臺灣臺中地方法院九十一年訴字第三三四四號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　九十一年訴字第三三四四號

原告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

訴訟代理人

陳俊寰律師

被告

新高機械工業股份有限公司

法定代理人

丁○○

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

張豐守 律師

複代理人

張淑琪 律師

兼右一人

法定代理人

戊○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、先位聲明：

（一）被告新高機械工業股份有限公司（以下簡稱新高公司）應將附表一、附表二所示建物遷讓返還原告。

（二）被告戊○○應自附表二所示建物等遷讓交還原告。

（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、備位聲明：被告新高公司向原告承租如附表一所示編號２、建號九四一號建物之租金，自民國（下同）九十一年九月二十五日起，調整為每月新台幣（下同）一十萬零二千六百三十一元。

貳、陳述：

一、先位之訴部分：

（一）附表一、二所示本案系爭不動產，本為被告戊○○及訴外人蔡隆銘所共有（戊○○應有部分四分之一、蔡隆銘應有部分四分之三，），其經法院公開拍賣後（台灣台中地方法院九十年度執寅字第二二四九三號），由原告得標拍定取得（附表一編號２所示九四一建號，為獨立之未有保存登記建物，編號１號建號一一四號建物，已保存登記；附表二編號２所示建號九四０號建物，為建號一八三號已保存登記建物之附屬增建物）。其中附表一、附表二所示建物，為被告新高公司占有中，而附表二所示建物，則為被告戊○○占有使用中。按被告戊○○本為附表二所示建物之共有人，原告經由法院拍賣取得附表二所示建物之所有權，被告戊○○為物之出賣人，本有交付買賣標的物之義務，今原告既已繳清拍賣價金，而被告戊○○仍占有系爭附表二所示之出賣物，原告爰依買賣標的物交付請求權，請求被告戊○○遷讓交付附表二所示之建物。

（二）又附表一、附表二所示之建物現為被告新高公司占有中，而被告戊○○於上述強制執行程序中陳報表示，被告新高公司對系爭建物，自七十四年起，即有不定期租賃關係存在，迄今已有十七年之久。惟該新高公司於八十六年八月三十日遭台灣省建設廳以建三字第四０九八六六號公告撤銷登記在案，已喪失法人資格。該公司係家族性公司，負責人丁○○，與股東、出租人、債務人、前公司負責人間關係如下：與原出租人（即前建物所有人）林廖好（已亡）為母子關係，與股東（即執行程序債務人）戊○○為兄弟關係，與股東丙○○為姊弟關係、與股東林秀枝為姊弟，原公司原負責人則為丁○○之父（已亡）。依司法院七十四年四月二十四日廳民字第一一三六號函：「強制執行法第九十九條及第一百二十四條所定之債務人，包括債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類似關係，受債務人指示而對執行之不動產有管領力者在內（參民法第九百四十二條規定）。」，而公司係抽象組織，其實際運作，均有賴於自然人之行為，況且欲調查家族性公司之實際使用範圍，亦有困難。退步言，目前該公司已停業多年，房屋成廢墟，為保障拍定人之權益，上開建物本於拍賣程序中點交。惟因被告戊○○向鈞院民事執行處陳明，系爭房屋（門牌號碼台中市○○街一００號）為自用，其餘房屋（台中市○○街一０四號）係不定期出租予被告新高公司，並附有鈞院八十二年度訴字第一二九四號、台中高分院八十三年上字第四三０號判決、最高法院八十四年度台上字第五０四號裁定，詎料被告新高公司之代理人，竟向鈞院民事執行處陳述，台中市○○街一００號（債務人戊○○自用）及台中市○○街一０四號（租賃）全部係被告新高公司所承租，此部分影響拍定人權益，以至該債務人自住部分無法點交於原告。然依民法第四百二十五條第一項有關買賣不破租賃原則之規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約仍繼續存在。」，惟民法第四百二十五條第二項復規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，即排除買賣不破租賃原則，以杜絕虛偽訂立長期或不定期限租賃契約之流弊，故依上述民法第四百二十五條第二項規定，縱使被告新高公司自七十四年起，就系爭房屋已有不定期租賃契約關係存在，但對本案拍賣而言，其租賃關係並無存在理由，無法造成不點交之原因。且於鈞院執行處九十年執寅字第二二四九三號強制執行時，被告新高公司曾不實主張有租賃關係，惟並未舉證說明之，故被告新高公司所稱，有承租系爭拍賣標的物等語均不實在。退步言，即使被告新高公司曾與林廖好訂立不定期租賃契約，然被告新高公司早已停業多年（八十六年八月三十日遭撤銷登記在案），建物成廢墟，且不定期租賃契約未經公證，不適用買賣不破租賃原則，故原告與被告新高公司間，無任何租賃關係存在。

