臺灣臺中地方法院九十二年度簡上字第一七三號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十二年度簡上字第一七三號

上訴人

美商花旗銀行股份有限公司

法定代理人

陳子政

訴訟代理人

許春芬 律師

被上訴人

乙○○ 住台

被上訴人

甲○○○ 住台

共同訴訟代理人

丙○○ 住同

右當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國九十二年三月七日本院台中簡

易庭九十一年度中簡字第二六九三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）訴外人陳政中與皇凱建設股份有限公司（下稱皇凱公司）間之房屋預定買賣契約書第十八條第二項、第三項所載，本大樓（即皇凱名門大樓）地下一樓、二樓規劃之停車位，平時由有停車位所有權人管理使用，無停車位所有權者，同意放棄停車位之使用權利，並不得阻止他人之使用。本戶有停車位所有權，其編號第十二、十六號（即門牌號碼台中市○○路○段一六四號地下一樓編號十二及十六號停車位，下稱系爭停車位）。可知皇凱公司出售房地時，已一併將專用停車位出售與願支付相當代價購買停車位之購屋者，並預先為各住戶就停車位之使用關係成立一分管協議，並由陳政中分管系爭停車位，其有購買停車位者之地下室登記持分，亦較未購買停車位者為多，此觀與本件建物同棟並購買停車位（分機械式與平面二種）者，即門牌號碼台中市○○路○段一六二號之四樓、五樓、九樓、十三樓各購買一平面停車位，其共同使用部分之應有部分持分各為萬分之二四

二、二四二、二四二、二三一，七樓、八樓、十一樓各購買一機械式停車位，其共同使用部分之應有部分持分各為萬分之二七九、一八九、一七八，而未買受停車位者之三樓、六樓，其共同使用部分之應有部分持分為萬分之一三三、一三六，即以該共有部分應有部分持分為分管契約之公示方法。被上訴人購屋時，並未同時買受停車位，其共同使用部分之應有部分各為萬分之五十六、六十一及萬分之一一四，其於原審陳稱原所有權人係向皇凱公司購屋，其等買賣契約將共同使用部分持分比例作為停車位之表徵，惟其表徵亦因共有協議而生，終究仍為共同使用部分之分管契約內容，而非為分別登載之專有部分等語。是被上訴人不否認公共設施之應有部分之多寡，可公示表徵分管契約車位之有無，是該分管契約停車位之專用使用權與公共設施持分面積相結合。前揭房屋預定買賣契約書中有關停車位分管協議之約定，並無僅憑共有人間為讓與之合意，其他住戶不為反對表示，即可任意變更停車位分管契約之規定，自不得因此即認為其他共有人已為默示同意。況就其他共有人而言，陳政中與被上訴人間有關系爭停車位之轉讓，除非有同一停車位發生二重買賣而涉及其他共有人之權益，他共有人始有提出異議之可能。被上訴人與陳政中縱有讓與系爭停車位使用權之合意，亦不得認係全體共有人對於分管契約內容已合意變更，而拘束受讓共有部分持分之上訴人。從而，原審在公共持分面積之所有權未移轉之情況下，僅依據系爭停車位使用權於八十九年四月間即由陳政中讓與被上訴人使用、皇凱名門大廈停車位名冊及繳交管理費收據等事實，即認定系爭停車位於八十九年四月起，已由各區分所有權人默示同意由被上訴人專用使用，其認事用法顯有違誤。

