臺灣臺中地方法院九十二年度訴字第一七四五號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十二年度訴字第一七四五號

原告

圓佳建設股份有限公司

兼法定代理人

甲○○

原告

乙○○

訴訟代理人

賴書貞 律師

複代理人

戊○○ 住台

被告

丁○○○ 住

被告

丙○○ 住台

共同訴訟代理人

張良舉 律師

複代理人

己○○ 住台

當事人間損害賠償事件，本院於民國九十二年十一月二十六日言詞辯論終結，判決如

下：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百九十萬元及自民國九十年一月十六日起至清償日止，每月按年息百分之十二計算之利息及每月按年息百分之六計算之遲延利息。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）兩造於民國八十九年九月二十六日訂立不動產買賣契約，買賣標的為台中市○區○村段四一之二三、四一之三三地號之土地二筆及其上建物建號一六０三四、一六０四一號，即門牌號碼台中市○區○○○街一號、十一之三號之房屋二棟，買賣總價款為一千三百三十萬元。

（二）被告二人於訂約時給付原告定金七十五萬元，嗣後又給付一百五十萬元，並代原告清償買賣標的中二筆土地之銀行抵押債務九百萬元，然仍有餘款一百九十萬元（原起訴二百零五萬元，嗣縮減之）迄未清償，被告二人於九十年六月二十六日以存證信函自認向原告購買房屋及土地，惟僅通知原告改善本件房屋之瑕疵，但距八十九年十月初之交屋日已有九個月之久，此九個月期間被告二人從未主張本件房屋有任何瑕疵，況已完成廚房增建及屋內裝璜，並搬入居住，事後竟以房屋存有瑕疵為由，拒付價金餘款，但關於房屋有何瑕疵卻無任何舉證，顯係蓄意拒絕付款，原告則於九十年八月二日以律師存證信函催告被告給付房地款，然被告亦置之不理，依雙方於九十年一月十六日所訂定之協議書第

四、五、六、七條之約定，被告既逾九十二年一月十六日之償還期限均未償還餘款，原告自得依約定請求自九十年一月十六日起至清償日止，每月按年息百之十二計算之利息及每月按年息百分之六計算之遲延利息。

（三）綜上，被告積欠原告價金餘款一百九十萬元及自九十年一月十六日起至清償日止，每月按年息百之十二計算之利息及每月按年息百分之六計算之遲延利息，經原告催討，均置之不理，為此依買賣契約提起本件訴訟。

（四）對被告抗辯之陳述：

１、又關於契約當事人部分，丙○○曾以買賣之房地向銀行貸款，並提出丙○○與原告之買賣契約書予銀行參考，且房地過戶時，亦提出一份土地登記申請書，其上明確記載買受人為「丙○○」，由此足資認定丙○○亦為本件契約當事人無誤。

２、被告抗辯系爭房屋有瑕疵存在云云，惟查爭房屋於八十九年十月初就已交屋，被告遲至九十年六月二十六日才通知原告，依民法第三百五十六條規定買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。查本件被告所稱之漏水等瑕疵，均是依通常之檢查就能發見之瑕疵，被告卻於進住之後遲遲未通知原告，足證上開漏水等現象，於交屋之時並不存在，故被告仍應舉證證明上開漏水等現象，係可歸責於原告，及修復之合理金額。否認被告提出之系爭房屋瑕疵照片，其拍攝之日期不確定，是否為被告使用後施工方法不良之人為因素所造成，非無可能，故依該照片均不足以證明系爭房屋有瑕疵。被告並未證明系爭房屋有瑕疵存在及房屋漏水是可歸責於原告，其主張解除契約並無理由，縱有瑕疵存在，被告要求解除契約亦顯失公平。

