臺灣臺中地方法院九十二年度重訴字第八○四號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十二年度重訴字第八○四號

原告

甲○○

被告

冠蓬科技股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

王雅泠律師

右當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國九十三年二月五日言詞辯論終

結，判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：被告應將坐落台中縣神岡鄉○○路八五一巷三○號之辦公廠房一棟及其基地台中縣神岡鄉○○段四七一地號，面積一一六○平方公尺，權利範圍三十三分之一、同段四七一之三二地號，面積二八○平方公尺，權利範圍全部及同段四六四之九地號，面積五七平方公尺，權利範圍三十三分之一之房地產（下稱系爭不動產）之所有權移轉登記予原告，並將系爭不動產之抵押權塗銷。

貳、陳述：原告與被告於民國九十二年七月間，就被告所有之系爭不動產為買賣標的物，以新台幣（下同）六百八十萬元之價額達成買賣之合意，並於同年八月三日與被告之被授權人即訴外人巫耀成補簽訂買賣契約，同時談妥付款條件，原告依約先交付面額壹佰萬元之本票作為買賣之擔保。詎被告事後反悔，藉故不肯配合辦理移轉所有權，經原告屢次催告，被告均不依約履行移轉登記之義務。按民法之買賣契約係屬非要式契約，買賣雙方意思合致時，買賣契約即成立，不以簽訂書面契約為必要，被告之清算人卻一再以事後未親自簽約為由，逕自認定買賣契約尚未成立，並無理由；系爭買賣契約既已成立生效，為此請求被告移轉系爭不動產之所有權予原告。再者，雙方於買賣時並不知系爭不動產上有抵押權，故雙方均未提到塗銷抵押權的問題，嗣後調閱土地及建物登記謄本始發現其上有抵押權，而向銀行查詢後，確認並無貸款，依公平原則，系爭抵押權應予塗銷。對被告所為抗辯之陳述：

㈠依被告所提之律師函，可知被告承認其有授權訴外人巫耀成出售系爭不動產，惟股東會紀錄中僅提到系爭不動產，未提及屋內各項事務機器等設備，因此訴外人巫耀成再向被告之清算人乙○○詢問，並得其同意。且依社會風俗習慣，辦公廠房之不動產交易，若無應有之設備，原告則無須以高出底價三十萬元之價格購買系爭不動產。

㈡原告為被告公司出席股東之一，於股東大會上，訴外人巫耀成即經股東會授權處理被告之系爭不動產，是原告相信訴外人巫耀成係經股東會同意，並經被告之清算人合法授權。訴外人巫耀成曾詢問被告公司股東張庚辛及張鳳嬌，該二人表示對系爭不動產均無購買意願，因此在訴外人巫耀成徵得其他股東及清算人之同意後，原告始通知代書即訴外人郭耀崑，訴外人郭耀崑並再次向被告之清算人確認買賣成立無誤後，始辦理系爭不動產之過戶手續，是本件買賣契約之成立不容置疑。訴外人巫耀成於徵得其他股東之同意，並告知清算人，亦經清算人同意後，於九十二年八月三日與原告補訂買賣契約。

㈢依民法第三百四十九條規定，出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對買受人不得主張任何權利。買方基於公平原則而要求塗銷買賣標的物之抵押權，純屬正當合法，且買賣契約書第五條亦明確載明如有抵押權，應由乙方（即賣方，亦即被告）負責全部塗銷，因此原告請求被告移轉系爭不動產之所有權，並塗銷其上之抵押權，為有理由。叁、證據：提出存證信函影本一份、土地登記謄本三份、建物登記謄本、被告之公司變更登記表影本、系爭買賣契約書影本及被告公司九十二年九月三十日臨時股東會會議紀錄影本節本各一份為證；並聲請訊問證人郭耀崑、巫耀成。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回。

貳、陳述：訴外人巫耀成被授權之範圍僅限於為系爭房地「尋找買主」，不及於「簽訂買賣契約」：

㈠被告公司於九十二年七月十五日召開臨時股東會，決議系爭不動產委由訴外人巫耀成以六百五十萬元為底價，作價尋找買主，並應向被告報告詢價情形，至其屋內之辦公事務設備則由各股東作價承受，當時原告全程參與該次會議，此項決議應為原告所明知。