（三）再退步言，本件建物建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，並與土地利用價值顯不相當（台中市○區○○段八小段一之五號土地，面積三百八十二平方公尺，每平方公尺公告土地現值二萬元，總價七百六十四萬元、同段一之六０號土地，面積十三平方公尺，每平方公尺公告土地現值二萬七千四百六十三元，總價三十五萬七千零十九元、同段一之六十五號土地，面積一百四十三平方公尺，每平方公尺公告土地現值二萬元，總價二百八十六萬元、同段一之六十六號土地，面積三十平方公尺，每平方公尺公告土地現值三萬七千元，總價一百一十一萬元，共計一千一百九十六萬七零十九元），有收回重建之必要，況且，被告新高公司已停業多年，並被遭撤銷登記在案，實已無法按契約使用及保管建物，依誠信原則及土地法第一百條第一款、第五款規定，原告就該租賃契約應得為終止契約，原告並以此訴狀繕本表示終止租賃契約（九十一年十一月十三日送達）之意思表示。故按民法第四百五十五條及七百六十七條規定，被告新高公司應將附表一、二所示建物遷讓交還原告。又土地法第八十七條第二項規定：「土地建築改良物價值不及所占地基地價申報地價百分之二十者，視為空地。」本件系爭建物價值不及所占地基申報地價百分之二十，已視為空地。綜上所述，被告新高公司就系爭房屋之租賃關係租賃業已消滅。

（四）被告新高公司已遭撤銷登記，目前在清算中，未另選認清算人，依公司法第三百二十二條第一項及第八條第二項規定，以全體董事即丁○○、戊○○、丙○○為清算人，而列為被告新高公司之法定代理人。

（五）對被告抗辯之陳述：被告新高公司所稱「．．．查系爭建號一一四號、門牌號碼台中市○區○○街一０四號，及其增建物建號九０四、九四一號房屋之前手即共同被告戊○○，於八十二年六月十四日，以被告無權占有為由，依民法第七百六十七條規定請求被告遷讓房屋。案經鈞院以八十二年訴字第一二九四號審理結果，認定被告對系爭房房有不定期租賃關係存在，並非無權占有，．．．。」等語，並非實在。新高公司為家族性公司，被告公司法定代理人所主張之不定期租賃契約，顯然不實。另外，台灣台中地方法院八十二訴字第一二九四號判決及台灣高等法院台中分院八十三年上字第四三０號判決，對於實際上有無存在保證金一百一十萬元？其來源如何？支付予何人？等情形，均未調查說明，上開判決顯有違誤。退步言，上開判決所指稱租賃範圍，亦僅限於坐落於台中市○區○○段八小段一之五號上之鐵架搭造部分（面積０點０三八０公頃）。

二、備位之訴部分：

（一）依民法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，本件坐落於台中市○區○○段八小段一之五號土地，每平方公尺公告土地現值，七十四年七月為七千三百四十五點六元，九十一年七月已升為二萬元，同段一之六０號土地每平方公尺公告土地現值，七十四年七月為一萬零八百三十九元，九十一年七月已升為二萬七千四百六十三元，該不動產價值已大幅昇漲。且附表一所示編號２、建號九四一號建物用途為工廠，位在交通便利，商店林立之繁榮地區，所坐落之土地利用價值甚高，應以公告現值核算調升租金始為適當。故被告新高公司向原告承租附表一所示編號２、建號九四一建物之租金，自九十一年九月二十五日起調整為每月一十萬零二千六百三十一元。

