設計」工程由被告委由九發工程有限公司施作，材料部分仍由被告負責提供，原告只負擔工資，而後雙方續於八十九年六月十日上午九時在台中永豐棧麗緻酒店協商，結論「㈠冠霖公司同意修改工桯部分其可負擔新台幣一十九萬二千二百四十元，但其中新台幣四萬二十七百四十元部分尚未施工，俟施作後再行確認。㈡陳小姐（指被告）主張應由冠霖公司負擔之工資金額，除第㈠項金額外，列入爭議金額，俟陳小姐二０００年九月回台後再與冠霖公司協商。㈢目前陳小姐尚保留約新台幣二百三十萬元之不動產買賣價金。（不包括瑕疵修補之保留款三十八萬八千九百二十七元及保固款一百萬元），陳小姐及冠霖公司同意由陳小姐先支付新台幣七十五萬元，餘額仍由陳小姐保留，以待二０００年九月協調時決定。」由上開結論得知原告願負擔變更設計工資部分費用為一十九萬三千二百四十元，惟原告可負擔二十萬元。

（三）再依雙方八十九年二月十七日協議結論⒉其餘瑕疵修補問題，由丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理，冠霖建設股份有限公司同意減少新台幣八十一萬一千零七十三元之價金（含稅）係以被告將實際支出為準，而被告就該瑕疵修補實際上僅支出一十二萬二十九百零三元，原告同意自價金中扣除，而同上結論⒊冠霖建設股份有限公司同意丙○○小姐保留新台幣三十八萬八千九百二十七元價金直至冠霖建設股份有限公司完成前揭玻璃天窗、房間漏水及浴廁通風問題之修復工作，惟該瑕疵被告僅支付九萬五千元，原告同意自價金中扣除。

（四）以下是兩造不爭執之事實：

㈠兩造於八十八年十一月十日簽訂買賣契約書，由被告向原告購買坐落台中市○○區○○段三十二地號應有部分八分之二土地，及其上建號二一四號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之八號、建號二一五號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之九號房屋 約定總價金為四千一百萬元。除房價外，被告尚須負擔「外水」一萬七千一百三十五元、「外電」一萬九千三百三十五元、「外瓦斯」十四萬四千八百八十八元，上開合計被告應付給原告之總價額為四千一百十八萬一千三百五十八元，被告已經給付原告三千七百二十四萬九千八百十三元，尚餘三百九十三萬一千五百四十五元尚未給付。

㈡原告業已於八十八年十一月三十日將前開房地交付給被告占有使用，惟因系爭房屋有瑕疵及變更工程的問題，兩造曾經在八十九年二月十七日開協調會議，當時有作成會議記錄，兩造確認紀錄的時間是在八十九年三月二日，對於協調會議記錄之真正，沒有爭執。

㈢當日的協議共分二部分：一為買賣契約書第三條第四項的瑕疵修補問題，另一為買賣契約書第三條第五項的變更設計工程的問題。有關瑕疵修補的問題，兩造也分成兩部分：其一為玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，兩造約定由原告負責修補，並且同意被告保留三十八萬八千九百二十七元至此部分的瑕疵修補完成為止。其二為其他瑕疵修補問題，約定由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明。至於變更設計工程部分，雙方並沒有達成一致的解決方法。

㈣兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約定原告同意依被告之請求，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之書面記載，該項書面僅以文字之書面約定十一項，被告並未當場提供施工圖給原告，而原告於九十年七月二十五日提出法院之施工圖說，是被告於前開訂約後始郵寄給原告，事後被告又於八十八年十二月十三日透過乙○○律師郵寄一份圖說予原告。添㈤在八十九年六月十日，兩造雙方又有開協議會並作成會議記錄，當時被告有提出工程預算單及工程估價單，原告承認應負擔的部分為十九萬三千二百四十元。

㈥Ｂ３、Ｂ４之追加工程款（含工資、材料），原告同意負擔。（金額尚有爭執）。

㈦九發公司工程結算單所載Ｂ３拆除工程Other編號四號三樓排水孔工資七百元部分，非屬瑕疵修補之範圍。

（五）以下是爭點之所在：

㈠漏水、排風等瑕疵修補：兩造於八十九年三月二日確認之協調會議紀錄，所約定由原告負責修補之玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，原告已經修補完成，原告於九十年一月間保固期滿曾會同建築師丁○○至現場勘查，當時並未發現有任何漏水或滲水之跡象，業經建築師丁○○到庭證明，現況究竟是修補後再發生之瑕疵，抑或被告疏於管理所造成？原告並不清楚。

㈡保留款給付：因原告業已完成修補，被告自應將此部分保留款三十八萬八千九百二十七元給付原告，至於被告抗辯其另行僱工修補之費用（被證二十五），則不應由原告負擔。再者，被證二十六鋁門窗及採光罩安裝費用，亦非修補瑕疵之必要費用，被告將之列入亦有不當擴張修補範圍之嫌，自不足採。

㈢價金折讓：因為兩造於八十九年三月二日確認之協調會議紀錄，所為其他瑕疵修補問題，由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明之約定，應以就該等瑕疵實際修補之支出為準，因：

⑴兩造當初協調之原因，係由於被告認為原告未能依其要求改善瑕疵，列出所有瑕疵項目，雙方溝通協調後同意「由丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理，冠霖建設股份有限公司同意減少新台幣八十一萬一千零七十三元之價金（含稅）」，是以從上開過程可以看出，原告同意減少價金與「瑕疵存在」、「丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理」是互為條件，而非單純之減少價金。惟直至目前為止，被告仍未施作木地板、玄關門部分，此部分金額即占了六十八萬餘元，當初雙方協議之項目中，被告實際只支出十二萬二千九百零三元，故超出被告實際支出以外之金額，被告仍應支付價金予原告，方符協議內容。

⑵其次被告所提九發公司工程結算單Ｂ３部分木作工程第21、29、39項（Ｐ15、Ｐ16）及Ｂ４部分木作工程第16、20、35（Ｐ35、Ｐ36）已列出修復費用，原告也予以承認，既然已經修復，即無折讓問題。雖被告事後撤回木作部分之請求，仍無礙於事實之認定。

㈣變更工程：兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，約定原告同意依被告之請求，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分，訂約當時被告並未當場提供施工圖給原告，圖說是訂約後始郵寄給原告，針對變更工程部分，應依兩造契約附件二及施工圖說為準，被告抗辯依附件二第十一項，雙方約定應變更之項目除列舉部分外，尚包括「其他買方認為應變更之事項」，被告當得依其實際需要自行負擔材料款，要求原告進行施作云云，並無理由：

⑴倘若附件二第十一項約定可做如此解釋，則原告所負義務豈不「包山包海」，毫無限制？所謂「變更工程」又與被告自行施作之裝潢工程應如何區分？

⑵其次兩造契約第三條第五項約定：「該變更設計至遲應於八十九年一月二十日完成」，倘若變更設計無一定範圍，只要被告想變更，原告就必須幫其變更，則原告如何能在約定期限完成變更工作？此處約定豈不形同虛設？

⑶再者因訂約後被告遲遲未確認變更範圍，原告不得已先於八十八年十二月二日發函通知被告：「台端目前尚未交付賣方有關變更隔間材料及確認變更之追加內容，倘若因上述因素，致使賣方無法於八十九年一月二十日前完成變更工作，賣方亦不負違約之責」，被告於八十八年十二月十三日始託乙○○律師寄圖說於原告，關於郵寄圖說一事，被告並無爭執，原告於八十九年元月四日發函通知：「．．．貴方應一次提足材料，方有利於動工變更，否則有中途停工之虞．．．八十八年十一月三十日複驗時，本公司負責人基於專業善意，曾向台端提起主臥浴室馬桶區通道變更圖不合理之處（寬僅四十五公分），台端曾回答待回去再與設計者討論但均無下文，對於提供材料事亦同．．．」。被告則曾於八十八年十二月二十八日委請陳世寬律師函覆希望原告提供改建工作之時間表，以利準備材料等語。上開函文內容足可證明原告當時就變更設計之範圍甚為重視，且要求被告予以確認，而被告於八十八年十二月十三日提供圖說用意即是在確定變更範圍，且其既然要求原告提出工作時間表，更可證明變更設計範圍業已確定。

⑷又原告曾向被告表示原告所能負擔變更設計工資上限為二十萬元，上開被告委請陳世寬律師回函中亦表示：「據Mr.Duhuin了解，台端曾向Mr.YolandaDuhrin提過此金額限制，惟被告將此二十萬元上限誤為瑕疵修補費用，故原告於八十九年一月四日之函文中一併澄清：「前文所提二十萬元係變更設計工資之上限，且現場亦有見證人乙○○律師作證，若變更設計範圍超出上限，理應由客戶負擔此費用。是以原告自始即無概括負擔變更設計費用之意思，而被告亦清楚此事。

⑸本件契約見證人乙○○律師於法院審理時固然表示附件二第十一項站在買方之立場應採概括解釋，惟其同時指出原告立約當時一再強調要在合理之範圍內，足證原告並未承諾就被告所有變更部分負擔費用之意甚明。

⑹按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面，致失當時立約之真意」（最高法院十九年上字第五十八號判例），「探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀審」（最高法院七十四年台上字第三五五號判決參照）。本件契約附件二第十一項文字固然記載：「其他買方認為應變更之事項」，惟依立約當時情形以及被告事後提供變更圖說等節，除非被告能證明雙方另有合意，施工範圍應僅限於附件二及圖說指定部分，方符合當事人真意及公平、誠信原則。是以被告答辯㈦狀第貳點所列變更工程費用，原告並不承認，原告承認之項目金額合計十八萬五千一百十六元，就算加上垃圾清運費及地板清潔費，也與原告在八十九年六月十日協調會中允諾負擔之十九萬三千二百四十元相差無幾，因原告已在起訴狀預先自價金中扣除二十萬元，故原告就變更工程無須再負擔任何費用。

㈤冷氣安裝費用：由誠新冷凍空調工程有限公司（下簡稱誠新公司）所施作之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程，費用不應由原告承擔。因為依施工圖說，冷氣部分原定裝設氣冷式冷氣，主機應置於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台，施工圖上並標示原告已預留管道之室內機位置（即圖上標ＡＣ之處），一樓之主機供應一、二樓冷氣，三樓另外裝設主機。原告即依被告預定之施作方式，估算大概金額後，同意負擔冷氣配管之包覆費用。（註：因被告嫌配管外露影響美觀，故要求予以包覆）。但事後被告卻任意將原定裝設之「氣冷式冷氣」改為「冷暖氣」，且主機裝設地點改在房屋正前方，因該冷暖氣主機龐大，（此在法院履勘現場時，即已親眼目睹）其他住戶認為有礙社區整體景觀，且有掉落、危害安全之虞，要求被告不要裝設。被告始將主機裝設於一樓車庫前方，三部串連供一、二、三樓之冷暖氣，因裝機地點改變，被告又變更設計追加施作公共管道間改做垂直管，於每一樓層鑽孔打洞供應冷氣，並將原告原先預留之管道加以修補填平，由於整個冷暖氣裝設工程非常複雜，費用高昂，業已違反原告原先之承諾是在施作一般氣冷式冷氣之前提下負擔費用。因此被告事後交由誠新公司施作冷氣之費用，自不應由原告支付。

㈥油漆工程之費用：因原告在將房屋點交於被告之前，已將室內全部粉刷清洗過，以現況交屋（參照契約第九條第一項），而被告在變更工程項目，亦未列入此項油漆工程，故此工程係屬被告自行施作之裝潢工程，費用不應由原告負擔。

㈦外牆脫落部分：

⑴查本件系爭房屋依土地登記簿謄本所示係於八十六年一月九日建築完成，迄被告訂約時為止，建築物外觀並未有所損壞，否則依被告謹慎行事之作風，早就將此部分列在瑕疵項目，事後在被告進行裝修工程時，才發生磁磚脫落之情事，而據鄰居反映，被告工程進行中，敲擊牆壁之聲音震耳欲聾，可見力道之大，是以外牆脫落與被告之不當施工有相當之關連。

⑵其次系爭房屋完工後迄外牆脫落時止，期間曾經歷九二一大地震，其震動破壞力，不僅包含水平衝擊力，另亦參雜垂直衝擊力，且大地震時一分鐘內發生三起強震，以致建築物輕者磁磚掉落，牆壁龜裂、嚴重者傾斜、坍塌。故本件外牆脫落亦極有可能是地震時外力導致牆壁與磁磚間產生間隙，經過日曬雨淋，再加上被告大興土木所造成，被告僅從外牆脫落之現象，即謂原告施工品質有瑕疵云云，誠屬率斷。至於其他住戶雖亦有磁磚脫落現象，但脫落原因是否為施作品質有瑕疵，亦有待釐清。故被告仍應舉證證明原告之施工品質確實不佳。

⑶再者，被告在法院履勘現場後，即雇工將Ｂ３、Ｂ４前後方之外牆全部敲除，重新施作，然現場履勘時，被告指出脫落之地方僅建物後方外牆有三處，至於廚房部分，被告也僅以手敲擊部分位置，故外牆究竟有多少範圍需要敲除重作，誠有進一步確認必要。然被告卻未經原告會同確認現狀，逕自將外牆全部敲除，其支出之費用已逾必要範圍，自不能責由原告負擔，雖承攬外牆工程之明哲工程行出具聲明書表示：「其餘外牆，亦已呈現有鬆動浮凸之情形，無法單純補上脫落磁磚方式處理」，惟明哲工程行有工程款之利害關係，證言難免偏頗。再者對照其他住戶也未有此現象，僅將脫落部分重貼，足證被告之施作方式確有可議之處。

⑷按民法第三百五十六條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵．．．外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，而依學者見解關於不能即知之瑕疵，所謂「日後發現」民法上雖無明文規定有無時間限制，但解釋上應自物之交付後六個月為限，蓋六個月乃瑕疵擔保之除斥期間故也。而本件房屋在八十八年十一月三十日即已交付被告占有使用，被告卻到本件九十年十一月十九日履勘現場時，才表示外牆品質有瑕疵，業已逾越交付後六個月之期限甚久，應視為被告承認受領之房屋。

⑸又遍觀兩造簽訂之不動產契約，並無原告就系爭房屋保證具有任何品質之約定，而兩造契約第十九條復明白約定原告係以現狀點交予被告，故原告自僅就特定物現場狀況之品質負擔保責任，被告如認該品質不能接受，本即不應簽約購買，況且被告在訂約前，曾多次至現場查看，顯見被告已明瞭系爭房屋之一切現況，並自願承擔可能之瑕疵後，方會簽立買賣契約，原告自無須再負任何瑕疵擔保責任。惟原告為了服務客戶還是允諾在交屋後一年內負保固責任，此一年之保固期間也比民法第三百六十五條所定之瑕疵擔保期間為長，實務上為避免舉證之困難及維持交易秩序，買賣或承攬雙方多訂有保固期間之約定，因此屬私法自治範圍，未悖強制或禁止規定，故此項約定仍有法律上拘束力，被告遲至保固期滿才主張外牆脫落要求減少價金，自無理由。添㈧工程結算書之真正：對其真正，原告並無爭執，至於其中原告承認之項目以及金額，均註記在被告提出之九發公司工程結算單右方。又打勾部分即表示被告提出之金額不合理。

㈨Ｂ３追加工程款，部分工資不合理，原告只承認二萬九千元。

㈩Ｂ３、Ｂ４之泥作及木作工程前已述及被告要求裝設抽風機改善浴廁通風經向九發公司查詢，抽風機裝設地點係在原有之天花板下方，故天花板本無須重行裝設，但被告卻將天花板拆除，往上挑高，所生之費用包括磁磚及天花板施作費用，自非屬於瑕疵修補之費用。瑕疵修補部分：

⑴依被告所提工程結算單可分為四大項，Ｂ３工程、Ｂ４工程、抽風機、追加修補。其中抽風機材料款七萬五千元，顯然不應由原告承擔。緣被告抱怨浴廁通風欠佳，要求裝設通風機改善，原告予以應允，惟被告卻捨棄國內一般知名廠牌之抽風機不用（市價僅幾百元），而遠自瑞典購回一台索價就要七千五百元之抽風機，十台就高達七萬五千元，遠此市價超出十幾倍，顯逾必要範圍。是以此部分費用不應由原告負擔。添⑵Ｂ３、Ｂ４瑕疵修補費用，原告承認之金額連工帶料為八萬七千九百八十元，此金額亦與原告起訴狀同意扣除之九萬五千元相差不多，因原告起訴時已將上開金額自未付價金中扣除，故原告亦無需再支付瑕疵修補之費用。

