臺灣臺中地方法院九十一度重訴字第五一六號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一度重訴字第五一六號

原告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

方程開發建設股份有限公司

被告

設台中

法定代理人

丙○○ 住同右

被告

丁○○ 住台中

共同訴訟代理人

酈長春 律師

右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應連帶給付原告新台幣（下同）五百萬元，及自本書狀（即民事準備書四狀）送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）本件系爭不動產即坐落台中市○○區○○段四八九之一地號之土地上，其中建號四一二三號即門牌號碼台中市○○區○○路一九五號六樓之房屋（以下簡稱六Ｂ）及其土地應有部分，被告等人於訴訟中即民國九十一年六月二十八日出售予訴外人簡美玲，並於同年七月十一日辦妥所有權移轉登記完畢（原証十六），原告因此於九十一年十二月十六日之準備書（二）狀就此部分為變更訴之聲明。詎被告又於九十一年十二月十八日將坐落同地號之土地上，建號四一二五即門牌號碼台中市○○區○○路一九三號六樓之房屋（以下簡稱六Ｃ）及其土地應有部分出售予訴外人張春娥，並於九十二年一月六日辦妥所有權移轉登記完畢，是被告於訴訟中已將系爭不動產處分殆盡，則被告當係可歸責於自己之事由致陷於給付不能之狀態，原告自得依民法第二百二十六條之規定請求損害賠償，本件系爭不動產之自備款部分，六Ｂ為二百五十萬元，六Ｃ亦為二百五十萬元，總計五百萬元，原告已給付被告完畢，現因被告另行將系爭不動產出售予他人，致造成原告損失五百萬元之買賣價金，此部分之損害自應由被告負連帶賠償責任（詳買賣契約第二十四條），為此爰依法變更訴之聲明。

（二）緣原告於九十年一月十六日就系爭六Ｂ、六Ｃ房屋，合計二戶，分別與房屋所有權人即被告方程開發建設股份有限公司（以下簡稱方程公司）簽立房屋預訂買賣合約書，及另與土地所有權人即被告丁○○簽立土地預訂買賣合約書（証一）。

（三）右開二戶不動產其買賣價金分別為六Ｂ自備款二百五十萬元，銀行貸款八十四萬元，總計三百三十四萬元；六Ｃ自備款二百五十萬元，貸款九十萬元，總計三百四十萬元。其中二戶之自備款合計五百萬元係由被告方程公司積欠訴外人富聖營造有限公司（以下簡稱富聖公司）之投資款五百萬元如數加以抵充，兩造就此載明於買賣契約書第十二頁，且兩造並約定訴外人富聖公司必須協助完成本案之建築至使用執照取得，保存登記完成後，才得辦理過戶登記，現系爭不動產已於九十年九月六日完成保存登記，詎被告卻悔約不願履行移轉登記系爭不動產所有權登記及交付之義務，更將系爭不動產出售予他人，並已移轉登記完竣，已見前述，被告自應負連帶賠償責任。

（四）查物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，為民法第三百四十八條第一項定有明文。被告等人拒絕將系爭不動產之所有權移轉登記與原告，被告等人自違反出賣人之義務，更將系爭房地均出售予第三人，則渠等當係因可歸責於自身之事由致給付不能，債權人即原告自得請求賠償損害，民法第二百二十六條定有明文。是被告等自須負責債務不履行損害賠償之責任。

（五）又依兩造所簽立之房屋預訂買賣契約書第二十四條約定：本契約與本契約標的土地預定買賣契約，貸款特約事項等文件，均視同本約之一部分，應同時履行，如其中之任何契約未完全履行時，其他任何之契約亦視同未完全履行。因此自應由建商與地主負連帶給付之責。

（六）對被告抗辯之陳述：

１、被告辯稱：依兩造所簽立之買賣契約第十二頁之附加條款第二、第四條之約定「合約人富聖營造有限公司，必須協助完成本案之建築至使照取得、保存登記後，才得辦理過戶登記」、「本合約需雙方配合時生效，如甲方未為能協助完成時，此合約無效」，訴外人富聖公司並未協助渠等就系爭工程完成至使用執照取得，是依上開條款之約定，系爭買賣契約乃歸於無效云云茲為抗辯。是本件首應審究者，厥為訴外人富聖公司究有無協助被告等人完成系爭工程至使用執照取得、保存登記完畢，以下茲就此項爭點論述之：