㈡被告公司股東會決議僅授權訴外人巫耀成就系爭不動產尋找買主，並不包括買賣屋內設備及簽訂契約。依九十二年度第一次臨時股東會會議第七點第二項所示：「位於社口之不動產則委由巫先生於六百五十萬之最低底價作價找尋買主」，若原告自始認定訴外人巫耀成得全權代表被告公司出售系爭土地，何以於收到相關會議紀錄時並未提出異議？故於本次股東會決議未予撤銷前，訴外人巫耀成僅得依上開決議內容為被告公司就系爭不動產尋找買主，並無原告所謂出賣、訂約之權。此觀被告於九十二年八月二十日所發律師函第二點前段「依本公司．．．決議乃授權巫耀成以新台幣六百五十萬元以上出售」及第二點後段所載「且台端與本公司也尚未簽訂合約」，亦同此意旨。

㈢本件證人巫耀成於九十二年十一月二十五日庭訊中陳稱：「決議有授權我賣掉，不是只有找買主而已」，後又稱：「在股東會只有決議授權我將本件不動產賣掉，沒有講到有無授權我簽訂合約」。按上述證言所示，若證人巫耀成不得代理被告公司簽訂買賣契約，何以主張其享有出賣系爭房地之權限？若證人巫耀成確係獲得股東會之授權及同意，何以於九十二年九月三十日臨時股東會會議紀錄中，清算人及股東明確表示：「甲○○（即原告）認為房屋已以六百八十萬向巫耀成買受，然為何未向清算人報告價金及給付方式？甲○○不願回答。」、「授權是找買主，且未向公司表示買受，也未向公司過戶」？

㈣證人巫耀成表示，其曾以電話徵得清算人及各股東之同意。惟上開情事，僅為證人片面之表述，並無第三人共見共聞，其證據力非無爭議。被告並否認訴外人乙○○於事後口頭授權巫耀成出售屋內設備。

㈤證人巫耀成證稱：「羅律師說依慣例應由買方找代書簽約，故我可幫被告簽約。且會議紀錄第一點之不動產亦是由我去找買主並代表簽約過戶」云云。然姑不論巫耀成並未說明所謂「由買方找買主」，如何自行推認其享有「幫被告簽約」之權利，就巫耀成所謂之「慣例」，以訴外人文嘉龍購買被告之另筆不動產之情形為例，係該買賣之標的及價金業經全體股東於股東會決議通過，並由訴外人文嘉龍親至被告清算人之事務所辦理正式簽約程序，而被告僅就過戶及稅捐問題部分委由證人巫耀成處理，此按九十二年七月十五日會議紀錄第七點第一項之文義即明。原告按其與訴外人巫耀成私定之契約認定其買受之標的及於系爭廠房之屋內設備，並主張九十二年七月十五日股東會會議紀錄內並無明確說明不含屋內設備云云。然買賣契約之標的本應特定，若被告未明確表示出賣之項目內含屋內設備，渠等何以自行認定授權及買賣之範圍及於此？按清算人將公司營業包括資產負債轉讓於他人時，應得全體股東之同意，公司法第三百三十四條準用第八十四條第二項但書定有明文。再按，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第一百零三條、第一百七十條亦分別定有明文。本件被告僅授權訴外人巫耀成尋找系爭不動產之買主，詎訴外人巫耀成逾越授權範圍擅自將系爭不動產包括屋內事務機器設備以陸佰捌拾萬元出售予原告，並擅自收受本票，簽立買賣契約書，因此訴外人巫耀成之行為顯已逾授權範圍，係屬無權代理。縱使被告之清算人乙○○律師曾以口頭同意訴外人巫耀成代理被告簽訂系爭買賣契約（惟被告否認之），然訴外人巫耀成並未獲得被告公司之全體股東授權而簽訂系爭買賣契約，是其所為實屬無權代理。被告乃以九十二年八月二十日（九二）群胤字第○七九號律師函，表示拒絕承認訴外人巫耀成之前揭無權代理行為，故系爭買賣契約自對被告不生效力。依民法第一百六十六條之一規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書」，是原告主張買賣為諾成契約，不以簽訂書面為要件云云，容有誤認。原告援引「公平原則」及系爭契約第五條之約定，請求被告塗銷系爭不動產之抵押權設定，並不足採：

