臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第五六○號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一年度訴字第五六○號

原告

乙○○

被告

聯聚建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

複代理人

丙○○

右當事人間請求給付借款事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）參佰柒拾參萬元及自民國九十年六月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告在台中市○○路上興建名為「聯聚和平大廈」集合式住宅，推出後，原告因有興趣，隨予注意，建妥後亦到場參觀，惟原告發現該大廈內各住宅單位皆為空屋，室內規劃不理想，且附屬設備品質亦不佳，無法符合原告之品味，故需委請德國設計師負責設計及裝璜，以期可達到原告所期望之品質，若該德國設計師之設計及其他條件不符合原告之期望，原告即不購買，以上各節原告與被告會談時皆已言明在先，並獲被告同意。其間原告先看中Ａ棟十五樓，經再告知被告有關須另委請德國設計師設計等情，乃於民國八十九年七月一日循被告之請與被告簽署「訂購房屋預約單」，以保留優先承購權，但未付任何訂金或價金，致被告未予保留，不數日，被告表示該屋已出售他人，不得已，原告乃暫選Ｂ棟十五樓，並於民國八十九年九月二十八日再與被告簽訂另一「訂購房屋預約單」，惟仍因上開設計事宜未能確定，然為免重蹈覆轍，被告又出售他人，為保留優先承購權，原告遂交付被告三百七十三萬元，以保留優先承購權利，兩造並約定，來日在原告確定承購並簽訂房屋購買合約後，「買方（即原告）如在過戶前欲退屋，賣方（即被告）同意退還買方已繳價金之參分之貳，以無息計算。」此旨亦經清楚記明於該預約單上，亦即，兩造同意，若在簽訂房屋購買合約前，原告放棄該優先承購權，被告即須將所繳交之錢款三百七十三萬元全數退還原告，為彰顯此約定，乃在該預約單之「特約條款」欄內之㈠之「預約金」項記明為新台幣「零」元，並將「㈡交付訂金起……日內簽約，並亦付應付之價款，逾期視為放棄權益，訂金不予退還。」之約定，全部刪除。亦即，如原告滿意德國設計師之設計圖及其他相關之條件，原告始購買，否則不買，三百七十三萬元應予全數退還，此皆經被告同意。因被告並無「優先承購權」保留之表格，兩造乃使用被告所提供之「訂購預約單」，在其上記明並簽署，以做為被告同意保留該優先承購權予原告之憑據。

（二）契約之成立以當事人雙方合意為要件，不論預約或本約，均不以付訂金為必要，由此被告就八十九年七月一日之Ａ棟十五樓出售，不受該預約單之拘束觀之，基於相同事實應為相同解釋之原則，八十九年九月二十八日之預約單亦非買賣之本約或預約。兩造均知原告付該三百七十三萬元之目的係在避免被告未待原告決定是否購買即將該屋出售他人，純屬保留購買權利，蓋基於八十九年七月一日之Ａ棟十五樓經驗，被告不可能空等，遂由兩造約定由原告提供此三百七十三萬元以便被告安心，即如設計滿意，一定購買，不致使被告落空，並非積極地為兩造間成立買賣之預約或本約，否則如已成立預約或本約，被告當然不可出售他人，何必為恐被告有再次出售他人之可能而付該三百七十三萬元。又八十九年九月二十八日之預約單備註欄所載係訂立買賣契約後之事，故稱「過戶前」欲「退屋」及「已繳價金」，而非指不訂立本約，亦未指「訂金」，否則何以不記載「買方如不訂立本約，賣方同意退還已繳訂金三分之二」？尤其「過戶」「退屋」之詞均係指訂立買賣本約而言，與本件買賣契約尚未訂立不同，且刪除之特約條款㈡所載：「交付訂金起：：日內簽約，：：逾期視為放棄權益，訂金不予退還。」不僅係針對訂金而言，亦係針對特約條款㈢「預定簽約日期八十九年十一月三十日前簽約」。茲由此刪除可知，如原告未於民國八十九年十一月三十日前簽約，仍不可如一般買賣契約或預約可沒收訂金，益見此預約單非買賣預約，否則如為買賣預約，當事人何時簽約及逾期不簽訂之效果甚為重要，何以將此有利於被告之定型化條款刪除？綜上所述，再參酌原告訂約時之背景，係避免如同Ａ棟十五樓雖有簽預約單亦無保障，遂交付該三百七十三萬元以保留優先購買權利，及全部條文文字，足見此係優先購買權利保留之確保，並非買賣預約或本約之訂金。