⑴系爭工程即台中市○○區○○段四八九之一地號土地合建案，係由被告等人與訴外人鈺展建設開發有限公司（以下簡稱鈺展公司）所合作興建，惟依建築法令建設公司不得為承造人。職是鈺展公司乃聘請訴外人富聖營造有限公司為名義上之營造廠，並為工程顧問乙職，惟實際上之工程發包，工程款之支付由鈺展公司負責。鈺展公司經營不善倒閉之後，於八十九年十二月七日由被告方程公司接手後仍聘請富聖公司擔任工程顧問，並未負責整個工程之實際發包、承攬業務，此觀兩造所簽立之協議書自明。是富聖公司僅係名義上之承造人，而有關係爭工程之實際興建、發包作業係由被告方程公司自行負責，又因富聖公司為名義上之承造人，有關系爭工程之建築融資工程款部份，銀行本即要求應撥入富聖公司之帳戶內，惟翌日富聖公司即將款項轉入被告方程公司之帳戶內，此皆有轉帳資料可稽。是被告陳稱三信商銀核撥之建築融資貸款二千五百萬元皆由富聖公司領取以支付工程款，及富聖公司應負責系爭工程之整個興建完成，即與事實不符，有加以釐清之必要。

⑵鈺展公司於八十九年八、九月間倒閉後，工程當然停工，因富聖公司並非實際之承造人，故由被告方程公司承受鈺展公司一切之權利義務，而系爭工程之各承包商如水電、消防、模板、鐵工及富聖公司或多或少皆有投資本案之投資款。富聖公司之投資款為五百萬元，經與被告協商後，由被告承諾以系爭不動產二戶加以抵充，兩造就此並簽立買賣契約書。至後續工程方面，於八十九年十一月二十日由被告公司召集各承包商開會協調並作成「方程建設工程協議書」。上開協議書開宗明義即載明「因鈺展建設公司已停工，不能和方程建設履約完工，今由現有小包廠商與方程建設另訂契約將該工地完工」，及第六條載明「未完工後續工程乙方（各小包廠商）需和甲方（被告公司）另訂合約簽切」，。其中第四條載明乙方（原告）應將鈺展建設公司所積欠工程款明細及投資款與甲方（被告）確認且甲方應於使用執照取得、保存登記完成後，將乙方投資款以房地過戶乙方，此即為系爭買賣契約簽立之由來。是有關系爭工程之實際鳩工興建部份，本即應由被告公司負責，富聖公司又何來未協助伊完成系爭工程之違約行為？且上開協議書乙方計有三人（水電許賜來、富聖甲○○、消防王國忠），如富聖公司係實際之承造人而負責整個工程之興建，則被告又何需於此份協議書另行分別由水電、消防承包商各自具名簽立，而於消防承包商王國忠完成消防工程後，即將房地過戶予伊？

⑶富聖公司雖未實際負責發包興建工程之業務，但仍本於名義上營造廠之地位協助被告公司完成系爭工程至核發使用執照及保存登記完成，以下詳細敘述：

①八十九年五月五日為協助被告等人取得建築融資貸款二千二百萬元，向三信商銀為拋棄法定抵押權之意思表示。

②九十年二月十九日：協助被告召開水電、消防工程進度，及付款辦法研討等協調會。

③九十年三月二十七日：協助被告處理有關泥水工之工程事宜。

④九十年四月二日：協助被告召開系爭工程之工務協調會。

⑤九十年四月三日：協助被告召開電梯工程之協調會。

⑥九十年五月二十四日：於申請使用執照有關文件用印，提供被告法院公証切結書，法定抵押權拋棄書，富聖公司營利事業登記証，公司執照等文件。

⑦九十年五月二十四日再行向銀行為拋棄法定抵押權之聲明，以利被告銷售房屋時，消費者可向銀行取得分戶貸款，並簽立切結書予被告。

⑧九十年七月二十七日：協助被告取得使用執照。

⑨九十年九月六日：完成保存登記。

⑷綜合右述，系爭工程實際興建發包部份本應由被告公司負責，但富聖公司仍多次從旁協助有關工程品質及進度之掌控，甚且不惜犧牲自己之權益，向銀行聲明拋棄法定抵押權，以利被告取得建築融資及銷售時辦理消費者銀行貸款，至使用執照之取得如無營造廠之協助，試問被告如何憑空取得使照？而被告猶振振有詞，謂富聖公司並未協助伊完成系爭工程，主張買賣契約無效，寧是有理？

