臺灣臺中地方法院九十二年度訴字第二○七五號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十二年度訴字第二○七五號

原告

景元建設股份有限公司

法定代理人

陳榮宗

訴訟代理人

李志雄律師

被告

甲○○ 住

訴訟代理人

郭素霞 住

右當事人間請求給付價金等事件，經本院於民國九十三年二月十二日言詞辯論終結，

判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）壹佰陸拾貳萬捌仟叁佰叁拾捌元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：兩造於民國九十年間就坐落臺中市○區○○○段第九七五之三三、九七五之一七地號，地目建，面積各為五二平方公尺及九平方公尺，應有部分各為全部及三十分之一土地，及其上同段建號第八四五一號，門牌號碼臺中市○區○○街一段二五七之五巷十八號四層樓房，應有部分全部之建物（下稱系爭不動產）簽訂買賣契約，約定總價為五百八十萬元，原告業已依約移轉系爭不動產之所有權登記與被告，並交付系爭不動產予被告管領，惟被告僅以其向臺中縣大里市農會之貸款四百二十萬元供為價金之給付，尚不足一百六十萬元，為此原告爰依買賣契約之法律關係，訴請被告給付。又原告於辦理系爭不動產之所有權移轉登記過程中，曾為被告代墊契稅二萬八千三百三十八元，原告爰依不當得利之法律關係，一併訴請被告給付。

三、對被告抗辯之陳述：被告雖否認卷附之買賣契約書影本為真正，並抗辯兩造間就系爭不動產之約定買賣總價僅為四百萬元，另貸款餘額二十萬元則充為過戶所需之費用云云。惟查，卷附之買賣契約書前經被告於另件確認本票債權不存在訴訟（鈞院九十年度中簡字第三七四六號）中提出在卷，被告於該事件審理中為原告之地位，並未否認該份契約書之真實；於卷附之買賣契約書持向臺中縣大里市農會辦理貸款時，亦未見其表示異議。其自不得再於本件訴訟為相反之抗辯。

四、證據：提出買賣契約書、契稅繳款書、臺灣臺中地方法院九十年度中簡字第三七四六號民事判決、土地及建物登記謄本、銷售合約書、購屋客戶名冊及契約節本等為證（均為影本），並聲請向臺中縣大里市農會函查系爭不動產?申辦貸款所附資料。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：原告前與訴外人溫傳正、李銘祥等人合資進行案名為「文心富園」之新建案，被告之母郭素霞則自八十九年二月間起至同年十月十五日止，擔任該案之代銷業務，該批不動產之代銷業務期間屆滿後，因僅餘系爭不動產一戶尚未售出，原告並因財務困難而無力清償原向臺中縣大里市農會所借貸之貸款，乃與被告之母郭素霞約定以總價四百萬元之代價，將系爭不動產出售予被告，並約定向臺中縣大里市農會辦理四百二十萬元之貸款，除以其中之四百萬元供為買賣價金之給付外，所餘二十萬元則供為相關移轉登記所需之費用支付之用（受退少補），是被告並未積欠原告任何價金或代墊款。至卷附之買賣契約書其上並無被告之簽名，所蓋用之印文，亦非被告所有，原告據其上所為五百八十萬元之價金約定而請求被告給付一百六十萬元及契稅，並非有理。

三、證據：提出代銷明細影本為證，並聲請訊問證人即代書林月春。

丙、本院依職權調閱本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三七四六號民事確認本票債權不存在訴訟卷證，另依聲請向臺中縣大里市農會函調系爭不動產之貸款申辦資料到院參辦。

理由

一、本件原告起訴主張兩造於九十年間就如附表所示之系爭不動產簽訂買賣契約，約定總價為五百八十萬元，原告業已依約移轉系爭不動產之所有權登記與被告，並交付系爭不動產予被告管領，惟被告僅以其向臺中縣大里市農會之貸款四百二十萬元供為價金之給付，尚不足一百六十萬元，為此原告爰依買賣契約之法律關係，訴請被告給付。又原告於辦理系爭不動產之所有權移轉登記過程中，為被告代墊契稅二萬八千三百三十八元，原告爰依不當得利之法律關係，一併訴請被告給付等語。