（三）在簽署上開預約單時，原告預計德國設計師可於民國八十九年十一月三十日前完成，故約定上開優先承購權保留至該日止，然屆期德國設計師仍無法完成。因台中地區房屋市場不景氣，為爭取原告購買該屋，被告乃自動延展期限至民國九十年四月底。然其後在該德國設計師核算室內面積及審閱該大廈建築之圖說後，經其提示，再經原告追查原告發現該大廈建築有數項重大缺失被告未事先告知原告，其一為該大廈之公共設施竟佔權狀面積之百分之四十，與一般建物之僅百分之二十五迴然相異，其二為該大廈公共設施規劃不當，按該大廈頂樓之所有權為全體住戶所共有，被告卻將其規劃為咖啡吧並由其經營，因使用須付費，大樓住戶鮮少使用，而該咖啡吧則幾乎全為被告所獨佔做為接待其客戶、會議及交際之場所，被告形同免費利用眾住戶共有之財產，以經營私自之事業，而該大樓之眾住戶卻須繳納及分擔該頂樓之房屋稅、水電費及管理費，以供被告獲取不當之利益，被告欺罔住戶之作為，原告無法苟同，再加以德國設計師之設計圖遲遲無法完成，而其間被告人員又迭次表示有他人欲購買，因該屋原告已無法考慮購買，又為恐影響被告，原告乃於民國九十年三月間通知被告放棄訂購該房屋，嗣更委託蔡碧松律師發函請被告於民國九十年六月八日前返還己付之三百七十三萬元，然被告竟持前揭「訂購房屋預約單」主張兩造間既存有買賣預約，原告未於期限內簽訂買賣契約，除依法解除預約，僅願退還原告已繳錢款之三分之二，其餘三分之一沒收云云。按如前述，上開預約單實非預約，本件買賣契約既尚未成立，該條約定當然不適用，茲原告既已放棄該優先承購權，依兩造約定及不當得利法律關係，被告自應返還前揭錢款。

（四）至於被告主張其有清償三分之二「訂金」誠意一節，亦非實在，蓋不僅原告起訴之前，與被告前委任之林坤賢律師連絡，經林律師告知被告不給付，且先前林坤賢律師就給付三分之二者，要求原告簽署之同意書係以「雙方同意解除買賣房屋之契約」，語意不明，設有陷阱，原告無法接受，苟有誠意，在退三分之二「訂金」時，只需原告出具收據即可。原告已多次與被告交涉，被告雖一再聲稱未有爭議之三分之二錢款部分願先返還，迄今卻未償還任何金額，被告顯無償還之誠意。原告為免訟累，其間亦曾委請中華民國消費者文教基金會出面調解，惟被告仍堅拒償還。綜上所陳，原告既已請求被告於民國九十年六月八日返還，因被告未返還，為此提起本訴，請判決如聲明。

三、證據：提出訂購房屋預約單第○○○一八號、訂購房屋預約單第○○○二七號、林坤賢律師存證信函第二七九七號、蔡碧松律師二七號存證信函、林坤賢律師存證信函第二三六二號、展新法律事務所函（含附件）、林坤賢律師存證信函（含附件）、蔡碧松律師存證信函（皆影本）。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文所示，如受不利之判決願提供擔保，准供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條訂有明文；又契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院六十一年台上字第九六四號判例可資參照。查本件房屋買賣預約書乃經兩造雙方意思表示一致，並就房屋名稱、棟別、房屋總價、訂金等標的物及價金先予擬定，亦有交付訂金後何時簽訂買賣契約及未簽訂買賣契約雙方權利義務效果之明文，是以從契約之規定內容及文字上，即能清楚瞭解八十九年七月一日號及八十九年九月二十八日號係房屋買賣之預約。

（二）復查契約內容應探求當事人之真意，原告今交付被告新台幣三百七十三萬元金額，該訂購房屋預約單之文義至臻明確，乃係訂金，非如原告辯稱為保留優先承購權，且預約單內特約條款㈡既然合意刪除並另以手寫文字記明於備註欄，則抬頭之訂購房屋預約單何未同以手寫方式刪除而更改為至其重要之「保留優先承購權」名稱，是原告所稱顯不足採。

１、原告於起訴狀內自承伊於民國八十九年七月一日為購買Ａ棟十五樓，第一次與被告簽署訂購房屋預約單，以保留優先承購權，但未付任何訂金致被告未予保留，不數日，被告即將該屋出售他人，不得已，原告乃選擇Ｂ棟十五樓。由此可知，原告自第一次與被告簽署訂購房屋預約單後即明，倘原告於第二次簽約時不繳交訂金，被告將有再次出賣予他人之可能，是系爭金額三百七十三萬元實係訂金，洵堪認定。

