臺灣臺中地方法院九十一年度訴字第三六一二號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一年度訴字第三六一二號

原告

乙○○

原告

丙○○

訴訟代理人

邢俊文 律師

被告

三木建設開發股份有限公司

被告

設

法定代理人

甲○○ 住

訴訟代理人

林坤賢律師

　　　　　　　　邱華南律師

右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應返還原告新臺幣（下同）玖拾貳萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告前於民國八十七年三月二十九日向被告購買坐落臺中市北屯區○○段第一○○號等十五筆土地上案名「三木日光計畫」內編號Ｂ二棟七樓之預售屋及其應有部分之土地（下稱系爭房地），約定總價金為四百九十二萬元，原告已陸續繳納期款九十二萬元。

（二）系爭房地之買賣為預售屋買賣，有關系爭房地之週遭環境、公共設施配置，建材使用、風水格局等重要事項，原告均依被告之廣告宣傳品而為購買與否之決定。因依被告所提供之廣告宣傳品內容觀之，原告所購買之房屋前方，本有一塊連接「夏威夷風情區」、「和風特區」，旁邊並緊鄰「水榭瀑布」之綠地，環境堪稱優雅，原告乃簽約購買系爭房地。詎原告於八十八年十二月廿六日前往系爭房地察看時，發現上述綠地並不存在，取而代之者為一間工廠，工廠之圍牆更直接「沖煞」至系爭房地之正面，嚴重影響系爭房地之整體美觀及風水格局。原告曾多次函請被告改善，被告均藉詞推託，原告為確保權益乃暫不給付尾款。

（三）依兩造間之系爭房地預定買賣合約書第一條約定：「預售屋廣告宣傳品所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部分」。又企業經營者，應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容，消費者保護法第廿二條亦有明文。被告於廣告宣傳品中聲稱有上開綠地存在，然實際上並未依約履行，故被告雖以原告未依約繳款為由，寄發存證信函解除系爭房地之買賣契約，然因上開不履行之情事，非全可歸責於原告，原告爰依民法第二百五十九條第一項第二款規定，請求被告回復原狀，返還原告所繳之九十二萬元價金。另約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本件被告以前揭存證信函解除契約，並沒收原告所繳之九十二萬元買賣價金，因原告未依約支付買賣價金尾款，非全可歸責於原告，被告沒收原告所繳之全部九十二萬元價金，亦屬過高，原告爰依民法第二百五十二條規定，請求鈞院酌減違約金。

三、證據：提出土地、房屋買賣預定合約書影本一份、廣告宣傳品原本一份、存證信函影本二份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）被告並未違反兩造間之買賣合約書第一條約定，及消費者保護法第廿二條之規定。蓋依買賣合約書第一條約定，僅廣告宣傳品中所載之⑴建材設備表、⑵房屋平面圖、⑶位置示意圖，三者視同契約之一部分，並非宣傳品上之一草一木均為合約之一部，至表達大樓美觀及綠意之抽象寫生手法，則不應視同契約之一部分。況依兩造間之買賣合約書第十條第一款、十一條第三款及合約附件一建材設備表其他約定事項第三項之約定內容觀之，法定空地、庭園及社區公共設施之項目，均由被告統籌規劃，必要時並得更改。故原告主張系爭綠地不存在不合契約約定，顯有誤會。

（二）依民法第二百二十九條規定，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延給付責任。原告自八十八年九月廿一日發生九二一地震後，即拒繳各期期款，原辦妥之銀行貸款對保手續，亦因未實質完成核貸程序而致失效，原告乃於九十一年五月十四日以臺中第八五支局第一０七八號存證信函催告原告履約，原告不予置理，被告不得已又於九十一年六月四日以臺中北屯郵局第一二０六號存證信函通知原告於函到七日內履行，否則即解除兩造間之系爭房地買賣契約，並依合約第廿一條第二項約定，在房地總價之百分之二十範圍內，沒收原告所繳之價金九十二萬元充為違約金，是原告請求被告返還價金，並無理由。