（二）內政部民國七十九年七月十六日台（七九）內地字第八一九八二三號函載，１自土地登記規則第七十二條第二款、第三款規定意旨觀之，其目的在使區分所有建物共同使用部分之應有部分（從權利），隨同其區分所有建物之所有權（主權利）之移轉而變更歸屬，使其不得個別移轉與第三人或為分割，以免妨害共同使用部分存在功能之達成。故如同一區分所有建物之區分所有權人相互之間，將應有部分比例重為協議，將共同使用部分應有部分之權利範圍，作部分調整（非全部移轉），在不影響善意第三人之前提下，准許當事人申請或共同使用部分之應有部分作一部變更登記，似未牴觸土地登記規則前揭條款之規定。２區分所有建物共同使用部分經依法登記完畢，嗣後所有權人為因應實際需要，如經相關區分所有權人及他項權利人同意，得將共同使用部分權利範圍之一部，移轉予其他區分所有權人。內政部八十三年八月二日台（八三）內地字第八三０九五五一號函亦記載，所有權人為實際需要經相關區分所有權人及他項權利人同意，將其專作停車空間用途之共同使用部分移轉於同一建物之他區分所有權人者，登記機關得以受理。基上，區分所有權人間買賣停車位者，除訂定買賣契約及徵得他項權利人同意外，尚須辦理相關應有部分所有權之移轉變更，以表彰其對共有物之權利範圍，蓋使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。是陳政中將系爭停車位使用權單獨讓與被上訴人之行為，應屬無效。依前揭房屋預定買賣契約書第十八條第二項之約定，系爭停車位於建商出售大廈房屋時，已對停車位之約定專用與各住戶為一分管協議。因此，該皇凱名門大廈之區分建物所有權人自應受此分管協議拘束，未購買停車位者，既同意放棄停車位之使用權利，亦可知原分管協議並未保留得由其後召開之區分所有權人會議決議變更原分管契約內容，自不容隨意以區分所有權人會議更改原來所訂之分管契約，否則未購買停車位之人，即可集約多數未購買車位之共有人決議取消或變更原已購買車位之少數其他購買停車位共有人之約定專用權，將無法保障原購買車位之共有人之既得權。同理，原未購買車位持分之區分所有權人，可以不必購買車位之持分而對抗擁有車位持分之共有人，此顯與原分管契約相違背，則已放棄之權利者可以假借另一形式之方法，迴避共有人間分管契約之約定，則依原共有人分管契約購買車位使用持分之人，竟無故蒙受損害。被上訴人雖同為皇凱名門大樓之區分所有建物所有人，並稱已向陳政中單獨價購系爭停車位使用權，惟其並未同時受讓系爭停車位之持分，則被上訴人與陳政中間之買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗已取得共同使用部分應有部分所有權之上訴人，其占有系爭停車位，實屬無權占有。惟原審判決卻依據上開內政部七十九年七月十六日台（七九）內地字第八一九八二三號函認定被上訴人單獨自陳政中讓予系爭停車位，非屬無權占有，其認事用法，顯屬違誤。

（三）陳政中經由建商向上訴人辦理購屋抵押貸款，陳政中所提供設定抵押標的物之資料，包括系爭停車位在內。上訴人於審核及估算貸款額度時，亦包含其分管專用之系爭停車位在內，就此貸款四百五十六萬元，並設定五百四十八萬元之最高限額抵押權。嗣因陳政中之借款屆清償期仍未清償，上訴人乃向本院聲請拍賣抵押物，並依法承受上開抵押房地，自包括系爭停車位在內，其應有部分之所有權並已移轉登記為上訴人所有，上訴人自得使用、收益系爭停車位。原審依民法第八百六十條規定，認系爭停車位非抵押權效力所及，自屬違誤。再者，被上訴人與陳政中間單獨買賣系爭停車位使用權之車位讓渡契約，屬債之關係僅具相對性，自不足以對抗上訴人，是被上訴人之占有系爭停車位自屬無權占有，上訴人自得依共有物之共有關係及分管契約請求被上訴人交還系爭停車位。

三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出內政部七十九年七月十六日台（七九）內地字第八一九八二三號函影本、放款估價資料影本及外國公司認許事項變更表各一件為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

（一）兩造所有建物之建號均為台中市○○區○○段三三九八號。而共同使用部分之建物係屬共有建物非專有建物，系爭停車位坐落地下第一、二層之共同使用部分，並非無專有或分別共有登記之停車空間。依據公寓大廈管理條例第九條第一、二項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。基此，系爭停車位為共有建物，被上訴人依據約定專用使用權利，由陳政中轉讓專用使用權，符合上揭條例之另有約定者，從其約定之規定。

（二）依建築法建築基地之面積比例設置規定，有登記地下層之公共設施之主要用途登載為共同使用部分，以及登記地下層非為公共設施所登載使用內容所屬之法定停車空間用途，兩者間之登記使用區別不同。系爭停車位係登載為公共設施，主要用途登載為共同使用部分，而非分別共有使用登記之專有部分。上訴人與陳政中簽訂之抵押權設定契約書及消費性借款約定書，並未載明其權利範圍包括系爭停車位，可證系爭停車位非所有登記事項，而是共有部分因分管協議而生之使用權，故其屬公共設施之共同使用部分之約定專用使用權，非分別共有獨立登記產權。陳政中係本於共有人間之分管契約協議而取得系爭停車位之專用使用權，被上訴人為區分所有權人，對於共同使用部分有共有權，自得合法受讓系爭停車位之專用使用權。

