臺灣臺中地方法院九十一年度簡上字第五六一號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一年度簡上字第五六一號

上訴人

丙○○

訴訟代理人

黃文崇 律師

被上訴人

源商企業有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　　　甲○○

右當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國九十一年十月二十三日本院豐

原簡易庭九十一年度豐簡字第六一七號判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：如主文第一、二項所示。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引外用，補稱：

（一）按買賣議價委託書約定由上訴人支付保證金本票新台幣（下同）五萬元，票號三三九八一七號，且第四點第二小點約明：議價不成功，且賣方不願意繼續商談，則保證金於議價期間屆滿後二十四小時內無息全部返還。暨購屋要約委託書第八條第三款約明：本票號碼三三九八一七號，另本票面額五萬元，於賣方同意後換為現金並補足訂金。足見系爭五萬元本票非惟有在議價不成功時始有始返還上訴人，否則即換為現金並須補足訂金至一百萬元。然而本件被上訴人於民國（下同）九十一年四月十九日即因與案外人王清霜議價不成，將上情告知被上訴人並終止委託，暨返還系爭保證本票，此有保證本票及被上訴人聲請支付命令時所附由被上訴人返還本票時，特別要求上訴人簽收並註明「此本票於九十一年四月十九日返還買方丙○○先生」註記本票相互參照可知。是本件已因被上訴人議價不成而終止委託甚明，自不能再要求上訴人給付服務費。

（二）雖被上訴人具名之買賣議價委託書最後一行載案外人王清霜於九十一年四月十三日同意出售確認，惟此項確認應係倒填日期所致，理由如下：（１）九十一年四月十二日上訴人具買賣議價委託書及購屋要約委託書載明以一千零五十萬元為購買總價，如被上訴人於九十一年四月十三日已確得王清霜確認承購上述賣價，則被上訴人何以以協議不成為理由於九十一年四月十九日退還保證本票，而不依約作為購屋定金之一部分，甚或向上訴人收取定金五十二萬元即購屋總價款百分之五（買賣議價委託書第四點第三小點）。（２）上訴人出價在先，本件委託銷售契約又無被上訴人可以賺取差額之約定，王清霜於事後承諾時似應已知上訴人出價一千零五十萬元，其只需就一千零五十萬元為承諾即可，卻書立委託銷售契約修正同意書，豈非異哉，尤其簽署日期之九十一年四月十三日，明顯可以看出，其原書為九十一年四月十二日臨訟更正為十三日。

（三）依兩造所訂之買賣議價委託書係載「委託人丙○○（下稱甲方）為購買王清霜所有門牌號碼台中縣豐原市○○路三一一號房屋暨土地持分（下稱系爭房地），特委託住商不動產台中區北區加盟店源商企業有限公司（下稱乙方）代為議價，並支付保證金本票五萬元整，雙方合意訂立下列條款，共同遵守之等語。是從契約條款觀之，僅委託被上訴人前去議價並非即向王清霜要約，又兩造另簽之購屋要約委託書僅載明：「立要約人丙○○（下稱買方）經由住商不動產台中市北區加盟店源商企業有限公司（下稱受託人）仲介購買下列房屋及其基地持分，買方願依下列條件承購，房屋土地面積依現況及權狀登記為準。．．。」，並無委託被上訴人向賣主要約之意思表示，該契約僅在上訴人與被上訴人間，並不及於嗣後所謂之賣主王清霜，按要約乃為取得相對人受領後為承諾的意思表示，因而成立契約，是要約必須向相對人為之。本件上述買賣議價委託書，或購屋要約委託書均無向買主為之之意，亦無要求被上訴人向賣主為之以取得其承諾之意思表示，充其量亦只是委託被上訴人使買主向自己為要約之訂立契約之準備行為而屬要約引誘。

（四）被上訴人在鈞院九十一年十二月十八日準備程序中已自陳，我們與上訴人說王清霜最低之價格是一千萬元等語，是王清霜亦非對所謂一千零五十萬元要約之全部承諾，已將要約擴張、限制或變更，依民法第一百六十條第二項之規定，應視為拒絕原要約而為新要約，是依上開規定，本件契約尚未成立，被上訴人自不得請求報酬。

