臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第一三二號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一年度訴字第一三二號

原告

優克力有限公司

兼法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

櫻花建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

右當事人間請求清償債務事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告優克力有限公司新臺幣（下同）三百萬元，及其中之一百五十萬元自民國八十八年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

（二）被告應給付原告丙○○新臺幣一百八十六萬元，及其中九十三萬元自民國八十八年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告等於民國八十七年七月十日與被告公司分別就「世紀之櫻」建築預售案，訂立買賣契約，預購Ｂ２棟八樓及Ａ１１棟１＋２樓二戶房屋及其土地持分，合約明示自開工日（即八十七年十二月三日）起算九百日曆天完成使用執照，二房屋總價為新台幣二千六百五十萬元，而原告優克力公司已繳一百五十萬元之價金，原告丙○○已繳九十三萬元價金，被告自開工後，只施作三個月地基開挖即停工迄今，雖被告曾要求原告購買被告其他推出之預售屋作為交換，但原告中意被告公司「世紀之櫻」建築預售案，不願換屋，只好依約在被告逾完工期限六個月，以存證信函解除兩造前揭買賣契約。

（二）依兩造買賣合約書第二十三條第一項約定：「賣方違反本約規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，被告除應依民法第二百五十九條第二款規定返還已收價金一百五十萬元及九十三萬元，及自受領時起利息外，依同法第二百六十條規定尚不妨礙損害賠償之請求，尚應再分別給付原告等一百五十萬元及九十三萬元之違約金，且該違約金既為賣方強制性賠償於買方，應屬懲罰性違約金。

三、證據：提出買賣合約書、繳款發票、存證信函。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）原告等固於八十七年七月間與被告公司就「世紀之櫻」之房地訂有買賣契約，而被告公司雖未依合約所定進度施工，但此乃係因被告公司推出「世紀之櫻」建築個案後，未料市場環境突變，呈現極度不景氣，致使原應允貸款與被告公司之銀行均緊縮銀根，被告公司為免包括原告等在內之購買戶因被告公司已無資力繼續興建「世紀之櫻」建築個案，而使損害擴大，乃毅然決定停建「世紀之櫻」，並通知包括原告等在內之所有購買戶取回全部已繳款項或同意由購買戶換購被告櫻花公司其他個案之房屋，而其他購買戶在一片不景氣中本即有意退屋，因此均欣然接受被告公司退屋之建議，而與被告公司解約並取回款項，唯獨原告等二戶，拒絕並要求被告公司必須雙倍退還價款，以致迄今，被告公司仍能未將價款退還原告二人，並非被告公司拒絕退還。對於此一情節，亦可由鈞院八十九年自字第九一五號一案中，證人即被告櫻花公司業務部經理陳志修曾於鈞院刑事庭審理時證稱：「世紀之櫻」係於八十七年十二月開工，八十八年一月間因公司股票下跌，銀行緊縮銀根，公司財務吃緊，所以在八十八年四月停工，我們有通知各買主約二百多戶解約退款，目前僅剩自訴人所購二戶未解決，伊曾親自至自訴人家中洽談，亦未談成等語而得印證，從而，被告公司並非惡意不履行契約，實有訂約時，所未能預料之情況發生，致無法繼續履約。

（二）對於被告已分別收受自原告優克力有限公司一百五十萬元及原告丙○○九十三萬元價金部分，被告於八十八年四月「世紀之櫻」建築預售案停工時，即與原告等接洽返還之事宜，被告並願主動返還。

（三）系爭房屋買賣契約第二十三條第一項及第三項約定：「賣方（即被告）違反本約規定者，買方（即原告）得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。買賣雙方當事人除依前二款之約定請求外，不得另行請求其它損害賠償」，從而可知，該違約金之性質應屬損害賠償總額預定之違約金，而非懲罰性之違約金。原告等因被告公司不能繼續履行契約所受之損害，除已付之一百五十萬元及九十三萬元之價金本身外，僅僅受有不能使用該價金之利息損失，別無其他損害發生，若參照民法第二百零三條規定，原告等所受之損害應相當於週年利率百分之五計算之利息。原告等所主張之一百五十萬元及九十三萬元違約金額過高，應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害後，請求鈞院依法酌減違約金。

（四）若原告等願意和解，則被告公司基於公平，願以週年利率百分之六作為計算基礎，自原告等最後一次繳款日即八十八年五月十三日起算利息並連同原告等所已繳之價金，返還原告，作為和解條件（若自八十八年五月十三日至九十年十二月三十一日起訴時計算百分之六之利息：一百五十萬元部分為二十三萬四千元；而九十三萬元部分為十四萬五千零八十元，至於九十一年一月一日起至清償日止之利息另計）。

理由

一、原告主張於八十七年七月十日與被告公司分別就「世紀之櫻」建築預售案，訂立買賣契約，預購Ｂ２棟八樓及Ａ１１棟１＋２樓二戶房屋及其土地持分，合約明示自開工日（即八十七年十二月三日）起算九百日曆天完成使用執照，二房屋總價為新台幣二千六百五十萬元，而原告優克力公司已繳一百五十萬元之價金，原告丙○○已繳九十三萬元價金，被告自開工後，只施作三個月地基開挖即停工迄今，原告乃以存證信函解除兩造前揭買賣契約等情，為被告所不爭，並據原告提出提出買賣合約書、繳款發票、存證信函等可稽，堪信真實。

二、兩造間之買賣契約既經解除，原告依民法第二百五十九條第二款規定請求被告返還價金，即被告應給付原告優克力有限公司一百五十萬元，原告丙○○九十三萬元，即均自被告受領時之八十八年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，即有理由。

三、原告另主張系爭房屋買賣契約第二十三條第一項約定：「賣方（即被告）違反本約規定者，買方（即原告）得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，被告應再給付原告優克力有限公司一百五十萬元及原告丙○○九十三萬元之違約金，且該違約金係懲罰金違約金等語。被告則以兩造買賣契約同條第三項復約定：「買賣雙方當事人除依前二款之約定請求外，不得另行請求其它損害賠償」，該違約金之性質應屬損害賠償總額預定之違約金，而非懲罰性之違約金等語置辯。經查，兩造間房屋買賣契約第二十三條第一項就違約金之數額已有約定，同條第三項復約定當事人除依前二款之約定請求外，不得另行請求其它損害賠償，是以同條第一項之違約金，顯屬預定不履行所生之損害賠償總額，自屬損害賠償預定之性質，並非懲罰性之違約金，原告之主張，容有誤會。

四、按違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數如果與實際所受損害顯相懸殊者，法院仍得以當事人實際上所受損失為標準酌予核減，違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。本件兩造約定之違約金性質，既為損害賠償預定之性質，則應依原告實際上所受損失為標準，酌予核減。本件原告等雖未舉證證明其實際上所受損失，惟本院審酌原告等既花費時間精力，見被告「世紀之櫻」建築預售地點良好等方與被告訂約，故被告嗣要求原告購買被告其他推出之預售屋作為交換，原告並無意願亦無義務配合，購屋計劃明顯遭被告延宕之損害，以及本件損害發生猶屬工程初期（只施作三個月），損害應非重大，本件約定之違約金自屬過高，爰核減為原告優克力有限公司部分三十萬元，原告丙○○部分十八萬六千元。

五、綜上所述，原告優克力有限公司請求被告給付一百八十萬元，原告丙○○請求被告給付一百一十一萬六千元，及均自八十八年五月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官　陳宗賢

~B法院書記官