（六）對被告所提證據意見：

㈠被證一：此係兩造於八十九年二月十七日之協調會紀錄無誤。

㈡被證二：係兩造於八十九年六月十日協商時所附之工程預算單，兩造並在預算單上註記有爭議，從該記載亦可自出原告對於該預算單之項目、金額爭議相當大。

㈢被證三：為被告與九發工程有限公司之結案協議書，原告無意見。惟其後所附之工程結算單原告應負擔之項目及金額，原告仍有爭議，此部分爭議即為本件之主要爭點。

㈣被證四：關於瑕疵修補部分，原告亦有爭議。

㈤被證五：被告所列原告九發工程部分應負擔之金額，原告否認。

㈥被證六、七、八、九：因被告擅自變更冷氣施作方式，故誠新公司所列費用，不應由原告負擔。

㈦被證十：因原告交屋前已將房屋粉刷過，故被證十所列費用，乃被告另行依其需要雇工油漆，屬於裝潢工程之一部，與原告無關。

㈧被證十一：陽光屋玻璃天窗之漏水情形，原告早已改善，相片中所示漏水情形，有可能是其他原因造成，另車庫部分，法院至現場履勘時，應已發現並無滲水之情形。添㈨被證十二：九發工程結算總表與被證三同，原告對其中之項目，金額有意見。

㈩被證十三：對此證據之說明同被證十一。被證十四：相片中所示外牆脫落應是被告進行裝修工程時造成，非原告施作品質有瑕疵。被證十五：之估價單內容將外牆工程與漏水之修復費用列在一起，其中漏水修復部分所使用材料亦與原施作之品牌、規格不符，甚至粉刷工程之數量還未確定，故此份資料自不足採。被證十六：此項證據亦係九發工程有限公司之工程結算單，原告對於應由原告負擔之項目及金額有爭執。被證十七：對誠新冷凍空調工程有限公司出具之收款證明，原告並無意見，惟此部分費用不應由原告負擔。被證十八：附件二之衛浴設備改裝工程，被告已交由九發工程有限公司施作，此處為何又有惠而企業有限公司施作之費用？其施作地點及內容為何，未見被告加以說明，故原告不予承認。被證十九：此項證據與被證十五完全相同，請參見被證十五之說明。被證二十：晶琪有限公司施作外牆磁磚之費用，不應由原告負擔，除非被告能確實證明外牆脫落之責任應歸咎於原告工程品質有瑕疵。被證二十一：原告沒有爭執。被證二十二：同被證十六。被證二十三：

⑴外牆：原告點交系爭房屋給被告時，外牆壁磚均完好無缺，被告進行裝潢工程時，把廚房的牆打掉後，才發生脫落之現象，被告主張原告應負瑕疵責任，自應就此部分事實舉證。

⑵一樓陽台地壁磚一間（廚房旁邊）：此亦係因被告施作廚房所致與原告無關。

⑶二樓陽台地壁磚兩間：此處陽台是指房屋前方或後方陽台？如係前方陽台，是否有漏水亦僅係被告片面之詞，倘若被告疏於清理排水孔，也會造成積水現象，故被告仍應證明有漏水及漏水應歸咎於原告施作品質不佳。

⑷頂樓陽台地壁磚：理由同前。

⑸頂樓陽光屋：保固期滿時原告曾至現場查看，漏水問題業已改善。現場情況極為可能是被告疏於管理造成，例如窗戶未關、雨水滲入，被告又常出國未及時加以處理導致現場磁磚變色，牆壁發霉。

⑹頂樓儲藏室：為何要施作？及「其他項目」部分有些根本看不出與瑕疵修補有何關聯。

⑺估價單第二頁施工項目，似與第一頁重覆。綜上各點，原告不承認被證二十三估價單之內容。被證二十四：意見同被證十六添。被證二十五：如前所述，玻璃天窗漏水之瑕疵業已修補，事後所生費用不應由原告負擔。被證二十六：假設有漏水現象，被告亦無必要將鋁門窗全部換新，並且施作採光罩，被告之施作方式已逾「修補」範圍。被證二十七：原告否認外牆全部有鬆動浮凸情形，有拆除重新施作必要，明哲工程行出具之聲明，內容籠統，且無相關佐證，自難期真實。再者，全部施作，明哲工程行可獲較多工程款，攸關利益，其證言亦難免偏頗。被證二十八：原告否認全部外牆有施作必要，已如前述，其次被證二十八所列施工項目，亦有問題。首先第二項已經有刷防水，但第五項又有ＰＵ施工，有無必要。再者外牆高壓水洗施工面積竟高達一五七．五坪，如何算出，又一樓外牆既已重貼磁磚，何以再支付水泥砂抹粗底之工程款，所謂「瑕疵修補」應以修補之必要範圍為限，但從被告所列項目來看，已不單純是瑕疵修補，而有改良之情。更甚者，被證二十八外牆修補費用中，竟包含水電拆裝、打牆配管、水電管路修補等費用，益證被告假藉修補之名，將其變更設計之費用，全部轉嫁原告，對原告而言，有失公平。被證二十九：雖其他住戶有發生磁磚掉落情形，但此究竟是原告施作之品質有瑕疵，還是九二一地震後造成之脫落，有待釐清。而從其他住戶脫落現象只有零星幾處（相片有重複拍攝），進行修補時也僅敲除脫落部分重貼，非如被告是將全部外牆磁磚拆除，益證系爭外牆並無明哲工程行所稱全部鬆動浮凸現象。故被告施作範圍顯然過當。被證三十：對此份收據之真正無意見。惟施作金額不應由原告負擔。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）以下是兩造不爭之事實：

㈠兩造於八十八年十一月十日簽訂買賣契約書，由被告向原告購買坐落台中市○○區○○段三十二地號應有部分八分之二土地，及其上建號二一四號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之八號、建號二一五號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之九號房屋 約定總價金為四千一百萬元。除房價外，被告尚須負擔「外水」一萬七千一百三十五元、「外電」一萬九千三百三十五元、「外瓦斯」十四萬四千八百八十八元，上開合計被告應付給原告之總價額為四千一百十八萬一千三百五十八元，被告已經給付原告三千七百二十四萬九千八百十三元，尚餘三百九十三萬一千五百四十五元尚未給付。

㈡原告業已於八十八年十一月三十日將前開房地交付給被告占有使用，惟因系爭房屋有瑕疵及變更工程的問題，兩造曾經在八十九年二月十七日開協調會議，當時有作成會議記錄，兩造確認紀錄的時間是在八十九年三月二日，對於協調會議記錄之真正，沒有爭執。

㈢當日的協議共分二部分：一為買賣契約書第三條第四項的瑕疵修補問題，另一為買賣契約書第三條第五項的變更設計工程的問題。有關瑕疵修補的問題，兩造也分成兩部分：其一為玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，兩造約定由原告負責修補，並且同意被告保留三十八萬八千九百二十七元至此部分的瑕疵修補完成為止。其二為其他瑕疵修補問題，約定由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明。至於變更設計工程部分，雙方並沒有達成一致的解決方法。

㈣兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約定原告同意依被告之請求，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之書面記載，該項書面僅以文字之書面約定十一項，被告並未當場提供施工圖給原告，而原告於九十年七月二十五日提出法院之施工圖說，是被告於前開訂約後始郵寄給原告，事後被告又於八十八年十二月十三日透過乙○○律師郵寄一份圖說予原告㈤在八十九年六月十日，兩造雙方又有開協議會並作成會議記錄，當時被告有提出工程預算單及工程估價單，原告承認應負擔的部分為十九萬三千二百四十元。

㈥Ｂ４（即二一五號）之追加工程材料款（含工資及金額）為二萬一千三百元，原告同意負擔。

㈦九發公司結算單所載Ｂ３拆除工程Other編號四號三樓排水孔工資七百元部分，非屬瑕疵修補之範圍。

㈧原告對於被告所提工程結算書（九發部分）之真正，無爭執。

㈨被告主張之可抵銷之工程項目，均非八十九年三月二日確認之其他瑕疵修補問題。

（二）爭點之所在：

㈠爭點一：原告是否業依八十九年三月二日確認之協調會記錄完成瑕疵修補工程（玻璃天窗房間之漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題）？兩造於八十九年二月十七日日協調會議記錄中所約定之由原告負責修補之玻璃天窗房間之漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，原告迄今未為修復，現狀之瑕疵，為原告未能履行修補義務仍存之瑕疵。

⑴依本院於九十年十一月十九日至房屋現場履勘照片，明白可見玻璃天窗房間有嚴重之漏水問題；依被告於九十年六月十五日自行拍攝之照片亦明白可見房屋地板滲水情形相當嚴重。

⑵原告主張其曾於九十一年一月一日保固期滿時會同建築師至現場勘查，當時並未發現有任何漏水或滲水之跡象云云。然，依原告於八十九年五月間拍攝之現場相片七幀，明白可見系爭房屋當時即有相當嚴重之漏水情形，非如原告所稱於修復完成後始發生之瑕疵。且原告聲請傳訊之證人龔瑞琦亦未於九十一年九月二十七日庭訊時證述原告已完成瑕疵修補之待證事實。

㈡爭點二：被告是否有給付原告三十八萬八千九百二十七元保留款之義務？被告可否以自行雇工修復之費用主張抵銷對原告之價款義務？

⑴依八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第三項約定：「冠霖建設股份有限公司（即原告）同意丙○○小姐（即被告）保留三十八萬八千九百二十七元價金直至冠霖建設股份有限公司完成前揭玻璃天窗房間漏水及浴廁通風問題之修復工作」，可知該保留款之給付係以原告完成瑕疵修補修復工程為要件。如前所陳，原告迄今仍未完成瑕疵修補，被告當無須給付保留款三十八萬八千九百二十七元之義務。

⑵此外，因系爭交易房屋於交易之時，已有瑕疵存在，雙方經協議於該買賣契約書第三條第四項約定，於原告完成附件一各項瑕疵修補並經由被告認可驗收完成後，再由見證律師乙○○交付四百五十萬元之支票予原告，但原告如於產權過戶完成（八十八年十一月三十日）後十四日內仍未能完成瑕疵修補，原告同意被告得自行僱工完成瑕疵修補，扣除費用後如有剩餘款項再由被告交付原告。由於原告怠未依八十九年二月十七日協調會議完成第五點（一）第一項所示瑕疵修補項目，被告當得自行雇工完成修補，並依民法第三百三十四條規定就自行雇工支付之費用主張抵銷。

㈢爭點三：八十九年三月二日確認之其他瑕疵修補問題，是以實際修補支出抑或折讓價金（八十一萬一千零七十三元）為準？依兩造八十九年二月七日協調會議記錄之約定，合約約定之瑕疵修補部分，除浴廁通風及玻璃天窗、房間漏水之問題外，改為由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告則同意減少八十一萬一千零七十三元之價金（含稅），並於買賣契約中為折讓說明之約定。此既經雙方合意，原告自無再行計算要求改變之理。原告雖主張同意減少價金之前提係建立在「瑕疵存在」及「丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理」之上，被告目前實際支出金額僅十二萬二千九百零三元，超出被告實際支出以外之金額，被告仍應支付價金與原告云云。然查，依該協調會記錄第五點（一）２，關於不動產買賣契約附件一所列其餘瑕疵修補問題，由被告自行僱工完成瑕疵修補。原告既已同意就其餘瑕疵部分折讓部分買賣價金，衡諸「協調會記錄」亦無就減少價金之合意有任何停止或解除條件存在，原告主張顯與「協調會記錄」之內容相悖而不足採。

㈣爭點四：買賣契約第三條第五項，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之約定，除該書面所載第一至十款外，第十一款之約定是否以嗣後被告所提供給原告之施工圖說為限？變更設計部分所需金額？

⑴經查，雙方所簽訂買賣契約書附件二第十一項，雙方約定變更設計之項目除列舉部分外，尚包括「其他買方（即被告）認為應變更之事項，其施工方式及規範應依買方（即被告）要求施作」。由於原告並未依約提供完整之相關圖說予被告作為處理變更設計工程之依據，被告在未有相關圖說之情形下，遂先依原告要求提供其自行草擬但不包含所有變更設計項目之部分施工圖說予原告。

⑵依證人乙○○律師於九十一年九月二十七日庭訊之證述，雙方於簽訂系爭買賣契約時，確曾約定由被告支付材料款而原告負擔施工費用下，完成契約附件二所示之變更設計項目；而因變更設計項目繁多不足一一備載，雙方遂同意除附件二已列舉之十項變更工程外，於第十一項載明「其他買方（即被告）認為應變更之事項，其施工方式及規範應依買方（即被告）要求施作」，俾雙方於訂約後另行確認，原告法定代理人甲○○雖曾表示未列舉之變更工程項目應以合理範圍為限，然此並未經雙方合意列入契約之中，且彼時雙方並未約定以任何施工圖說為變更設計項目之依據。依此，除於訂約後交付予原告之施工圖說外，被告仍得依其實際需要自行負擔材料款，請求原告就其認為應變更設計部分進行工程施作，原告所稱依契約應由原告負擔施工費用之項目，應以附件二及施工圖說所載為限云云，顯與事實不符。

⑶關於變更設計部分所需金額，因兩造已就爭點八所列之部分變更設計項目簡化不爭執，九發公司工程結算書部分之變更設計項目所需金額應為七十七萬三千五百零五元。

㈤爭點五：冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程之工程費，是否應該由原告負擔？原告應負擔之金額？由誠新公司所施作之之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程之總工程費，共三十八萬一千一百零八元，應由原告負擔。

⑴依系爭不動產賣賣契約書附件二之規定，冷氣主機裝設、配管及包覆等為兩造合意之變更設計工程項目。

⑵冷氣安裝工程：依誠新公司於八十九年四月十四日所提出之估價單（均屬施工費用），Ｂ３樓層冷氣安裝工程金額含稅價格為十七萬一千零八十三點八五元；Ｂ４部分冷氣安裝工程為含稅價格為十五萬一千零一十四點一五元，共計三十二萬二千零九十八元。

⑶冷氣主機基礎安裝工程：依誠新公司於八十九年八月十日所提出之估價單，應認列為施工費用者計有：鐵片加工工料費五千元、固定安裝工料費三千元及運什費一千五百元，共計九千五百元，含稅後價格為九千九百七十五元；此外，由於原告承諾可將主機安裝於Ｂ３、Ｂ４樓層，卻遭受鄰居反對，被告不得已拆除原本已裝設之管線將主機改裝於一樓，其衍生之追加工程費用，依誠新公司於九十年六月十二日所提出之估價單，含稅價格為四萬九千零三十五元，亦應由原告負擔。

⑷依上述誠新公司估價單，冷氣安裝工程及冷氣主機安裝工程款項工資及物料加總金額共計二百五十四萬四千一百三十一元（含稅），依誠新公司於九十一年二月所開立之收款證明，被告已給付二百二十萬五千一百三十一元之工程款，尾款則尚待瑕疵改善後另行請款。

⑸被告主張依施工圖說，冷氣原定裝設氣冷式冷氣，主機應裝置於Ｂ３及Ｂ４房屋後之陽台，嗣因原告任意將原定裝設之「氣冷式冷氣」改為「冷暖氣」，裝設地點改在房屋正前方，因而招致鄰居反對，將主機改裝於一樓前方，其衍生之追加費用不應由原告負擔云云。然原告對冷氣設備安裝及地點之變更已為承諾，故對於被告將冷氣設備安裝於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台部分之工資金額，依系爭買賣契約之約定，即應由其負擔，而對於將冷氣設備安裝於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台，原告負責人其時並稱此並不會有任何問題，被告始施作，未料被告施作後即遭鄰居強烈反對，原告亦未協助向鄰居澄清說明，被告迫不得已，只得與鄰居協調後將冷氣設備改裝於一樓前方，而此等改裝費用，皆係因原告無法履行其原先之承諾所造成，其所衍生之追加費用，本應連同材料及工資均應由原告負擔，被告因考慮系爭買賣契約對於冷氣主機安裝已列於變更工程中，故未請求此等改裝費用中之材料費用，原告未思其未履行其承諾於前，反而不同意支付該等金額，實不足採。至於冷氣設備主機與冷暖氣設備主機均係一體式之設備，安裝之管線亦相同，並無何差異，原告以此爭議，實無理由。