２、被告於八十九年九月二十八日與原告訂立契約之特約條款㈢即載明預定簽約日期為八十九年十一月三十日之前，孰料原告所識之德國設計師無法如期符合原告之要求，被告實為保原告之利益，乃以存證信函通知原告延展簽約期至九十年四月底，避免原告之損失，詎原告屆期仍未依約前來履約，被告無奈方與解約。矧系爭買賣契約之標的物價金總額為三千七百二十五萬元，被告以該系爭標的物向銀行為高額貸款，每月之利息更是龐大，焉可能讓原告保留優先承購權前後共達七個月之久，而毋庸提供任何擔保或訂金之理，徵諸一般建築業及社會之常情，原告所稱系爭三百七十三萬元係為保留優先承購權之說，顯不足採。

３、原告陳稱因被告並無優先承購權保留之表格，兩造乃使用被告所提供之訂購預約單，在其上記名並簽署，以作為被告同意之憑據。然參之訂購房屋預約單中之備註欄書寫內容係為：買方即原告如在過戶前欲退屋，賣方即被告同意退還買方已繳價金之三分之二，以無息計算，而非載以：過戶前放棄優先承購權，賣方即被告同意退還買方已繳價金之三分之二，以無息計算，此益證兩造簽立此債權契約時即明示係一預約，而非優先承購權之保留，否則何退屋之有，且系爭金額高達三百七十三萬元，原告必然謹慎小心以對，斷不可能輕率為之，是原告屢稱此契約內容為保留其優先承購權，委不足採。

４、原告復稱兩造之訂購房屋預約單中之特約條款㈡遭刪除，所以系爭三百七十三萬金額非訂金云云，惟查該條款末係約定：﹃訂金不予退還﹄，然兩造於備註欄已載明需退還三分之二，是該特約條款㈡當應刪除，否則契約內容豈非前後矛盾，足見原告所言實難令人採信。

（三）原告主張該標的物大廈有數項重大缺失被告未事先告知，且公共設施規劃不當，導致原告放棄訂購該屋等情，恆與契約之內容無涉，更與原告不與被告訂立本約無因果關係。查原告不與被告訂立本約之實情，乃其所識之德國設計師之設計圖遲遲無法完成，此為原告所不爭執，而德國設計師所設計者闕為標的物之室內設計，此亦為原告所是認，準此，原告事後違約不堪損失，即遍尋理由欲取回所有訂金之情，實可理解，然其此部份之主張衡與本件事實無涉，於此併與說明。

（四）查被告於九十年委請林坤賢律師代為寄發存證信函，函內明白告知原告前來被告辦公處所領回三分之二訂金，此有存證信函附卷可稽，原告陳稱被告無返還之誠意，顯非事實。

（五）在房屋買賣實務上，因房屋價值不低，買方通常多以向銀行申辦貸款之方式準備資金而為購買，再加上所有權移轉登記事宜之辦理並非立即可成，可知完成正式買賣交易需時甚久，是以買方為向賣方表示買受特定標的之意願而賣方為確定標的係將出賣得以獲取利益，買賣雙方通常以先行訂立買賣預約並支付一部價金即訂金之方式進行交易。如原告所自承，預約或本約之成立不以支付訂金為必要，從而訂定預約時是否同時有訂金之支付，係屬買賣雙方契約自由之範疇。八十九年七月一日原告欲向被告購買Ａ棟十五樓，是以原告與被告簽訂八十九年七月一日號之訂購房屋預約單，蓋因原告早於八十七年間即對被告出售之房屋表示購買之興趣，為爭取原告成為購屋客戶，被告與原告訂定預約時並未要求原告須支付訂金，是以觀之八十九年七月一日訂購房屋預約單之「訂金」欄及特約條款㈠之記載，訂金部分係為「○元」。次查，預約訂定之目的在於簽訂本約即正式之房屋買賣契約，是以上開預約訂購單特約條款㈡約定「七日內簽約」，蓋因原告逾越上開七日簽訂本約之期限，始終未與被告簽訂本約，即原告顯無履行預約之意思，本約之簽訂係無可能，被告處分所有房屋之權利自無任何限制可言。