（三）原告雖謂被告沒收之違約金過高，主張應予酌減。但查，違約金是否過高，應由債務人即原告負舉證責任，且依社會所通知之事實，近年來不動產價格持續滑落，被告於解除兩造間之系爭房地買賣契約將系爭房地後，於九十一年七月四日將系爭房地另行出售予訴外人彭大慶，所得價金僅為四百六十二萬元，價差損失為三十一萬元。另原告自八十八年十月十一日起即拒付價金，至九十一年六月十二日契約解除時止，被告受有價金尾款之利息損失一百零五萬二千七百零四元，又被告為銷售系爭房地，須支出廣告、仲介、承銷等管銷費用，依一般行情計算，約為總價之百分之八，即四十萬元左右。再加上原告違約期間被告就系爭房地所須繳納之房屋稅、地價稅及管理費，至少為一十萬元。故被告因原告違約所受之損害達一百八十六萬元，被告沒收原告所繳價金九十二萬元，尚不足以彌補損害，原告請求酌減違約金，自非有據。

三、證據：提出廣告圖一份、原告傳真函二份、被告與訴外人彭大慶間之不動產買賣契約書一份、被告公司銀行借款利息明細一份、繳納憑據二紙、管銷費用支出一覽表（含廣告企劃合約書、結算請款金額表）一份（均為影本）及土地、建物登記謄本各一份為證。

理由

一、本件原告起訴主張伊於八十七年三月二十九日向被告購買坐落臺中市○○區○○段第一○○號等十五筆土地上案名「三木日光計畫」內編號Ｂ二棟七樓之系爭房地，約定總價金為四百九十二萬元，伊已陸續繳納期款九十二萬元。因系爭房地之買賣為預售屋買賣，有關系爭房地之週遭環境、公共設施配置，建材使用、風水格局等重要事項，伊均依被告之廣告宣傳品而為購買與否之決定。而依被告所提供之廣告宣傳品內容觀之，伊所購買之房屋前方，本有一塊連接「夏威夷風情區」、「和風特區」，旁邊並緊鄰「水榭瀑布」之綠地，環境堪稱優雅，伊始簽約購買系爭房屋。詎伊於八十八年十二月廿六日前往系爭房地察看時，發現上述綠地並不存在，取而代之者為一間工廠，工廠之圍牆更直接「沖煞」至系爭房地之正面，嚴重影響系爭房地之整體美觀及風水格局。伊多次函請被告改善，被告均藉詞推託，伊為確保權益乃暫不給付尾款。而依兩造間之系爭房地預定買賣合約書第一條約定：「預售屋廣告宣傳品所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部分」。又企業經營者，應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。消費者保護法第廿二條亦有明文。被告於廣告宣傳品中聲稱有上開綠地存在，然實際上並未依約履行，故被告雖以原告未依約繳款為由，而發函解除系爭房地之買賣契約。但因上開不能履行之情事，非全可歸責於原告，爰依民法第二百五十九條第一項第二款規定，請求被告回復原狀，返還伊所繳之九十二萬元價金。另約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本件被告以前揭存證信函解除契約，並沒收伊所繳之九十二萬元買賣價金，因伊未依約支付買賣價金尾款非全可歸責於伊，被告沒收原告所繳之全部九十二萬元價金，亦屬過高，爰依民法第二百五十二條規定，請求酌減違約金等語。

二、被告則以被告並未違反兩造間之買賣合約書第一條約定及消費者保護法第廿二條之規定。蓋依買賣合約書第一條約定，僅廣告宣傳品中所載之⑴建材設備表、⑵房屋平面圖、⑶位置示意圖，三者視同契約之一部分，並非宣傳品上之一草一木均為合約之一部，至表達大樓美觀及綠意之抽象寫生手法，則不應視同契約之一部分。況依兩造間之買賣合約書第十條第一款、十一條第三款及合約附件一建材設備表其他約定事項第三項之約定內容觀之，法定空地、庭園及社區公共設施之項目，均由被告統籌規劃，必要時並得更改。故原告主張系爭綠地不存在不合契約約定，顯有誤會。又依民法第二百二十九條規定，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延給付責任，原告自八十八年九月廿一日發生九二一地震後，即拒繳各期期款，原辦妥之銀行貸款對保手續，因未實質完成核貸程序，而致失效，原告乃於九十一年五月十四日以臺中第八五支局第一０七八號存證信函催告原告履約，原告不予置理，被告不得已又於九十一年六月四日以臺中北屯郵局第一二０六號存證信函通知原告於函到七日內履行，否則即解除兩造間之系爭房地買賣契約，並依合約第廿一條第二項約定，在房地總價之百分之二十範圍內，沒收原告所繳之價金九十二萬元充為違約金，是原告請求被告返還價金，並無理由。又原告雖謂被告沒收之違約金過高，主張應予酌減。但查，違約金是否過高，應由債務人即原告負舉證責任，且依社會所通知之事實，近年來不動產價格持續滑落，被告於解除兩造間之系爭房地買賣契約將系爭房地後，於九十一年七月四日將系爭房地另行出售予訴外人彭大慶，所得價金僅為四百六十二萬元，價差損失為三十一萬元。另原告自八十八年十月十一日起即拒付價金，至九十一年六月十二日契約解除時止，被告受有價金尾款之利息損失一百零五萬二千七百零四元，又被告為銷售系爭房地，須支出廣告、仲介、承銷等管銷費用，依一般行情計算，約為總價之百分之八，即四十萬元左右。再加上原告違約期間被告就系爭房地所須繳納之房屋稅、地價稅及管理費，至少為一十萬元。故被告因原告違約所受之損害高達一百八十六萬元，被告沒收原告所繳價金九十二萬元，尚不足以彌補損害，原告請求酌減違約金，自非有據等語資為抗辯。