（二）最高法院八十八年台上字第二八七號及八十四年台上字第二五四四號判決，是於約定租金隨不動產價值昇降而機動調整之情形下，才有適用，本案並無約定租金隨不動產價值昇降而機動調整之情形，故無適用最高法院上開判決之餘地，原告自可依民法第四百四十二條及同法第二百二十七條之二規定，請求增加租金。

參、證據：提出台灣台中地方法院不動產權利移轉證書一份、土地登記謄本一份、戶籍謄本二份、新高公司變更登記事項卡一份、建物照片十四張、地價謄本一份、契稅繳款書二張、台中市工務局九一年中工建建字第一０八八號建造執照一份為證。

乙、被告新高公司方面：

壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、先位之訴部分：

（一）本件原告依民法第七百六十七條起訴，嗣後追加丁○○、丙○○及林秀枝等人為被告，又追加預備之訴與收回建築之法律關係，被告不同意。

（二）公司廠房即附表一所載部分，係由被告新高公司所占有，附表二所載建號九四０部分，是由被告承租占有中，惟並未占有一八三建號部分，只對九四０、九

四一、一一四建號主張有租賃權。對於戊○○是否占用系爭建物，並不清楚。

（三）按最高法院六十一年台再字第一八六號判例指出：「民事訴訟法第四百零一條第一項所謂繼受人，依本院三十三年上字第一五六七號判例意旨，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。而所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲請法院對之加以裁判者而言。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係。惟所謂對人之關係與所謂對物之關係，則異其性質。前者係指依實體法規定為權利主體之人，得請求特定人為特定行為之權利義務關係，此種權利義務關係僅存在於特定之債權人與債務人之間，倘以此項對人之關係，為訴訟標的，必繼受該法律關係中之權利或義務人始足當之，同法第二百五十四條第一項亦指此項特定繼受人而言。後者則指依實體法規定，為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力與直接支配物之效力，如離標的物，其權利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，其所謂繼受人凡受讓標的物之人，均包括在內。」，本件系爭建號一一四、門牌號碼台中市○區○○街一０四號，及其增建物建號九四一號房屋之前手即共同被告戊○○，於八十二年六月十四日，以被告新高公司無權占有為由，依民法第七百六十七條規定請求其遷讓房屋，案經鈞院以八十二年訴字第一二九字號案審理結果，認定被告對系爭房屋有不定期租賃關係存在，並非無權占有，而為戊○○敗訴判決，嗣經戊○○遞次上訴台灣高等法院台中分院及最高法院，均遭駁回。租賃權之性質，通說認雖屬債權，但因其權利本體實屬對物之支配權，故法律為強化其效力，而使之物權化，包括賦予對抗力，即民法第四百二十五條規定之買賣不破租賃原則，從而，被告基於對系爭建物之租賃權，具有可對抗繼受人與直接支配租賃物之效力，且一旦離開標的物，權利失所依據。揆諸六十一年台再字一八六號判例意旨，前案既同以被告對系爭建物租賃權此項對物關係為訴訟標的，則凡受讓標的物之人，均受前案判決既判力效力所及。故本件原告應屬民事訴訟法第四百零一條第一項所稱之繼受人，而同受前案確定判決效力拘束。其重行起訴，違背民事訴訟法第二百五十三條規定，請依同法第二百四十九條第一項第七款規定裁定駁回。

（四）民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，系爭房屋自七十四年起，即由被告新高公司向共同被告戊○○之前手林廖好，以不定期租賃關係承租，業經法院判決確認屬實，而該房屋嗣由原告拍定取得所有權，基於前開買賣不破租賃原則，被告仍得主張租賃契約對原告繼續存在。按民法債編施行法第一條規定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」，民法於八十九年五月二十五日新修正之第四百二五條第二項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，然該修正後之條文於本文及民法債編施行法中，均未就適用設特別規定，從而，依法律不溯及既往原則，修正前即已存在之租賃關係，自無修正後民法第四百二十五條第二項之適用，原告主張，顯有誤會。況且民法第四百二十五條第二項增訂之目的，在於使五年以上及不定期之租賃合法明確，並防免實務上常見之弊端，俾杜爭議而減訟源。然被告對系爭房屋之租賃關係，既經法院以確定判決認定合法有效存在，明確性應高於公證，修訂後民法第四百二十五條第二項雖未明列「法院確定判決」而只列公證，但本諸舉輕以明重法則，本件祖賃應相當於經公證之效力，故兩造問之租賃契約均應仍存續，被告基於租賃關係占用系爭房屋有合法權源，非無權占有，原告訴請返還依法無據。