㈥爭點六：油漆工程之費用是否應由原告負擔？原告應負擔之金額？油漆工程之工資費用十六萬六千零六十三元應由原告負擔。

⑴依負責油漆工程之油漆行於八十九年六月四日所提出之報價單，Ｂ３及Ｂ４樓層油漆工程金額含稅後價格為二十六萬三千五百九十二元，依台北巿建築師公會鑑定結果，工資費用占百分之六十三，故油漆工程部分所支出之總工資為十六萬六千零六十三元（263592×63%=166,063）。

⑵原告主張其在將房屋點交於被告之前，已將室內全部粉刷過，故不承認此項油漆金額。然查原告前已同意進行各項變更工程，其中本已包括「其他買方（即被告）認為應變更之事項」，而進行其他各項工程本即須就油漆部分重為修補，故被告洽請油漆人員就房屋重新油漆，乃屬依系爭買賣契約之規定而為，並未違反系爭買賣契約之規定，原告竟以已於點交前完成油漆工程為由拒絕承認油漆部分工資，顯與系爭買賣契約之規定相違。

㈦爭點七：外牆磁磚脫落是否屬原告應負擔保責任之瑕疵？被告得行使請求減少價金之金額？

⑴依民法第三五四條規定，物之出賣人對於買受人應擔保物無滅失或減少其通常效用；同法第三五九條規定，買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。

⑵依被證十三及十四房屋現場履勘照片，系爭房屋外牆磁磚脫落問題嚴重，被告就修補外牆磁磚脫落工程已支付廠商泥作工程款及壁磚工程款共計一百二十二萬六千七百九十一元。被告就原告交付之物有瑕疵依民法第三五九條請求減少價金，並依民法第三三四條規定與原告買賣價金請求權互為抵銷。

⑶原告指稱，原告將系爭房屋交給被告時，外牆均完好無缺，被告進行裝潢工程時，把廚房牆打掉才發生脫落現象，倘如被告所言，該社區八棟房屋外牆剝落情形應相當嚴重云云。惟查：依本院於九十年十一月十九日至系爭房屋現場履勘照片及被告於九十年六月十五日自行拍攝之照片，除房屋滲水問題外，房屋外牆脫落問題嚴重。另依施作外牆磁磚修復工程廠商出具聲明書，亦證明系爭外牆於廠商於九十一年三月九日進行外牆修復工程時已有嚴重脫落情形；此外，依被告於九十一年五月間自行拍攝之現場照片，除可見除系爭房屋有外牆磁磚脫落之問題外，同一社區另四棟房屋亦均有嚴重外牆脫落之情形，其中亦包含原告負責人原先居住之房屋在內。

㈧爭點八：有關於木作工程B3編號二十一、二十九、三十九，B4編號十六、二十、三十五，是屬於變更工程之事項或是屬於契約定的其他瑕疵修補已折讓項目？（本爭點業於九十一年七月二十二日庭訊時經兩造簡化爭點不主張爭執，確認屬其他瑕疵修補已折讓項目）。

㈨爭點九：Ｂ３（即二一四號部分）之追加工程，原告應負擔金額是否為被告所主張之三萬五千五百元？系爭買賣契約並未約定工資或材料款金額上限，亦無工程費價格標準之約定。既原告對於被告所提九發公司工程結算書之真正及被告確已足額支付九發公司工程款乙事並無爭執，且未請求就工程款金額進行鑑定，其主張金額過高云云，不足採信，故B3追加工程費用三萬五千五百元，應由原告負擔。

㈩爭點十：九發公司結算書中所列部分泥作工程、木作工程及垃圾清運工程是屬變更工程或瑕疵修補項目？

⑴系爭泥作工程（Ｂ３編號十四、二十三、二樓次臥室項目一至三、一樓浴室項目四及五、二至三樓浴室十及十二、Ｂ４編號四、十三、二樓主臥浴室編號一至三、一樓浴室編號四、五、六、七、九、二樓主臥浴室編號七），木作工程（Ｂ３編號十二、十三、十

八、十九、二十五、二十六、三十二、三十三號，Ｂ４編號十一、十二、十七、十八、

二十四、二十五、二十八、二十九號）及垃圾清運工程（Ｂ３項目一），均係配合八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第一項所列之廁所、浴室排風至室外管線瑕疵修復問題而施作，因原告未能完成該項瑕疵修復工作，被告自行雇工完成修復所支出之材料款及工資費用，自應由原告負擔。

⑵縱然依原告主張將系爭泥作工程、木作工程及垃圾清運工程全數移列為變更設計項目，原告可因此減少負擔之材料款即為二萬二千二百八十六元。爭點十一：原告應負擔之瑕疵修補費用？因原告怠依八十九年二月二十七日協調會議記錄完成瑕疵修補，而由被告自行雇工完成修復之費用，總計六十萬二千零十四元，應由原告負擔。

㈠浴廁通風：由於原告迄今仍未依八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第一項完成瑕疵修補，被告僅得依不動產買賣契約第三條第四項之規定自行僱工完成修補，就浴廁通風問題被告自行僱工修復已支出三十一萬五千二百四十一元。

㈡玻璃天窗、房間漏水：關於房屋交付之時已存在之瑕疵且依「協調會記錄」第五點（一）第一項應由原告完成瑕疵修補之玻璃天窗、房間漏水項目，依廠商出具之估價單及工程項目表，此部份修復金額共十九萬四千四百二十八元五角（含營業稅）。另因漏水問題被告自行雇工裝置鋁門，依廠商所開立之請款單，修復費用八萬七千九百四十八元，含稅價為九萬二千三百四十五元。

（三）爭點部分可提供之證據如下：

㈠爭點一：

⑴現場照片：答辯（四）狀被證十三（九十年十一月十九日拍攝之現場照片十五幀）、被證十四（九十年六月十五日拍攝現場照片二十四幀）及被證二十九（八十九年五月拍攝之現場照片七幀，（九十一年六月二十六日提出）。

⑵答辯（八）狀被證二十五：玻璃天窗及房間漏水修復工程項目乙份，被證二十六：大成鋁業有限公司請款單乙件。

㈡爭點三：證人：乙○○律師（地址：展新法律事務所台中市○○街四十號電話：00000000）。

㈢爭點五：答辯（二）狀被證六至被證九：誠新冷凍空調工程有限公司報價單，答辯（六）狀被證十七：誠新冷凍空調工程有限公司收款證明。

㈣爭點六：答辯（二）狀被證十：油漆行報價單乙份。

㈤爭點七：

⑴答辯（四）狀被證十三（九十年十一月十九日拍攝之現場照片十五幀）、被證十四（九十年六月十五日拍攝現場照片二十四幀）及被證二十九（九十一年所拍攝現場照片三十三幀）。

⑵答辯（七）狀被證二十三：明哲工程行施工估價單影本乙份，答辯（八）狀被證二十七：明哲工程行說明書乙份，答辯（八）狀被證二十八：房屋外牆磁磚修復工程項目乙件。

⑶被證三十及被證三十一：明哲工程行收據影本共五件。

㈥爭點十一：答辯（七）狀被證二十三：明哲工程行施工估價單影本乙份、答辯（八）狀被證二十五：玻璃天窗及房間漏水檢修工程項目乙件及答辯（八）狀被證二十六：大成鋁業有限公司請款單影本乙件。

（四）綜上，原告請求被告積欠不動產買賣價金共三百五十一萬三千六百四十二元，惟與左列原告應負擔金額相互抵銷並扣除原告無權請求之金額後，被告無須支付任何款項與原告：

㈠原告得主張抵銷之款項共三百一十九萬三千四百六十六元：

⑴變更設計部分：已確定應由被告負擔之總施工費用為一百四十三萬二千四百一十元六角五分。

⑵瑕疵修補部分，被告自行雇工完成浴廁通風（三十一萬五千二百四十一元）、漏水修復工程（二十八萬六千七百七十三元）及外牆磁磚脫落修復工程（一百二十二萬六千七百九十一元），總計一百八十二萬八千八百零五元；被告有權依民法第三五九條請求減少價金，並依民法第三三四條規定與原告買賣價金請求權互為抵銷。

㈡兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄，關於其他瑕疵修補之問題，原告同意減少八十一萬一千零七十三元之價金（含稅），並於買賣契約中為折讓說明之約定，故此部分金額應由買賣價金中扣除。

㈢上述原告應負擔之變更設計部分及瑕疵修補工程款，加計原告無權請求之款項共四百萬四千五百三十九元，已超過被告保留未支付之買賣價金，原告請求應予駁回。

理由

一、原告主張：被告於八十八年十一月十日向原告購買坐落台中巿南屯區○○段三十二地號土地應有部分八分之二及其上建物二一四號及二一五號即門牌號碼台中巿文心一路二六五之八、之九號，價金共四千一百萬元。原告已於八十八年十一月三十日將上開房地點交予被告，惟迄今被告僅付原告價款共三千七百二十四萬九十八百一十三元，尚欠三百九十三萬一千五百四十五元未付，後因系爭房屋尚有紛爭，兩造曾於八十九年二月十七日及同年三月二日協商解決，原告有同意部分之折價，經折價後，被告尚欠三百五十一萬三千六百四十二元未清償，為此，訴請被告如數給付等語；被告則以：原告於系爭房屋之交易中，尚有原告應負擔工程費用或應負責之瑕疵修補未負擔或未修補，此部分之修補費用自應從被告應支付給原告之費用中扣除，經扣除後被告已無須再給付原告任何之費用等語，資為抗辯。

二、以下之事實為兩造不爭執，應堪信為真實：

（一）兩造於八十八年十一月十日簽訂買賣契約書，由被告向原告購買坐落台中市○○區○○段三十二地號應有部分八分之二土地，及其上建號二一四號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之八號、建號二一五號即門牌號碼為台中市○○○路二六五之九號房屋 約定總價金為四千一百萬元。除房價外，被告尚須負擔「外水」一萬七千一百三十五元、「外電」一萬九千三百三十五元、「外瓦斯」十四萬四千八百八十八元，上開合計被告應付給原告之總價額為四千一百十八萬一千三百五十八元，被告已經給付原告三千七百二十四萬九千八百十三元，尚餘三百九十三萬一千五百四十五元尚未給付。

（二）原告業已於八十八年十一月三十日將前開房地交付給被告占有使用，惟因系爭房屋有瑕疵及變更工程的問題，兩造曾經在八十九年二月十七日開協調會議，當時有作成會議記錄，兩造確認紀錄的時間是在八十九年三月二日，對於協調會議記錄之真正，沒有爭執。

（三）當日的協議共分二部分：一為買賣契約書第三條第四項的瑕疵修補問題，另一為買賣契約書第三條第五項的變更設計工程的問題。有關瑕疵修補的問題，兩造也分成兩部分：其一為玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，兩造約定由原告負責修補，並且同意被告保留三十八萬八千九百二十七元至此部分的瑕疵修補完成為止。其二為其他瑕疵修補問題，約定由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明。至於變更設計工程部分，雙方並沒有達成一致的解決方法。

（四）兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約定原告同意依被告之請求，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之書面記載，該項書面僅以文字之書面約定十一項，被告並未當場提供施工圖給原告，而原告於九十年七月二十五日提出法院之施工圖說，是被告於前開訂約後始郵寄給原告，事後被告又於八十八年十二月十三日透過乙○○律師郵寄一份圖說予原告。

（五）在八十九年六月十日，兩造雙方又有開協議會並作成會議記錄，當時被告有提出工程預算單及工程估價單，原告承認應負擔的部分為十九萬三千二百四十元。

（六）Ｂ４（即二一五號）之追加工程款（含工資及材料款）為二萬一千三百元，原告同意負擔。

（七）九發公司結算單所載Ｂ３拆除工程Other編號四號三樓排水孔工資七百元部分，非屬瑕疵修補之範圍。

（八）原告對於被告所提工程結算書（九發部分）之真正，無爭執。

（九）被告主張之可抵銷之工程項目，均非八十九年三月二日確認之其他瑕疵修補問題。

三、經兩造整理並簡化爭點之結果，確認兩造間之爭點如下：

（一）爭點一：兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄，所約定由原告負責修補之玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，由原告負責修補，原告是否業已修補完成？現況是原告未修補完成或是修補後再發生之瑕疵？如未修復完成，則其回復原狀費用多少？（或如未回復原狀，被告是否有給付保留款三十八萬八千九百二十七元之義務？）

（二）爭點二：如該瑕疵，原告未予完成，而由被告另行僱工完成（或已計算出修復之費用）時，關於保留款三十八萬八千九百二十七元部分，是否有給付之義務？被告可否以該費用主張抵銷對原告之價款債務？

（三）爭點三：兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄，所為其他瑕疵修補問題，由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少新台幣八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明之約定，是以就該等瑕疵實際修補之支出為準（其支出之數額為多少）？或應逕以折讓之價金為準？

（四）爭點四：有關兩造契約第三條第五項，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之約定，除該書面所載一至十款外，第十一款之約定，是否僅限於嗣後被告所提供給原告之施工圖說為限？變更設計部分所需之金額是否如被告所主張之金額八十萬零一百十元？

（五）爭點五：由誠新公司所施作之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程之總工程費，是否應由原告負擔？如應由原告負擔，其工資總額是否為（含稅）三十八萬一千一百零八元？

（六）爭點六：油漆工程之費用是否應由原告負擔？如應由原告負擔，其工程總額是否為（含稅）二十六萬三千五百九十二元，而工資是否為十八萬四千五百十四元？

（七）爭點七：系爭房屋之外牆磁磚脫落，是否屬原告應負擔保責任之瑕疵？如為肯定，則被告行使請求減少價金，其金額以多少為適當？

（八）爭點八：有關木作工程Ｂ３編號二十一、二十九、三十九號，Ｂ４編號十六、二十、三十五，是屬於變更工程之事項或是屬於契約定的其他瑕疵修補已折讓項目？（本爭點業經兩造簡化不主張爭執，確認屬其他瑕疵修補已折讓項目）。

（九）爭點九：Ｂ３（即二一四號部分）之追加工程，原告應負擔之金額，是否如被告所主張之三萬五千五百元？

（十）爭點十：泥作工程Ｂ三編號十四（拆除及貼，共兩項）、二十三號、二樓次臥室（項目一至三）、一樓浴室（項目四、五）、二至三樓浴室（項目十、十二）、Ｂ四編號

四、十三，二樓主臥浴室編號一、二、三、一樓浴室編號四、五、六、七、九，二樓主臥浴室編號七。木作工程Ｂ三編號十二、十三、十八、十九、二十五、二十六、三

十二、三十三號，Ｂ四編號十一、十二、十七、十八、二十四、二十五、二十八、二十九號。垃圾清運工程（Ｂ三項目一兩車七千六百元），這部分是否屬於變更工程或瑕疵修補工程項目？

（十一）爭點十一：原告應負擔之瑕疵修補費用，是否為被告所主張之金額六十萬二千零十四元？

四、本院茲就兩造間之上開爭點，分別說明兩造之主張及本院之判斷如下：

（一）下列四個爭點所涉及之問題及事項均有關連性，故併予說明之，即：

㈠爭點部分：

⑴爭點一：兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄，所約定由原告負責修補之玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，由原告負責修補，原告是否業已修補完成？現況是原告未修補完成或是修補後再發生之瑕疵？如未修復完成，則其回復原狀費用多少？（或如未回復原狀，被告是否有給付保留款三十八萬八千九百二十七元之義務？）

⑵爭點二：如該瑕疵，原告未予完成，而由被告另行僱工完成（或已計算出修復之費用）時，關於保留款三十八萬八千九百二十七元部分，是否有給付之義務？被告可否以該費用主張抵銷對原告之價款債務？

⑶爭點十：泥作工程Ｂ三編號十四（拆除及貼，共兩項）、二十三號、二樓次臥室（項目一至三）、一樓浴室（項目四、五）、二至三樓浴室（項目十、十二）、Ｂ四編號

四、十三，二樓主臥浴室編號一、二、三、一樓浴室編號四、五、六、七、九，二樓主臥浴室編號七。木作工程Ｂ三編號十二、十三、十八、十九、二十五、二十六、三

十二、三十三號，Ｂ四編號十一、十二、十七、十八、二十四、二十五、二十八、二十九號。垃圾清運工程（Ｂ三項目一兩車七千六百元），這部分是否屬於變更工程或瑕疵修補工程項目？