２、又富聖公司僅為名義上之承造人，依兩造於八十九年十二月七日所簽立之協議書，可見富聖公司所領取僅係工程顧問費用（上開協議書第四條），並非營造管理利潤，蓋富聖公司並未實際負責承攬興建本案，又何來營造利潤可言？且富聖公司投資本案之投資款高達五百萬元，後由被告等人接手興建，按常理富聖公司當會竭盡心力協助被告等人完成，否則上開五百萬元之投資款將化為烏有，富聖公司又豈會笑看被告倒閉之理？証諸原告所提準備書狀（一）詳述整個協助過程，其至配合拋棄法定抵押權以利被告取得銀行貸款，被告竟指係以此要脅取得所謂營造管理利潤費一百一十萬元，實令人寒心。且被告於訴訟中竟又擅自處分系爭不動產另行出售他人，以規避應行過戶予原告之義務，天下不平之事，莫此為甚。

３、末按被告謂其就系爭不動產並無所謂超貸，只要餘屋賣出，被告自然會依該平均分配之額度攤還。試問被告已與原告就六Ｂ與六Ｃ簽立不動產買賣契約書，如此算不算是賣出？何以未見被告將六Ｂ六Ｃ超貸之額度攤還，且系爭不動產早已於九十年九月六日完成保存登記迄原告起訴（九十一年四月二十四日）時已有七個月之久，被告均不聞不問，猶振振有辭恥言其會自動攤還平均分配之額度。益見被告僅係利用富聖公司之協助，使其完成整個興建案，而後一腳踢開富聖公司，從未想過忠實履行合約。

三、證據：提出買賣契約書影本四件、建物及土地登記謄本影本各乙件、兩造協議書影本乙件、工程協議書影本乙件、法定抵押權拋棄切結書影本乙件、會議記錄影本乙件、請款記錄影本乙件、會議記錄影本乙件、電梯會議記錄影本乙件、協議書影本乙件、法拋書影本乙件、切結書影本乙件、使用執照影本乙件、土地、房屋登記簿謄本影本各乙件、兩造協議書影本乙件、工程協議書影本乙件、法拋書影本乙件、會議記錄影本乙件、請款記錄影本乙件、會議記錄影本乙件、電梯會議記錄影本乙件、協議書影本乙件、法拋書影本乙件、切結書影本乙件、使用執照影本乙件、土地及房屋登記簿謄本影本各二件為證。並聲請訊問證人丁玲珍。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決駁回原告之訴。若為不利於被告之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）原告從未與被告法定代理人及土地所有權人丁○○或受委託之人謀面，如何簽訂土地及房屋買賣契約？該契約上之原告簽名也非原告所簽？被告否認與原告間有任何土地及房屋買賣契約存在。該項買賣契約之買受人應該是「富聖營造」，而原告並非契約真正當事人，只是「富聖營造」願將買得之系爭房屋移轉予原告名下而己。

（二）八十七年一月間被告方程公司與地主即被告丁○○協議在其土地上合建房屋出售，到了八十八年九月間由被告方程公司與丁○○為甲方，訴外人鈺展公司為乙方，正式簽訂合建契約書，原則上，甲方負責新台幣二千二百萬元之銀行融資貸款，建築融資之利息由乙方負擔，乙方則負責營造費用及工地管銷費用，公寓大樓住戶管理基金也是各負擔一半，建築完成後，房屋及土地也是一方一半。營造廠商則由鈺展公司負責，結果鈺展公司找到富聖公司負責施工，富聖公司之負責人甲○○，也就是原告之胞兄，八十八年九月一日同時簽訂營造合約，初期施工尚稱順利，向三信商業銀行營業部融資貸款二千五百萬元，均分次轉入給富聖公司帳戶內，以支付工程費用；當施工到八十九年八月間時，富聖公司突然停工，被告方程公司乃於八十九年十月二十六日與鈺展公司及富聖公司協調，三方也同意於八十九年十一月二日前解決，當時富聖公司負責人即未參加，到了同（八十九）年十一月六日以郵局存證信函催告鈺展公司及富聖公司，同年月八日鈺展公司以存證信函通知被告，將其完整之工程事項內容移交被告方程公司接管，到了八十九年十一月二十八日鈺展公司與被告方程公司協議切結自動放棄一切合約有關之一切權益。到了八十九年十一月二十日被告再次找富聖公司及水電小包，消防小包協議，其內容概為．．．二、一千三百萬銀行建築融資取得後專款專用。三、工程至八樓頂板灌漿完成取得銀行融資應將工程款支付乙方（指富聖及小包），．．．．。六、未完工後續工程乙方需和甲方（即被告）另訂合約簽切。七、八樓頂完成取得建築融資後，必須先償還鈺展積欠小包的工程款和利息。八、雙方於協議完成後，必須立即復工。（詳如證物七：工程協議書影本乙份）（其中消防工程之小包依約完成），簽定後富聖公司仍不復工，一直到了九十年一月十六日，富聖公司才由甲○○出面約定在附停止條件情況下，簽下系爭土地及房屋買賣契約，但簽約後富聖公司仍然不復工，被告方程公司不得不在九十年二月二十一日再次以郵局存信函催告富聖公司及水電小包，直到九十年五月二十四日由被告方程公司支付富聖公司營造技師及牌費合計一百一十萬元，且全部兌現，富聖公司依然不進場不施工，被告方程公司不得不自行另覓包工完成，並於九十年七月二十七日核准使用執照，九十一年五月間全部完成。