（六）因買受房屋所費不貲，是以買賣價金之繳納通常係以分期繳納之方式為之，即簽訂預約時、簽訂本約時各繳納一部份，剩餘部分則係以銀行貸款予以支付；又一般銀行貸款核撥之金額只有標的總價之百分之七十，是以在進行買賣交易時，通常於簽訂預約時買方係支付房屋總價之百分之十即訂金予賣方，於簽訂本約時再支付房屋總價之百分之二十。經查，依八十九年九月二十八日號訂購房屋預約單所載「訂金」及「特約條款㈣」之約定，原告係於簽訂預約時給付被告三百七十三萬元（大約相當於契約總價三千七百二十五萬元之百分之十）之訂金，原告並應於簽訂本約時繳付七百四十五萬元之簽約金（即相當於契約總價三千七百二十五萬元之百分之二十）與被告，由上開付款方式及付款金額可知，原告與被告係就房屋買賣乙事訂立預約，並非原告所稱保留優先承購之約定。倘如原告所稱三百七十三萬元係為保留優先承購之約定，又何必於契約中就「付款方式」為明確之約定，原告所稱與事實不符，要無可採。

（七）復查，訂定房屋買賣預約之目的係在訂立買賣本約，是以預約之義務內容即在訂定本約，從而未訂定本約即屬預約之債務不履行，針對上述違約情事，買賣雙方於預約中多約定此時以沒收訂金作為違約之效果，故八十九年九月二十八日號之特約條款㈡係約定「交付訂金起日內簽約，並亦付應付之價款，逾期視為放棄權益，訂金不予退還。」。詳查，蓋因原告於訂定預約時提出要求，並基於珍惜原告此位客戶之立場，不同於預約所規定倘不履行預約即不訂立本約亦即違約不買、已繳訂金予以沒收之情形，被告同意原告所提在房屋移轉登記完成前、原告若有改變心意不願購屋之情、將無息退還已繳款項三分之二之要求，換言之，就系爭房屋買賣，被告給予原告更優厚之條件，即不僅在不簽訂本約之情形，被告退還訂金之三分之二予原告（即不依特約條款二之規定，全部訂金予以沒收，不予退還），即便簽訂本約後，若原告改變心意不願購買，即原告發生不履行買賣契約之違約事實，被告亦同意將原告因購買房屋所繳價金之三分之二予以無息返還；而為包括上述簽訂本約及履行本約二種情形，是以備註欄係以「過戶」、「退屋」等文字表示，且因備註欄所載條件已包括未於一定期日前簽訂本約之情形，是以被告將預約單記載特約條款二之鉛印文字予以刪除。據上可知，原告所稱云云與事實及訂約真義不符，實不足採。

（八）原告屢稱繳付之三百七十三萬元係為讓被告安心，如設計滿意、一定購買，使被告不致落空。然查，委任德國設計師進行設計之人係為原告，被告自不可能置單價高達數千萬之標的於不顧，以設計是否滿意之原告單面不特定事由為房屋出售與否之停止條件，平白負擔龐大之利息支出及犧牲房屋出售可獲得之利益，原告所言，實與常情不符。

三、證據：訂購房屋預約單、存證信函、工作日報表（皆影本）。

理由

一、被告於台中市○○路上興建名為「聯聚和平大廈」集合式住宅，推出後，原告因有興趣，建妥後亦到場參觀，其間原告先看中Ａ棟十五樓，經再告知被告有關須另委請德國設計師設計等情，乃於民國八十九年七月一日循被告之請與被告簽署「訂購房屋預約單」，但未付任何訂金或價金，致被告未予保留，不數日，被告表示該屋已出售他人，原告乃暫選Ｂ棟十五樓，並於八十九年九月二十八日再與被告簽訂另一「訂購房屋預約單」，並交付被告三百七十三萬元，兩造並於該預約單備註欄約定「買方（即原告）如在過戶前欲退屋，賣方（即被告）同意退還買方已繳價金之參分之貳，以無息計算」，及在該預約單之「特約條款」欄內㈠「預約金」項記明為新台幣「零」元，並將同欄㈡「交付訂金起……日內簽約，並亦付應付之價款，逾期視為放棄權益，訂金不予退還」之約定全部刪除，而同欄㈢「預定簽約日期八十九年十一月三十日前簽約」、㈣「簽約時，請攜帶簽約金新台幣七百四十五萬元，未預約單及身分證影本與印章以憑辦理」之約定則未刪除，原告嗣於九十年三月間通知被告放棄訂購該房屋等情，為兩造所不爭，復據原告提出八十九年七月一日訂購房屋預約單第○○○一八號、八十九年九月二十八日訂購房屋預約單第○○○二七號、蔡碧松律師二七號存證信函在卷可按，堪信真實。