㈠系爭契約之簽訂實為訴外人巫耀成逾越授權範圍之無權代理行為，不得拘束被告，原告竟以該私下撰擬之契約條款，據以為系爭抵押權之塗銷，並無理由。

㈡且證人郭耀崑於鈞院九十二年十二月二十五日庭訊中證稱：「因為原告說他也是被告公司之股東，對公司的情況很清楚，故兩造對抵押權的問題沒有約定，所以買賣契約書沒有記載」、「我們買賣時並不知道系爭不動產有抵押權，故雙方都沒有提到要塗銷的問題」；另法官訊問兩造於被告公司開股東會時，有無談到系爭抵押權的問題？原告亦答：「沒有」。是原告於簽訂系爭契約之際，自始未慮及本件抵押權之問題，亦未對訴外人郭耀崑說明後續該為如何之處理，足證渠等間未有抵押權塗銷之意思表示及合意。

㈢蓋契約文字之解釋，應探求當事人間之真意，故本件縱因原告使用坊間制式買賣契約而有如第五條：由乙方「解決清楚」、「全部撤銷」等文字，非得因此反推原告於簽約之際，曾有任何塗銷抵押權之認知及意思表示。

㈣按「不動產所有權人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響」，民法八百六十六條定有明文，此為抵押權之追及效力。是買賣雙方於訂約之際，本有查明標的物狀況之義務，若未為約定，自無事後含糊空言主張所謂公平原則，以為塗銷，從而原告之請求顯無理由。

㈤民法第三百四十九條有關瑕疵擔保責任之法律效果係損害賠償，非為抵押權之塗銷，原告不得遽以為本件之請求。按民法第二百六十四條規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」查本件原告主張以六百八十萬元購買系爭買賣標的，惟至今尚未付清價金，被告自得主張同時履行抗辯權以拒絕給付。叁、證據：提出被告公司九十二年七月十五日臨時股東會會議記錄影本、律師函影本暨掛號回執影本、另件不動產買賣契約書影本及被告公司九十二年九月三十日臨時股東會紀錄節本影本各一份為證。

丙、本院依職權調取本院九十一年度司字第二五○號呈報清算人事件及九十二年度聲字第五三九號聲請解任清算人事件卷宗。

理由

一、本件訴外人巫耀成於九十一年十月九日向本院呈報其為被告公司之清算人，而其後本院於九十二年五月三十日依被告公司之股東之一盛茂投資股份有限公司（下稱盛茂公司）之聲請裁定解任被告公司之清算人巫耀成，並選派乙○○為被告公司之清算人確定在案；而被告公司九十二年七月十五日第一次臨時股東會議記錄主席（即被告之法定代理人）裁示㈡記載：「位於社口之不動產（即被告所有之系爭不動產）則委由巫先生（即訴外人巫耀成）於６５０萬元之最低底價作價找尋買主」等語；事後，訴外人巫耀成乃於九十二年八月三日代理被告與原告（亦為被告公司之股東之一）簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由原告以六百八十萬元買受系爭不動產及該廠房內辦公室設備；被告即於九十二年八月二十日寄發律師函通知原告謂：「．．．詎巫耀成違反上開決議，連同屋內事務機器設備擅自片面決定以六百八十萬元出售台端（即原告），顯違股東會決議，且台端與本公司（即被告）亦尚未簽訂合約，何來成交可言，．．．。」等語，資以向原告表示拒絕承認訴外人巫耀成代理被告與原告訂立系爭買賣契約之行為，並經原告於九十二年八月二十一日收受；又被告公司九十二年九月三十日臨時股東會議記錄記載：「．．．清算人：授權是授權尋找買主，且並未向公司表示買主，也未向公司過戶。．．．清算人：甲○○認為房屋已以６８０萬向巫耀成買受，然為何未向清算人報告價金及給付方式？甲○○不願回答。．．．。」等語，已據原告提出之存證信函影本一份、土地登記謄本三份、建物登記謄本、被告之公司變更登記表影本、系爭買賣契約書影本、被告公司九十二年九月三十日臨時股東會會議紀錄影本節本各一份，及被告提出之被告公司九十二年七月十五日臨時股東會會議記錄影本、律師函影本暨掛號回執影本、被告公司九十二年九月三十日臨時股東會紀錄影本節本各一份為證；並經本院依職權調取本院九十一年度司字第二五○號呈報清算人事件及九十二年度聲字第五三九號聲請解任清算人事件卷宗查明屬實，復為兩造所不爭執，堪信為真實。惟兩造就本件訴外人巫耀成被授權之範圍為何，及系爭買賣契約是否對被告發生效力等節，均有爭執，應為本件首應審究之點，分別說明如下。