（五）被告新高公司雖於八十六年八月三日，遭台灣省建設廳撤銷公司登記，但公司未經解散清算程序，為原告自認在卷，難謂其法人格已不復存在。而被告公司未經全體股束決議解散，或受主管機關命令及法院裁定解散，尚無從進入清算程序，故原告主張以公司全體董事為清算人，並均列為被告法定代理人，其見解，尚難採取。本件租賃契約主體為新高公司，非丁○○，新高公司與共同被告戊○○間無僱傭、學徒、或共同生活同居一家之關係，更非受戊○○指示而對系爭房屋有管領力，自無原告所援引司法院七十四年四月二十嗣日廳民一字第一一三六函之適用。參照最高法院四十一年台上字第一三八號判例意旨：「土地法第一百條第一款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之。」，本件原告未舉證有將系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形，尚難逕依該條款規定主張。而被告所謂原告已停業多年，房屋成廢墟云云，其言不實，被告否認。況不定期租賃契約關係成立後，在承租人放棄租賃權或出租人依法終止租約前，縱承租人一時未使用租賃物，亦不得指為租賃關係已不存在。本件被告公司之法人格尚未消滅，已如前述，其日後仍有利用系爭建物之可能，故於租賃關係未終止前，被告自得占用系爭建物，原告請求無理由。

二、備位之訴部分（─）原告主張系爭台中市○區○○段八小段一之五地號，及同區段一之六○地號土地公告現值，均較七十四年提高，且系爭建物用途為工廠，位在交通便利，商店林立之繁榮地區，其土地利用價值甚高。故請依公告現值之百分之十核算，調昇租金云云。依土地法第九十七條規定：「租金以不超過土地與建築物申報總價百分之十為限。」再依最高法院四十六年台上字第八五五號判例指示，應以「申報地價」為計算基準，從而，原告主張依土地公告現值核算租金，其請求於法不合。

（二）最高法院八十八年台上字第二八七號、八十四年台上字第二五四四號判決分別指出：「未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金」「按租賃契約當事人，如已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，自無再依民法第四百四十二條規定，聲請法院予以調整之理。」，查被告承租系爭建物，係以一百一十萬元押租金，即存出保證金所生之利息充抵租金，為前述法院判決所確認之事實，亦即被告繳付之租金額並非固定，係隨銀行存款利率而有不同，而銀行存款利率之調整，亦隨時間經過、社會變遷，及經濟環境等因素變動，與不動產（土地）價值之昇貶有連帶關係。職是，本件被告所繳之租金，應可認已隨不動產價值機動調整，故原告不得再請求調整租金。且民法第四百四十二條規定，未定期限之不動產租賃，因其價值昇高時，出租人始得聲請增加租金，本件建物自七十四年起，即由被告承租作為工廠，其經營商業之型態迄今未變，縱土地價值已有提高，但被告之使用利益並未隨土地價值昇高而增加，原告請求調整租金無理由。又調整租金之起算點，為調整租金意思表示送達為準。（參最高法院四十八年台上字第五二一號判例），非從原告取得所有權之日起算，原告請求自九十一年九月二十五日起算調整租金，亦非適法。

（三）原告九十一年十一月四日，提出聲明兼備書狀所附附件一之計算式，為原告單方製作之私文書、內容不實，被告否認。

參、證據：提出鄭玉波民法債篇各論上冊第二００頁至二０三頁節本一份為證。

丙、被告戊○○方面：被告戊○○除前曾委任訴訟代理人陳建勛律師（已解除委任）到庭聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益之判決願供擔保請准宣告免為假執行外，其後未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出其他書狀爭執。

丁：本院依原告之聲請履勘現場，並依職權調閱本院九十年度執字第二二四九三號強制執行卷宗、八十二年度訴字一二九四號民事卷宗（內有台灣高等法院台中分院八十三年度上字第四三０號民事卷宗、最高法院八十四年度台上字五０四號民事卷宗）