⑷爭點十一：原告應負擔之瑕疵修補費用，是否為被告所主張之金額六十萬二千零十四元？

㈡兩造之主張：

⑴原告之主張：

①兩造於八十九年三月二日確認之協調會議紀錄，所約定由原告負責修補之玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，原告已經修補完成，原告於九十年一月間保固期滿曾會同建築師龔瑞琦至現場勘查，當時並未發現有任何漏水或滲水之跡象，業經建築師龔瑞琦到庭證明，現況究竟是修補後再發生之瑕疵，抑或被告疏於管理所造成？原告並不清楚。

②因原告業已完成修補，被告自應將此部分保留款三十八萬八千九百二十七元給付原告，至於被告抗辯其另行僱工修補之費用（被證二十五），則不應由原告負擔。再者，被證二十六鋁門窗及採光罩安裝費用，亦非修補瑕疵之必要費用，被告將之列入亦有不當擴張修補範圍之嫌，自不足採。

③依被告所提工程結算單可分為四大項，Ｂ３工程、Ｂ４工程、抽風機、追加修補。其中抽風機材料款七萬五千元，顯然不應由原告承擔。緣被告抱怨浴廁通風欠佳，要求裝設通風機改善，原告予以應允，惟被告卻捨棄國內一般知名廠牌之抽風機不用（市價僅幾百元），而遠自瑞典購回一台索價就要七千五百元之抽風機，十台就高達七萬五千元，遠此市價超出十幾倍，顯逾必要範圍。是以此部分費用不應由原告負擔。

④Ｂ３、Ｂ４瑕疵修補費用，原告承認之金額連工帶料為八萬七千九百八十元，此金額亦與原告起訴狀同意扣除之九萬五千元相差不多，因原告起訴時已將上開金額自未付價金中扣除，故原告亦無需再支付瑕疵修補之費用。原告經向九發公司查詢，抽風機裝設地點係在原有之天花板下方，故天花板無須重行裝設，但被告卻將天花板拆除，往上挑高，所生之費用包括磁磚及天花板施作費用，自非屬於瑕疵修補費用。

⑵被告之主張：

①依本院於九十年十一月十九日至房屋現場履勘照片，明白可見玻璃天窗房間有嚴重之漏水問題；依被告於九十年六月十五日自行拍攝之照片亦明白可見房屋地板滲水情形相當嚴重。

②原告主張其曾於九十一年一月一日保固期滿時會同建築師至現場勘查，當時並未發現有任何漏水或滲水之跡象云云。然，依原告於八十九年五月間拍攝之現場相片七幀，明白可見系爭房屋當時即有相當嚴重之漏水情形，非如原告所稱於修復完成後始發生之瑕疵。且原告聲請傳訊之證人龔瑞琦亦未於九十一年九月二十七日庭訊時證述原告已完成瑕疵修補之待證事實。

③依八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第三項約定：「冠霖建設股份有限公司（即原告）同意丙○○小姐（即被告）保留三十八萬八千九百二十七元價金直至冠霖建設股份有限公司完成前揭玻璃天窗房間漏水及浴廁通風問題之修復工作」，可知該保留款之給付係以原告完成瑕疵修補修復工程為要件。如前所陳，原告迄今仍未完成瑕疵修補，被告當無須給付保留款三十八萬八千九百二十七元之義務。

④此外，因系爭交易房屋於交易之時，已有瑕疵存在，雙方經協議於該買賣契約書第三條第四項約定，於原告完成附件一各項瑕疵修補並經由被告認可驗收完成後，再由見證律師乙○○交付四百五十萬元之支票予原告，但原告如於產權過戶完成（八十八年十一月三十日）後十四日內仍未能完成瑕疵修補，原告同意被告得自行僱工完成瑕疵修補，扣除費用後如有剩餘款項再由被告交付原告。由於原告怠未依八十九年二月十七日協調會議完成第五點（一）第一項所示瑕疵修補項目，被告當得自行雇工完成修補，並依民法第三百三十四條規定就自行雇工支付之費用主張抵銷。

⑤系爭泥作工程（Ｂ３編號十四、二十三、二樓次臥室項目一至三、一樓浴室項目四及五、二至三樓浴室十及十二、Ｂ４編號四、十三、二樓主臥浴室編號一至三、一樓浴室編號四、五、六、七、九、二樓主臥浴室編號七），木作工程（Ｂ３編號十

二、十三、十八、十九、二十五、二十六、三十二、三十三號，Ｂ４編號十一、十

二、十七、十八、二十四、二十五、二十八、二十九號）及垃圾清運工程（Ｂ３項目一），均係配合八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第一項所列之廁所、浴室排風至室外管線瑕疵修復問題而施作，因原告未能完成該項瑕疵修復工作，被告自行雇工完成修復所支出之材料款及工資費用，自應由原告負擔。縱然依原告主張將系爭泥作工程、木作工程及垃圾清運工程全數移列為變更設計項目，原告可因此減少負擔之材料款即為二萬二千二百八十六元。

⑥因原告怠依八十九年二月二十七日協調會議記錄完成瑕疵修補，而由被告自行雇工完成修復之費用，總計六十萬二千零十四元，應由原告負擔。

⒈浴廁通風：由於原告迄今仍未依八十九年二月十七日協調會議記錄第五點（一）第一項完成瑕疵修補，被告僅得依不動產買賣契約第三條第四項之規定自行僱工完成修補，就浴廁通風問題被告自行僱工修復已支出三十一萬五千二百四十一元。

⒉玻璃天窗、房間漏水：關於房屋交付之時已存在之瑕疵且依「協調會記錄」第五點（一）第一項應由原告完成瑕疵修補之玻璃天窗、房間漏水項目，依廠商出具之估價單及工程項目表，此部份修復金額共十九萬四千四百二十八元五角（含營業稅）。另因漏水問題被告自行雇工裝置鋁門，依廠商所開立之請款單，修復費用八萬七千九百四十八元，含稅價為九萬二千三百四十五元。

㈢本院之判斷：

⑴上開兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄，業已載明有關瑕疵修補的問題，其中玻璃天窗房間的漏水檢修、廁所、浴室排風到室外的管線問題，約定由原告負責修補，並且同意被告保留三十八萬八千九百二十七元至此部分的瑕疵修補完成為止之事實，為兩造所不爭執，業如前述。再者，參以兩造所簽訂之不動買賣契約書第三條四項之約定觀之，當可知兩造於上開約定時，雖無特別明文，但可推知若原告未在合理之期限內為修繕，被告參酌前開兩造有關瑕疵修補問題之約定精神，自應認為被告得自行僱工修補或計算出修復費用，並將所需費用扣除後如有剩餘款項再由被告交付原告。

⑵有關浴廁通風之瑕疵，原告雖主張業已修補完成云云，惟未舉證以實其說，且原告既自承有應允被告裝設通風機改善排風等語，足見原告未完成，否則被告豈有再自行施工之必要，又有關玻璃天窗房間的漏水檢修之部分，原告主張其已經修補完成，並舉證人即建築師丁○○為證，惟證人丁○○到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：九十年一月間，證人是否有到系爭Ｂ三、Ｂ四房屋的陽光屋，證人當時看到的情形如何？）我印象中較深刻的是右邊（兩造共同陳述是Ｂ三）房屋地下室往一樓的樓梯轉角處有水漬，另外次臥室厠所有漏水的情形，我當場看沒有看出來有異樣，原告當時有說已修繕過了，至於這戶的陽光屋我印象中只有看Ｂ三，當時是沒有看出有漏水的跡象，當天是晴天，至於實際上是否會漏水，必須要試水或檢查才能了解，單純從表面上看不出來」、「（原告訴訟代理人問：當場被告是否有向你表示尚有其他的瑕疵？）沒有印象」、「（被告訴訟代理人間：你當場去看時，陽光屋的地板是否有顏色不同的情形？）沒有印象，不記得了」等語（見本院九十一年九月二十七日言詞辯論筆錄），並不足以證明有關玻璃天窗房間之漏水檢修業經原告完成（最多僅證明原告有去修補，但是否修補完成，證人表示無法單從外表判斷，自不得以證人在場時，未見到異樣，即謂原告已修補完成），而系爭房屋（含Ｂ３、Ｂ４）之三樓陽光屋內，本院於九十年十一月十九日至現場履勘時，從外表上仍可發現確有漏水之情事等情，業據本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可參，復有被告所提之現場照片可佐，足見原告並未完成修補，應係實情，原告主張現況可能是其完成修補後才發生或被告未關好門窗云云，未舉證以實其說，尚無可取。

⑶按原告既未於合理期間內，依八十九年二月二十七日協調會議記錄完成瑕疵修補，則參酌前開說明，被告得自行雇工或計算出修復費用，予以扣除，則被告復已表明要以修復費用扣抵應付價金等語，則被告主張其業已雇工修復部分或雖未雇工修復但可計算出修復費用部分，均可用以扣抵應付給原告之價金，自屬有據。茲說明修復之必要費用如下：浴廁通風：被告主張共計花費三十一萬五千二百四十一元，是否有理，茲說明如下：

①Ｂ３工程部分：

⒈拆除工程：Ｂ３　２Ｆ編號二號（主臥浴室磁磚打除工資）支出一萬八千元部分。此部分原告抗辯在被告交付給原告之圖說上已有記載，故應屬變更設計工程事項等情，有圖說在卷可參，故被告將之列入瑕疵修補項目，自尚有未洽。Other編號二號（抽風機機械鑽孔工資）支出四千九百元部分。此部分確屬瑕疵修補項目無誤，固為原告所不爭執，但原告抗辯被告主張此部分之支出四千九百元過高，應減為三千五百元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。至於Other編號四號（三樓排水孔工資）支出七百元部分。此部分所示之七百元工資部分，兩造業已確認非屬瑕疵修補之範圍，故此部分之金額，自不得列入修復費用中。

⒉水電工程：Ｂ３編號二號（抽風機安裝工程）支出二千五百元部分。此部分確屬瑕疵修補項目無誤，固為原告所不爭執，但原告抗辯被告主張此部分之支出二千五百元過高，應減為一千二百五十元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。Ｂ３編號六號（抽風機開關）支出三千五百元部分。此部分確屬瑕疵修補項目及其金額均為原告所不爭執，自可信係必要支出。Ｂ３編號三號（室外排風外罩）支出四千六百九十元部分。此部分確屬瑕疵修補項目無誤，固為原告所不爭執，但原告抗辯被告主張此部分之支出四千六百九十元過高，應減為二千一百元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。

⒊泥作工程：Ｂ３編號二號（１Ｆ浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分確屬瑕疵修補項目無誤，固為原告所不爭執，但原告抗辯被告主張此部分之支出四千元過高，應減為一千元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。Ｂ３編號五號（２Ｆ次臥浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分原告抗辯在兩造約定變更設計工程，而被告對於該部分確屬瑕疵修補部分，之支出，並未提出事證說明之，故此部分之支出，自應移至變更設計工程事項部分討論，而不得列入瑕疵修補範圍內。Ｂ３編號十四號（２Ｆ主臥浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分原告抗辯是屬變更設計部分之第一項約定等情，有該約定（即契約之附件二）影本一件在卷可稽，被告於其自行提出之工程結算單中備註附件二第一項等語，足見原告之抗辯屬實，故此部分金額，自不屬瑕疵修補之範圍，而為變更設計之範圍，應甚明確。Ｂ３編號二十三號（頂樓水塔地板刷ＰＵ工資）支出三千五百元部分。此部分被告否認是瑕疵或屬變更設計部分，而被告就此復未舉證證明此部分之支出和浴廁通風之瑕疵有何關連，則此部分之金額，自不得列入瑕疵修補之範圍，應甚明確。Ｂ３（２Ｆ次臥浴室）編號一號（磁磚５８３２Ａ腰帶，支出三千元）、編號二號（磁磚３５３２Ａ，支出二千九百五十元）、編號三號（磁磚３５３１Ａ，支出一千一百元）、Ｂ３（１Ｆ浴室）編號四號（磁磚２７５５６Ａ，支出二百五十六元）、編號五號（磁磚２７５５７Ａ，支出六百四十元）、Ｂ３（２─３Ｆ浴室）編號十號（水泥，支出三百四十元）、編號十二號（砂，支出六百元）部分。上開項目原告均否認係屬瑕疵修補項目，而被告就該等項目確屬上開瑕疵修補之必要費用，亦未舉證以實其說，自難採信，故此等支出，自不得列入瑕疵修補之範圍內，應無可疑。

⒋木作工程：編號十二號（１Ｆ廁所釘矽酸鈣板天花板，支出一千一百八十八元）、編號十三號（１Ｆ廁所釘線板，支出二千三百三十一元）、編號十八號（２Ｆ次臥浴室釘矽酸鈣天花板，支出一千三百六十九元）、編號十九號（２Ｆ次臥浴室釘線板，支出二千二百十八元）、編號二十五號（２Ｆ主臥浴室釘矽酸鈣天花板，支出三千六百七十一元）、編號二十六號（２Ｆ主臥浴室釘線板，支出三千四百五十五元）、編號三十二號（３Ｆ浴室釘矽酸鈣天花板，支出一千四百九十五元）、編號三十三號（３Ｆ浴室釘線板，支出一千九百四十元）部分。此部分依原告於九十年七月二十四日所提出之準備㈡狀所載，其業已全部承認上開項目均屬瑕疵修補項目且對金額亦表示均不爭執等語，有該狀在卷可稽，應已生自認之效力，雖其同時陳稱願負擔工資即上開金額之百分之三十云云，然原告既自承屬瑕疵修補之部分，自應全額負擔，則其主張僅負擔百分之三十云云，自無可採。再，原告嗣後復加以爭執，但未證明其前開自認非屬真實或得被告同意，自不生撤銷自認之效力，則本院自應認為上開項目均屬瑕疵修補項目，而金額合計為一萬七千六百六十七元，自均屬必要之支出。

⒌垃圾清運工程：Ｂ３垃圾清運支出七千六百元部分。原告固不爭執在Ｂ３之瑕疵修補工程中有垃圾清運之支出，惟其僅承認六千二百五十元而已，然被告實際支出七千六百元，則關於此部分之支出，自應以被告之實際支出作為計算之基準，原告此部分之抗辯，未提出任何事實，並無可採，則原告亦應負擔此部分之支出。

②Ｂ４工程：

⒈拆除工程：編號三號（抽風機機械鑽孔）支出四千九百元部分。此部分確屬瑕疵修補項目無誤，固為原告所不爭執，但原告抗辯被告主張此部分之支出四千九百元過高，應減為三千五百元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。

⒉大理石美容工程：一樓大理石除臘．刨光（含樓梯）支出一萬八千元部分，原告自承是屬瑕疵修補之項目，且同意負擔全額，而被告亦認此部分之支出原告應全部負擔，故而被告關於此部分之支出，自應由原告全額負擔。

⒊水電工程：編號二號（通風機安裝工資）支出二千五百元、編號四號（室外排風機外罩）支出四千六百九十元部分。此部分確屬瑕疵修補項目無誤，固為原告所不爭執，但原告抗辯被告主張此部分之支出二千五百元及四千六百九十元均過高，應減為一千二百五十元及二千一百元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。編號三號（通風機開關）支出三千五百元部分。此部分原告並未爭執確屬瑕疵修補項目，僅註明是材料款等語，惟按有關屬於瑕疵修補之項目，原告應全額負擔等情，業如前述，則被告關於此部分之支出，原告自有全額負擔之義務，應無疑問。編號三號（通風機安裝工資）支出六百元、編號五號（洗臉盆拆裝）支出一千元部分。此部分支出原告自承是屬瑕疵修補之項目，且同意負擔全額，而被告亦認此部分之支出原告應全部負擔，故而被告關於此部分之支出，自應由原告全額負擔。雖原告同時抗辯被告有關編號三號之支出過高，應減為三百元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。