（三）縱使該項買賣契約原告有授權富聖公司負責人甲○○代為簽署而為合法契約，然在兩份土地預定買賣合約書中第八頁及第九頁間及房屋頂定買賣合約書是第十四頁與第十五頁間，雙方同意附加特別條款共五條，其中第（四）條明白約定：「本合約需雙方配合時生效，如甲方（即指原告甲○○或乙○○）未為能協助完成時，此合約無效」，簽訂此合約時，原告是本建案之營造商，有義務將該等建物繼續完成，而當時富聖公司又是處在停工狀態，被告方程公司為了保證其完工後能夠取得相當之代價始同意此項買賣合約，否則不會特別約定此項條款，所稱「無效」當然包含特約條款第一條之承受鈺展公司所欠款七百萬元在內，均因原告未成就停止條件而歸於「無效」，按附停止條件之法律行為，應於條件成就時，始發生效力，民法第九十九條第一項定有明文。原告既未依約「協助完成」建物，而是由被告方程公司再次糾工才得以完成，該四份合約當然不生效力，原告之請求，顯然於法無據。

（四）本件之主要爭點在於當事人間買賣契約書附加五項特別條款，其中第（四）條所稱之「完成」究竟當事人真意為何？如果是單約買賣土地及房屋，不應附加此類條款，這必須追溯至雙方之營造合約，該合約之真實性如何，被告已提出相關之證據足以證明富聖公司確實承攬該項營造工程。而富聖公司之負責人為甲○○，而簽訂此案買賣契約書者也是甲○○，當時何以會以「乙○○」之名義作為買方之契約當事人呢？其當事人真意即是要將該土地房屋過戶給「乙○○」，為了簡便所以才如此簽訂，實際上，「乙○○」始終未出現過，而被告與富聖公司之營造合約，富聖公司始終未全部履行，而買賣土地房屋過戶只是被告要求富聖公司完全履約之對待條件而已，所以該項土地房屋買賣，才會加上買方必須要配合完成全部工程，否則無效，其實買方之真正契約當事人是富聖公司，並非「乙○○」，乙○○在此項買賣契約中根本沒有任何意思表示。至於富聖公司如何投資鈺展公司，與被告無關，根本無所謂投資款之問題，況且鈺展公司已經放棄所有權利。

（五）按買賣契約中所訂條件，對富聖公司特別有利，何以富聖公司不繼續履約完成而獲利呢？其間有原因的，因為當時被告財力困難，鈺展公司又退出，富聖公司不看好被告會完成該項建築，所以基於事不關己之心態，笑看被告倒閉，也沒有把握可以看到建物完成，為免繼續投資而無法獲利，所以等到被告領取使用執照後，富聖公司便以不開出「拋棄法定抵押權書」為要脅，逼被告必須一次付清營造管理利潤費用，當被告付清營造管理利潤費一百一十萬元後，富聖公司仍不願進場施工，被告不得不另覓小包繼續完工，富聖公司既然未遵照買賣合約中之特別條款「協助完成」，該合約自然無效，怨不得別人。

（六）銀行貸款資料，僅能證明被告曾向三信商銀借貸，也無超貸之事實，因為融資借款是以總借款額度平均分配至每戶建物及土地，尚未賣出者，所有貸款都是以餘屋共同擔保，只要賣出，被告自然會依該平均分配之額度攤還。其中消防小包商王國忠後續已依約完工及持續保固，所以在九十年十二月二十六日完成其中一戶之所有權移轉予王國忠之母親古茶妹女士。