二、被告固不否認兩造有就系爭建物成立買賣契約之事實，惟否認所約定之總價為五百八十萬元，並以原告所新建案名為「文心富園」之新建案，被告之母郭素霞自八十九年二月間起至同年十月十五日止，擔任該新建案之代銷業務，不動產代銷期間屆滿後，因該新建案僅餘系爭不動產一戶尚未售出，原告復因財務困難而無力清償原向臺中縣大里市農會所借貸之款項，乃與被告之母郭素霞約定以總價四百萬元之代價，將系爭不動產出售予被告，並約定向臺中縣大里市農會辦理四百二十萬元之貸款，除以其中之四百萬元供為買賣價金之給付外，所餘二十萬元則供為相關移轉登記所需之費用支付之用（受退少補），是被告並未積欠原告任何價金或代墊款。至卷附之買賣契約書並無被告之簽名，其上所蓋用之印文，亦非被告所有，原告據其上所為五百八十萬元之價金約定，而請求被告給付一百六十萬元及契稅，並非有理等語，資為抗辯。

三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。次按，應負舉證責任之當事人，對於他方當事人所為主張之事實，則應提出相當之證據，以證明其抗辯之真實性，尚不得僅依其對他方當事人之陳述所為質疑、推測，即認其舉證責任已盡，而轉換舉證責任於他方。

四、經查，原告據以主張兩造間就系爭不動產成立買賣契約，約定價款為五百八十萬元一節，業據其提出買賣契約書影本一份為證。被告雖否認卷附之買賣契約書影本為真正，然查：

（一）被告前於九十年十一月二十三日，曾對訴外人呂錦銓提起確認本票債權不存在訴訟（本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三七四六號），其於當時起訴主張：訴外人呂錦銓為景元建設股份有限公司（即本件原告，下稱景元公司）之總經理及實際負責人，九十年年初，訴外人呂錦銓代理訴外人李銘祥（系爭土地之所有權人）及景元公司（系爭建物所有權人），出面與伊訂立不動產買賣契約，將坐落臺中市○區○○○段九七五之三三、九七五之一七地號，地目建，面積各為五二平方公尺及九平方公尺，應有部分各為全部及三十分之一之系爭土地，以及其上建號第八五四一號，門牌號碼台中市○區○○街一段二五七之五巷十八號四層樓房，應有部分全部之系爭建物，出售與伊，雙方約定，買賣總價為五百八十萬元，第一期款（用印款）甲方（即本件被告）應給付乙方（即本件原告及訴外人李銘祥）一百六十萬元，且甲方（即本件被告）於第二期款（完稅款）之同時，開立尾款金額之商業本票交付乙方（即本件原告及訴外人李銘祥），以做為乙方（即本件原告及訴外人李銘祥）取換尾款之依據．．．乙方（即本件原告及訴外人李銘祥）前向大里農會設定抵押貸款，由甲方（即本件被告）於銀行撥款同時代為清償，自價款中扣抵之，雙方約定產權登記完竣後由甲方（即本件被告）向銀行申貸四百二十萬元抵付尾款等語，有本院依職權所調閱之本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三七四六號民事確認本票債權不存在事件卷證資料可參，核屬實在。

（二）經查，原告於前開確認本票債權不存在訴訟中，從未否認卷附之買賣契約書影本之真實性，其更進而依卷附之買賣契約書影本所記載之期款給付約定，而為其業已給付全部價金之主張，而要求訴外人呂錦銓返還其所簽發之本票一紙，自不容於本件訴訟中另為卷附之買賣契約書影本非屬真正之相反抗辯。是本件原告雖未能提出卷附之買賣契約書原本以供審閱，惟此一事實既經本件被告於上開確認本票債權不存在訴訟中而為主張，自應認為真正。

（三）另查，依卷附買賣契約書影本第二條之約定內容觀之，系爭不動產之買賣總價約定為五百八十萬元，第一期款買受人（即本件被告）應給付出賣人（即本件原告及訴外人李銘祥）一百六十萬元，且買受人（即本件被告）於第二期款（用印款，實際無須付款）之同時，開立尾款金額之商業本票交付出賣人（即本件原告及訴外人李銘祥），供為出賣人（即本件原告及訴外人李銘祥）取得尾款之依據，並由買受人以系爭不動產向臺中縣大里市農會申辦四百二十萬元之抵押貸款，而以該四百二十萬元之貸款核撥，充為四百二十萬元尾款之抵付。是被告依約自有給付五百八十萬元之價金予出賣人即原告及訴外人李銘祥之義務。另依卷附買賣契約書影本第四條稅費之約定，契稅應由買受人（即本件被告）負擔。是被告如於本件訴訟中，反於其先前在本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三七四六號民事確認本票債權不存在事件中所為之主張，而否認卷附買賣契約書影本為真正，及為系爭不動產之買賣總價僅為四百萬元之抗辯，揆之前揭舉證責任之說明，被告自應就其所抗辯之買賣契約之總價僅為四百萬元之抗辯內容而為舉證。