⒋泥作工程：Ｂ４編號二號（１Ｂ洗手台水管泥作補洞）支出五百元部分。此部分支出原告自承是屬瑕疵修補之項目，且同意負擔全額，而被告亦認此部分之支出原告應全部負擔，故而被告關於此部分之支出，自應由原告全額負擔。雖原告同時抗辯被告之支出過高，應減為二百五十元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。Ｂ４編號三號（１Ｆ浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分確屬瑕疵修補項目無誤，固為原告所不爭執，但原告抗辯被告主張此部分之支出四千元過高，應減為一千元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。Ｂ４編號四號（２Ｆ次臥浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分原告抗辯在兩造約定變更設計工程，而被告對於該部分確屬瑕疵修補部分，之支出，並未提出事證說明之，故此部分之支出，自應移至變更設計工程事項部分討論，而不得列入瑕疵修補範圍內。Ｂ４編號六號（２Ｆ主臥浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分原告抗辯是屬變更設計部分之第一項約定等情，有該約定（即契約之附件二）影本一件在卷可稽，被告於其自行提出之工程結算單中復備註附件二第一項等語，足見原告之抗辯屬實，故此部分金額，自不屬瑕疵修補之範圍，而為變更設計之範圍，應甚明確。Ｂ４編號十三號（頂樓水塔地板刷ＰＵ工資）支出三千五百元部分。此部分被告否認是瑕疵或屬變更設計部分，而被告就此復未舉證證明此部分之支出和浴廁通風之瑕疵有何關連，則此部分之金額，自不得列入瑕疵修補之範圍，應甚明確。Ｂ４編號一號（磁磚５８３２Ａ腰帶，支出一千二百元）、編號二號（磁磚３５３２Ａ，支出五百元）、編號三號（磁磚３５３１Ａ，支出九百五十元）、編號四號（磁磚２７５５６Ａ，支出四百四十八元）、編號五號（磁磚２７５５７Ａ，支出一千六百元）、編號七號（水泥，支出三百四十元）、編號九號（砂，支出六百元）部分。上開項目原告均否認係屬瑕疵修補項目，而被告就該等項目確屬上開瑕疵修補之必要費用，亦未舉證以實其說，自難採信，故此等支出，自不得列入瑕疵修補之範圍內，應無可疑。

⒌木作工程：編號十一號（１Ｆ廁所釘矽酸鈣板天花板，支出二千三百七十五元）、編號十二號（１Ｆ廁所釘線板，支出二千一百五十四元）、編號十七號（２Ｆ次臥浴室釘矽酸鈣天花板，支出一千三百六十九元）、編號十八號（２Ｆ次臥浴室釘線板，支出二千二百十八元）、編號二十四號（２Ｆ主臥浴室釘矽酸鈣天花板，支出二千零三十元）、編號二十五號（２Ｆ主臥浴室釘線板，支出二千四百二十四元）、編號二十八號（３Ｆ浴室釘矽酸鈣天花板，支出一千五百八十二元）、編號二十九號（３Ｆ浴室釘線板，支出一千九百四十元）部分。此部分依原告於九十年七月二十四日所提出之準備㈡狀所載，其業已全部承認上開項目均屬瑕疵修補項目且對金額亦表示均不爭執等語，有該狀在卷可稽，應已生自認之效力，雖其同時陳稱材料款應由被告負擔云云，然原告既自承此部分屬瑕疵修補之部分，則原告自應全額負擔，其主張僅負擔工資云云，自無可採。再，原告嗣後復加以爭執，但未證明其前開自認非屬真實或得被告同意，自不生撤銷自認之效力，則本院自應認為上開項目均屬瑕疵修補項目，而金額合計為一萬六千零九十二元，自均屬必要之支出。

③抽風機部分：原告對於其確有應允裝設通風機改善浴廁通風之問題，並未爭執，則被告裝設抽風機之費用即屬瑕疵修補之必要費用無誤，原告雖抗辯被告遠自瑞典購回一台索價就要七千五百元之抽風機，十台就高達七萬五千元，遠此市價超出十幾倍，顯逾必要範圍云云，然按原告對於被告確有此筆支出既未予以爭執，則此部分確屬被告實際之支出，要無可疑，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取。

④綜上所述，本件被告因為改善浴廁通風之瑕疵所支出而得要求原告負擔之總金額為十七萬五千六百三十九元（即四千九百元＋二千五百元＋三千五百元＋四千六百九十元＋四千元＋一萬七千六百六十七元＋七千六百元＋四千九百元＋一萬八千元＋二千五百元＋四千六百九十元＋三千五百元＋六百元＋一千元＋五百元＋四千元＋一萬六千零九十二元＋七萬五千元＝十七萬五千六百三十九元），被告在此範圍內之主張，應可採信，其逾此部分之主張，則無可採。對於此部分之瑕疵修補，原告既未於合理期限內為修補，而經被告雇工修復，則此部分之支出十七萬五千六百三十九元，自得扣抵應給付原告之價金。玻璃天窗房間漏水：

①關於此部分之修復費用，被告固提出被證二十五（玻璃天窗及房間漏水修復工程項目一份）及被證二十六（大成鋁業有限公司請款單一件）為證，而原告對於該等證物之形式真正復未加以爭執，惟否認有負擔之必要。

②查，原告就玻璃天窗房間漏水之修補亦須負擔等情，業如前述，則原告否認有負擔修補費用之抗辯，自無可取，然觀之被證二十五之內容，其中除「頂樓陽台地壁磚」刷防水九千零四十八元、「頂樓陽光屋」刷防水六千八百七十三元、「頂樓儲藏室」刷防水四千七百五十元、重新水泥粉光六千元、「其他」內外地面及門窗保護二萬元、塑膠帆布五千二百元、材料ＰＣ板一千九百五十元、水電地面排水花施工一千元、「頂樓陽台地面」ＰＵ防水材料一萬二千元、ＰＵ施工五千元等，合計七萬一千八百二十一元（此為未稅之價格）部分，加上營業稅百分之五（三千五百九十一元）後為七萬五千四百十二元，可認為係上開瑕疵修補之必要費用外，其餘項目即有關磁磚及大理石拆除重作部分，被告未證明因前開漏水而有此施作之必要，且依本院現場勘查結果，該陽光屋之地板雖有積水所留下之痕跡，但尚無證據顯示有拆除重作之必要，故而被告關於磁磚及大理石拆除重作部分之費用十一萬三千三百四十九元，應由原告負擔之主張，自無可採。

③依上開被證二十六所示，此部分之施作項目是落地窗門及採光罩，原告否認修補玻璃天窗房間漏水，有施作此等項目之必要，被告就此必要性，復未提出任何舉證，以實其說，則其主張此部分係屬修補上開瑕疵之必要費用云云，自無可採。綜上述，本件被告得請求原告負擔之上開、所示之瑕疵修補費用為二十五萬一千零五十一元（即十七萬五千六百三十九元加上七萬五千四百十二元），被告主張其得以此扣抵保留款三十八萬八千九百二十七元，自屬有據，經扣抵後餘款為十三萬七千八百七十六元。末查，被告既已主張以修補費用扣抵應支付給原告之保留款，則其自無再以原告未修補為由而拒絕給付扣抵後之餘款之理，故而上開餘款十三萬七千八百七十六元部分，被告自有給付之義務。

（二）爭點九：Ｂ３（即二一四號部分）之追加工程，原告應負擔金額是否為被告所主張之三萬五千五百元？

㈠兩造之主張：

⑴原告之主張：Ｂ３追加工程款，部分工資不合理，原告只承認二萬九千元。

⑵被告之主張：系爭買賣契約並未約定工資或材料款金額上限，亦無工程費價格標準之約定。既原告對於被告所提九發公司工程結算書之真正及被告確已足額支付九發公司工程款乙事並無爭執，且未請求就工程款金額進行鑑定，其主張金額過高云云，不足採信，故Ｂ３追加工程費用三萬五千五百元，應由原告負擔。

㈡本院之判斷：

⑴Ｂ３追加工程（支出三萬五千五百元部分）：

①關於Ｂ３追加工程（２Ｆ次臥浴室地板排水漏水）中編號一號（１Ｆ天花板木作拆除修補）、編號二號（水電地板打鑿接地板ＡＣ排水）、編號三號（泥作地板灌漿．貼磁磚）、編號四號（１Ｆ天花板油漆）等，均係原告同意負擔工程費用（含材料及工資）之項目，為原告所爭執，自可信為真實。

②原告抗辯上開工程僅須支付之工程款僅為二萬九千元，被告主張須支出三萬五千五百元過高云云，惟按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採，故被告關於此部分之支出三萬五千五百元，自應由原告全額負擔。

⑵Ｂ４追加工程（支出二萬一千三百元部分）：Ｂ４（即二一五號）之追加工程款（含工資及材料款）為二萬一千三百元，原告同意負擔之事實，業如前述，則此部分自應由原告全額負擔。

⑶故而，前開追加工程部分，原告應負擔之金額合計為五萬六千八百元。

（三）爭點三：兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄，所為其他瑕疵修補問題，由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少新台幣八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明之約定，是以就該等瑕疵實際修補之支出為準（其支出之數額為多少）？或應逕以折讓之價金為準？

㈠兩造之主張：

⑴原告之主張：兩造於八十九年三月二日確認之協調會議紀錄，所為其他瑕疵修補問題，由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明之約定，應以就該等瑕疵實際修補之支出為準，因：

①兩造當初協調之原因，係由於被告認為原告未能依其要求改善瑕疵，列出所有瑕疵項目，雙方溝通協調後同意「由丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理，冠霖建設股份有限公司同意減少新台幣八十一萬一千零七十三元之價金（含稅）」，是以從上開過程可以看出，原告同意減少價金與「瑕疵存在」、「丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理」是互為條件，而非單純之減少價金。惟直至目前為止，被告仍未施作木地板、玄關門部分，此部分金額即占了六十八萬餘元，當初雙方協議之項目中，被告實際只支出十二萬二千九百零三元，故超出被告實際支出以外之金額，被告仍應支付價金予原告，方符協議內容。

②其次被告所提九發公司工程結算單Ｂ３部分木作工程第21、29、39項（Ｐ15、Ｐ16）及Ｂ４部分木作工程第16、20、35（Ｐ35、Ｐ36）已列出修復費用，原告也予以承認，既然已經修復，即無折讓問題。雖被告事後撤回木作部分之請求，仍無礙於事實之認定。

⑵被告之主張：依兩造八十九年二月七日協調會議記錄之約定，合約約定之瑕疵修補部分，除浴廁通風及玻璃天窗、房間漏水之問題外，改為由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告則同意減少八十一萬一千零七十三元之價金（含稅），並於買賣契約中為折讓說明之約定。此既經雙方合意，原告自無再行計算要求改變之理。原告雖主張同意減少價金之前提係建立在「瑕疵存在」及「丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理」之上，被告目前實際支出金額僅十二萬二千九百零三元，超出被告實際支出以外之金額，被告仍應支付價金與原告云云。然查，依該協調會記錄第五點（一）２，關於不動產買賣契約附件一所列其餘瑕疵修補問題，由被告自行僱工完成瑕疵修補。原告既已同意就其餘瑕疵部分折讓部分買賣價金，衡諸「協調會記錄」亦無就減少價金之合意有任何停止或解除條件存在，原告主張顯與「協調會記錄」之內容相悖而不足採。

㈡本院之判斷：

⑴兩造曾經在八十九年二月十七日開協調會議，當時有作成會議記錄，依協議內容兩造曾約定有關「其他瑕疵修補問題」部分，由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明等語，為兩造所不爭執。

⑵兩造除為上開之約定外，就此部分並未另為約定等情，為兩造所不爭，而觀之上開約定內容，係明白約明原告同意減少八十一萬一千零七十三元（含稅）作為折讓，並未有須瑕疵存在及原告負擔費用並實際洽請第三人處理為條件之約定，被告復否認有此等約定，則原告主張上開約定原告同意減少價金係與「瑕疵存在」、「丙○○小姐負擔費用洽請第三人處理」是互為條件，而非單純之減少價金，被告得減少給付之金額應以實際只支出十二萬二千九百零三元為限云云，核與前開明文約定之內容不符，復未舉證證明兩造間確有此等約定，則其此部分之主張，自無可採。從而，兩造於八十九年三月二日確認之協調會議記錄，所為其他瑕疵修補問題，由被告負擔費用，洽請第三人處理，原告同意減少八十一萬一千零七十三元的價金（含稅），並於買賣合約書中為折讓的說明之約定，既無法認為有須以實際修補之支出為準，自應逕依折讓之價金為基準，被告就此部分自無再為給付之必要。

（四）爭點四：有關兩造契約第三條第五項，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之約定，除該書面所載一至十款外，第十一款之約定，是否僅限於嗣後被告所提供給原告之施工圖說為限？變更設計部分所需之金額是否如被告所主張之金額八十萬零一百十元？

㈠兩造之主張：

⑴原告之主張：兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，約定原告同意依被告之請求，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分，訂約當時被告並未當場提供施工圖給原告，圖說是訂約後始郵寄給原告，針對變更工程部分，應依兩造契約附件二及施工圖說為準，被告抗辯依附件二第十一項，雙方約定應變更之項目除列舉部分外，尚包括「其他買方認為應變更之事項」，被告當得依其實際需要自行負擔材料款，要求原告進行施作云云，並無理由：

①倘若附件二第十一項約定可做如此解釋，則原告所負義務豈不「包山包海」，毫無限制？所謂「變更工程」又與被告自行施作之裝潢工程應如何區分？

②其次兩造契約第三條第五項約定：「該變更設計至遲應於八十九年一月二十日完成」，倘若變更設計無一定範圍，只要被告想變更，原告就必須幫其變更，則原告如何能在約定期限完成變更工作？此處約定豈不形同虛設？

③再者因訂約後被告遲遲未確認變更範圍，原告不得已先於八十八年十二月二日發函通知被告：「台端目前尚未交付賣方有關變更隔間材料及確認變更之追加內容，倘若因上述因素，致使賣方無法於八十九年一月二十日前完成變更工作，賣方亦不負違約之責」，被告於八十八年十二月十三日始託乙○○律師寄圖說於原告，關於郵寄圖說一事，被告並無爭執，原告於八十九年元月四日發函通知：「．．．貴方應一次提足材料，方有利於動工變更，否則有中途停工之虞．．．八十八年十一月三十日複驗時，本公司負責人基於專業善意，曾向台端提起主臥浴室馬桶區通道變更圖不合理之處（寬僅四十五公分），台端曾回答待回去再與設計者討論但均無下文，對於提供材料事亦同．．．」。被告則曾於八十八年十二月二十八日委請陳世寬律師函覆希望原告提供改建工作之時間表，以利準備材料等語。上開函文內容足可證明原告當時就變更設計之範圍甚為重視，且要求被告予以確認，而被告於八十八年十二月十三日提供圖說用意即是在確定變更範圍，且其既然要求原告提出工作時間表，更可證明變更設計範圍業已確定。

④又原告曾向被告表示原告所能負擔變更設計工資上限為二十萬元，上開被告委請陳世寬律師回函中亦表示：「據Mr.Duhuin了解，台端曾向Mr.YolandaDuhrin提過此金額限制，惟被告將此二十萬元上限誤為瑕疵修補費用，故原告於八十九年一月四日之函文中一併澄清：「前文所提二十萬元係變更設計工資之上限，且現場亦有見證人乙○○律師作證，若變更設計範圍超出上限，理應由客戶負擔此費用。是以原告自始即無概括負擔變更設計費用之意思，而被告亦清楚此事。

⑤本件契約見證人乙○○律師於法院審理時固然表示附件二第十一項站在買方之立場應採概括解釋，惟其同時指出原告立約當時一再強調要在合理之範圍內，足證原告並未承諾就被告所有變更部分負擔費用之意甚明。

⑥按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面，致失當時立約之真意」（最高法院十九年上字第五十八號判例），「探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀審」（最高法院七十四年台上字第三五五號判決參照）。本件契約附件二第十一項文字固然記載：「其他買方認為應變更之事項」，惟依立約當時情形以及被告事後提供變更圖說等節，除非被告能證明雙方另有合意，施工範圍應僅限於附件二及圖說指定部分，方符合當事人真意及公平、誠信原則。是以被告答辯㈦狀第貳點所列變更工程費用，原告並不承認，原告承認之項目金額合計十八萬五千一百十六元，就算加上垃圾清運費及地板清潔費，也與原告在八十九年六月十日協調會中允諾負擔之十九萬三千二百四十元相差無幾，因原告已在起訴狀預先自價金中扣除二十萬元，故原告就變更工程無須再負擔任何費用。

⑵被告之主張：

①經查，雙方所簽訂買賣契約書附件二第十一項，雙方約定變更設計之項目除列舉部分外，尚包括「其他買方（即被告）認為應變更之事項，其施工方式及規範應依買方（即被告）要求施作」。由於原告並未依約提供完整之相關圖說予被告作為處理變更設計工程之依據，被告在未有相關圖說之情形下，遂先依原告要求提供其自行草擬但不包含所有變更設計項目之部分施工圖說予原告。