三、兩造不爭執之事實：

（一）原告於八十七年三月二十九日向被告購買坐落臺中市○○區○○段第一○○號等十五筆土地上案名「三木日光計畫」內編號Ｂ二棟七樓之系爭房地，約定總價金為四百九十二萬元，原告已陸續繳納期款九十二萬元。

（二）系爭房地之買賣契約，業因被告於九十一年五月十四日以臺中第三五支局第一０七八號存證信函，催告原告辦理銀行貸款對保手續及繳交期款，另於九十一年六月四日再以臺中北屯郵局第一二０六號存證信函，函催原告於函到七日內履行，逾期即以該存證信函為解除兩造間之系爭房地買賣契約之意思表示，並沒收原告所繳之價金九十二萬元充為違約金而解除在案。

四、得心證之理由：

（一）查原告係於八十七年三月二十九日向被告購買坐落臺中市○○區○○段第一○○號等十五筆土地上案名「三木日光計畫」內編號Ｂ二棟七樓之系爭房地，約定總價金為四百九十二萬元，原告前曾陸續繳納期款九十二萬元予被告。嗣於八十八年九月二十一日，臺灣地區發生大地震，原告乃於八十八年十月十九日傳真被告，傳真函中表示因「經濟上的因素」每月一萬元之房屋款部分，須延復至交屋前再支付等語，有被告所提出之傳真函影本一份在卷可參。系爭房地之買賣契約，復因原告未辦理銀行貸款對保手續及繳交期款，而經被告於九十一年五月十四日以臺中第三五支局第一０七八號存證信函催告原告辦理銀行貸款對保手續及繳交期款，另九十一年六月四日再以臺中北屯郵局第一二０六號存證信函，函催原告於函到七日內履行，逾期即以該存證信函為解除兩造間之系爭房地買賣契約之意思表示，並沒收原告所繳之價金九十二萬元充為違約金在卷，且為兩造所不爭執。從而，本件所應審究者乃為兩造間之違約金約定有無過高情事。

（二）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第

一、二款定有明文。又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條第二項前段、第二百五十二條亦有明定。至約定之違約金額於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。並依違約金係屬懲罰之性質或屬損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。另所謂損害，應包括積極損害及消極損害在內。倘上開約定之違約金額確屬過高，法院既有核減之權，則經法院核減其金額者，超過經法院核減金額之部分，債權人已無違約金債權存在，仍屬債務人已付之價金，債權人依民法第二百五十九條規定，即應返還債務人，是無論債權人有無主張債務人已付之價金是否業依違約金約定予以沒收，法院仍應就違約金額之約定是否過高，加以審究及核減（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號、七十九年台上字第一九一五號判例、九十年度台上字第八二三號、八十七年度台上字第二五六三號、八十六年度台上字第二三００號、八十五年度台上字第一０四七號、八十四年度台上字第九七八號、八十二年度台上字第二四七六號判決意旨參照）。