（七）證人王國忠是被告請求傳訊之證人，為了使其能回憶當初如何協議及如何簽訂房屋買賣契約，當然可以讓其查閱該次之協議書內容，及被告與其簽訂之土地房屋買賣契約，而其所待證之事實是證明有無該次之協議及有無購買被告房屋之事實，然事實上，被告原有意讓證人查閱上開文件，但證人表示不用看，他會將事實經過照實說明，結果證人當時並未查閱任何文件，致於如何證明該事實之真假，仍應由鈞庭審問及原告之詰問，尤其是原告詰問後，證人之回答非被告所能左右，其真實性應由審判者判斷，被告與證人間並無所謂之「串證」事實，且我國民事訴訟法並禁止與證人溝通之規定。倘若證人就待證事實為不實之證詞，自然可以以「偽證罪」送辦，或由原告向地檢署提出告訴。

（八）本件起訴原告並非富聖公司，而是乙○○，其在「給審判長一封信」中所提之事實，完全與原告亳無關聯，事實上，被告方程公司在八十八年九月二簽訂合建契約時即言明，由鈺展公司去找營造施工並興建完成，而由被告方程公司申請銀行融資二千二百萬元，分五期借支給付工程款，然後由被告方程公司與鈺展公司各分十二戶，待完工後融資部分由鈺展公司負責清償。然後鈺展公司去找富聖公司來與被告方程公司簽約，而小包是與富聖公司簽約，到了八十九年十一月鈺展公司、富聖公司居然無故停工，經被告方程公司以郵局存證信函催告後，甲○○才找來小包協議，協議願意繼續完工，在此之前之工程款均是由富聖公司製表核算後簽名向被告方程公司請款，後半段也是由富聖公司出面，由被告方程公司監督付款，富聖公司負責營造之地位始終未曾退卸，所以當甲○○以乙○○名義與被告簽訂系爭買賣契約時，被告不得不附加特別條款以約束富聖公司施工，如果該附加條款對原告不利，何以當時未表示不同意，事後富聖公司見被告方程公司無力完成該項建築，不願再進場施工，被告自然也沒有移轉該房屋之義務。

（九）如果富聖公司非真正施工營造者，被告方程公司何需支付其管理利潤？何況原證五是富聖公司與被告方程公司單獨簽訂之協議書，在該協議書中第五項即明示：「本工程從開工至『完工』」，申領使用執照只是完工前的一個階段而已，原因是在九十年五月五日本項建築案向工務局申請使用執照前，富聖公司要求被告方程公司必須把管理利潤費用結清，否則富聖公司不願辦理使用執照，也不開立分戶法定抵押權拋棄書，而原告訴代在信中所提到之時間為使用執照核發之時間，非申請時間。

（十）綜上，原告既非契約真正當事人，該項買賣契約既然是富聖公司所簽，富聖公司即是該項契約之當事人，而富聖公司對賣方（即被告等）原本即有協助完成建物之義務，所以在簽訂買賣契約時，雙方同意附加特別條款，以為約束，倘若富聖公司不依照特別條款履行，該項買賣契約自然歸於無效。而富聖公司投資鈺展公司之投資款，與被告等無關，被告等何需承受該項投資款之債務？買賣契約簽約後，富聖公司始終未進場施工之事實，除原告不否認外，另經證人王國忠到庭證實，若單純以買賣契約而言，該項買賣契約是附停止條件之契約，停止條件未成就時，該契約不生效力，民法第九十九條第一項定有明文，被告自無受買賣契約約束之義務，原告之訴應無理由。

三、證據：合建契約書影本乙份、營造合約書節錄本影本乙份、溝通協調會議記錄影本乙份、郵局存證信函影本乙份、郵局存證信函影本乙份、協議書乙份及切結書影本兩份、工程協議書影本乙份、郵局存證信函影本乙份、買賣合約特別約定條款影本乙份、小包工程合約書影本四份、原告監督付款之工程估驗單（即領款單）影本七份、土地及建物買賣契約影本及土地謄本及建物謄本各乙份為證。並聲請訊問證人王國忠、黃仲伸、丁伶珍。