②依證人乙○○律師於九十一年九月二十七日庭訊之證述，雙方於簽訂系爭買賣契約時，確曾約定由被告支付材料款而原告負擔施工費用下，完成契約附件二所示之變更設計項目；而因變更設計項目繁多不足一一備載，雙方遂同意除附件二已列舉之十項變更工程外，於第十一項載明「其他買方（即被告）認為應變更之事項，其施工方式及規範應依買方（即被告）要求施作」，俾雙方於訂約後另行確認，原告法定代理人甲○○雖曾表示未列舉之變更工程項目應以合理範圍為限，然此並未經雙方合意列入契約之中，且彼時雙方並未約定以任何施工圖說為變更設計項目之依據。依此，除於訂約後交付予原告之施工圖說外，被告仍得依其實際需要自行負擔材料款，請求原告就其認為應變更設計部分進行工程施作，原告所稱依契約應由原告負擔施工費用之項目，應以附件二及施工圖說所載為限云云，顯與事實不符。

③關於變更設計部分所需金額，因兩造已就爭點八所列之部分變更設計項目簡化不爭執，九發公司工程結算書部分之變更設計項目所需金額應為七十七萬三千五百零五元。

㈡本院之判斷：

⑴兩造於簽訂買賣契約書時，在契約第三條第五項，確有約定原告同意依被告之請求，由被告支付材料款而由原告負擔施工費用下，完成如買賣契約附件二所示之變更設計部分之書面記載，該項書面僅以文字之書面約定十一項，被告並未當場提供施工圖給原告，而原告於九十年七月二十五日提出法院之施工圖說，是被告於前開訂約後始郵寄給原告，事後被告又於八十八年十二月十三日透過乙○○律師郵寄一份圖說予原告等情，業如前述，而在簽訂上開附件二時被告有提出原所列舉十項以外之變更設計事項，當時原告有表明須屬合理範圍，故始簽署第十一項之「其他買方認為應變更之事項，其施工方式及規範應依買方要求施作」之概括約定等情，復據在場見證之律師即證人乙○○到庭證述明確（見本院九十一年九月二十七日言詞辯論筆錄），從上開過程觀之，可知兩造在簽訂前開附件二時，並無圖說提供，但關於變更設計項目部分在簽訂附件二時，已屬可得特定之範圍，事後被告既將變更設計之圖說寄給原告，則前開附件二所指之變更設計項目自應以附件二所列舉參照嗣後所送達之圖說作為標準，否則依上開附件二第十一項之約定，即成為無範圍、無期限之約定，倘被告想變更，原告就必須變更，對原告而言，即有顯失公平之處，是故除圖說外，被告所從事之工程部分，尚不得謂屬前開附件二所示之變更設計工程，被告主張雙方並未約定以任何施工圖說為變更設計項目之依據，故除於訂約後交付予原告之施工圖說外，被告仍得依其實際需要自行負擔材料款，請求原告就其認為應變更設計部分進行工程施作云云，即無可取。

⑵至於變更設計而由九發公司施作部分，被告得請求原告負擔之金額，茲說明如下：

①Ｂ３工程部分：

⒈拆除工程：Ｂ３　１Ｆ編號一號（洗衣房磚牆拆除工程工資）支出一萬一千元、編號二號（洗衣房地板、壁面磁磚打除工資）支出九千元部分。此部分原告否認在附件圖說上有約定，而被告主張確實不在圖說上，但有口頭約定等語（見本院九十年十月九日準備程序筆錄），足見原告主張此部分非圖說之範圍，應無可疑，被告嗣後改主張係在圖說第二頁所示，但無法舉出其主張屬實之依據或其上開主張此部分工程不在圖說上之承認確與事實不符，故其事後之主張，尚不足採，此部分既不在圖說上，自無要求原告負擔工資費用之理。Ｂ３　２Ｆ編號一號（主臥浴室磚牆拆除工資）支出一萬元、編號二號（主臥浴室磁磚打除工資）支出一萬八千元部分、編號三號（浴室鋁窗拆除工資）支出三千五百元部分。此部分確屬變更設計工程事項，為原告所不爭執，而編號二號部分被告亦認為係屬原告應負擔之項目（僅其認為應列入瑕疵修補項目而已），故而上開三項之工資支出，自屬原告應負擔之項目。雖原告抗辯被告主張此部分之支出均過高，應減為四千元、六千元及一千五百云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高部分，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可取，是故被告關於此部分之工資支出合計三萬一千五百元，自應由原告負擔。１Ｆ～３Ｆ及水塔地板編號一號（空調管道開孔工資）支出三千五百元、編號二號（機械鑽孔工資）支出一萬六千一百元部分。原告就此部分之支出，雖抗辯不在圖說上，惟上開附件二第二項及第八項業已有「冷氣配管及包覆」、「冷氣主機裝設」之變更設計約定，而針對變更工程部分，應依兩造契約附件二及施工圖說為準，亦為原告所主張，故自難僅以圖說未標示即謂非屬變更設計工程，是上開工程之支出，應認為係屬兩造約定之變更工程項目之一，故而此部分之支出合計一萬九千六百元，自應由原告負擔。 Other編號一號（運雜費）支出一萬九千元、編號三號（酒窖排風孔工資）支出七百元部分。Ⅰ、上開拆除工程會產生廢棄物，應係眾所週知之事實，則被告主張有清運之費用支出，自難認為不必要，原告主張不在附件圖說上云云，自不足作為駁斥被告主張之理由，惟此運雜費與垃圾清運工程所列重覆，且該五車清運費用中，其中二車之支出七千六百元部分，本院已在瑕疵修補之項下予以准許，故應予扣除，從而此部分被告得主張之金額為三車即一萬一千四百元。Ⅱ、至於編號三號（酒窖排風孔工資）支出七百元，原告否認是屬變更設計工程，被告雖主張是附件二第四項所示云云，然該附件二第四項是指２６５─８一樓作隔間牆，核與被告主張之項目無涉，故而，被告主張此部分之支出是屬原告應負擔之項目，應非實情。綜上，Ｂ３拆除工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為六萬二千五百元。

⒉大理石工程：關於大理石工程中Ｂ３　１Ｆ編號四號（吊工工資）支出一千零五十五元、編號五號（施工工資）支出一千五百七十七元及Other編號一號（搬運工資）五千二百五十元部分，原告否認屬變更設計項目，被告對於該等工程非屬附件二一至十項之列舉工程或圖說所示一節，並不爭執，但主張係屬附件二第十一項所示等語，惟按如非屬附件二一至十項之列舉工程或圖說所示部分，不得認為屬變更設計工程，業如前述，故而被告主張係屬附件二第十一項所示之變更設計工程云云，並無可取，此部分之支出，自不得要求原告負擔。

⒊假設工程：有關假設工程編號三號（舖設費）支出六千五百元部分，確屬變更設計項目，為原告應負擔之項目，為兩造所不爭執，則被告此部分之支出，自應由原告負擔。原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為二千四百元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。

⒋水電工程：有關Ｂ３　Ｂ１～３Ｆ整棟插座換接地型插座，編號六號（管線更改配管、補線換裝工資）支出三萬三千元部分及Ｂ３　Ｂ１～３Ｆ整棟燈具配線及拉接地，編號四號（工資）一萬五千元部分，確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為二萬元及一萬元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。故而，此部分合計四萬八千元之支出，自應由原告負擔。至於電源箱變更編號十四號部分，依工程結算書之記載，其工資為零元，則此部分既無支出，當無原告是否負擔之問題。Ｂ３編號一號（電毛巾接電工程）支出六百元、編號三號（通風機安裝工資）支出六百元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應各減為三百元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。故而，此部分合計一千二百元之支出，自應由原告負擔。Ｂ３編號四號（電熱水器安裝工資）支出三千五百元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第六、七、十一項所示云云，然第六項及第七項係約定「瓦斯熱水器裝於三Ｆ須能供應二及三Ｆ熱水使用」、「冷氣及熱水器功能應發揮，不得互相影響」等語，均非約定熱水器之裝設屬變更設計，而僅在約明熱水器應有如何之功能而已，自難據而認為此之熱水器裝設屬變更設計工程，再者附件二第十一項須參照圖說，業如前述，此項工程並非圖說記載為兩造所不爭，自難認為此項工程係屬變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。Ｂ３編號一號（１Ｆ壁面打鑿水管接續工資）支出六千元、編號二號（２Ｆ次臥浴室浴缸換排水管工資）支出三千元部分。Ⅰ、編號一號（１Ｆ壁面打鑿水管接續工資）部分此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第四項及圖說第一項所示云云，然附件二第四項是指２６５─８一樓作隔間牆，核與被告主張之項目無涉，而圖說第一頁亦無壁面打鑿水管接續工程之標示，故而，被告主張此部分之支出是屬原告應負擔之項目，應無可採。Ⅱ、編號二號（２Ｆ次臥浴室浴缸換排水管工資）部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，且其工資為三千元等情，均為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔。Ｂ３每一層樓加一回路２２０Ｖ電源插座編號四號（工資）支出一萬二千元部分。此部分原告雖否認屬變更設計工程，惟依據圖說第三、四、五、六、七、八及十頁均有標示安裝２２０Ｖ電源插座之圖說，則此部分自應屬附件二第十一項所示之變更設計工程，應無疑問，原告空言否認，尚無可採，被告關於此部分之工資支出一萬二千元部分（關於被告之此部分支出數額，原告未予爭執），自應由原告負擔其支出。Ｂ３冷氣電源編號七號（工資）支出二萬一千元部分。此部分原告雖否認屬變更設計工程，惟依據附件第二及八頁均有表明冷氣裝設之部分屬於變更設計項目，則關於為裝設冷氣所需而為之冷氣電源裝設，自應屬變更設計工程，故關於此部分之工資支出二萬一千元，自應由原告負擔，原告抗辯被告嗣後有變更施作方式，故費用不應由原告負擔云云，應無可採。Ｂ３送電費用明細編號四號（工資）支出一萬三千元、編號五號（送電費用）支出一萬二千元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第二項、第八項及第十一項所示云云，然附件二第二、八項均是指冷氣裝設部分，核與被告此部分之主張無涉，而該部分非屬圖說所示，為被告所不爭執，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，故此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。Ｂ３主臥浴室管路變更編號一號（給排水配管打鑿工資）支出一萬零五百元、編號九號（工資）一萬二千元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為七千五百元及五千元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。故而，此部分合計二萬二千五百元之支出，自應由原告負擔。綜上所述，Ｂ３水電工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為十萬七千七百元。

⒌泥作工程：Ｂ３編號一號（１Ｆ社區保全泥作補洞工資）支出二百五十元、編號三號（１Ｆ廚房壁面水泥粉光工資）支出六千二百元、編號四號（１Ｆ廚房貼磁磚工資）支出二千四百元、編號十五號（２Ｆ社區保全泥作補洞工資）支出二百五十元、編號十八號（３Ｆ地板作排水坡度灌漿工資）支出四千元、編號十九號（３Ｆ地板作排水坡度刷防水水泥漆工資）支出二千元、編號二十號（３Ｆ社區保全泥作補洞工資）支出二百五十元、編號二十二號（頂樓水塔室地板ＲＣ修補工資）支出一千五百元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第十一項或圖說第三至六頁所示云云，然本院觀之圖說三至六頁，均未有上開工程之標示，此有圖說影本在卷可稽，是尚難據圖說而認為此部分之工程屬變更設計工程，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，是此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。Ｂ３編號五號（２Ｆ次臥浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元、編號六號（２Ｆ次臥浴室砌玻璃磚工資）支出六千元、編號八號（２Ｆ主臥浴室地板綁鋼筋灌漿工資）支出六千二百五十元、編號九號（２Ｆ主臥浴室壁面砌磚工資）支出一千二百五十元、編號十號（２Ｆ主臥浴室壁面粉光工資）支出二萬五千元、編號十一號（２Ｆ主臥浴室砌玻璃磚工資）支出六千元、編號十二號（２Ｆ主臥浴室地板、壁面刷防水水泥漆工資）支出九千六百元、編號十三號（２Ｆ主臥浴室浴缸砌磚工資）支出二千五百元、編號十四號（２Ｆ主臥浴室貼磁磚工資）支出二萬元、同號（２Ｆ主臥浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為一千元、二千五百元、二千五百元、一千二百五十元、七千五百元、二千五百元、五千元、一千二百五十元、六千元、一千元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。故而，此部分合計八萬四千六百元之支出，自應由原告負擔。Ｂ３編號七號（２Ｆ次臥ＡＣ管道間樓板ＲＣ修補工資）支出二千五百元、編號十六號（２Ｆ原ＡＣ孔作補孔工資）支出二百五十元、編號十七號（３ＦＡＣ管道間樓板ＲＣ修補工資）支出一千五百元、編號二十一號（３Ｆ原ＡＣ孔作補孔工資）支出二百五十元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告嗣後有變更施作方式，故應負擔費用云云，惟此部分既屬變更設計項目，原告自應負擔被告實際支出之四千五百元（對於被告有此筆支出，原告並未爭執），其此部分之抗辯，尚無可取。綜上所述，Ｂ３泥作工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為八萬九千一百元。

⒍木作工程：Ｂ３編號一（１Ｂ酒窖矽酸鈣隔間雙面）支出七千一百四十四元、編號六號（１Ｂ酒窖ＡＣ線包覆）支出一千二百九十七元七角、編號八號（１Ｂ車庫ＡＣ管線包覆【壁掛ＡＣ】）支出五千四百十六元一角、編號二十八號（２Ｆ主臥室ＡＣ管線包覆）支出三千六百零七元二角、編號三十一號（２Ｆ梯間ＡＣ管線包覆）支出一千四百六十二元、編號三十五號（３ＦＡＣ管線包覆【臥室】）支出五千一百四十八元、編號三十六號（３ＦＡＣ管線包覆【視聽室】）支出五千一百八十三元八角、編號三十七號（３ＦＡＣ管線包覆【臥室】）支出三千三百九十六元三角、編號三十八號（３ＦＡＣ管線包覆【梯間】）支出一千八百九十四元八角部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之工資支出，自應由原告負擔，惟原告抗辯被告主張之工資與材料比例不當，經被告聲請本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，認為上開項目工資支出之合理數額如下，即：編號一號為四千一百八十五元、編號六號為九百三十五元、編號八號為三千九百零一元、編號二十八號為二千五百九十八元、編號三十一號為一千零五十六元、編號三十五號為三千七百零八元、編號三十六號為三千七百三十四元、編號三十七號為二千四百四十六元、編號三十八號為一千三百六十五元，另須加上百分之八之工程管理費及百分之五之營業稅後，合計為二萬七千零三十九元（元以下四捨五入，即23928X1.13=27039），有鑑定報告書一件在卷可稽，故而，被告關於上開項目工資支出之主張，在二萬七千零三十九元之範圍，為有理由，逾此部分之主張則於法無據。編號二號（１Ｂ酒窖矽酸鈣隔間單面）支出五千五百八十六元、編號三號（１Ｂ酒窖矽酸鈣天花板）支出四千五百元、編號十號（１Ｆ客廳釘矽酸鈣板天花）支出二萬七千三百四十五元六角、編號十一號（１Ｆ客廳釘線板）支出一萬三千二百元、編號十四號（１Ｆ廚櫃上方作封板）支出四千七百三十三元、編號十六號（１Ｆ保全管線包覆）支出三千二百元、編號二十號（２Ｆ次臥釘大線板）支出二千元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第十一項所示云云，然該部分非屬圖說所示，為被告所不爭執，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，故此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。編號四號（１Ｂ酒窖門片及門斗）支出一萬元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第四及十一項所示云云，然附件第四項係指一樓作隔間牆核與此部分係施作地下一樓不同，尚難認為係屬此部分之變更設計工程，而該部分非屬圖說所示，為被告所不爭執，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，故此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。編號五號（１Ｂ酒窖ＡＣ管線包覆【洗衣機】）支出三千七百六十八元一角、編號十七號（１Ｆ踼腳板修補）支出三千元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第二及十一項所示云云，然第二項係約定「冷氣配管及包覆」等語，上開項目均非屬冷氣配管及包覆項目，自難認為屬附件二第二項所示之變更設計項目，再者附件二第十一項須參照圖說，業如前述，此項工程並非圖說記載為兩造所不爭，自難認為此項工程係屬變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。編號九號（１Ｂ車庫ＡＣ管線包覆）支出二千五百九十九元、編號十五號（１ＦＡＣ管道間）支出三千二百元，編號二十二號（２ＦＡＣ管道間）支出一千七百六十八元、編號二十三號（２ＦＡＣ管線包覆）支出三千八百九十六元八角、編號三十四號（３ＦＡＣ管道間）支出九百九十二元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告嗣後有變更施作方式，故應負擔費用云云，惟此部分既屬變更設計項目，原告自應負擔被告支付之工資部分，其上開抗辯，尚無可取。而經被告聲請本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，認為上開項目工資支出之合理數額如下，即：編號九號為一千八百七十二元、編號十五號為一千九百二十元，編號二十二號為一千零六十一元、編號二十三號為二千八百零七元、編號三十四號為五百九十五元，另須加上百分之八之工程管理費及百分之五之營業稅後，合計為九千三百二十八元（元以下四捨五入，即8255X1.13=9328），有鑑定報告書一件在卷可稽，故而，被告關於上開項目工資支出之主張，在九千三百二十八元之範圍，為有理由，逾此部分之主張則於法無據。編號二十七號（２Ｆ主臥浴室門片及門斗組）支出八千元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，惟此部分屬附件二第一項所「主臥室浴室二間」之部分，且圖說第八至十頁亦有此部分之記載等情，有該附件二及圖說影本在卷可稽，原告此部分之否認，自無可取。然此部分之工資經被告聲請本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，認為合理之數額為四千元，另加上百分之八之工程管理費及百分之五之營業稅後，合計為四千五百二十元（元以下四捨五入，即4000X1.13=4520），此有鑑定報告書一件在卷可稽，故而，被告關於上開項目工資支出之主張，在四千五百二十元之範圍，為有理由，逾此部分之主張則於法無據。至於編號七號、第二十四號、第三十號、第四十至四十二號部分，均無工資之支出，此觀之被告所提工程結算書明，此部分自無原告負擔之問題。綜上所述，Ｂ３木作工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為四萬零八百八十七元。