理由

甲 程序部分：

一、被告戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求權之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限；民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。本件原告於九十一年十月二日，對被告新高公司起訴請求遷讓房屋，並於訴狀送達（九十一年十月三十一日）前，追加被告戊○○請求遷讓交付房屋，依首揭規定，自應准許之，合先敘明。又原告本以被告新高公司無權占有，請求被告遷讓房屋，於訴訟進行中因被告新高公司為租賃關係抗辯，惟原告主張該租賃關係，若有存在，其有終止權，而於訴訟中為終止租賃契約之意思表示，並進而提起調整租金預備之訴，此不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，於法尚無不合，併此敘明。

三、公司因解散，其權利能力即受限制，而縮小在清算範圍內，此觀公司法第二十五條規定自明。又解散之公司，除因合併、破產而解散者外，應行清算；公司之清算，除公司法或章程另有規定，或股東會另為選任者外，以全體董事為清算人；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司之負責人，公司法第二十四條、第三百二十二條第一項及第八條第二項復定有明文。查本件被告新高公司業經主管機關於八十六年八月三十日撤銷登記在案後，此有被告公司變更登記事項卡一份在卷可參，且為被告新高公司所不爭執，依公司法第二十四條規定，被告新高公司即應行清算。惟因告新高公司公司章程無另行規定，股東會又未另為選任清算人者，依公司法第三百二十二條第一項及第八條第二項規定，即應以全體董事（即丁○○、戊○○、丙○○）為清算人而為被告新高公司之代表人，是原告以新高公司之全體董事即丁○○、戊○○、丙○○為被告公司之法定代理人，揆諸前揭規定，尚屬無誤。被告新高公司抗辯原告起訴程序不合法，尚無可採。

乙、實體部分：

壹、先位之訴部分：

一、本件原告起訴主張：附表一、二所示系爭不動產建物，本為被告戊○○及外人蔡隆銘所共有（戊○○應有部分四分之一、蔡隆銘應有部分四分之三，），其經法院公開拍賣後（台灣台中地方法院九十年度執寅字第二二四九三號），由原告得標拍定取得（附表一編號二號所示九四一建號為獨立未有保存登記建物，附表一編號一號建號一一四號建物已保存登己記；附表二編號二所示建號九四０號建物，為建號一八三號已保存登記建物之附屬增建物）。而系爭建物，其中附表一、附表二所示建物，為被告新高公司占有中，而附表二所示建物亦為被告戊○○占有使用中。按被告戊○○本為附表二所示建物之共有人，原告經由法院拍賣取得附表二所建物之所有權及事實處分權，被告戊○○本有交付買賣標的物之義務，今原告既已繳清拍賣價金，而被告戊○○仍占有系爭附表二所示之出賣物，原告爰依買賣標的物交付請求權，請求被告戊○○遷讓交付附表二所示之建物。又附表一、附表二所示之建物，現為被告新高公司占有中，被告新高公司雖抗辯其對系爭租賃物有承租關係存在，惟原告否認之，縱認經由拍賣程序，新高公司得對原告主張租賃關係存在，惟被告新高公司早已停業多年（八十六年八月三十日遭撤銷登記在案），本件建物建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，並與土地利用價值顯不相當，有回收重建之必要，況且，被告新高公司已停業多年，並被遭撤銷登記在案，實已無法按契約使用及保管建物，依誠信原則及土地法第一百條第一款、第五款規定，該租賃契約應為終止，原告並以此訴狀繕本表示終止租賃契約（九十一年十一月十三日送達）之意思表示。故按民法第四百五十五條及七百六十七條規定，被告新高公司應將附表一、二所示建物遷讓交還原告。退步言，土地法第八十七條第二項規定：「土地建築改良物價值不及所占地基地價申報地價百分之二十者，視為空地。」本件系爭建物價值不及所占地基申報地價百分之二十，已視為空地。綜上所述，被告新高公司就系爭房屋之租賃關係租賃業已消滅，爰起訴如先位聲明所示。

二、被告戊○○經合法通知未到庭為任何陳述，惟被告新高公司則以：附表一所示之建物，自七十四年起，即由被告新高公司向共同被告即債務人戊○○之前手林廖好，以不定期租賃關係承租，業經法院判決確認屬實，原告就此已受確定判決效力所及之法律關係，再行起訴，程序不合法；又該房屋嗣由原告拍定取得所有權，基於前開買賣不破租賃原則，被告仍得主張租賃契約對原告繼續存在。被告基於租賃關係占用系爭房屋有合法權源，非無權占有，原告訴請返還依法無據等語置辯。

