臺灣臺中地方法院 - 九十一年度重訴字第九二五號（確認租賃關係不存在等）

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一年度重訴字第九二五號原　　　告　保證責任台中市第二信用合作社法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　吳光陸　　律師複　代理人　廖瑞鍠　　律師被　　　告　丙○○○ 訴訟代理人　丁○○ 被　　　告　大易勝開發建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 被　　　告　多助開發實業股份有限公司法定代理人　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　黃秀蘭　　律師右當事人請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國九十三年五月七日言詞辯論終結，判決如左：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、訴之聲明：一、原告方面：㈠先位聲明： ⒈確認被告丙○○○與被告大易勝開發建設股份有限公司間就坐落台中市○○區 ○○段二四七地號土地之租賃關係不存在。添 ⒉確認被告丙○○○與被告大易勝開發建設股份有限公司間就坐落前項土地上建號二七八號建物即門牌永春東一路七○○號房屋一樓之租賃關係不存在。 ⒊確認被告丙○○○與被告多助開發實業股份有限公司間就前項房屋三樓之租賃關係不存在。㈡備位聲明： ⒈被告丙○○○與被告大易勝開發建設股份有限公司間就坐落台中市○○區○○ 段二四七地號土地上建號二七八號建物即門牌永春東一路七○○號房屋一樓所成立之租賃行為應予撤銷。 ⒉被告丙○○○與被告多助開發實業股份有限公司間就前項建物三樓所成立之租賃行為應予撤銷。二、被告方面：原告之訴駁回。貳、事實陳述摘要：一、原告方面：㈠先位之訴部分： ⒈被告丙○○○於民國（下同）八十一年四月二十九日提供其所有坐落台中市○ ○區○○段二四七地號之土地（下稱系爭土地），為原告設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）一千八百萬元，以擔保訴外人周益堂向原告之貸款。嗣在系爭土地上興建建號二七八號五層樓房屋即門牌永春東一路七○○號（下稱系爭建物），於辦妥所有權保存登記後，將系爭建物連同系爭土地於八十三年十二月十日再為原告設定本金最高限額抵押權一千八百萬元，以擔保訴外人陳秀齡之債務。被告丙○○○復於八十五年二月十六日出具切結書，表示系爭土地及建物於設定抵押權時，確無任何租賃關係存在，使原告之債權可獲確保。茲因訴外人周益堂、陳秀齡因分別積欠原告借款一千五百萬元，被告丙○○○為連帶保證人，原告聲請核發支付命令確定後，經本院民事執行處以八十九年執字第二○七五九號強制執行事件執行，執行法院認當時由被告丙○○○之子乙 ○○同時擔任負責人之被告大易勝開發建設股份有限公司（下稱大易勝公司）及被告多助開發實業股份有限公司（下稱多助公司）承租系爭土地及建物，有礙原告抵押權之實行，遂依法除去該租賃關係，詎被告大易勝公司與被告多助公司竟具狀聲明異議，主張被告丙○○○於八十一年三月二十日已將系爭土地出租予被告大易勝公司，租期二十年（下稱系爭土地租賃契約），並於八十三年一月一日將系爭建物一樓、三樓部分分別出租予被告大易勝公司、被告多助公司，租期均為十五年（下稱系爭建物租賃契約），其租賃關係（系爭土地及建物租賃契約，以下合稱系爭租賃契約）在抵押權設定前成立，執行法院不應除去為由，致執行法院撤銷前除去租賃權之執行處分。 ⒉查被告丙○○○既已簽立切結書，表明系爭土地及建物無租賃關係存在，竟於強制執行程序中，仍有被告大易勝公司及被告多助公司具狀主張租賃關係，雖在刑事責任部分，臺灣高等法院臺中分院刑事庭撤銷本院刑事庭一審有罪判決，改判無罪，然依民法第八十七條規定，該租賃關係應非真正，蓋： ⑴系爭土地之租賃契約書，與系爭建物一樓、三樓租賃契約書立契約人（甲方）即被告丙○○○簽名之部分，明顯不符，對此被告丙○○○先供稱：「我有出面去簽名」、「是我簽的名字」，乙○○亦稱：「都是我母親親自簽名蓋章」（參見刑事卷九十一年八月十九日、十一月十一日審判筆錄）；後經法院提示租賃契約書何以簽名筆跡不同時，被告丙○○○旋改稱：「我記不起來了，但是我當時有同意租給他（指乙○○）」（參見刑事卷九十一年十一月十一日審判筆錄）；嗣再改稱：「系爭土地之契約是我簽的，系爭建物之契約是代書寫的，唸給我聽，我同意後蓋章，代書現已找不到了」（參見刑事卷九十二年三月十一日審判筆錄）。由此可見，被告丙○○○所述前後並不一致，何況被告丙○○○既非不會簽名，即無由他人代簽之理，是其所述顯不可信。又系爭土地及建物之租賃契約，一係八十一年訂立，一係八十三年訂立，但租賃契約所使用之公司印章係八十七年始變更之印鑑章，不合情理，而此使用之印章，均與八十一年、八十三年之印鑑章不合，更與被告提出八十五年、八十六年各類所得資料申報書使用之印章不合。此外，系爭土地苟於八十一年間即出租，何以其後仍於其上興建房屋，而系爭建物一樓、三樓之租賃契約雖約定租賃期間為十五年，但卻均記載自八十三年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，達十六年，顯互相矛盾，果上開租賃確係真正，且約定長期租賃，則對於租賃期間之記載，理應慎重為之，豈會發生上開矛盾。而於八十九年十一月三日執行查封時，有被告大易勝公司之職員丁○○在場，苟確有出租，何以被告大易勝公司及被告多助公司無人提及有出租及提出租約，迄至九十年五月二十二日執行法院已進行第二次拍賣，並除去租賃權時，始具狀聲明異議，與常理相違。 ⑵觀被告丙○○○所提系爭土地租賃契約，約定由被告大易勝公司承租供建築之用，且於建築完成前不收租金，惟查，系爭建物所有權保存登記為被告丙 ○○○所有，則無異被告大易勝公司自己出資興建系爭建物後，而由被告丙 ○○○登記為系爭建物所有權人，雖被告丙○○○與被告大易勝公司負責人乙○○為母子，彼此關係密切，但乙○○究係代表被告大易勝公司而非以個人名義為之，豈得如上所述置被告大易勝公司之權益於不顧。系爭土地租賃契約另約定被告大易勝公司有優先承租權，但有關承租期間卻未約定，且須依市價給付租金，即公司租地建屋利益全歸被告丙○○○享有，則被告大易勝公司花費鉅資興建系爭建物，究有何利益可圖，殊難想像。 ⑶被告丙○○○於執行法院調查時，對於系爭土地是否在出租後才向原告申辦貸款乙節，答稱：「我不知道，要問乙○○才知道」，再詢問其對租賃契約上之簽名有何意見，回答：「我忘了是何時簽名的，要請乙○○到院陳述」實不合情理，焉有出租坐收租金，卻不知租約簽名及何時出租之事？又被告丙○○○與被告大易勝公司負責人乙○○既為母子關係，衡情兩人間本不可能成立租賃，此據乙○○庭訊時陳稱：「付租給被告丙○○○，像在給母親零用一般」、「因為資源均為被告乙○○在使用，所以才會將租金付給被告，有點補貼性質，以避免其他兄弟講話」（參見刑事卷九十一年八月十九日審判筆錄），顯見前述租賃實為乙○○撫養被告丙○○○之藉口名目。 ⑷另據被告丙○○○供稱：「系爭土地、建物之每月租金原先都是二萬元或是三萬元，後來因為經濟不景氣，所以只給幾千元，都是給付現金」，乙○○ 供稱：「系爭土地租金每月大約二萬元或是三萬元，都依契約履行有可能用支票或現金給付，九二一地震後，經濟不景氣，每月就只拿四、五千元租金給被告」（參見刑事卷九十一年八月十九日審判筆錄），則被告丙○○○與乙○○間，對原先給付之租金、嗣後變更給付之租金究係若干及租金支付方式，說法均不一。又系爭土地租賃契約雖記載依系爭建物建築完成後之市價給付土地租金，但實際上並未就系爭建物建築完成後之市價多少再明確記載於租約內，不符常理。 ⑸本院民事執行處曾向財政部台灣省中區國稅局黎明稽徵所函查被告大易勝公司及被告多助公司於八十一年起有無開立扣繳憑單予被告丙○○○，嗣經該所於九十一年三月二十六日以中區國稅黎明資字第○九一○○○六五九四號函、同年五月八日以中區國稅黎明資字第○九一○○一○三七八號函附各類所得扣繳暨免扣繳憑單、給付清單等資料，由上開資料觀之，有下列顯不合情理之事實，足見申報與扣繳憑單不實： ①坊間有為逃稅虛開扣繳憑單增加成本之案例，是不能逕以有扣繳憑單及被告丙○○○有申報所得稅即認必有租賃，其申報亦可能係為幫助被告大易勝公司及被告多助公司增加公司營運成本，減少收入減稅之舉。 ②依財政部台灣省中區國稅局開立予被告丙○○○八十二年九月至八十三年八月之扣繳憑單所示，被告丙○○○就系爭建物一樓之租金所得為三十六萬元，惟與系爭建物之租約係自八十三年一月一日起不合，蓋八十二年九月至同年十二月，尚未出租，何有租金所得扣繳？尤其依系爭建物謄本所示，系爭建物於八十二年十月十四日建築完成，同年十二月十四日始辦理保存登記，八十二年九月至十二月間豈有可能出租？③依財政部台灣省中區國稅局開立予被告丙○○○八十三年八月至同年十一月之扣繳憑單所示，被告丙○○○就系爭建物一樓之租金所得為九萬元，惟與租約約定為每月三萬元不符，蓋自八月至十一月為四個月，如每月三萬元應為十二萬元。而有關八十三年八月份之租金所得與前述八十二年九月至八十三年八月之租金所得有所重複。 ④依財政部台灣省中區國稅局開立予乙○○之扣繳憑單所示，乙○○於八十三年六月至同年九月之薪資所得為三千四百零四元（平均每月為八百五十一元）、八十二年十二月至八十三年十一月之薪資所得為一百零六萬二千四百元（平均每月為八萬八千五百三十三元三角三分）、八十三年十二月之薪資為三萬七千元、八十三年十二月至八十四年十一月之薪資為九十三萬九千九百零四元（平均每月七萬八千三百二十五元三角三分）。由此可見，乙○○之每月所得懸殊不一，尤其每月薪資依理應為整數，豈有零頭、小數，足見其扣繳不實，且於八十三年十二月有所重複。 ⑤依系爭土地租賃契約第二十一條約定，建物未完成前，被告丙○○○不收租金，並於系爭建物建築完成，被告大易勝公司有優先承租權，依市價起算租金，然遍查刑事卷及執行卷之扣繳憑單，並無一紙土地租金，被告就此亦未能提出，則此系爭土地租賃契約有何意義。 ⑥被告大易勝公司於八十三年十二月無被告丙○○○之租金扣繳憑單。 ⑦由被告丙○○○自八十三年租金所得申報情形，不僅金額每年不同，且八十三年及八十四年，被告大易勝公司多於被告多助公司，八十五年度以後被告多助公司即較被告大易勝公司為多，參照乙○○在刑事第一審稱被告大易勝公司已歇業，僅被告多助公司仍有營業，而乙○○亦係以被告多助公司在外交易，是早期被告大易勝公司營業收入應較被告多助公司為多，租金列高，以降低營利，自有實益。