二、有關訴外人巫耀成被授權之範圍為何部分：

㈠原告主張：訴外人巫耀成有經被告於九十二年七月十五日第一次臨時股東會議決議授權出售系爭不動產及屋內各項事務機器等設備等語；惟為被告所否認，並以：訴外人巫耀成被授權之範圍僅限於為系爭不動產（但不包括屋內各項事務機器等設備）尋找買主，不及於簽訂買賣契約等語置辯。分別說明如下：

㈡有關訴外人巫耀成究僅被授權作價找尋買主或尚包括得代理被告與買主訂立買賣契約：

⒈觀諸被告公司九十二年七月十五日第一次臨時股東會議記錄主席（即被告之法定代理人）裁示㈡係記載：「位於社口之不動產（即被告所有之系爭不動產）則委由巫先生（即訴外人巫耀成）於６５０萬元之最低底價作價找尋買主」等語，前已敘明，依其文義確實僅記載「作價找尋買主」，而未記載「出售」或「訂立買賣契約」等文字。

⒉再者，原告所舉之證人巫耀成於本院九十二年十一月二十五日言詞辯論期日先證稱：「．．．在九十二年七月十五日之被告公司股東會中，確實有決議要把本件不動產賣掉，且授權我賣掉，不是只有找買主而已，當天股東會議紀錄是乙○○律師事務所的小姐用手寫的，會後才打字並寄給股東，我們都大約於會後一週內就收到被證一之會議紀錄，雖然我們有發現該份會議紀錄有關主席裁示第二點只記載授權我去找買主，但因我們不懂法律，故未即時訴請撤銷該次決議。．．．」等語，其後改稱：「（本件股東會自始至終有無授權你可以簽訂買賣契約？）在股東會只有決議授權我將本件不動產賣掉，沒有講到有無授權我簽訂合約，但我就是事後打手機問羅律師，經羅律師同意我簽訂合約，我才與原告簽訂合約」等語，其證詞顯然先後紛歧，故其證詞尚不足以證明被告於九十二年七月十五日第一次臨時股東會議時有授權其得代理被告就系爭不動產與買主訂立買賣契約。

⒊另依兩造各自提出之被告公司九十二年九月三十日臨時股東會議記錄節本所示，該次被告公司臨時股東會議，除原告及被告公司之清算人乙○○外，至少尚有被告公司之股東張庚辛及另一股東盛茂公司之代表人張鳳嬌出席，而被告公司之清算人乙○○於該次會議中表示：「．．．授權是授權尋找買家，且並未向公司表示買主，也未向公司過戶。．．．甲○○認為房屋已以６８０萬向巫耀成買受，然為何未向清算人報告價金及給付方式？」等語時，並無任何在場股東表示異議，亦可見被告於九十二年七月十五日第一次臨時股東會議時確僅授權證人巫耀成就系爭不動產找尋買主，並不包括得代理被告與買主訂立買賣契約。