三、本件被告新高公司辯稱：原告所主張之物上請求權及租賃物返還請求權法律關係，原告曾於前案即最高法院八十四年度台上字第五０四號（第一審案號為本院八十二年度訴字第一二九四號、第二審為台灣高等法院台中分院八十三年度上字第四三０號）民事訴訟中主張而遭駁回確定，本件就確定判決效力所及之事件，重複起訴，顯不合法云云。按民事訴訟法第四百條第一項所定訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係，更行起訴，或謂訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張者，均係指訴訟標的之法律關係之既判力而言；而所謂法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得為相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則，則係指訴訟標的以外之重要爭點，經法院於理由中判斷者是否亦有既判力即爭點效之問題，兩者在概念上並不相同。經本院調閱上開最高法院八十四年度台上字五０四號民事卷宗，該案原係被告戊○○以被告新高公司無權占有系爭九四一建號建物，乃基於所有權之物上請求權法律關係，請求被告新高公司遷讓該房屋，該案爭訟之訴訟標的為被告戊○○之所有權物上請求權，至於被告戊○○與被告新高公司就系爭建號九四一號建物是否有租賃關係存在，僅係訴訟標的以外之重要爭點，而非訴訟標的，是被告新高公司抗辯，其就系爭九四一號建物有租賃權存在，業經法院於判決中認定，原告於本件訴訟主張被告新高公司無權占有用系爭建物，而本於所有權之物上請求權及基於終止租賃關係之租賃物返還請求權，起訴請求被告新高公司遷讓房屋，有上開民事訴訟法第四百零一條規定，起訴不合法之情事，尚無可採，合先敘明。

四、本件原告主張附表一、二所示本案系爭不動產，係其經法院公開拍賣後（台灣台中地方法院九十年度執寅字第二二四九三號），由原告得標拍定取得所有權，拍賣公告中記載系爭建物為債務人即被告戊○○及債務人即訴外人蔡隆銘所共有（戊○○應有部分四分之一、蔡隆銘應有部分四分之三，附表一編號二所示九四一建號為獨立之未有保存登記建物，編號一號建號一一四號建物已保存登己記；附表二編號二所示建號九四０號建物，為建號一八三號已保存登記建物之附屬增建物，）等情，為被告新高公司所不爭執，並有原告所提之房屋契約稅繳款書二份，且經本院調閱上開九十年度執寅字第二二四九三號強制執行卷宗，查核屬實，按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，即取得該不動產所有權，此觀民法第七百五十九條及強制執行法第九十八條第一項規定即明。而此所有權之取得，雖非基於登記，但除登記前不得處分該所有權外，其權利內容與因登記而取得之所有權，尚無二致。是原告主張附表

一、二所示之建物，業由原告因拍賣取得所有權，自堪信為真。是本件所應審究者為：１、系爭建物究為何人所占有？２原告得否主張被告等人讓遷或交付？經查：

（一）按經本院會同原告及被告新高公司履勘現場（被告戊○○經通知未到場），「系爭九四一建物為鐵架造鐵皮，現場堆置舊機器，並有兩輛汽車，現已荒置，建號一一四號部分為庫房，堆置雜物無人居住；建號九四０號部分有部分是一八三建號建物之陽台及其四樓磚造加蓋，一八三建號建物現為住家，現有人使用。」，而原告訴訟代理人於現場主張「建號一一四號及九四一建號建物係被告新高公司所占有，另建號一八三號、九四０號建物則由被告戊○○占有使用。」，被告新高公司之法定代理人丁○○亦陳述：有關一八三號及九四０建號建物是戊○○占有使用，現場牌位都是由戊○○在祭祀．．．等語」；被告新高公司訴訟代理人亦陳述：我們主張有租賃關係的是一一四及九四一號建物等語。有勘驗筆錄一份及現場照片十四張在卷可參。是系爭建物附表一所示建號一一四號及九四一號建物現為被告新高公司占有中，而建號一八三號、九四０號建物現為被告戊○○占有使用中，應可認定，原告主張附表二所示之建物亦為被告新高公司所占有使用，尚屬無據，原告主張被告新高公司無權占有附表二所示之建物，應負遷讓返還之義務，實不可採。