後來營業較少，故少列租金，但被告多助公司營利較高，則需多列，始有上開不同之申報。又自八十五年即已降低被告大易勝公司之租金，但卻於八十五年調高被告多助公司之租金，至八十八年始予降低，並非均在九二一地震後才降低，且其中有部分年度全無扣繳者，不合情理。 ⑹縱有租約，亦係被告丙○○○於八十六年一月一日與被告大易勝公司，就系爭土地及建物一樓所訂立之租賃契約，自八十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，為期一年；於八十九年一月一日分別與被告大易勝公司、被告多助公司，就系爭建物之一樓、三樓部分所訂立之租賃契約，自八十九年一月一日至八十九年十二月三十一日止，為期一年，是在抵押權設定前，實無租賃，且本院執行處曾令台中市警察局第四分局於九十三年一月勘查，系爭建物並非被告大易勝公司及多助公司使用，而係他人使用。 ⑺綜合上述，被告等間所謂租賃，係通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條之規定應屬無效，渠等主張之租賃，既足妨礙原告抵押權之行使與債權受償，原告自得訴請確認該租賃關係不存在，爰請求判決如先位聲明所示。㈡備位之訴部分：縱認系爭建物之租賃契約有效，惟因被告丙○○○為上開借款連帶保證人，原告對之有債權存在。被告等就系爭建物所為租賃有害於原告債權獲償，依民法第二百四十四條第二項之規定，原告亦得請求撤銷之。㈢證據：提出土地暨建物登記謄本乙份、切結書乙份、借據及本票三份、強制執行聲請狀二份、九十年五月九日執行處函乙份、聲明異議乙份、租賃契約書三份、九十一年一月三日執行處函乙份、執行調查筆錄乙份、戶籍謄本乙份、大易勝公司登記事項卡乙份、九十一年八月十九日刑事筆錄乙份、被告丙○○○之扣繳憑單二紙、乙○○之扣繳憑單四紙、刑事辯護狀乙份、刑事告訴狀乙份、本院九十年度自字第八二四號刑事判決乙份、切結書三份、查封筆錄乙份、租賃契約三份、台中市警察局第四分局函、陳秀齡與林淑杏間之房屋租賃契約書一份（均為影本）為證，並聲請調查證據函請財政部台灣省中區國稅局黎明稽徵所調閱大易勝公司及多助公司自八十一年起營利事業所得稅申報書及稅捐機關查核資料、函請經濟部中區辦公室調閱大易勝公司及多助公司登記事項資料。二、被告方面：㈠查被告丙○○○於八十一年四月二十九日提供其所有之系爭土地為原告設定本金最高限額抵柙權一千八百萬元，以擔保訴外人周益堂向原告之貸款，惟查，系爭土地早於八十一年三月二十日由被告丙○○○出租予被告大易勝公司，租期二十年，嗣於乙○○擔任被告大易勝公司之負責人時，在系爭土地上興建系爭建物，並將所有權保存登記為被告丙○○○所有，用以彌補乙○○使用多數周家家產資源。㈡查被告丙○○○於八十三年一月一日分別將系爭建物一樓、三樓部分出租予被告大易勝公司、被告多助公司，租期均為十五年。被告大易勝公司及被告多助公司原按租賃契約之約定給付租金予被告丙○○○，僅於八十八年九二一大地震後，被告大易勝公司及被告多助公司之經濟狀況受拖累，無法依約給付租金，才與被告丙○○○協調降低租金之給付，然該降低租金給付之協議並無礙於前開租賃關係之真實存在，且被告丙○○○之租金收入，均核實申報綜合所得稅。此外，原告對系爭土地及建物向本院民事執行處聲請強制執行之時間為八十九年九月二十五日，被告丙○○○與其子乙○○斷不會於八十一年起即預測原告將於八十九年會對系爭土地及建物聲請強制執行，而預先共謀製造虛假之租賃契約，從而，系爭租賃契約係屬真實。