３、依兩造契約第五條第一項規定辦理設定登記之代辦費用應由被告負擔，故被告付給張裕榮代書之費用，不得自應付之價金中扣抵。

４、原告否認有同意施作隔間圍牆之事實，被告亦未舉證以實其說，難謂可採。

５、本件利息起算日是依照九十年一月十六日協議書第六條所定。被告所稱二年緩衝期間是指本金分期攤還之約定，但仍應依協議第六條來計息，才會有約定付清為止。

三、證據：提出不動產買賣契約書一份、協議書一份、存證信函二份、土地登記申請書一份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）駁回原告之訴。

（二）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）被告丙○○非本件買賣契約之當事人：本件與原告訂約購屋之人為被告丁○○○，此有買賣契約可憑，嗣買賣當事人為價金給付方式於九十年一月十六日協議，仍列買方僅有被告丁○○○一人名義，未見另被告丙○○有為價金給付協議，故被告丙○○並非買賣契約之買受人。本件僅被告丁○○○買受系爭不動產後，以其女即另一被告丙○○名義登記為不動產所有權人名義而已，然因被告丁○○○法律知識有限，於九十年六月二十六日所寄發存證信函以被告丙○○亦列為發函人之一，據此亦不得認定被告丙○○亦為買賣當事人，況原告於九十年八月二日委任律師回函亦僅列被告丁○○○為系爭買賣惟一買受人，並未列被告丙○○，故原告主張被告丙○○為買賣契約當事人，與法不合。

（二）本件買賣契約訂立後，被告丁○○○已陸續付款，除訂金七十五萬元外，又陸續以房貸等付款，共一千一百四十萬元，尚有尾款一百九十萬元未付。

（三）原告與被告丁○○○於八十九年九月二十六日訂立買賣契約，但至同年十二月十二日交屋，交屋未久，被告丁○○○即陸續發現買受之房屋有二樓水管破裂漏水及屋頂防水設施不良，致下雨時則屋頂滲水等重大瑕疵，迭次告知代原告交屋之劉清澤，劉清澤亦知有此等瑕疵存在，但故意隱瞞不告知，而以公司目前無人出面解決，此等瑕疵修補告知後，均未見修補，迄九十年六月二十六日被告始再以存證信函催告處理修補，但仍未見原告處理，本件修補估計需費三十一萬一千九百元。

（四）本件買賣成立後，原告本與被告丁○○○協議，欲以買賣中之台中市○區○○○街一號房地辦理第二順位抵押權增貸以之給付價金，是買賣之二戶房地權狀均置原告所委請之張祰榮代書辦理房地第二順位抵押權，但因久未聞辦理，亦未見原告出面處理，被告為取回權狀，迫不得已，乃於九十一年十二月九日逕向張祰榮代書取回權狀等資料，並代原告交辦費用二萬二千五百八十八元、二萬三千八百九十六元，合計四萬六千四百八十四元，原告應將此代墊款歸還被告。

（五）被告丁○○○尚欠尾款一百九十萬元扣除修補瑕疵至少三十一萬一千九百元及代墊款四萬六千四百八十四元，迄今至多僅欠一百五十四萬一千六百十六元。兩造雖於九十年一月十六日就價金給付方式有協議，但買賣標的物之瑕疵迭經被告催請改善，原告俱未出面處理，嗣被告於九十年六月二十六日發函催請瑕疵修補，原告亦置之不理，今被告以出賣人之原告故意不告知瑕疵為由，依民法第三百六十條、第三百六十五條規定以九十二年七月十五日答辯書狀代行使解除權通知，解除買賣契約，請求不履行之損害賠償。

（六）兩造對價金尾款尚有一百九十萬元未付，並無爭執，但被告丁○○○主張此款尚應扣除原告允諾應做未做之頂樓及樓下圍牆及漏水等瑕疵扣款，亦即：

⑴應做未做之隔間圍牆扣款：八十九年九月二十六日兩造簽約購屋付訂金時，原告之代理人張偉玲當面允諾所購房屋四樓要做隔戶牆及一樓屋後空地要做Ｕ字型圍牆以防盜，由原告施作，或由被告施作而由價金扣抵，然迄今原告非但避不見面，更未施作，經估價每戶施作隔間圍牆需十三萬五千元，兩戶房屋則共需二十七萬元，應由價金扣除，由購屋被告自行施作。

