臺灣臺中地方法院九十一年度簡上字第四九六號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一年度簡上字第四九六號

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

被上訴人

民瀚興業股份有限公司

法定代理人

丙○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年九月六日本院台中簡

易庭九十一年度中簡字第一八九七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人甲○○方面：

一、聲明：如主文所示

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）系爭租賃房屋係約定作為店面商業使用，如無法申辦營業登記，即無法為店面商業之用，而系爭租賃房屋已有數家公司聲請營業執照，上訴人周清華承租系爭租賃房屋九個月期間，均無法以系爭租賃房屋之地址申請營業登記，已不符原定店面商業使用。況系爭租賃房屋如遇下雨時會積水，致上訴人置於屋內之財物損失慘重，經上訴人甲○○反應，被上訴人置之不理。因此，上訴人甲○○無法申請營業登記執照及有積水之問題，前與被上訴人協商，並要求將租金之給付方式由三個月一期改為按月支付，均為被上訴人所拒。嗣再請求被上訴人協商，均無結果，始導致民國九十一年三月二十五日上訴人甲○○應給付之同年四至六月租金支票無法兌現。

（二）上訴人甲○○於系爭租賃契約簽約時已繳交押金新台幣（下同）九萬元，縱上訴人應付之租金支票未如期兌現，亦可由押金中扣除，被上訴人竟藉此以台中大智郵局第四０一號存證信函通知上訴人甲○○終止契約。上訴人甲○○因無法就租賃房屋之瑕疵與被上訴人進行協商，被上訴人又拒絕返還已提示之支票，嗣於九十一年五月間即遷出系爭租賃房屋，並通知被上訴人終止契約。從而，上訴人甲○○於系爭租賃事件中並未違約，亦於九十一年五月間即遷出系爭租賃房屋，並騰空返還予被上訴人，依兩造之約定，被上訴人由押金九萬元中扣除九十一年四月、五月之租金六萬元，餘款三萬元自應返還與上訴人甲○○。

三、證據：除援引原審之立證方法外，補提租約付款證明書一件及存證信函二件（均為影本）為證。另聲請訊問證人陳清山、紀建洲、孟慶德、黃偉哲、林書賢。

乙、上訴人乙○○部分：上訴人乙○○於言詞辯論期日未到場，亦未提出任何書狀做任何聲明或陳述。

丙、被上訴人方面：

一、聲明：

（一）上訴駁回。

（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）上訴人甲○○陳稱自九十年六月二十五日起至九十一年三月二十五日止，計九個月間無法營業，因租賃地點已有數家公司聲請營業執照，導致上訴人無法聲請營業執造云云，被上訴人否認之。蓋被上訴人所有系爭租賃物於出租上訴人甲○○時，並無其他公司行號設址及聲請營業執照，如有其他公司行號申請營業執照，房屋稅單應記載營業稅課稅金額。是上訴人周清華申請營業登記與否，與本件租賃無涉。次者，遍查兩造租賃契約中，並無任何約定上訴人甲○○申請系爭租賃房屋營業登記，如無法申請得解除契約等文字或條款，顯見上訴人甲○○抗辯無理由。

（二）上訴人甲○○另陳稱系爭租賃房屋下雨時會積水，間接導致上訴人甲○○置於屋內之財物損失慘重云云。被上訴人否認之，因系爭租賃房屋為被上訴人所有，屋內如有積水現象，被上訴人當然會整修，況上訴人甲○○並無提出漏水及財產損壞等證明，顯見上訴人甲○○所言不實。

三、證據：除援引原審之立證方法外，另提出九十一年房屋稅繳款書影本一件為證。

理由

一、上訴人乙○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應准被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人起訴主張上訴人甲○○於九十年六月二十五日邀同另上訴人乙○○為連帶保證人，與被上訴人簽訂租賃契約，承租被上訴人所有坐落臺中市○區○○街一一八號一樓及地下室一樓房屋（下稱系爭房屋），約定租金每月三萬元，以三個月一期，於每期二十五日前繳付，租賃期間至九十三年六月二十四日止。惟上訴人於九十一年三月二十五日所交付支付同年四、五、六月租金之支票，屆期提示竟遭退票，迭經被上訴人催討，並以臺中市第三十三支郵局第八十四號、臺中大智郵局第四０一號存證信函通知上訴人限期給付積欠之租金，否則將終止租約，惟上訴人均置之不理，爰本於租賃契約之法律關係，請求上訴人應連帶給付約定之違約金三十萬元，及其法定遲延利息（原審駁回其中二十萬元及其利息之請求，被上訴人未上訴，此部分已告確定）。上訴人甲○○則以其固有三個月未繳房租，惟有九萬元的押金可抵繳租金，其要與被上訴人終止租約，被上訴人均避不見面。而系爭租賃房屋係約定作為店面商業使用，如無法申辦營業登記，即無法為店面商業之用，上訴人甲○○承租系爭租賃房屋九個月期間，均無法以系爭租賃房屋之地址申請營業登記，系爭房屋如遇下雨時會積水，導致上訴人甲○○置於屋內之財物損失慘重，經上訴人甲○○反應，被上訴人置之不理等語置辯。