㈢又原告提出被告丙○○○於八十五年二月十六日親自簽立之切結書，謂被告丙○ ○○在知情下仍對原告出具內容虛偽之切結書云云，惟查，被告丙○○○約於七十六、七十七年間起即提供其所有之不動產約二、三十筆供乙○○向原告貸款以供生意週轉使用，是原告經常派員在需辨理換單手續時，將二、三十份之不動產資料及切結書拿到被告丙○○○之住所請其簽名，而切結書上除讓被告丙○○○ 親自簽名外，其餘應填其資料之欄位通常為空白，由原告銀行之承辨員自行填載，故原告提出八十五年二月十六日被告丙○○○親自簽名之切結書，當時該切結書之不動產標示之欄位係為空白，應係原告之銀行承辦人員事後自行填載「南屯區○○段二四七地號、建號二七八永春路一段七○○號」等字樣，因非在被告丙 ○○○簽名時同時記載，是被告丙○○○於八十五年二月十六日簽立該切結書時僅是如同往常二、三十筆不動產抵押換單手續之簽名，並非針對「南屯區○○段二四七地號、建號二七八永春路一段七○○號」之系爭土地及建物而書立切結書。㈣證據：提出被告等八十五年至九十年扣繳憑單六份及八十四年至八十五年、八十七年至八十九年之綜合所得稅申報書各乙份、八十九年九月二十五日及八十九年十二月一日民事聲請強制執行狀各乙份（均為影本）為證。參、程序事項：按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，最高法院四十二年台上字第一○三一號判例，經查，本件原告主張其於系爭土地及建物上有抵押權存在，且被告間關於系爭土地及房屋租賃契約為虛偽不實等語，被告則否認之，是原告法律上地位受有侵害之虞，自有受確認判決之法律上利益。又被告多助開發實業股份有限公司之法定代理人於訴訟程序進行中變更為乙○○，原告聲請由其承受訴訟，經核並無不合，應予准許，合先敘明。肆、法院之判斷一、本件原告主張被告丙○○○於八十一年四月二十九日提供其所有之系爭土地，為原告設定本金最高限額抵押權一千八百萬元，以擔保訴外人周益堂向原告之貸款。嗣在系爭土地上興建系爭建物，於辦妥所有權保存登記後，將系爭建物連同系爭土地於八十三年十二月十日再為原告設定本金最高限額抵押權一千八百萬元，以擔保訴外人陳秀齡之債務，被告丙○○○復於八十五年二月十六日出具切結書，表示系爭土地及建物於設定抵押權時，確無任何租賃關係存在，使原告之債權可獲確保。茲因訴外人周益堂、陳秀齡因分別積欠原告借款一千五百萬元，被告丙○○○為連帶保證人，原告聲請核發支付命令確定後，經本院民事執行處以八十九年執字第二○七五九號強制執行事件執行，執行法院認當時由被告丙○○○ 之子乙○○同時擔任負責人之被告大易勝公司及被告多助公司承租系爭土地及建物，有礙原告抵押權之實行，遂依法除去該租賃關係，被告大易勝公司與被告多助公司具狀聲明異議，主張其與使告丙○○○之系爭土地及建物租賃關係在抵押權設定前成立，致執行法院撤銷前除去租賃權之執行處分等情，被告除否認系爭土地及建物租賃契約為虛偽外，對上情並不爭執，自堪信為真正。從而，本件兩造之爭執要點在於：㈠系爭土地及建物租賃契約，是否為被告間因通謀虛偽意思表示而虛偽簽訂成立，應為無效而不存在？㈡系爭建物租賃契約，是否為被告間為詐害債權而簽訂成立，應予撤銷？