三、證據：除援用第一審所提證據外。補提本票影本二紙、買賣議價委託書影本乙件為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引外用，補稱：

（一）上訴人於九十一年四月十二日，經由被上訴人向賣方即訴外人王清霜要約購買系爭房地，要約有效期限至九十一年四月二十日止，要約書上並已預定簽定書面時間為九十一年四月二十日下午二時。上訴人同時支付面額五萬元之保證本票乙紙，約定於賣方同意出售後，換為現金並補足定金。賣方王清霜於九十一年四月十三日簽認承諾依上訴人要約書所定內容出售。亦合意於九十一年四月二十日補定書面，雙方買賣契約已成立並生效。嗣被上訴人及出賣人多次通知上訴人，應依約於九十一年四月二十日辦理補定書面手續。惟上訴人藉故一再拖延拒不依約履行，系爭買賣契約後經賣方存證催告後已解除。

（二）依民法第一百五十三條規定，雙方互相表示意思一致即為成立，而所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將意思表示傳達而獲一致者，亦屬之。本件上訴人要約購買系爭房地之意思表示，業經被上訴人居間傳達於賣方，並經賣方承諾，是上訴人與王清霜間系爭房地之買賣契約已成立生效。是依購屋委託書第四條第二款、第六條第一款之約定，上訴人自應給付被上訴人服務費十萬五千元。

（三）被上訴人交還保證本票予上訴人係出於上訴人之要求，且上開本票未載發票日，票據效力或有疑義，是被上訴人同意先交還系爭本票予上訴人。且本件購屋要約委託書或買賣議價委託書，其期限均至四月二十日止，約定簽定書面時間亦均為四月二十日下午二時。若果真尚未得賣方之承諾出售，衡諸常情，被上訴人必定繼續努力撮合，必待期滿後，始退還本票。亦即於四月二十一日以後，始有可能因撮合不成而退還本票。本件被上訴人於九十一年四月十九日交還本票，自非上訴人所稱議價不成而退還本票。

（四）依購屋要約委託書或買賣議價委託書所載，買方即上訴人已授權被上訴人對要約之意思表示。上訴人辯稱未為上開授權，並非實在。且賣方王清霜亦既已簽認依要約條件同意出售，則無將上訴人之要約擴張、限制或變更之情事。上訴人以賣方於修正同意書上最低售價為一千萬元，即否認賣方於購屋要約書上承諾以一千零五十萬元售出之事實，並視為拒絕原要約而為新要約，洵屬無據。

三、證據：援用第一審所提證據。

理由

一、本件被上訴人起訴主張，上訴人於九十一年四月十二日經由被上訴人向訴外人王清霜以一千零五十萬元之價格購買門牌號碼台中縣豐原市○○路三一一號房屋暨土地持分之系爭房地，經訴外人王清霜於九十一年四月十三日同意承諾出售，雙方買賣契約（即上訴人與訴外人王清霜）已有效成立。詎買賣契約成立後，上訴人經被上訴人與訴外人王清霜多次通知補辦理書面手續，被告竟一再藉故拖延，上開契約嗣經訴外人王清霜催告解除，然依兩造所訂之購屋要約委託書第四條、第六條之約定，上訴人仍應給付被上訴人服務費（即居間報酬）十萬五千元，然上訴人拒不履行，爰依兩造之契約關係（即居間契約）提起本件訴訟，求為判決如聲明所示；上訴人則以，伊雖於九十一年四月十二日與被上訴人訂有購屋要約委託書及買賣議價委託書，然僅係授權被上訴人為議價而已，而本件系爭房地之買賣因與出賣人價金無法談攏，致買賣契約無法成立，被上訴人所稱系爭房屋之買賣契約已成立生效，並非實在。況被上訴人亦於九十一年四月十九日將上訴人所簽發之五萬元保證本票退還予上訴人，依購屋要約委託書第八條及買賣議價委託書第四條第二款約定內容以觀，亦知系爭買賣契約尚未成立，否則被上訴人何有退還上開本票之理，是本件被上訴人之請求，自無理由等語，資以抗辯。