二、原告主張略以書立前揭訂購房屋預約單僅係優先購買權利保留之確保，並非買賣預約或本約，原告既已放棄該優先承購權，依兩造約定及不當得利法律關係，被告自應返還前揭三百七十三萬元。被告則略以該房屋買賣預約書乃經兩造雙方意思表示一致，並就房屋名稱、棟別、房屋總價、訂金等標的物及價金先予擬定，亦有交付訂金後何時簽訂買賣契約及未簽訂買賣契約雙方權利義務效果之明文，是以從契約之規定內容及文字上，即能清楚瞭解係房屋買賣之預約，被告已通知原告解除契約，並願依約退還前揭三百七十三萬元之三分之二。故本件爭點在於兩造間之合意，究僅係優先購買權利保留之確保，或已有買賣預約之效力。

三、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。依兩造八十九年七月一日訂購房屋預約單，雖已約定標的物範圍係Ａ棟十五樓及平面Ｂ２等三個停車位，價金共計三千七百二十五萬元，惟訂金欄空白，僅在特約條款欄㈠書寫訂金「○元」，又既未約定訂金，其特約條款欄㈠所書「約定於民國八十九年七月四日時前補足訂金，逾期撤銷訂購，預約金不予退還」，及特約條款欄㈡所書「交付訂金起七日內簽約，並亦付應付之價款，逾期視為放棄權益，訂金不予退還」之約定，即無效力可言，是以該八十九年七月一日訂購房屋預約單，既難認有定期另訂合約或逾期不訂約之效果之規定，而原告實際上亦未支付分文予被告，是以原告主張八十九年七月一日循被告之請與被告簽署之「訂購房屋預約單」，係為保留優先承購權之表示等語，自非無據。惟依兩造八十九年九月二十八日訂購房屋預約單第○○○二七號預約單，就兩造八十九年七月一日未約定之訂金、預訂簽約日期、簽約金、備註規定均另為規定，原告主張前後兩者性質同一，已屬牽強。細繹兩造八十九年九月二十八日訂購房屋預約單內容，其中就標的物範圍係Ｂ棟十五樓及平面一○○號、一○一號、一四四號三個停車位，及價金共計三千七百二十五萬元均予約定，訂金欄則與兩造八十九年七月一日訂購房屋預約單之空白不同，乃詳為約定數額為三百七十三萬元，及支票行庫、號碼、帳號。實際上原告亦已如數交付三百七十三萬元予被告。而該訂購房屋預約單中之備註欄書寫內容係為：「買方即原告如在過戶前欲退屋，賣方即被告同意退還買方已繳價金之三分之二，以無息計算」，參以特約條款㈡之文意係逾期未訂約則訂金不予退還，足見訂購房屋預約單中之備註欄書寫內容與特約條款㈡之末句不能同時存在，再參以特約條款㈠將預約金仍約定為「○元」，是以該備註欄書寫之內容，應係代替特約條款㈡制式條文而約定。次查，特約條款㈢既明定「預定簽約日期為八十九年十一月三十日前」，並於特約條款㈣明定「簽約時，請攜帶簽約金新台幣七百四十五萬元，未預約單及身分證影本與印章以憑辦理」，是以兩造顯已有「定期另訂合約」之合意。雖依該訂購房屋預約單中之備註欄之文意，係以原告如在過戶前欲退屋為被告同意退還已繳價金之三分之二為條件，並非以逾期不訂約為退還已繳價金之三分之二之條件，然而於一般預約之情形，一方既可約定他方如不履行契約義務得沒收他方已支付之定金，被告自願於價金部分以只沒收三分之一以示為退讓，就其沒收之條件，自非不得於「逾期不訂約時」退讓至「過戶前」，是以該訂購房屋預約單中之備註欄之文意，尚不影響兩造當時已有「定期另訂合約」合意之性質。原告主張依該訂購房屋預約單中之備註欄之文意，不僅係針對特約條款㈡之訂金而言，亦係針對特約條款㈢「預定簽約日期八十九年十一月三十日前簽約」而言，而認該合意非買賣預約，即有未洽。再查，該訂購房屋預約單中之備註欄之文意，係約定不履約之效果，則依兩造八十九年九月二十八日訂購房屋預約單之內容，不但無任何「優先承購權」之明文，且就全部價金及其中訂金三百七十三萬元、簽約金七百四十五萬元、銀貸二千六百零七萬元，及標的物範圍均約定，綜合特約條款等文意又有定期另訂合約及不履約效果之約定，實際上訂金三百七十三萬元又已給付完畢，足認兩造間有買賣預約已成立。被告收受該訂金三百七十三萬元，既係基於買賣預約而收受，即有法律上之原因。原告否認兩造間買賣預約之存在，以僅有優先購買權利保留之確保之合意為由，而依兩造約定及不當得利請求權，請求被告應給付三百七十三萬元，即屬無據，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官　陳宗賢

~B法院書記官