茲分別審究如下：二、本件原告主張被告間之系爭土地及建物租賃契約有（詳見事實陳述欄所載）：⑴ 系爭土地及建物租賃契約被告簽名不同，契約書形式上記載租賃期間明顯錯誤； ⑵系爭被告與大易勝公司之租賃契約分別係八十一年及八十三所訂，但租約所使用之公司印章係八十七年始變更之公司印章，而此使用之印章，均與八十一年、八十三年之印鑑章不合，更與被告提出八十五年、八十六年各類所得資料申報書使用之印章不合；⑶系爭建物建築及出租過程違背常情，被告間對於租金支付所言不一，且先後數額不合，亦與契約所載不符；⑷被告雖有開立租金所得扣繳憑單及申報所得稅，惟從被告之所得扣繳暨免扣繳憑單、給付清單等資料觀之，有諸多不合情理之事實，足見申報與扣繳憑單不實；⑸苟系爭不動產已出租何以被告在八十五年二月十六日仍出具無租賃切結，又八十九年十一月三日查封時有大易勝公司之職員丁○○在場，如有出租何以迄九十年五月二十二日進行第二次拍賣始具狀聲明異議；⑹被告與大易勝及多助公司就系爭不動產應係於八十六年及八十九年才訂租賃契約等諸多不合情理之處，足見系爭土地及建物租賃契約確屬虛偽等語。被告則否認系爭土地及建物租賃契約為虛偽，並以前情置辯。經查：㈠關於系爭土地及建物租賃契約之真正與否，於刑事案件審理中經臺灣高等法院臺中分院依職權將被告所提系爭建物租賃契約送請法務部調查局鑑定契約簽立日期是否與契約書上所載相符，鑑定結果為由於一般文件易受溫度、溼度、光照、日曬及空氣流通情形等保存條件不定之影響而生變化，故難以精確認定其上字跡、印文之書寫及蓋印時間，此有該局九十二調科貳字第○九二○○三一五二九○號函附於刑事卷宗可參，又系爭租賃房屋契約之日期之記載雖然與租約期間不符，然此或係誤載，若被告有心偽造租約，當不致如此，原告主張系爭租賃契約屬事後偽造云云，尚無積極事證證明，自難遽信為真。㈡原告雖主張被告與大易勝公司之系爭租賃契約分別係八十一年及八十三所訂，但租約所使用之公司印章係八十七年始變更之公司印章，而此使用之印章，均與八十一年、八十三年之印鑑章不合，更與被告提出八十五年、八十六年各類所得資料申報書使用之印章不合，足見系爭租賃契約屬事後偽造云云，然經本院核對經濟部中部辦公室九十一年十月十四日所函送之大易勝公司設立及八十七年變更登記事項卡，其上大易勝公司之公司印並無變更，乙○○之印章亦相符（見刑事一審卷第一四七、一四八、一四九頁），原告指稱系爭租賃契約所用印章係八十七年始變更之公司印章云云，應有誤會。㈢被告抗辯被告多助公司及大易勝公司分別自八十三年起至八十九年間均有支付租金並開立扣繳憑單供報稅，被告丙○○○亦有申報綜合所得稅，足見系爭土地及建物租賃契約為真實等語，此有財政部中區國稅局各類所得扣繳暨免扣繳憑單、綜合所得稅結算申報書、被告多助公司臺中第一信用合作社存摺影本、被告丙○ ○○之中華商業銀行存摺影本、臺灣省合作金庫存款往來對帳單影本、被告大易勝公司帳簿影本、被告多助及大易勝公司八十五年、八十六年之報稅資料等資料在卷可參，本院酌以如系爭租賃契約不實，何以被告多助、大易勝公司須支付租金與被告丙○○○，被告丙○○○又何須申報綜合所得稅。且原告亦未能提出證據證明被告如此申報有何實益？另於刑事案件中經臺灣高等法院臺中分院函詢財政部臺灣省中區國稅局黎明稽徵所亦未能查知如此申報有何實益。再衡諸常情，被告大易勝、多助公司如欲逃漏營利事業所得稅儘可多申報支付之租金額，且就本件而言，被告丙○○○及被告大易勝、多助公司豈會預知原告於多年後將對系爭建物執行而虛訂系爭租賃契約並逐年開立扣繳憑單及申報所得稅以備異議，顯見被告辯稱系爭租賃契約為真正，尚非無稽。㈣原告雖又主張系爭建物建築及出租過程違背常情，被告間對於租金支付所言不一，且先後數額不合，亦與契約所載不符，顯見被告抗辯與常情不符云云。然查，系爭租賃契約分別簽於八十一年及八十三年間，迄今已逾多年，且被告丙○○○ 年紀已達六十三歲，記憶模糊在所難免。又被告辯稱乙○○係被告大易勝及多助公司之實際經營者，其經營事業之款項大部分由被告丙○○○及其先生提供不動產供擔保借貸取得，為免被告丙○○○其餘兒子抱怨，系爭建物建築完成後登記為被告丙○○○所有嗣再向其承租等語，此雖與一般交易常情有所不同，然就親屬間之交易而言，尚不悖常情。