⒎鐵作工程：Ｂ３編號一號（２Ｆ主臥浴室不銹鋼排水蓋板）支出四千五百元、編號四號（２Ｆ主臥浴室不銹鋼維修孔）支出六百元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之工資支出，自應由原告負擔，原告抗辯被告主張之工資與材料比例不當，經被告聲請本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，認為上開項目工資支出之合理數額如下，即：編號一號為二千九百二十五元、編號四號為三百九十元另加上百分之八之工程管理費及百分之五之營業稅後，合計為三千七百四十六元（元以下四捨五入，即3315X1.13=3746），此有鑑定報告書一件在卷可稽，故而，被告關於上開項目工資支出之主張，在三千七百四十六元之範圍，為有理由，逾此部分之主張則於法無據。Ｂ３編號二號（３Ｆ熱水器不銹鋼架子）支出四千九百元、編號三號（３Ｆ不銹鋼片）支出六百五十元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第一項及圖說第七至九頁所示云云，然附件第一項係指主臥浴室部分，上開部分無從判斷是屬此部分，且依圖說七至九頁觀之，亦無法得知上開二項確屬變更設計部分，故而自難認為此二項工程係屬變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。綜上所述，Ｂ３鐵作工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為三千七百四十六元。

⒏垃圾清運工程：編號一號（垃圾清運）支出一萬一千四百元部分。此部分在拆除工程之Other編號一號（運雜費）中，本院業已核准，故而此部分自無重覆請求之理，被告主張尚有此部分之請求權利，應無可取。編號二號（頂樓及Ｂ１水塔清洗）支出七千五百元、編號三號（地板清潔）九千元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，雖原告抗辯謂其業已清洗云云，然未提出任何事證證明之，復為被告所否認，自無可取，故被告關於此部分之工資支出，自應由原告負擔。原告雖復抗辯編號三號之地板清潔費用太高，應減為三千元，但未提出任何證據證明，並無可取。惟被告關於此部分之支出經承攬之九發公司折讓一萬一千一百元等情，有工程結算書影本在卷可參，未實際支出部分自應予以扣除，經扣除後，此部分之支出為五千四百元，應由原告負擔。

⒐Ｂ３部分由九發公司施作之變更設計部分，應由原告負擔之金額合計為三十一萬五千八百三十三元。

②Ｂ４工程部分：

⒈拆除工程：Ｂ４編號一號（空調管道開孔）支出三千五百元、編號二號（機械鑽孔）支出一萬六千一百元部分。原告就此部分之支出，雖抗辯已有預留冷氣管道，被告為施作冷暖氣另行鑽孔，應自付費用云云，惟上開附件二第二項業已有「冷氣配管及包覆」之變更設計約定，而針對變更工程部分，故此部分自屬變更設計工程，是上開工程之支出，應認為係屬兩造約定之變更工程項目之一，從而此部分之支出合計一萬九千六百元，自應由原告負擔。

⒉假設工程：有關假設工程編號三號（舖設費）支出六千五百元部分，確屬變更設計項目，為原告應負擔之項目，為兩造所不爭執，則被告此部分之支出，自應由原告負擔。原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為二千四百元，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。

⒊水電工程：有關Ｂ４　Ｂ１～３Ｆ整棟插座換接地型插座，編號五號（管線更改配管、補線換裝工資）支出三萬三千元部分及Ｂ４　Ｂ１～３Ｆ整棟燈具配線及拉接地，編號四號（工資）二萬一千元部分，確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為二萬元及一萬二千元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。故而，此部分合計五萬四千元之支出，自應由原告負擔。Ｂ４編號一號（電毛巾接電工資）支出一千五百元。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為七百五十元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。故而，此部分合計一千五百元之支出，自應由原告負擔。Ｂ４每一層樓加一回路２２０Ｖ電源插座編號四號（工資）支出一萬二千元部分。此部分原告雖否認屬變更設計工程，惟依據圖說第三、四、五、六、七、八及十頁均有標示安裝２２０Ｖ電源插座之圖說，則此部分自應屬附件二第十一項所示之變更設計工程，應無疑問，原告空言否認，尚無可採，被告關於此部分之工資支出一萬二千元部分（關於被告之此部分支出數額，原告未予爭執），自應由原告負擔其支出。Ｂ４冷氣電源編號七號（工資）支出二萬一千元部分。此部分原告雖否認屬變更設計工程，惟依據附件第二及八頁均有表明冷氣裝設之部分屬於變更設計項目，則關於為裝設冷氣所需而為之冷氣電源裝設，自應屬變更設計工程，故關於此部分之工資支出二萬一千元，自應由原告負擔，原告抗辯被告嗣後有變更施作方式，故費用不應由原告負擔云云，應無可採。Ｂ４送電費用明細編號五號（工資）支出一萬三千元、編號六號（送電費用）支出一萬二千元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第二項、第八項及第十一項所示云云，然附件二第二、八項均是指冷氣裝設部分，核與被告此部分之主張無涉，而該部分非屬圖說所示，為被告所不爭執，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，故此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。綜上所述，Ｂ４水電工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為八萬八千五百元。

⒋泥作工程：Ｂ４編號一號（１Ｆ社區保全泥作補洞工資）支出二百五十元、編號七號（２Ｆ社區保全泥作補洞工資）支出二百五十元、編號十號（３Ｆ社區保全泥作補洞工資）支出二百五十元、編號二十二號（頂樓水塔室地板ＲＣ修補工資）支出一千五百元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第十一項所示云云，然上開項目未於圖說內標示等情，有圖說影本在卷可稽，尚難認為此部分屬變更設計工程，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，是此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。Ｂ４編號四號（２Ｆ次臥浴室磁磚拆除修補工資）支出四千元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告主張此部分之支出過高，應減為一千元云云，然按原告既未爭執九發公司之工程結算書之真正，則該部分之支出，係屬被告實際之支出，而原告關於主張該金額過高云云，並未提出任何事證說明之，自難單憑其主張，即謂被告之主張過高，故原告此部分之抗辯，並不可採。故而，此部分四千元之支出，自應由原告負擔。Ｂ４編號五號（２Ｆ次臥ＡＣ管道間樓板ＲＣ修補工資）支出二千五百元、編號十八號（２Ｆ原ＡＣ孔作補孔）支出五百元、編號九號（３ＦＡＣ管道間樓板ＲＣ修補工資）支出一千五百元、編號十一號（３Ｆ原ＡＣ孔作補孔工資）支出二百五十元部分。此部分原告否認屬變更設計工程，惟附件二第二項兩造既有關於冷氣配管及包覆之約定，自可認為此項目係屬變更設計部分，況於Ｂ３與此相同之工程，原告對於在Ｂ３部分之工程，並未爭執其屬變更設計工程，足見此部分應屬變更設計工程無誤，則被告關於此部分之支出（合計為四千七百五十元），自應由原告負擔，原告此部分之抗辯，尚無可取。綜上所述，Ｂ４泥作工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為八千七百五十元。

⒌木作工程：Ｂ４編號一（１Ｂ捲門隔間【矽酸鈣板及三分夾板】）支出二萬六千六百元、編號三號（１Ｂ捲門門片及門斗）支出九千五百元、編號四號（１ＢＡＣ管線包覆【倉庫】）支出一千九百四十八元四角、編號五號（１ＢＡＣ管線包覆【壁掛ＡＣ】）支出六千八百九十九元八角、編號六號（１ＢＡＣ管線包覆【門上方】）支出二千五百零二元五角、編號七號（１ＢＡＣ管線包覆【車庫上方】）支出一萬一千二百九十七元、編號八號（１Ｂ網路管線包覆）支出二千一百零九元三角、編號九號（１Ｆ客廳釘矽酸鈣板）支出二萬四千二百七十三元、編號十號（１Ｆ客廳釘線板）支出一萬三千零二十元、編號十四號（１ＦＡＣ管道間）支出三千二百元、編號十五號（１Ｆ保全管線包覆）支出三千二百元、編號十九號（２Ｆ次臥釘大線板）支出二千元、編號二十一號（２ＦＡＣ管道間）支出一千七百六十八元、編號二十二號（２ＦＡＣ管線包覆【次臥】）支出三千五百七十五元、編號二十六號（２ＦＡＣ管線包覆【主臥】）支出四千一百四十七元、編號二十七號（２Ｆ梯間ＡＣ管線包覆）支出一千四百三十元、編號三十一號（３ＦＡＣ管線包覆【臥室】）支出四千六百四十七元五角、編號三十二號（３ＦＡＣ管線包覆【視聽室】）支出五千一百八十三元八角、編號三十三號（３ＦＡＣ管線包覆【臥室】）支出三千三百九十六元三角、編號三十四號（３ＦＡＣ管線包覆【梯間】）支出一千八百九十四元八角部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之工資支出，自應由原告負擔，惟原告抗辯被告主張之工資與材料比例不當，經被告聲請本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，認為上開項目工資支出之合理數額如下，即：編號一號為一萬五千二百元、編號三號為五千元、編號四號為一千四百零三元、編號五號為四千九百七十元、編號六號為一千八百零三元、編號七號為八千一百三十七元、編號八號為一千五百十九元、編號九號為九千四百五十八元、編號十號為七千五百九十五元、編號十四號為一千九百二十元、編號十五號為一千九百元、編號十九號為一千二百元、編號二十一號為一千零六十一元、編號二十二號為二千五百七十五元、編號二十六號為二千九百八十七元、編號二十七號為一千零三十元、編號三十一號為三千三百四十八元、編號三十二號為三千七百三十四元、編號三十三號為二千四百四十六元、編號三十四號為一千三百六十五元，再加上百分之八之工程管理費及百分之五之營業稅後，合計為八萬八千八百七十六元（元以下四捨五入，即78651X1.13=88876），有鑑定報告書一件在卷可稽，故而，被告關於上開項目工資支出之主張，在八萬八千八百七十六元之範圍，為有理由，逾此部分之主張則於法無據。編號三十號（３ＦＡＣ管道間）支出九百九十二元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，則關於此部分之支出，自應由原告負擔，雖原告抗辯被告嗣後有變更施作方式，故應負擔費用云云，惟此部分既屬變更設計項目，原告自應負擔被告支付之工資部分，其上開抗辯，尚無可取。而經被告聲請本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，認為上開項目工資支出之合理數額為五百九十五元，再加上百分之八之工程管理費及百分之五之營業稅後，合計為六百七十二元（元以下四捨五入，即595X1.13=672），有鑑定報告書一件在卷可稽，故而，被告關於上開項目工資支出之主張，在六百七十二元之範圍，為有理由，逾此部分之主張則於法無據。綜上所述，Ｂ４木作工程之變更設計部分，原告應負擔之金額為八萬九千五百四十八元。

⒍鐵作工程：編號一至四號全部，原告均否認屬變更設計工程，被告雖主張此係附件二第二、十一項所示云云，然上開項目之支出尚難認為與冷氣配線與包覆有關，且上開項目並未於圖說內標示等情，有圖說影本在卷可稽，故自難認為此部分屬變更設計工程，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，是此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，故而被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。

⒎垃圾清運工程：編號一號（垃圾清運）支出七千六百元部分。上開拆除工程會產生廢棄物，應係眾所週知之事實，則被告主張有清運之費用支出，自難認為不必要，原告主張為重複計算云云，未舉證以實其說，尚不足採，故被告此部分之支出，自應由原告負擔。編號二號（頂樓及Ｂ１水塔清洗）支出四千元、編號三號（地板清潔）九千元部分。此部分確屬變更設計工程之工資項目，為原告所不爭執，雖原告抗辯謂其業已清洗云云，然未提出任何事證證明之，復為被告所否認，自無可取，故被告關於此部分之工資支出，自應由原告負擔。原告雖復抗辯編號三號之地板清潔費用太高，應減為三千元，但未提出任何證據證明，並無可取。故被告此部分之支出為合計一萬三千元，應由原告負擔。垃圾清運部分，應由原告負擔之部分合計為二萬零六百元。

⒏Ｂ４部分由九發公司施作之變更設計部分，應由原告負擔之金額合計為二十三萬三千四百九十八元。

③前開①及②部分合計為五十四萬九千三百三十一元。

（五）爭點五：由誠新公司所施作之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程之總工程費，是否應由原告負擔？如應由原告負擔，其工資總額是否為（含稅）三十八萬一千一百零八元？

㈠兩造之主張：

⑴原告之主張：由誠新公司所施作之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程，費用不應由原告承擔。因為依施工圖說，冷氣部分原定裝設氣冷式冷氣，主機應置於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台，施工圖上並標示原告已預留管道之室內機位置（即圖上標ＡＣ之處），一樓之主機供應一、二樓冷氣，三樓另外裝設主機。原告即依被告預定之施作方式，估算大概金額後，同意負擔冷氣配管之包覆費用。（註：因被告嫌配管外露影響美觀，故要求予以包覆）。但事後被告卻任意將原定裝設之「氣冷式冷氣」改為「冷暖氣」，且主機裝設地點改在房屋正前方，因該冷暖氣主機龐大，（此在法院履勘現場時，即已親眼目睹）其他住戶認為有礙社區整體景觀，且有掉落、危害安全之虞，要求被告不要裝設。被告始將主機裝設於一樓車庫前方，三部串連供一、二、三樓之冷暖氣，因裝機地點改變，被告又變更設計追加施作公共管道間改做垂直管，於每一樓層鑽孔打洞供應冷氣，並將原告原先預留之管道加以修補填平，由於整個冷暖氣裝設工程非常複雜，費用高昂，業已違反原告原先之承諾是在施作一般氣冷式冷氣之前提下負擔費用。因此被告事後交由誠新公司施作冷氣之費用，自不應由原告支付。

⑵被告之主張：由誠新公司所施作之之Ｂ３、Ｂ４房屋冷氣安裝工程及冷氣主體基礎安裝工程之總工程費，共三十八萬一千一百零八元，應由原告負擔。

①依系爭不動產賣賣契約書附件二之規定，冷氣主機裝設、配管及包覆等為兩造合意之變更設計工程項目。

②冷氣安裝工程：依誠新公司於八十九年四月十四日所提出之估價單（均屬施工費用），Ｂ３樓層冷氣安裝工程金額含稅價格為十七萬一千零八十三點八五元；Ｂ４部分冷氣安裝工程為含稅價格為十五萬一千零一十四點一五元，共計三十二萬二千零九十八元。