理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款定有明文。查本件系爭不動產六Ｂ及土地應有部分、六Ｃ及其土地應有部分於訴訟進行中由被告分別出售予訴外人簡美玲、張春娥，並均辦妥所有權移轉登記完畢，有原告提出之土地及建物登記簿謄本各二件為證，復為被告所不爭，是原告主張被告於訴訟中已將系爭不動產處分殆盡，則被告當係可歸責於自己之事由致陷於給付不能之狀態，原告自得依民法第二百二十六條之規定請求損害賠償，本件系爭不動產之自備款部分，六Ｂ為二百五十萬元，六Ｃ亦為二百五十萬元，總計五百萬元，致造成原告損失五百萬元之買賣價金，此部分之損害自應由被告負連帶賠償責任，為此爰依法變更訴之聲明等情，依首揭說明，自應准許，合先敘明。

二、原告主張：原告於九十年一月十六日就系爭六Ｂ、六Ｃ房屋，合計二戶，分別與房屋所有權人即被告方程公司簽立房屋預訂買賣合約書，及另與土地所有權人即被告丁○○簽立土地預訂買賣合約書，右開二戶不動產其買賣價金分別為六Ｂ自備款二百五十萬元，銀行貸款八十四萬元，總計三百三十四萬元；六Ｃ自備款二百五十萬元，貸款九十萬元，總計三百四十萬元。其中二戶之自備款合計五百萬元係由被告方程公司積欠訴外人富聖公司之投資款五百萬元如數加以抵充，兩造就此載明於買賣契約書第十二頁，且兩造並約定訴外人富聖公司必須協助完成本案之建築至使用執照取得，保存登記完成後，才得辦理過戶登記，現系爭不動產已於九十年九月六日完成保存登記，詎被告卻悔約不願履行移轉登記系爭不動產所有權登記及交付之義務，更將系爭不動產出售予他人，並已移轉登記完竣，已見前述，被告自應負連帶賠償責任，又依兩造所簽立之房屋預訂買賣契約書第二十四條約定：本契約與本契約標的土地預定買賣契約，貸款特約事項等文件，均視同本約之一部分，應同時履行，如其中之任何契約未完全履行時，其他任何之契約亦視同未完全履行。因此自應由建商與地主負連帶給付之責，爰依民法第二百二十六條訴請被告等連帶賠償如聲明等情。

三、被告則以：被告否認與原告乙○○間有任何土地及房屋買賣契約存在；被告二人合建房屋出售，營造廠商則由鈺展公司負責，結果鈺展公司找到富聖公司負責施工，富聖公司之負責人即為甲○○，也就是原告乙○○之胞兄，初期施工尚稱順利，被告亦如約支付工程費用；當施工到八十九年八月間時，富聖公司突然停工，幾經協調，八十九年月八日鈺展公司以存證信函通知被告將其完整之工程事項內容移交被告接管，八十九年十一月二十八日鈺展公司與被告協議切結自動放棄一切合約有關之一切權益，八十九年十一月二十日被告再次找富聖公司及水電小包，消防小包協議，其內容概為「．．．二、一千三百萬銀行建築融資取得後專款專用。三、工程至八樓頂板灌漿完成取得銀行融資應將工程款支付乙方（指富聖及小包），．．．．六、未完工後續工程乙方需和甲方（即被告）另訂合約簽切。七、八樓頂完成取得建築融資後，必須先償還鈺展積欠小包的工程款和利息。八、雙方於協議完成後，必須立即復工。」，其中消防工程之小包依約完成，簽定後富聖公司仍不復工，直到了九十年一月十六日，富聖公司才由甲○○出面約定在附停止條件情況下，簽下系爭土地及房屋買賣契約，但簽約後富聖公司仍然不復工，被告不得不在九十年二月二十一日再次以郵局存信函催告富聖公司及水電小包，直到九十年五月二十四日由被告支付富聖公司營造技師及牌費合計一百一十萬元，且全部兌現，富聖公司依然不進場不施工，被告不得不自行另覓包工完成，並於九十年七月二十七日核准使用執照，九十一年五月間全部完成。縱使該項買賣契約原告有授權富聖公司負責人甲○○代為簽署而為合法契約，然在兩份土地預定買賣合約書中第八頁及第九頁間及房屋頂定買賣合約書是第十四頁與第十五頁間，雙方同意附加特別條款共五條，其中第（四）條明白約定：「本合約需雙方配合時生效，如甲方（即指原告甲○○或乙○○）未為能協助完成時，此合約無效」，原告既未依約「協助完成」建物，而是由被告再次糾工才得以完成，該四份合約當然不生效力，原告之請求，顯然於法無據等語，資為抗辯。