另本件租賃期間甚久，有關租金究係以現金或支票支付，被告年紀已大，偶有記憶不清而有出入情事，亦與常情無違。又本院觀之被告多助公司八十三年、八十四年、被告大易勝公司八十四租金之支付與契約所載相符，被告大易勝公司八十三年租金之支付亦與契約所載僅差三萬元，而嗣後之租金雖與系爭租賃契約所載有所些許不合之處，就此被告辯稱因嗣後被告大易勝、多助公司營業不佳故向被告丙○○○表示租金會少付一點，等正常以後才依約定付租等語，而被告多助公司及大易勝公司給付租金情事，在公司帳簿亦有記載等語，就此而言，租金酌情增減亦在常情容許之範圍。再原告又陳稱依財政部台灣省中區國稅局開立予被告丙○○○八十二年九月至八十三年八月之扣繳憑單所示，被告丙○○○就系爭建物一樓之租金所得為三十六萬元，惟與系爭建物之租約係自八十三年一月一日起不合，蓋八十二年九月至同年十二月，尚未出租，何有租金所得扣繳？尤其依系爭建物謄本所示，系爭建物於八十二年十月十四日建築完成，同年十二月十四日始辦理保存登記，八十二年九月至十二月間豈有可能出租等語，然被告就此辯稱系爭建物之保存登記等僅為行政登記日期，並非真正可以使用之日期，且依系爭土地租賃契約所載旨在以系爭土地供建築之用，建築完成前並不收租，則既有建屋事實，究難以嗣後租金之起算不合，即遽以否認該租賃契約之存在，且本件原告亦無法證明被告間之租金交付與系爭租賃契約無關，自難僅以原告陳稱被告間之租賃經過有上開瑕玼，即遽以認定被告長期間之租金交付、開立扣繳憑單及申報所得稅等既存事實為虛偽。㈤原告又主張苟系爭不動產已出租何以被告丙○○○在八十五年二月十六日仍出具無租賃切結，足見系爭租賃契約為虛偽云云。被告就此則辯稱：被告丙○○○約於七十六、七十七年間起即提供其所有之不動產約二、三十筆供乙○○向原告貸款以供生意週轉使用，本件應係被告丙○○○於八十五年二月十六日簽立該切結書時，僅是如同往常在二、三十筆不動產抵押換單手續簽名，並非針對「南屯區 ○○段二四七地號、建號二七八永春路一段七○○號」之系爭土地及建物而書立切結書等語。查系爭不動產既於八十一年及八十三年間分別設立抵押權登記，系爭土地部分且於八十一年五月間即供擔保借款一千五百萬元，原告卻遲至八十五年二月方要求被告丙○○○出具該切結書，已與常情不符，且依卷附土地及建物登記謄本所載，系爭土地於八十一年，建物於八十三年間即供債務人周益堂及陳秀齡分別向原告借款之擔保，該八十五年二月十六日之切結書上僅切結人係被告丙○○○所書，其餘不動產標示並非被告丙○○○所書，而被告丙○○○及其先生實際上確提供多筆不動產供乙○○為經營事業向原告借款之擔保，有被告所提之臺灣臺中地方法院民事執行處執行通知等資料在卷可參，足見被告上開所辯尚非無據。㈥原告另主張八十九年十一月三日查封時僅有被告大易勝公司之職員丁○○在場，且如有出租何以迄九十年五月二十二日進行第二次拍賣始具狀聲明異議等語。惟查，被告大易勝及多助公司既均設在系爭租賃契約所載建物內營業（見卷附扣繳憑單及設立登記資料、營利事業所得稅申報資料），八十九年十一月三日本院民事執行處查封時且有被告大易勝公司職員丁○○在場，九十年四月四日第一次拍賣時拍賣公告內載明拍賣後不點交，同年四月二十六日拍賣時拍賣公告內記載租賃使用關係經本院除去，嗣大易勝及多助公司方於同年五月二十二日具狀聲明異議，就相關程序之時間而言，並無任何不當，原告據以主張系爭租賃契約不實，亦屬無據。