⑵瑕疵扣款部分：合計三十一萬一千九百元。

⑶綜上，被告核算應付尾款為一百九十萬元扣除上述⑴、⑵款項，尚餘一百三十一萬八千一百元。

（七）依照兩造九十年一月十六日協議書第四條約定，被告有二年的償還緩衝期間，應該於九十二年一月十六日屆滿時才應給付利息。

三、證據：提出瑕疵估價單據五紙、代墊款單據二紙、瑕疵現場照片三十張為證。

理由

一、原告主張：兩造於八十九年九月二十六日訂立不動產買賣契約，購買系爭房屋二棟，買賣總價款為一千三百三十萬元，被告二人於訂約時給付原告定金七十五萬元，嗣後又給付一百五十萬元，並代原告清償買賣標的中二筆土地之銀行抵押債務九百萬元，然仍有餘款一百九十萬元迄未清償，原告曾於九十年八月二日以律師存證信函催告被告給付房地款，然被告亦置之不理，依雙方於九十年一月十六日所訂定之協議書第四、五、六、七條之約定，被告既逾九十二年一月十六日之償還期限均未償還餘款，原告自得依約定請求被告給付一百九十萬元，及自九十年一月十六日起至清償日止，每月按年息百分之十二計算之利息及每月按年息百分之六計算之遲延利息，為此依買賣契約提起本件訴訟等情。被告對於本件買賣價金尚有尾款一百九十萬元未付之事實固不爭執，惟辯稱：本件買受人係被告丁○○○而已，被告丙○○並非買受人；系爭房屋自八十九年年十二月十二日交屋，交屋未久，被告丁○○○即陸續發現買受之房屋有二樓水管破裂漏水及屋頂防水設施不退，致下雨時則屋頂滲水等重大瑕疵，迭經催告原告處理，均未見修補，迄九十年六月二十六日被告始再以存證信函催告處理修補，但仍未見原告處理，本件修補估計需費三十一萬一千九百元，被告以出賣人之原告故意不告知瑕疵為由，依民法第三百六十條、第三百六十五條規定以九十二年七月十五日答辯書狀代行使解除權通知，解除買賣契約，請求不履行之損害賠償；被告亦為原告代墊交辦費用合計四萬六千四百八十四元，原告應將此代墊款歸還被告；本件被告丁○○○主張未付之一百九十萬元款項，尚應扣除⑴原告允諾應做未做之隔間圍牆扣款二十七萬元，⑵瑕疵扣款部分：合計三十一萬一千九百元，亦即被告丁○○○祇需給付尚餘一百三十一萬八千一百元；依照兩造九十年一月十六日協議書第四條約定，被告有二年的償還緩衝期間，應該於九十二年一月十六日屆滿時才應給付利息等語，資為抗辯。

二、查本件原告與被告丁○○○於八十九年九月二十六日訂立不動產買賣契約，購買系爭房屋二棟，買賣總價款為一千三百三十萬元，被告於訂約時給付原告定金七十五萬元，嗣後又給付一百五十萬元，並代原告清償買賣標的中二筆土地之銀行抵押債務九百萬元，然仍有餘款一百九十萬元迄未清償之事實，有原告提出之不動產買賣契約書一份、協議書一份為證，復為被告所不爭，自堪認係真實。