四、查原告主張：原告於九十年一月十六日就系爭六Ｂ、六Ｃ房屋，合計二戶，分別與房屋所有權人即被告方程公司簽立房屋預訂買賣合約書，及另與土地所有權人即被告丁○○簽立土地預訂買賣合約書，右開二戶不動產其買賣價金分別為六Ｂ自備款二百五十萬元，銀行貸款八十四萬元，總計三百三十四萬元；六Ｃ自備款二百五十萬元，貸款九十萬元，總計三百四十萬元，其中二戶之自備款合計五百萬元係由被告方程公司積欠訴外人富聖公司之投資款五百萬元如數加以抵充，兩造就此載明於買賣契約書第十二頁，且兩造並約定訴外人富聖公司必須協助完成本案之建築至使用執照取得，保存登記完成後，才得辦理過戶登記，現系爭不動產已於九十年九月六日完成保存登記，被告未履行移轉登記系爭不動產所有權登記及交付之義務，更將系爭不動產出售予他人，並已移轉登記完竣等事實，業據其提出買賣契約書影本四件、建物及土地登記謄本均影本各乙件、兩造協議書影本乙件、工程協議書影本乙件、土地及建物登記簿謄本各二件為證，自堪信為真實。被告抗辯其等與原告間無土地及房屋買賣契約存在，該項買賣契約之買受人應該是富聖公司，而乙○○並非契約真正當事人，只是富聖公司願將買得之系爭房屋移轉予乙○○名下而已云云，自非可採。

五、被告抗辯：系爭土地預定買賣合約書中第八頁及第九頁間及房屋頂定買賣合約書是第十四頁與第十五頁間，雙方同意附加特別條款共五條，其中第（四）條明白約定：「本合約需雙方配合時生效，如甲方（即指原告甲○○或乙○○）未為能協助完成時，此合約無效」，簽訂此合約時，原告是本建案之營造商，有義務將該等建物繼續完成，而當時富聖公司又是處在停工狀態，被告為了保證其完工後能夠取得相當之代價始同意此項買賣合約，否則不會特別約定此項條款，所稱「無效」當然包含特約條款第一條之承受鈺展建設所欠款七百萬元在內，均因原告未成就停止條件而歸於「無效」，原告並未依約「協助完成」建物，而是由被告再次糾工才得以完成，該四份合約當然不生效力云云，固據其提出上揭系爭土地預定買賣合約書中及房屋頂定買賣合約書為憑，惟為原告所否認，並主張原告已依約協助被告等人完成系爭工程至使用執照取得，保存登記完畢，完成協力義務等語。茲應審究者，本件之主要爭點在於當事人間買賣契約書附加五項特別條款，其中第（四）條所稱之「完成」究竟當事人真意為何？原告是否已完成協力之義務而得請求移轉系爭不動產？經查：

（一）原告主張：系爭工程即台中市○○區○○段四八九之一地號土地合建案，係由被告等人與訴外人鈺展公司所合作興建，惟依建築法令建設公司不得為承造人。職是鈺展公司乃聘請訴外人富聖公司為名義上之營造廠，並為工程顧問乙職，惟實際上之工程發包，工程款之支付由鈺展公司負責。鈺展公司經營不善倒閉之後，於八十九年十二月七日由被告方程公司接手後仍聘請富聖公司擔任工程顧問，並未負責整個工程之實際發包、承攬業務等情，此有原告提出之八十九年十二月七日協議書在卷可稽。是訴外人富聖公司僅係名義上之承造人，而有關系爭工程之實際興建、發包作業係由被告方程公司自行負責，應堪認定。

（二）次查，原告主張：本件鈺展公司於八十九年八、九月間倒閉後，工程當然停工，因富聖公司並非實際之承造人，故由被告方程公司承受鈺展公司一切之權利義務，而系爭工程之各承包商如水電、消防、模板、鐵工及富聖公司或多或少皆有投資本案之投資款，富聖公司之投資款為五百萬元，經與被告協商後，由被告承諾以系爭不動產二戶加以抵充，兩造就此並簽立買賣契約書，至後續工程方面，於八十九年十一月二十日由被告公司召集各承包商開會協調並作成「方程建設工程協議書」等情，有原告提出該協議書附卷可參。依上開協議書載明「因鈺展建設公司已停工，不能和方程建設履約完工，今由現有小包廠商與方程建設另訂契約將該工地完工」，及第六條載明「未完工後續工程乙方（各小包廠商）需和甲方（被告公司）另訂合約簽切」，第四條載明「乙方（原告）應將鈺展建設公司所積欠工程款明細及投資款與甲方（被告）確認且甲方應於使用執照取得、保存登記完成後，將乙方投資款以房地過戶乙方」，是有關系爭工程之實際鳩工興建部份，本即應由被告公司負責，且上開協議書乙方計有三人（水電許賜來、富聖甲○○、消防王國忠），如富聖公司係實際之承造人而負責整個工程之興建，則被告又何需於此份協議書另行分別由水電、消防承包商各自具名簽立，而於消防承包商王國忠完成消防工程後，即將房地過戶予伊？是被告抗辯：富聖公司係實際之承造人而負責整個工程之興建云云，另證人王國忠亦證述附和此說，均非可採。