（三）系爭停車位係屬公共設施之共同使用部分，共有人對於系爭停車位之分管使用權，係由第一次買賣協議之約定而取得，而系爭停車位既是共有人分管使用權之約定，其應屬專用使用權之約定範圍。參諸內政部（下同）八十七年六月二十三日台八七內營字第八七０四０九二號函釋謂，公寓大廈法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，為公寓大廈之共同部分，公寓大廈管理條例第四十五條第二項定有明文。又公寓大廈共同部分不得獨立使用供作專有部分，是建築物專有登記與約定專用，兩者有別。系爭停車位登記於公共設施共同使用部分，並無停車空間之登載。參諸內政部八十七年十二月十六日台八七營字第八七七三四九八號函釋，專有部分指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分之所有標的者，共同部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第三條第四條分別定有明文。同條例第四十五條第二項規定僅列舉法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備為共同部分。本條例施行前之停車空間，依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀，經認定具有使用上之獨立性，自得依第三條第三款定義視為專有部分，經認定為專有部分停車空間，不受第四十五條例示為共同部分範圍限制，其利用應依第五條規定辦理。

（四）各區分所有權人間本得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部分之多寡無涉（參照最高法院八十九年台上字第一九九四號判決）。系爭停車位為共有人分管協議而生之專用使用權，被上訴人基於共有人身分，以支付權利金之方式取得系爭停車位之專用使用權，此非不動產之買賣行為，不需為專有建物之所有權登記。是被上訴人取得系爭停車位之專用使用權符合民法第七百九十九條前段之共有部分及公寓大廈管理條例第九條第一、二項後段之另有約定者從其約定。

三、證據：援用原審之立證方法。

理由

一、上訴人起訴主張陳政中前向皇凱公司購買坐落台中市○○區○○段、建號三三七五號、門牌號碼台中市○○路○段一六二號十樓之建物、面積一一八點０三平方公尺及其基地台中市○○段一四一地號、面積七四二平方公尺，權利範圍十萬分之二０四二之基地，其中包括該大樓之系爭停車位之所有權。陳政中嗣於八十三年六月二十三日以上開房地及其共同使用部分（即包括系爭停車位）向上訴人借款四百五十六萬元，並設定五百四十八萬元之最高限額抵押權，因陳政中屆清償期仍未清償，其向本院聲請拍賣抵押物，並承受上開房地之所有權，上訴人自取得系爭停車位之所有權。惟系爭停車位，竟遭被上訴人無權占用。按建物專有部分之所有權人自不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，因此地下停車位如係以共同使用部分登記者，區分建物所有人即不得將基於區分所有建物之所有權與其共同使用部分之停車位分離而單獨出售，該買賣之法律行為，依民法第七十一條規定應為無效。該大樓地下一樓雖屬共同使用部分，惟已經全體承購戶於承購時與建商協議由承購系爭停車位之陳政中分管系爭停車位，而購買停車位之人，就共同使用部分之持分比例亦較未買受停車位者為多，是公共設施之應有部分之多寡乃可公示表徵分管契約車位之有無。陳政中係依共有人間之分管契約而取得使用系爭車位之專用使用權利，上訴人既因拍賣而繼受取得上開房地及共同使用部分之權利，自同時繼受該分管協議之權利義務，被上訴人係區分所有權人自應受此分管協議之拘束，不得主張有權使用、收益系爭停車位。系爭停車位專用使用權係附隨於共同使用部分之建物共有權及分管協議而生，被上訴人向陳政中購買系爭停車位使用權，而未取得系爭車位所附建物之所有權，自不能對抗取得系爭車位部分建物所有權之上訴人。即上訴人與陳政中間之車位讓渡契約既未得上訴人之同意，其屬債之關係，僅具相對性，不足以對抗上訴人，是被上訴人無權占有系爭停車位，上訴人自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條及分管契約之法律關係，請求被上訴人返還系爭停車位等語。被上訴人則以其等亦為本件大樓之區分所有權人，被上訴人於八十九年四月十二日向陳政中買受系爭停車位之使用權，並各給付價金十五萬元，並占有使用系爭停車位。系爭停車位係本件大樓之公共設施及共同使用部份，被上訴人既為該大樓之區分所有權人自得受讓系爭停車位之使用權。被上訴人自陳政中所受讓之使用權，係陳政中本於共有人間之分管契約所取得之使用權，並非分別共有之應有部分之所有權，被上訴人既為合法受讓系爭停車位之使用權，並非無權占有等語置辯。