（二）又附表二所示建號一八三號、九四０號建物（九四０號增建部分，是一八三建號建物之陽台及其四樓磚造加蓋，無獨立出入口，為一八三建號之附屬建物），本屬戊○○與訴外人蔡銘隆共有，戊○○占有附表二所示之建物固非屬無權占有，惟系爭附表二所示之不動產業經戊○○、蔡隆銘之債權人聲請制執行，經法院以被告戊○○、蔡銘隆為出賣人，公開拍賣而由原告拍定取得所有權，已如前述，按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。又數人負同一債務而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。連帶債務之債權人得對於債務人中之一人或數人或其全體同時或先後請求全部或一部之給付。民法第二百九十二條、第二百七十三條第一項亦分別定有明文。本件被告戊○○既為附表二所示建物有權之原共有人，而其所有之系爭建號一八三號、九四０號建物，經由拍賣之程序出賣予原告，依法即負有交付買賣標的物之義務，且該交付之義務為給付不可分之債，是依前述規定，原告依買賣標的交付請求權，請求被告戊○○將如物附表二所示買賣標的物之建物，遷讓交付予原告於法自屬有據。

（三）另附表一所示之一一四號、九四一號建物（九四一號建物為未保存登記建物），為二棟各自獨立之建物，其等亦屬被告戊○○與訴外人蔡銘隆共有，其後系爭附表二所示之不動產，亦業經戊○○、蔡隆銘之債權人聲請制執行，並經由原告拍定取得所有權，而上開二棟系爭建物現由被告新高公司占有中等情，已如前述。且系爭九四一號建物，與上開高法院八十四年度台上字五０四號民事訴訟，被告新高公司與被告戊○○兩人爭訴是否有不定期租賃關係之建物，屬同一建物之事實，亦為兩造所不爭執。復查：

１、按原告雖起訴主張被告新高公司自始即無權占有附表一所示之二棟建物，惟此為被告新高公司所否認，並抗辯：附表一所示之一一四號、九四一號建物，係被告新高公司於七十四年間，已向被告戊○○之前手即已故戊○○之母林廖好以不定期租賃之方式承租使用至今，且該租賃關係，業經法院判決確定等語。然經本院調閱最高法院八十四年度台上字五０四號民事卷宗（內有本院八十二年度訴字一二九四號民事卷宗、台灣高等法院台中分院八十三年度上字第四三０號民事卷宗），被告戊○○前曾以被告新高公司為被告，基於所有權之物上請求權請求新高公司遷讓系爭九四一建號房屋，惟經法院審認被告新高公司與被告戊○○間，就系爭九四一建號建物確有不定期租賃關係存在，因而審定被告戊○○敗訴確定在案，有上開本院八十二年度訴字一二九四號、台灣高等法院台中分院八十三年度上字第四三０號、最高法院八十四年度台上字五０四號民事判決各一份附卷可參，是被告新高公司抗辯：建號九四一號之建物，於原告拍賣取得前，被告新高公司與原告之前手戊○○間，有不定期租賃契約存在，應屬可採，惟就系爭一一四建號建物部分，於上開訴訟事件中並未確認被告新高公司與戊○○間有租賃關係存在，且被告新高公司亦未能舉證證明，就系爭一一四建號建物，其對戊○○確有租賃關係存在而得為主張權利，是被告新高公司抗辯就一一四建號建物部分，於原告取得所有權前，與其前手即被告戊○○間有租賃關係存在，尚無可採。原告主張被告新高公司所占有使用之系爭一一四建號建物，被告高公司與被告戊○○間並無租賃關係存在，應屬可採。

２、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除之，有妨害之虞者，得防止之。民法第七百六十七條定有明文。按系爭一一四建號建物，業為原告取得所有權，而被告新高公司未能舉證證明其占有使用系爭一一四建號，有任何權源存在，是原告主張被告新高公司無權占有系爭一一四建號建物，乃基於所有權之物上請求權，請求被告返還系爭建物，於法有據。