㈦原告又主張被告間縱有租約存在，亦係被告丙○○○於八十六年一月一日與被告大易勝公司，就系爭土地及建物一樓所訂立之租賃契約，自八十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，為期一年；於八十九年一月一日分別與被告大易勝公司、被告多助公司，就系爭建物之一樓、三樓部分所訂立之租賃契約，自八十九年一月一日至八十九年十二月三十一日止，為期一年，是在抵押權設定前，實無租賃，且本院執行處曾令台中市警察局第四分局於九十三年一月勘查，系爭房屋並非被告大易勝公司及多助公司使用，而係他人使用等語。然被告業已否認原告所提上開租賃契約之真正，而該等租約上被告丙○○○之姓名亦非其親簽，原告又未能提出該等契約之原本及由何人交付以供調查，其上所載之租金亦與大易勝及多助公司實際支出租金不合，自難據為不利被告之認定。又被告辯稱系爭建物被告大易勝公司、多助公司仍在使用，且轉租他人使用中，則原告雖以系爭建物經查報後有他人在使用，然系爭建物之現有狀況，尚不影響既有之租賃關係，是原告欲以上開主張證明系爭租賃契約不實，亦難以採信。三、綜合上述，本件原告主張系爭土地及建物租賃契約，為被告間因通謀虛偽意思表示而虛偽簽訂成立云云，並無確切證據證明，尚難遽以採信，臺灣高等法院臺中分院亦同此認定，此有該院九十二年度上易字第七○二號刑事判決書一份在卷可參，是原告主張被告間之系爭租賃契約為虛偽應為無效，而先位訴請⒈確認被告丙○○○與被告大易勝開發建設股份有限公司間就坐落台中市○○區○○段二四七地號土地之租賃關係不存在。⒉確認被告丙○○○與被告大易勝開發建設股份有限公司間就坐落前項土地上建號二七八號建物即門牌永春東一路七○○號房屋一樓之租賃關係不存在。⒊確認被告丙○○○與被告多助開發實業股份有限公司間就前項房屋三樓之租賃關係不存在。為無理由，應予駁回。四、次按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，民法第二百四十四條第二項定有明文。查原告另主張縱認系爭建物之租賃契約有效，惟因被告丙○○○ 為上開借款連帶保證人，原告對之有債權存在，被告等就系爭建物所為租賃有害於原告債權獲償，依民法第二百四十四條第二項之規定，原告亦得請求撤銷之等語。惟本件系爭建物租賃契約並非虛偽，業如前述，且租賃契約乃簽立於系爭土地及建物設定抵押權予原告之前，是原告主張與上開民法第二百四十四條第二項之規定尚屬有間，原告據以主張依該條規定撤銷系爭建物租賃契約，亦屬無據，故原告備位訴請⒈被告丙○○○與被告大易勝開發建設股份有限公司間就坐落台中市○○區○○段二四七地號土地上建號二七八號建物即門牌永春東一路七○○ 號房屋一樓所成立之租賃行為應予撤銷。⒉被告丙○○○與被告多助開發實業股份有限公司間就前項建物三樓所成立之租賃行為應予撤銷。為無理由，亦應予駁回。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　六　　　月　　　七　　　日臺灣臺中地方法院民事第三庭 ~B審判長法　官　張瑞蘭 ~B　　　法　官　李悌愷 ~B　　　法　官　洪堯讚右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　六　　　月　　　七　　　日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院九十一年度重訴字第九二五號

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