二、上訴人主張陳政中前向皇凱公司購買上揭房地及其共同使用部分所有權，並以該等所有權向原告抵押借款四百五十六萬元，並設定五百四十八萬元之最高限額抵押權，因陳政中屆清償期仍未清償，上訴人乃向本院聲請拍賣抵押物，並依法承受上開抵押不動產之所有權，並已移轉登記為上訴人所有等事實。業據其提出房屋預定買賣契約書、消費性借款約定書、抵押權設定契約書、他項權利證明書、土地登記謄本、建物登記謄本及車位使用證明書等件為證。復為被上訴人所不爭執，是上訴人上開主張，堪信為真實。另上訴人主張其已取得上開抵押不動產之所有權，其為系爭停車位之所有權人，依據民法第七百六十八條及第八百二十一條之規定，得請求被上訴人返還系爭停車位等語。被上訴人抗辯稱其等向陳政中買受系爭停車位之使用權，並占有使用系爭停車位，系爭停車位為本件大樓之公共設施及共同使用部份，被上訴人為該大樓之區分所有權人自得受讓系爭停車位之使用權，被上訴人自陳政中所受讓之使用權，係陳政中本於共有人間之分管契約所取得之使用權，並非分別共有之應有部分之所有權，其非無權占有云云。是本院首應審究上訴人是否因取得前開不動產所有權而取得系爭停車位之使用權，如是，則探討被上訴人是否有合法占有系爭停車位之權利。經查：

（一）依據陳政中與皇凱公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第十八條第二項、第三項記載，本大樓地下一樓、二樓規劃停車位，由停車位所有權人管理使用，無停車位所有權者，同意放棄車位所有權，不得阻止他人使用。陳政中（即本戶）有系爭停車位之所有權（即編號第十二、十六號）。可知皇凱公司出售房地時，一併將專用停車位所有權出售與願支付相當代價購買停車位之購屋者，並預先為各住戶就停車位之使用關係成立一分管協議。即上訴人之前手陳政中向皇凱公司購買系爭停車位之所有權，而皇凱公司與買受人間之買賣契約書定有停車位專用之約定者，其成為大廈區分所有權人間就車位使用之分管契約。是本件大樓地下一樓雖屬共同使用部分，惟已經全體承購戶於承購時與皇凱公司協議由承購系爭停車位之陳政中分管系爭停車位。此有車位使用證明書附卷可稽，復為同為大樓之區分所有權人之被上訴人所不爭執。從而，陳政中基於買受系爭停車位之所有權人地位，經由皇凱公司與買受人間買賣契約書之停車位專用約定，就系爭車位有專屬使用權。

（二）本件大樓之停車位分機械式與平面二種者，門牌號碼台中市○○路○段一六二號之四樓、五樓、九樓、十三樓各購買一平面停車位，其共同使用部分之應有部分持分各為萬分之二四二、二四二、二四二、二三一；同大樓之七樓、八樓、十一樓各購買一機械式停車位，其共同使用部分之應有部分各為萬分之二七九、一八九、一七八。而未買受停車位者之同大樓三樓、六樓，則其共同使用部分之應有部分為萬分之一三三、一三六等事實。業據上訴人提出建物登記謄本及放款估價資料等件為證。本院比較主建物之總面積為一０二點十四平方公尺之建物者，未買受停車位者之三樓（即建號三三三五）、六樓（即建號三三五三），其共同使用部分之應有部分各為萬分之一三三、一三六。購買一平面停車位之四樓（即建號三三四一）、五樓（即建號三三四七）、九樓（即建號三三六九），其共同使用部分之應有部分均為萬分之二四二。購買一機械停車位之八樓者，其共同使用部分之應有部分為萬分之一八九。另主建物之總面積九十八點五五平方公尺者，即十一樓（即建號三三八一）及十三樓（即建號三三九三）各購買機械、平面之停車位一個，其共同使用部分之應有部分依序為萬分之一七八、二三一。是有購買停車位者，其共同使用部分之比例，均較未買受停車位者為多。詳言之，購買機械停車位者，較未買停車位者，多共同使用部分之應有部分萬分之五六或萬分之五三；而購買平面停車位者。較未買停車位者，多共同使用部分之應有部分萬分之一０九或萬分之一０六。況被上訴人就購買停車位者，會增加共同使用權利範圍等事實，亦不爭執（參照原審九十一年十月三十日言詞辯論筆錄）。準此其共同使用部分之所有權權利範圍，較未買受停車位者為多，即擁有停車位之所有權者，均顯示於共同使用部分之應有部分。