三、按訴訟標的，對於共同訴訟之各人，必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第五十六第一項第一款定有明文。又債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，以被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，而經法院認為有理由者為限，得適用民事訴訟法第五十六條第一項之規定，最高法院四十一年台抗字第十號著有判例。被上訴人起訴主張上訴人甲○○邀另上訴人乙○○為連帶保證人，與被上訴人簽訂租賃契約，因上訴人甲○○積欠租金，經被上訴人催討後，於期限內未給付積欠租金而終止租約，爰依租賃及連帶保證契約之法律關係，請求上訴人連帶給付違約金。原審為上訴人部分敗訴之判決，本件上訴人甲○○以押租金扣抵租金後，被上訴人終止租約不合法，不得請求違約金為由提起上訴，揆諸前揭說明，係提出非基於其個人關係之抗辯為，且為有利益於其他共同訴訟人之行為，其效力及於其他共同訴訟人。亦即原審共同被告甲○○之上訴效力，對於原審同為被告之其他共同訴訟人乙○○亦生效力，是本件應併列原審之其他共同被告乙○○為本件上訴人，合先敘明。

四、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。被上訴人主張上訴人甲○○於九十年六月二十五日邀同上訴人乙○○為連帶保證人，與被上訴人簽訂租賃契約，承租被上訴人所有之系爭房屋，約定租金每月三萬元，以三個月一期，於每期二十五日前繳付，租賃期間至九十三年六月二十四日止，保證金為九萬元，惟上訴人甲○○支付九十一年四至六月租金之支票，屆期提示竟遭退票，業據其提出之房屋租賃契約書、支票、退票理由單、土地所有權狀、建物所有權狀及存證信函等件為證，上訴人並不爭執，堪信為真實。

五、按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第一百條第三款定有明文。又租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第一百條第三款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第三四八九號釋在案，至土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，最高法院四十四年台上字第五一六號著有判例。被上訴人固主張系爭租賃關係，因上訴人甲○○積欠租金，經被上訴人催討後，於期限內未給付積欠租金而終止租約，並依約請求違約金三十萬元云云。上訴人則以其應付之租金可由押金中扣除，上訴人甲○○嗣於九十一年五月間即遷出系爭租賃房屋，並通知被上訴人終止契約，是上訴人甲○○於系爭租賃事件中並未違約等語。是本院首應審究被上訴人是否已合法解除系爭租賃契約，繼而探討上訴人應否依約給付違約金之情事。經查：

（一）系爭租賃契約第六條第一項固約定：上訴人甲○○（即乙方）拖欠租金，經被上訴人（即甲方）催告限期繳納仍不支付時，被上訴人得終止租約。惟土地法第一百條第三款係強制規定，租賃契約之約定自不得違反該規定。揆諸前揭說明，土地法第一百條第三款規定，必須承租人積欠租金額，經扣除擔保金後，達二個月以上時，出租人始得終止租賃契約收回房屋。被上訴人雖於九十一年五月二日函上訴人應於五月二十五日前給付同年四至六月之租金，計九萬元，否則終止系爭租賃契約，此有卷附之台中大智郵局第四０一號存證信函為憑。然上訴人至同年五月二十五日止，僅積欠二個月之租金六萬元，縱至同年六月二十五日止，其積欠租金達三個月九萬元，亦有保證金九萬元得抵償之，均不符合承租人積欠租金額達二個月以上，而出租人得收回房屋之情事。是被上訴人以上訴人積欠同年四至六月之租金為由，終止系爭租賃契約，於法未合。

（二）依據系爭租賃契約第六條第二項雖約定：上訴人甲○○於終止租約不交還房屋，即應支付違約金三十萬元。然被上訴人終止系爭租賃契約不合法，已如前述，況上訴人甲○○業於九十一年五月間遷出系爭租賃房屋，並騰空返還予被上訴人，此為兩造所不爭執，是上訴人亦無不交還房屋之情況。因此，被上訴人主張上訴人違約應給付違約金，洵非正當。從而，原審以被上訴人主張上訴人積欠之租金為由，已合法終止系爭租賃契約為由，進而認定上訴人甲○○未依約交還房屋，上訴人應連帶給付違約金十萬元等情，容有未洽。

（三）上訴人甲○○另聲請訊問證人陳清山、紀建洲、孟慶德、黃偉哲、林書賢，以證明其未違約之情事。因被上訴人未合法終止系爭租賃契約，上訴人甲○○亦未違約不交還房屋，既如前述，是該等證人縱使到庭作證，核與本件之結論，自不生影響，併此敘明。

六、綜上所陳，被上訴人未合法終止系爭租賃契約，上訴人甲○○亦未違約不交還房屋，是被上訴人於原審起訴主張上訴人積欠租金，經其催告後而終止租約，爰依租賃及連帶保證契約之法律關係，請求上訴人連帶給付違約金及其法定遲延利息，為無理由，不能准許。原審未及詳究，而判命上訴人給付違約金一十萬元及其法定遲延利息，並宣告假執行，自有違誤。上訴人上訴意旨指摘判決不當，求予廢棄改判，即為有理由，爰予以廢棄改判如主文第一、二項所示。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘聲明及攻擊防禦方法，均經斟酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官　張恩賜~B法官　李國增~B法官　林洲富

~B法院書記官