（三）本件依兩造所不爭執之系爭房地買賣合約書第廿一條第二項約定：「買方違反第七條第二、三款．．．第十七條第二款．．．約定時，賣方得不經催告逕行解除本約，並沒收依房地總價款百分之二十計算之金額為違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限．．．」內容觀之，並未特別載明係屬何種性質之違約金，依前揭規定，應視為損害賠償總額預定性質之違約金。其本質為於有債務不履行情事發生時，債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致，及其損害數額之多寡，即得按約定之違約金，請求債務人給付。是以債權人不得因證明實際所受損害多於違約金數額，而請求按損害額賠償；債務人亦不得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額，而請求減免賠償。惟在債務人即原告非自願給付違約金之情況下，本院自應依民法第二百五十二條規定，按當事人實際上所受損失為標準，審酌違約金約定之數額有否過高之情事。

（四）經查，兩造間之系爭房地買賣合約書中所為違約金之約定，係以買方已繳價款作為最低標準（即以房地總價款之百分之二十之金額為違約金之數額，如超過已繳價款，則以已繳價款為限）。然違約金既係當事人為確保債務之履行，而於債務人不履行債務時所為之給付，衡理，違約金額之多寡，自應以債務人違約程度輕重評量。換言之，違約之時期較長或違約之時間較早者，須受較高額之違約罰款，不應反其道而行。本件係屬預售屋之買賣，原告繳款係配合被告預定之工期而分期支付，依前述違約金之約定，倘原告違約情節嚴重者（如愈早違約不付期款），其所繳價款尚少，遭沒收所受之損失較輕；反之，違約情節漸輕（如已繳大部分之自備款，至最後幾期始未續繳，或未辦理銀行貸款），反而因為所繳價款陸續增加，被沒收充作違約金之數額亦相對增加，所受損失反較嚴重，顯然造成賞罰不平之待遇，實失約定違約金係為確保債務履行之本旨。本院審酌：被告於八十七年三月二十九日出售系爭房地予原告之總價款為四百九十三萬元，並約定自八十七年五月份起，依付款明細表之約定，按月付款。系爭房地中之土地部分，係於八十八年六月二日辦理合併登記完成；建物部分，則係八十九年二月十八日完成建築，並於八十九年四月十日辦理第一次所有權登記完畢，有土地及建物登記謄本各一份在卷可參。依約原告本應於斯時繳清應付款項並完成交屋手續，惟因原告遲延給付，被告乃於九十一年七月四日將系爭房地另行出售予訴外人彭大慶，再行出售所得價款僅為四百六十二萬元，被告因而受有三十一萬元之價差損失（有被告所提出之不動產買賣契約書可證）；另參酌兩造於八十七年三月二十九日簽訂系爭房地買賣契約時，被告係將系爭房地委由訴外人群昌廣告事業股份有限公司承銷，承銷報酬為銷售金額之百分之一．五即七萬三千九百五十元（有被告所提出之廣告企劃合約書、結算請款金額表各一份為證），及解約後另行銷售系爭房地須另再支付承銷費用；又參酌被告因未能於八十九年四月間依約取得買賣價金尾款用供清償銀行貸款所受之損失、一般不動產事業通常可得獲取之營業利潤等情。另審酌被告所抗辯其額外負擔八十八年十月份起至九十一年六月份止之銀行利息損失、稅賦、管理費及管銷費用部分，查被告於原告八十八年十月份違約未給付期款後，本可依約行使解約之權，並於契約解除後，將系爭房地另行出售他人以降低損失。然而被告遲至九十一年六月份始對原告為解除契約之意思表示，是被告對其所抗辯上開損害之發生與擴大，自有過失。尚難將系爭房地九十一年六月二度出售前之三年期間內所生之損害及費用支出，全然歸責於原告。況各項管銷費用之支出，本為被告營業上成本之一部，此與因原告不履行而致生之損害，亦屬二事。本院綜合上開各情，因認本件被告所得請求原告給付之違約金，應以七十萬元為適當。原告主張被告沒收已繳之價金全額九十二萬元為違約金尚屆過高一節，自屬有據。

（五）從而，原告所繳交之九十二萬元價款因遭被告抗辯全數沒收為違約金，惟經本院核減其違約金額為七十萬元，則其間差額二十二萬元部分，因被告對之並無違約金債權存在，仍屬原告已付之價金，兩造間就系爭房地所為之買賣契約復已解除在卷，則原告本於民法第二百五十九條第一項第二款規定，請求被告回復原狀返還價金，在二十二萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十一年十二月廿八日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之範圍內，為有理由，爰予准許；逾此範圍所為請求，則屬無據，應予駁回。

（六）兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部份，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官　林宗成

~B法院書記官