③冷氣主機基礎安裝工程：依誠新公司於八十九年八月十日所提出之估價單，應認列為施工費用者計有：鐵片加工工料費五千元、固定安裝工料費三千元及運什費一千五百元，共計九千五百元，含稅後價格為九千九百七十五元；此外，由於原告承諾可將主機安裝於Ｂ３、Ｂ４樓層，卻遭受鄰居反對，被告不得已拆除原本已裝設之管線將主機改裝於一樓，其衍生之追加工程費用，依誠新公司於九十年六月十二日所提出之估價單，含稅價格為四萬九千零三十五元，亦應由原告負擔。

④依上述誠新公司估價單，冷氣安裝工程及冷氣主機安裝工程款項工資及物料加總金額共計二百五十四萬四千一百三十一元（含稅），依誠新公司於九十一年二月所開立之收款證明，被告已給付二百二十萬五千一百三十一元之工程款，尾款則尚待瑕疵改善後另行請款。

⑤被告主張依施工圖說，冷氣原定裝設氣冷式冷氣，主機應裝置於Ｂ３及Ｂ４房屋後之陽台，嗣因原告任意將原定裝設之「氣冷式冷氣」改為「冷暖氣」，裝設地點改在房屋正前方，因而招致鄰居反對，將主機改裝於一樓前方，其衍生之追加費用不應由原告負擔云云。然原告對冷氣設備安裝及地點之變更已為承諾，故對於被告將冷氣設備安裝於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台部分之工資金額，依系爭買賣契約之約定，即應由其負擔，而對於將冷氣設備安裝於Ｂ３、Ｂ４房屋後之陽台，原告負責人其時並稱此並不會有任何問題，被告始施作，未料被告施作後即遭鄰居強烈反對，原告亦未協助向鄰居澄清說明，被告迫不得已，只得與鄰居協調後將冷氣設備改裝於一樓前方，而此等改裝費用，皆係因原告無法履行其原先之承諾所造成，其所衍生之追加費用，本應連同材料及工資均應由原告負擔，被告因考慮系爭買賣契約對於冷氣主機安裝已列於變更工程中，故未請求此等改裝費用中之材料費用，原告未思其未履行其承諾於前，反而不同意支付該等金額，實不足採。至於冷氣設備主機與冷暖氣設備主機均係一體式之設備，安裝之管線亦相同，並無何差異，原告以此爭議，實無理由。

㈡本院之判斷：

⑴依被告提出之由誠新公司所出具原告未爭執其形式真正之工程估價單四紙（即被證六至九）觀之，是分屬二個部分，其中被證六及七部分所示，係屬附件二第二及八項所示之冷氣主機裝設、配管及包覆等為兩造合意之變更設計工程項目，有該附件二在卷可憑，此部分既屬附件二所示變更設計工程項目，則原告自應負擔該項變更設計工程所需之工資部分，而該項安裝工程Ｂ３部分為十六萬二千九百三十七元（未稅，含稅為十七萬一千零八十四元，元以下四捨五入）、Ｂ４部分為十四萬三千八百二十三元（未稅，含稅為十五萬一千零十四元，元以下四捨五入）等情，亦有如被證六、七所示之工程估價單影本二紙在卷可參，此部分（合計為三十二萬二千零九十八元）自應由原告負擔。

⑵至於被證八、九部分之冷氣安裝，係因被告將冷暖氣裝設完畢後，因鄰居反對，始為變更，此部分顯非兩造合意之變更設計工程無疑，故而被告關於此部分之支出，自無要求原告負擔之理。被告抗辯原告已有承諾，惟為原告所否認，被告就此部分復無法提出任何舉證，尚難採信，故被告關於被證八、九之支出，自不得要求原告負擔。

⑶前開九發公司施作之變更設計工程工資（五十四萬九千三百三十一元）加上誠新公司之變更設計工程工資（三十二萬二千零九十八元），合計本件變更設計部分，原告應負擔之部分為八十七萬一千四百二十九元。

⑷原告辯稱其曾向被告表示原告所能負擔變更設計工資上限為二十萬元，上開被告委請陳世寬律師回函中亦表示：「據Mr.Duhuin了解，台端曾向Mr.YolandaDuhrin提過此金額限制，惟被告將此二十萬元上限誤為瑕疵修補費用，故原告於八十九年一月四日之函文中一併澄清：「前文所提二十萬元係變更設計工資之上限，且現場亦有見證人乙○○律師作證，若變更設計範圍超出上限，理應由客戶負擔此費用云云，惟按原告於八十九年一月四日發給被告之（八九）冠霖（園）字第Ａ０二號函中固載有前文所提二十萬元係變更設計工資之上限等語，惟被告委請陳世寬律師於八十八年十二月二十八曾函知原告，稱原告確曾提及二十萬元上限之事，但被告方面表示不同意此方案等語，此有兩造均未爭執之信函影本二件在卷可考，足見兩造並未就上限一事達成共識，而原告就變更設計工程同意負擔工資支出，且於契約書或附件二上均未有該二十萬元為上限之記載等情，亦有契約書及附件二影本附卷可查，苟兩造業已有上限之約定，衡情豈有不於附件二中註明之理？原告僅表明負擔工資，而未有上限之約定，自難認為就變更設計工程，原告所負擔之部分其上限為二十萬元，原告此部分之主張，應無可取。

（六）爭點六：油漆工程之費用是否應由原告負擔？如應由原告負擔，其工程總額是否為（含稅）二十六萬三千五百九十二元，而工資是否為十八萬四千五百十四元？

㈠兩造之主張：

⑴原告之主張：因原告在將房屋點交於被告之前，已將室內全部粉刷清洗過，以現況交屋（參照契約第九條第一項），而被告在變更工程項目，亦未列入此項油漆工程，故此工程係屬被告自行施作之裝潢工程，費用不應由原告負擔。

⑵被告之主張：

①依負責油漆工程之油漆行於八十九年六月四日所提出之報價單，Ｂ３及Ｂ４樓層油漆工程金額含稅後價格為二十六萬三千五百九十二元，依台北巿建築師公會鑑定結果，工資費用占百分之六十三，故油漆工程部分所支出之總工資為十六萬六千零六十三元（263592×63%=166063）。

②原告主張其在將房屋點交於被告之前，已將室內全部粉刷過，故不承認此項油漆金額。然查原告前已同意進行各項變更工程，其中本已包括「其他買方（即被告）認為應變更之事項」，而進行其他各項工程本即須就油漆部分重為修補，故被告洽請油漆人員就房屋重新油漆，乃屬依系爭買賣契約之規定而為，並未違反系爭買賣契約之規定，原告竟以已於點交前完成油漆工程為由拒絕承認油漆部分工資，顯與系爭買賣契約之規定相違。

㈡本院之判斷：關於系爭油漆工程之支出，被告主張係依據契約書附件二第十一項所示主張，遭原告所否認，然依據兩造於附件二之約定觀之，並無由原告負擔油漆工程之工資部分之約定，則此項目亦非圖說所示之項目，亦為被告所不爭執，而附件二第十一項須參照圖說，業如前述，故此部分既未在圖說顯示，自難認為此項工程係屬附件二第十一項之變更設計工程，是故被告此部分之支出，縱使為真，亦難要求原告負擔。

（七）爭點七：系爭房屋之外牆磁磚脫落，是否屬原告應負擔保責任之瑕疵？如為肯定，則被告行使請求減少價金，其金額以多少為適當？

㈠兩造之主張：

⑴原告之主張：

①查本件系爭房屋依土地登記簿謄本所示係於八十六年一月九日建築完成，迄被告訂約時為止，建築物外觀並未有所損壞，否則依被告謹慎行事之作風，早就將此部分列在瑕疵項目，事後在被告進行裝修工程時，才發生磁磚脫落之情事，而據鄰居反映，被告工程進行中，敲擊牆壁之聲音震耳欲聾，可見力道之大，是以外牆脫落與被告之不當施工有相當之關連。

②其次系爭房屋完工後迄外牆脫落時止，期間曾經歷九二一大地震，其震動破壞力，不僅包含水平衝擊力，另亦參雜垂直衝擊力，且大地震時一分鐘內發生三起強震，以致建築物輕者磁磚掉落，牆壁龜裂、嚴重者傾斜、坍塌。故本件外牆脫落亦極有可能是地震時外力導致牆壁與磁磚間產生間隙，經過日曬雨淋，再加上被告大興土木所造成，被告僅從外牆脫落之現象，即謂原告施工品質有瑕疵云云，誠屬率斷。至於其他住戶雖亦有磁磚脫落現象，但脫落原因是否為施作品質有瑕疵，亦有待釐清。故被告仍應舉證證明原告之施工品質確實不佳。

③再者，被告在法院履勘現場後，即雇工將Ｂ３、Ｂ４前後方之外牆全部敲除，重新施作，然現場履勘時，被告指出脫落之地方僅建物後方外牆有三處，至於廚房部分，被告也僅以手敲擊部分位置，故外牆究竟有多少範圍需要敲除重作，誠有進一步確認必要。然被告卻未經原告會同確認現狀，逕自將外牆全部敲除，其支出之費用已逾必要範圍，自不能責由原告負擔，雖承攬外牆工程之明哲工程行出具聲明書表示：「其餘外牆，亦已呈現有鬆動浮凸之情形，無法單純補上脫落磁磚方式處理」，惟明哲工程行有工程款之利害關係，證言難免偏頗。再者對照其他住戶也未有此現象，僅將脫落部分重貼，足證被告之施作方式確有可議之處。

④按民法第三百五十六條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵．．．外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，而依學者見解關於不能即知之瑕疵，所謂「日後發現」民法上雖無明文規定有無時間限制，但解釋上應自物之交付後六個月為限，蓋六個月乃瑕疵擔保之除斥期間故也。而本件房屋在八十八年十一月三十日即已交付被告占有使用，被告卻到本件九十年十一月十九日履勘現場時，才表示外牆品質有瑕疵，業已逾越交付後六個月之期限甚久，應視為被告承認受領之房屋。

⑤又遍觀兩造簽訂之不動產契約，並無原告就系爭房屋保證具有任何品質之約定，而兩造契約第十九條復明白約定原告係以現狀點交予被告，故原告自僅就特定物現場狀況之品質負擔保責任，被告如認該品質不能接受，本即不應簽約購買，況且被告在訂約前，曾多次至現場查看，顯見被告已明瞭系爭房屋之一切現況，並自願承擔可能之瑕疵後，方會簽立買賣契約，原告自無須再負任何瑕疵擔保責任。惟原告為了服務客戶還是允諾在交屋後一年內負保固責任，此一年之保固期間也比民法第三百六十五條所定之瑕疵擔保期間為長，實務上為避免舉證之困難及維持交易秩序，買賣或承攬雙方多訂有保固期間之約定，因此屬私法自治範圍，未悖強制或禁止規定，故此項約定仍有法律上拘束力，被告遲至保固期滿才主張外牆脫落要求減少價金，自無理由。添⑵被告之主張：

①依民法第三五四條規定，物之出賣人對於買受人應擔保物無滅失或減少其通常效用；同法第三五九條規定，買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。

②依被證十三及十四房屋現場履勘照片，系爭房屋外牆磁磚脫落問題嚴重，被告就修補外牆磁磚脫落工程已支付廠商泥作工程款及壁磚工程款共計一百二十二萬六千七百九十一元。被告就原告交付之物有瑕疵依民法第三五九條請求減少價金，並依民法第三三四條規定與原告買賣價金請求權互為抵銷。

③原告指稱，原告將系爭房屋交給被告時，外牆均完好無缺，被告進行裝潢工程時，把廚房牆打掉才發生脫落現象，倘如被告所言，該社區八棟房屋外牆剝落情形應相當嚴重云云。惟查：依本院於九十年十一月十九日至系爭房屋現場履勘照片及被告於九十年六月十五日自行拍攝之照片，除房屋滲水問題外，房屋外牆脫落問題嚴重。另依施作外牆磁磚修復工程廠商出具聲明書，亦證明系爭外牆於廠商於九十一年三月九日進行外牆修復工程時已有嚴重脫落情形；此外，依被告於九十一年五月間自行拍攝之現場照片，除可見除系爭房屋有外牆磁磚脫落之問題外，同一社區另四棟房屋亦均有嚴重外牆脫落之情形，其中亦包含原告負責人原先居住之房屋在內。

㈡本院之判斷：

⑴查原告主張本件系爭房屋係於八十六年一月九日建築完成，迄被告訂約時為止，建築物外觀並未有所損壞，而系爭房屋在八十八年十一月三十日即已交付被告占有使用，被告卻到本件九十年十一月十九日履勘現場時，才表示外牆品質有瑕疵等情，被告未予爭執，應堪信為真實；次按系爭房屋既係於交給被告使用後始發生外牆脫落之情形，且被告於系爭房屋交付隨即進行內部之大整修（整修之項目如前所述），故該外牆之脫落究係何因所致，尚難僅憑外觀上有外牆脫落之情形，即謂係原告施工不良所致之瑕疵，而被告對於此種現象確係原告施工品質所致之瑕疵一點，並未證以實其說，已難認為此係原告應負擔保責任之瑕疵。又民法第三百五十六條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，本件若被告主張上開外牆脫落之情形，確屬原告應負擔保責任之瑕疵無誤，惟依據被告所提出之九十年六月十五日之現場照片觀之，已可從外觀上看出外牆脫落之情形，故而，至少在九十年六月十五日被告即已知該瑕疵之存在，然據原告陳稱被告係於本件九十年十一月十九日本院到場勘驗時始通知其外牆之上開問題，被告對於此一主張復未予以爭執，如前所述，則被告於發現外牆有脫落情形至通知之時間相距逾五個月有餘，難認為被告業已立即為瑕疵發現之通知，則依上開民法第三百五十六條第三項之規定，視為承認所受領之物，被告亦不得再對原告主張瑕疵擔保之減少價金請求權。

⑵如上所述，本件被告既不能證明該外牆之脫落是屬系爭房屋於交屋時已存在之瑕疵，且被告復未即時為通知，自難認為被告對原告有其此部分主張之瑕疵擔保請求權存在，則被告主張系爭房屋之外牆磁磚脫落，其就修補外牆磁磚脫落工程已支付廠商工程款共計一百二十二萬六千七百九十一元，依民法第三五九條請求減少價金，並依民法第三三四條規定與原告買賣價金請求權互為抵銷云云，於法核屬無據，並無理由。

五、被告逾至言詞辯論終結前尚有三百九十三萬一千五百四十五元之價金尚未給付給原告，但被告得用以扣抵原告之上開價金債權部分，包括瑕疵修補部分二十五萬一千零五十一元、Ｂ３、Ｂ４追加修補工程部分五萬六千八百元、其他瑕疵修補折讓八十一萬一千零七十三元、變更設計工程部分八十七萬一千四百二十九元四個部分，合計為一百九十九萬零三百五十三元，經扣抵後之餘額為一百九十四萬一千一百九十二元。被告雖陳稱其中一百萬元是保固款，在原告於完成瑕疵修補前，被告自無給付該一百萬元之保固款之必要等語，惟按兩造所簽訂之契約第三條第六項係約定：「保固款雙方合意為壹佰萬元，自本房地交付之日起一年內由賣方負責保固一年，保固期間如有屬不可歸責於買方事由所致房屋瑕疵情事發生時，賣方應同意無條件立即完成維修復原工作，如有遲延，買方仍得僱工完成並自保固款中扣除」等語，足見依兩造之約定，並非約定在原告瑕疵修補前被告得拒絕給付，而係被告得另行僱工修補並予以扣抵，且若被告主張另行僱工修補，並以修補費用扣抵保固款，則在扣抵所剩之餘額，自應予系爭房地交付逾一年後給付給原告，而被告所未履行之部分扣抵原告應負擔之部分，尚有餘額，且原告交付系爭房地給被告使用，並已逾一年之時間等情，業如前述，則被告自無再保留保固款不為給付之理，故其此部分之主張，亦無可取，故上開扣抵後之餘額一百九十四萬一千一百九十二元，被告自有給付之義務。從而，原告基於兩造間之買賣契約關係訴請被告給付價金，在一百九十四萬一千一百九十二元及自起訴狀本送達翌日即九十年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬有理，應予准許，原告逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。

六、兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決之結論無涉，爰不予以一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、，判決如主文。

~B臺灣臺中地方法院民事第四庭~B 法　官　李國增

~B法官書記官