（三）本件買賣契約記載，本大樓地下一樓、二樓規劃停車位，由停車位所有權人管理使用，無停車位所有權者，不得阻止他人使用等情。除此，該買賣契約未約定停車位之所有人得單獨將使用權轉讓與第三人。自皇凱公司與買受人間簽訂之買賣契約及停車位之分管約定可知，有停車位之所有權者，始得使用車位，是停車位之使用及所有關係，係屬不可分離，停車位之所有人自不得保留車位所有權，而僅單獨將專屬使用權轉讓與第三人。即車位使用者，係基於停車位所有權人之身分及區分所有權人間之分管契約，而對停車位有使用、收益之權能。次者。區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部份之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分，全體區分所有權人自應受該分管契約之拘束。本件大樓之停車位之分管協議，嗣後並未經區分所有人之同意，可由停車位之所有人單獨將使用權轉讓與區分所有權人或以外之第三人。是陳政中自不得將系爭停車位之使用權單獨移轉與被上訴人。

（四）基上所陳，本件大樓之地下室停車位，係區分所有建物之共同使用部分，在性質屬共有而不得分割（參照民法第七百九十九條、第六十八條）。且依據上揭分管契約及買賣契約之規定，買受停車位所有權者，經由皇凱公司與買受人間買賣契約書之停車位專用約定，就系爭車位有專屬使用權，是停車位之所有人不得單獨將使用權轉讓與區分所有權人或以外之第三人。因此，本件大樓之地下停車位暨為共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人依約不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。是陳政中依據本件大樓之全體區分所有權人間之停車位分管契約，取得使用系爭車位之專用使用權利。上訴人既因拍賣而繼受取得上開房地、共同使用部分及系爭停車位持分共同使用之權利範圍，其並同意繼受該分管協議之權利義務，則已取得系爭停車位之專屬使用權，況被上訴人亦自認係區分所有權人，自應受此分管協議之拘束。從而，被上訴人向陳政中買受系爭停車位之使用權，並經交付占有使用，縱使屬實，然被上訴人與陳政中間之車位讓渡契約未得上訴人及全體區分所有權人之同意，其屬債之關係僅具相對性，不足以對抗擁有系爭停車位所有權之上訴人。

三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。又共有物分管範圍同意他人使用收益時，若共有物應有部分之共有權轉讓另一人，該使用收益之他人對於受讓共有權之人，除有民法第四百二十五條之適用外，不得主張有權使用收益。共有人於與其他共有人訂立分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約，對於知悉之受讓人仍繼續存在。最高法院七十二年台上字第九三八號著有判例及司法院大法官會議釋字第三四九號著有解釋。本件皇凱名門大樓之全體共有人（即區分所有權人）對其大樓地下停車位之使用既已簽立分管特約，其地下室之特定停車位，僅有購買停車位之所有人有專屬使用權。系爭停車位雖原所有權人為陳政中，嗣後上訴人經由本院拍賣取得陳政中所有之不動產及其共同使用部分（包括買受系爭停車位所增加之應有部分），則上開分管契約，不僅對同意分管特約之受讓人即上訴人發生效力，對被上訴人亦繼續存在。是系爭停車位依約不得與共同使用部分之應有部分分離單獨移轉或處分，被上訴人僅買受系爭停車位之使用權，而就其所明知系爭停車位所對應之共有物應有部分，並未經移轉登記，自無從對抗上訴人對系爭停車位具有應有部分所有權之物權效力。從而，被上訴人雖自陳政中處受讓系爭停車位之使用權，自亦僅發生債權效力而已，而未取得地下室共有物應有部分之所有權，自無從對抗已取得該大樓地下室應有部分所有權之上訴人，而主張有權占有系爭停車位。

四、綜上所陳，上訴人承受原陳政中所有之不動產，其為系爭停車位之所有權人，被上訴人與陳政中間讓與系爭停車位之約定，不得對抗上訴人，是被上訴人無權占有系爭停車位。從而，上訴人依據分管契約及物上請求權之法律關係，請求被上訴人乙○○、甲○○○各應將坐落台中市○○區○○段第三三九八建號、門牌號碼台中市○○路○段一六四號地下一樓編號第十二號及第十六號之停車位騰空交還予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官　張恩賜~B法官　李國增~B法官　林洲富

~B法院書記官