㈢有關訴外人巫耀成究僅被授權就系爭不動產或尚包括屋內各項事務機器等設備，作價找尋買主：

⒈觀諸上開被告公司九十二年七月十五日第一次臨時股東會議記錄主席（即被告之法定代理人）裁示㈡係記載：「位於社口之不動產（即被告所有之系爭不動產）則委由巫先生（即訴外人巫耀成）於６５０萬元之最低底價作價找尋買主」等語，依其文義僅記載「位於社口之不動產」，而未記載「包括屋內各項事務機器等設備」等文字。

⒉再者，證人巫耀成於本院九十二年十一月二十五日言詞辯論期日證稱：「．．．在該次股東會中並未明確討論是否包括該屋內機器設備是否一併出售，後來我就找到原告，我們在議價時，我有當場打手機給乙○○律師，向他報告包括本件不動產及屋內設備要以六百八十萬元賣給原告，乙○○律師也當場以口頭表示同意．．．」等語，可見被告於該次臨時股東會議僅決議授權就系爭不動產作價找尋買主，並不包括屋內各項事務機器等設備。

三、有關系爭買賣契約是否對被告發生效力部分：

㈠按清算人之職務如左：了結現務。收取債權、清償債務。分派盈餘或虧損。分派賸餘財產。清算人執行前項職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權。但將公司營業包括資產負債轉讓於他人時，應得全體股東之同意。公司法第八十四條定有明文。股份有限公司之清算依同法第三百三十四條亦準用前開規定。準此，被告之清算人於清算程序中欲出售被告所有之系爭不動產及屋內各項事務機器等設備時，自應得全體股東之同意。

㈡而被告於九十二年七月十五日第一次臨時股東會議時僅授權證人巫耀成就系爭不動產找尋買主，並不包括屋內各項事務機器等設備，亦不包括得代理被告與買主訂立買賣契約，前已敘明。且原告於本院九十三年二月五日言詞辯論期日亦陳稱：因張庚辛及張鳳嬌（張鳳嬌為盛貿投資股份有限公司之代表人），他們二人都有意要買，故事後巫耀成有去問他們二人是否要買，因價金超過六百五十萬元，故他們二人表示不買，所以巫耀成才與我簽定買賣契約，此外我們沒有去詢問其他股東的意見」、「張庚辛及張鳳嬌二人沒有權決定要賣給誰，故巫耀成只是去問他們要不要買，根本不用問他們是否同意賣給我．．．」等語，亦足見訴外人巫耀成於代理被告就系爭不動產及屋內各項事務機器等設備，與原告訂立系爭買賣契約時，並未得被告全體股東之同意。

㈢原告復主張：於訴外人巫耀成代理被告與原告簽訂系爭買賣契約之前，訴外人巫耀成及郭耀崑均有徵得被告清算人乙○○之同意等語；然為被告所否認，並以上開情詞置辯。而依前開說明，被告清算人乙○○於清算程序中欲出售被告所有之系爭不動產及屋內各項事務機器等設備時，仍應得全體股東之同意，故縱使原告所主張被告清算人乙○○曾以口頭同意訴外人巫耀成代理被告簽訂系爭買賣契約等語屬實，惟此既未得被告全體股東之同意，仍不得認為訴外人巫耀成已得被告之全部授權。

㈣再按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。民法第一百七十條定有明文。復按民法第一百七十條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力。最高法院分別著有二十三年上字第三八八八號判例及八十五年台上字第九六三號判例可資參照。本件訴外人巫耀成既逾越被告之授權範圍而擅以被告代理人名義，就系爭不動產及屋內各項事務機器等設備，與原告訂立系爭買賣契約，應屬無權代理。且被告已於九十二年八月二十日寄發律師函向原告表示拒絕承認訴外人巫耀成代理被告與原告訂立系爭買賣契約之行為，並經原告於九十二年八月二十一日收受等節，前已認定，依前揭規定，本件訴外人巫耀成代理被告就系爭不動產及屋內各項事務機器等設備，與原告訂立系爭買賣契約之行為，即確定的對於被告不生效力，是原告自無從依系爭買賣契約之約定向被告主張任何權利。

四、從而，原告依系爭買賣契約，請求被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，並將系爭不動產之抵押權塗銷，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官　許秀芬右為正本，係照原本作成。

~B法院書記官