３、再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。系爭九四一建號房屋，自七十四年起，即由被告新高公司向共同被告即債務人戊○○之前手林廖好，以不定期租賃關係承租，被告新高公司就系爭九四一建號建物與原告之前手戊○○間有不定期租賃關係存在之事實，業經法院判決確認屬實，已如前述，是該九四一建號房屋，嗣由原告拍定取得所有權，基於前開買賣不破租賃法則，被告新高公司抗辯：於原告取得系爭九四一建號建物所有權之際，其仍得主張租賃契約對原告繼續存在，應屬可採。又按民法債編施行法第一條規定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」，民法於八十九年五月二十五日新修正之第四百二五條第二項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，然該修正後之條文於本文及民法債編施行法中均未就適用設特別規定，從而，依法律不溯及既往原則，修正前即已存在之租賃關係，自無修正後民法第四百二十五條第二項之適用，原告主張被告新高公司與被告戊○○之上開不定期租賃關係，未經公證，不得對抗原告，進而主張於原告拍賣取得系爭九四一建號建物時，被告新高公司即屬無權占有系爭九四一建號建物，尚有誤會。再查：被告新高公司於原告拍賣取得系爭九四一建號建物時，固得依前述民法第四百二十五條第一項規定，向原告主張租賃關係存在，而續繼占有使用系爭九四一號建物，然出租人非因左列情形之一不得收回房：一、出租人收回自住或重新建築時。土地法第一百條第一款定有明文。本件系爭九四一建號建物，經本院會同原告及被告新高公司履勘現場，該建物為鐵架造鐵皮屋，現場堆置舊機器，現呈荒置等情，已如前述，且系爭鐵皮屋建造後於七十四年間，即出租被告新高公司，建造年久，使用逾齡，且已破舊，實有礙都市發展；再者，被告新高公司於八十六年八月三十日，業經撤銷公司登記，停業多年，已如前述，被告新高公司就系爭九四一建號建物，已無法按契約保管及使用，應可認定。是原告主張系爭建物原告有收回自住，並重建之必要，應屬可採。又原告於拍賣取得系爭建物及其所在基地後，因見建物老舊，有礙都市發展，欲收回自住並加以重建，乃於九十一年十一四日，以準備書狀之送達，向被告新高公司為終止兩造間系爭不定期租賃之意思表示，而該意思表示於九十一年十一月十三日到達被告新高公司，有原告所提出台中市政府工務局九一中工建建字第一０八八號建築執照一份、聲明兼準備書狀一份、送達證書三份在卷可參，是原告主張就系爭九四一建號建物部分，其與被告新高公司間之不定期租賃關係，業經原告合法終止，應屬可採。

４、按承租人於租賃關係終後，應返還租賃物。民法第四百五十五條前段定有明文。又按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除之，有妨害之虞者，得防止之。民法第七百六十七條亦定有明文。系爭九四一建號建物，原告與被告新高公司間之租賃關係，既經原告於九十一年十一月十三日合法終止，被告新高公司即無占有使用之權源，依上開法文規定，被告新高公司就系爭九四一建號建物，對原告應負返還之責。是原告主張被告新高公司應遷讓返還系爭九四一建號之租賃物，於法亦屬有據。

五、綜上所述，原告基於買賣契約之交付標的物請求權，請求被告戊○○交付附表二示之建物，及基於所有權之所有物返還請求權與租賃物返還請求權之法律關係，請求被告新高公司將附表一所示之建物遷讓返還，為有理由，應予准許，原告逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之宣告，經核無不符，爰酌定相當之擔保金額，併宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所依據，不應准許，併此敘明。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響毋庸逐一論列，附此敘明。

丙、末查，所謂訴之預備之合併（或稱假定之合併），係指原告預防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言。故法院如認先位之訴為有理由，對於預備之訴，自無更為審判之必要，本件就原告所提起之訴訟，本院既認原告對被告新高公司就系爭九四一建號建物請求遷讓返還部分，先位之訴為有理由而為原告勝訴之判決，則對備位之訴調整租金部分，自毋庸再為審判，併此敘明。

丁、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條一項前段、第八十五條第一項但書、第七十九條但書，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

台灣台中地方法院民事第三庭~B法 官 王金洲右為正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。

~B法院書記官