（三）富聖公司雖未實際負責發包興建工程之業務，但仍本於名義上營造廠之地位協助被告公司以下事項：⑴八十九年五月五日為協助被告等人取得建築融資貸款二千二百萬元，向三信商銀為拋棄法定抵押權之意思表示；⑵九十年二月十九日：協助被告召開水電、消防工程進度，及付款辦法研討等協調會；⑶九十年三月二十七日：協助被告處理有關泥水工之工程事宜；⑷九十年四月二日協助被告召開系爭工程之工務協調會；⑸九十年四月三日協助被告召開電梯工程之協調會；⑹九十年五月二十四日於申請使用執照有關文件用印，提供被告法院公証切結書，法定抵押權拋棄書，富聖公司營利事業登記証，公司執照等文件；⑺九十年五月二十四日再行向銀行為拋棄法定抵押權之聲明，以利被告銷售房屋時，消費者可向銀行取得分戶貸款，並簽立切結書予被告等事實，有原告提出之法定抵押權拋棄切結書一份、會議紀錄一份、工程款明細一份、工務協調會紀錄一份、協調會紀錄一份、支付明細一份、拋棄民法第五一三條權利切結書一份、切結書一份為，乃至於九十年七月二十七日被告取得使用執照、九十年九月六日完成保存登記，亦有使用執照、土地登記謄本在卷可按，難謂原告方面無協助完成工程至被告取得使用執照、完成保存登記。

（四）綜上，被告抗辯原告方面未協助完成工程一節，自非可採。

六、按查物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，為民法第三百四十八條第一項定有明文。被告等人拒絕將系爭不動產之所有權移轉登記與原告，被告等人自違反出賣人之義務，更將系爭房地均出售予第三人，則渠等當係因可歸責於自身之事由致給付不能，債權人即原告自得請求賠償損害，民法第二百二十六條定有明文。是原告主張被告等自須負責債務不履行損害賠償之責任乙節，於法有據。又原告雖主張依兩造所簽立之房屋預訂買賣契約書第二十四條約定：本契約與本契約標的土地預定買賣契約，貸款特約事項等文件，均視同本約之一部分，應同時履行，如其中之任何契約未完全履行時，其他任何之契約亦視同未完全履行，因此自應由建商與地主負連帶給付之責云云，惟查，連帶債務以明示或法律有規定者為限（民法第二百七十二條參照），原告所陳兩造之房屋預訂買賣契約書第二十四條規定，僅係房屋預訂買賣契約書及土地買賣契約有依存之關係，難謂即有明示負連帶債務之旨，是原告此部分被告應連帶負責之主張尚非可採。查右開二戶不動產，其中六Ｂ部分，房屋總價一百六十九萬元，貸款三十四萬元，自備款一百三十五萬元，土地總價一百六十五萬元，貸款五十萬元，自備款一百十五萬元；其中六Ｃ部分，房屋總價一百七十三萬元，貸款四十萬元，自備款一百三十三萬元，土地總價一百六十七萬元，貸款五十萬元，自備款一百十七萬元，故被告方程公司應負擔房屋損害自備款部分即二百六十八萬元，被告丁○○應負擔土地損害自備款部分即二百三十二萬元，及均自本書狀（即民事準備書四狀）送達之翌日即九十二年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。從而，原告依前揭規定，訴請被告方程公司應給付二百六十八萬元，及自九十二年三月六日起至清償日止，按年息百分之五之利息；被告丁○○應給付二百三十二萬元，及自九十二年三月六日起至清償日止，按年息百分之五之利息，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求（被告二人應負連帶給付之責），於法不合，應予駁回。

七、原告及被告均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，其勝訴部分，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，均併予准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失其附麗，應予以駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官　張國華

~B法院書記官