三、原告雖主張被告丙○○亦為系爭不動產買受人之一等情，並提被告所寄發之存證信函一件、土地登記申請書一份為證，然為被告所否認，惟查，本件與原告訂約購屋之人為被告丁○○○，此有系爭買賣契約在卷可憑，嗣買賣當事人為價金給付方式於九十年一月十六日協議，仍列買方僅有被告丁○○○一人名義，未見另被告丙○○有為價金給付協議，故被告丙○○並非買賣契約之買受人甚明，此點契約及協議書均記載甚明，自無不明確尚須探求當事人真意之情形。雖原告提出之上開文件中以被告丙○○亦列為發函人、或買受人之一，此應為被告丁○○○法律知識有限，有以致之，據此亦不得認定被告丙○○亦為買賣當事人，況原告於九十年八月二日委任律師回函亦僅列被告丁○○○為系爭買賣惟一買受人，並未列被告丙○○，故原告主張被告丙○○亦為買賣契約當事人乙節，與法不合。

四、查被告丁○○○尚有尾款一百九十萬元未付，已見前述，雖被告丁○○○以前揭系爭房屋瑕疵應予扣款、原告允諾應做未做之隔間圍牆扣款、歸還代墊費用等辯詞置辯，惟查：

（一）被告丁○○○抗辯系爭房屋有瑕疵存在云云，經查被告丁○○○既自承爭房屋於八十九年十二月十二日即已交屋，被告丁○○○雖陳稱伊於交屋未久即發見系爭房屋有瑕疵，並以口頭告知原告公司人員云云，惟被告丁○○○對此有利之事實並未舉證以實其說，難認可採。尤其被告丁○○○於九十年一月十六日尚與原告就未付價金等達成協議，有該協議書在卷可按，被告丁○○○亦未曾主張或保留系爭房屋有瑕疵之情事。而被告遲至九十年六月二十六日才以存證信函通知原告，有原告提出之存證信函在卷可參，依民法第三百五十六條規定買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。查本件被告所稱之漏水等瑕疵，其間歷經梅雨季節，依通常之檢查非不能發見之瑕疵，被告卻於進住之後遲遲未通知原告，足證上開漏水等現象，於交屋之時是否存在，自非無疑，原告復否認被告提出之系爭房屋瑕疵照片，稽其拍攝之日期並不能確定，是否為被告使用後施工方法不良之人為因素所造成，非無可能，故依該照片均不足以證明系爭房屋於交付房屋時有瑕疵。被告並未證明系爭房屋有瑕疵存在及房屋漏水是可歸責於原告，其主張解除契約並無理由。

（二）原告否認有同意施作隔間圍牆之事實，被告丁○○○亦未舉證以實其說，難謂可採。

（三）依兩造契約第五條第一項規定辦理設定登記之代辦費用應由被告負擔，有該買賣契約書足憑，故被告丁○○○付給張裕榮代書之費用，不得自應付之價金中扣抵。

（四）是被告丁○○○此部分之辯詞為不可採。

五、查被告丁○○○尚有尾款一百九十萬元未付，依雙方於九十年一月十六日所訂定之協議書第四、五、六、七條之約定，被告既逾九十二年一月十六日之償還期限均未償還餘款，原告自得依約定請求自九十年一月十六日起至清償日止，每月按年息百之十二計算之利息及每月按年息百分之六計算之遲延利息，自屬有據。雖被告丁○○○抗辯：依照兩造九十年一月十六日協議書第四條約定，被告有二年的償還緩衝期間，應該於九十二年一月十六日屆滿時才應給付利息云云，核與上開協議書約定不符，不足採信。從而原告依前揭系爭買賣契約及協議書之約定，請求被告丁○○○給付原告一百九十萬元及自九十年一月十六日起至清償日止，每月按年息百之十八計算之利息（即百分之十二之利息及每月按年息百分之六計算之遲延利息），為有理由，應予准許。至於被告丙○○之部分並非系爭買賣契約之當事人，自無給付價金之義務，已見前述，原告對於被告丙○○請求之部分，於法不合，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行、免為假執行，原告勝訴部分，核無不合，茲各酌定相當之擔保金額，均予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官 張國華

~B法院書記官