二、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第五百六十五條、第五百六十八條，分別定有明文。又民法第五百六十五所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院五十二年台上字第二六七五號判例要旨參照）。故而，居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務契約。本件上訴人係委由被上訴人為其以上開一千零五十萬元之價格購買系爭房屋之機會而訂立上開購屋要約委託書及買賣議價委託書乙情，已為兩造陳明，並有上開購屋要約委託書及買賣議價委託書影本各乙份可稽，是兩造間係有居間契約之事實，自可信為真實。即上訴人為委託人，被上訴人為居間人（註：先不論係報告居間或媒介居間，二者之差別在於報告居間僅買賣一方為委託人，於媒介居間則為買賣二方均為委託人，本件訴外人王清霜與被上訴人訂立居間契約之時間在於上訴人之前，則本件是否即為媒介居間與本件之爭點，並不相涉）甚明。綜上所述，本件被上訴人既係受上訴人委託之居間人，則不論本件係屬報告居間抑或媒介居間，然被上訴人並非有代理上訴人（買方）為意思表示之權限（或資格），被上訴人將上訴人應購買系爭房地之意思表示告知賣方即訴外人王清霜，僅係「表示使者」而非代理人，被上訴人以購屋要約委託書第二條為上訴人已為代理人授權之表示，自無足採（民法第九十八條參照）。

三、次按，契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第一百五十三條第一項所明定。然契約成立之判斷上，最重要的，是雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約的成立過程，清楚表示出來。而不同的交易類型，法律上判斷契約成立與否的必要性，實際上南轅北轍。如於現物買賣，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是該契約若為重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭意思表示一致，契約即為成立。反之，當事人的約定，縱然不完備、不明確，雙方皆願意受到契約拘束，就不完備的部分，約定事後再來填補其漏洞，亦不能謂於此情形因為有該待填補的部分，而謂契約不成立。同理，若客觀上可認定當事人已有受契約拘束的意思，當事人任何一方不能以契約發現不完備為理由，否認契約之成立。事實上，民法第一百五十三條第二項的規定，契約成立亦是以契約受拘束的意思為前提。因為一般情形，當事人就必要之點，意思一致，對非必要之點，未經表示意思，通常可認為已有受契約拘束的意思。但依其情形，客觀上可認為當事人就必要之點，雖已意思一致，但仍無受契約拘束的意思，不在此限。本件被上訴人係居間人，買賣之標的物為不動產買賣，價格達一千萬元左右，衡之社會交易型態，與買賣契約當事人有重大之利害關係。其為上訴人與訴外人王清霜間互為傳達意思表示，在此磋商之過程，難謂何人何次之表示將之視之要約或承諾，應認買賣雙方（即上訴人與訴外人王清霜）已簽訂書面協議，始認為雙方才表達受契約拘束之意，始為合理。此由被上訴人所主張伊一直要求上訴人與訴外人王清霜簽訂書面買賣契約甚明。否則果若如被上訴人所稱買賣契約既已成立，則何須一直要求簽訂書面買賣契約之必要。且由上開所述居間契約性質，委託人不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務亦知，上訴人亦不因於上開要約書內表示一千零五十萬元價格購買之表示，即受非以該價格成立買賣契約之義務，應認該購買之表示僅係上訴人意向之表示而已。

四、查本件不論訴外人王清霜於九十一年四月十三日表示願意以低於上訴人於九十一年四月十二日向被上訴人出售予上訴人之意思，被上訴人是否已傳達予上訴人（此兩造有爭執）。然上訴人與訴外人王清霜並未簽訂系爭房地之書面買賣契約之事實，既如前述。則依上民法第五百六十五條、第五百六十八條之說明，被上訴人自尚未取得居間報酬（即本件之服務費）請求權已明。從而，被上訴人本於上開與上訴人所訂之居間契約關係，請求上訴人給付服務費十萬零五千元（即一千零五十萬元之百分之一），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行聲請亦失所附麗，應併予以駁回。原審判命上訴人給付上開金額及利息，並依聲請為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

五、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭

~B法院書記官　張純華