（四）被告雖聲請訊問證人即代書林月春供為其對原告上開主張之反證。惟查，證人林月春經本院提示提示卷附農會貸款資料、地政機關登記申請書及買賣契約書後，其證稱：「這是我承辦的沒有錯，當初原告公司房屋興建完成後保存登記是我辦理，後來買受戶的所有權移轉登記也是我辦的，我在辦移轉登記時是以我們事務所繕打好的公契來申請登記，並沒有附建設公司和客戶間的私契．．．在辦貸款時，所送交銀行的私契只是影印本，我並沒有交給銀行原本，當初是建設公司的呂錦銓和我接洽的，他告訴我要移轉系爭不動產給被告，並且當初要求我以我事務所的契約書來辦理的，所以才會有原證一的契約書，但我填寫的內容是依照呂錦銓或溫傳正告訴我來填寫的，包括買賣的總價也是，我當初填寫好資料後，契約書上都沒有用印，我就將契約書交給呂錦銓，用印的部分是他們自己處理的，我並沒有親眼看到用印情形，我遇到買主方面是到了銀行對保才與買主見面，契約書當初也是建設公司方面交給農會不是我處理，所以對這份契約書在我訴訟之前我並沒有看過用印完成的狀況，一直到郭女士訴訟進行中，要求我出庭作證，我才看到用印完成的契約書影本，但用印完成的契約原本我還是沒有看過。當初辦理農會貸款我只是提供不動產的相關登記簿謄本及圖面資料，至於貸款申請書並不是我填寫的，至於契約書影本是不是經由我交給農會我已經不記得了，因為當時有部分資料是建設公司處理，有部分是我處理的，時間久遠我不記得了。當初我幫他們把契約書上的資料寫好後，我就把契約書交給呂錦銓，我並沒有留存，契約上面寫的一式三份是固定的，我實際上寫了幾份契約書我也忘了，但我手上並沒有留存。後來辦理抵押權設定登記雖然是我辦的，但是我是依據農會告訴我的額度及抵押權設定額度來辦理．．．我承辦大里農會的貸款經驗，他們通常會要求買賣雙方要提供私契來辦理，如果契約書不見，他們也會要求建設公司再提供壹份．．．，農會在辦理對保時，需要用到貸款人的印章，我辦理抵押權設定登記也需要用到印章，印象中，買受人對保完後就會到我到邊辦理抵押權設定登記並且提供印章用印，至於是我幫他拿印章蓋，還是他們自己蓋的我已經不記得了，不過蓋完印後印章都會還他們．．．」（見本院九十三年二月十二日言詞辯論筆錄）。則依證人林月春上開證言，僅能證明卷附買賣契約書並非在其面前用印，尚無從據為被告所抗辯兩造間就系爭不動產之買賣總價約定為四百萬元屬實之證明。

（五）再者，依兩造所分別提出之「文心富園」銷售（代銷）明細資料內容觀之，與系爭不動產同一批興建完工之其他別墅型不動產，其銷售價格多為五百八十萬元左右，最低一戶之底價亦有五百五十萬元，與被告所抗辯之買賣總價四百萬元存在有明顯之鉅額價差，且被告於向臺中縣大里市農會辦理抵押貸款時，所提出申貸之借款金額為四百二十萬元，尤高於其所抗辯之買賣總價，亦與交易常情有違。被告復未能提出其他積極事證，資供證明所述系爭不動產之買賣總價僅為四百萬元一節屬實，是其反於其在本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三七四六號民事確認本票債權不存在事件中所為買賣總價為五百八十萬元之主張，並抗辯系爭不動產之買賣總價僅為四百萬元云云，並非可採。

（六）本件原告所主張系爭不動產之買賣總價為五百八十萬元一節，既經被告於本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三七四六號民事確認本票債權不存在事件中曾為主張，被告復未能提出其他反證，是原告此部分主張應可採信，本不以提出卷附買賣契約書之原本為必要。又系爭不動產之買賣契約其約定總價既為五百八十萬元，原告並已依約移轉系爭不動產之所有權登記與被告，且交付系爭不動產予被告管領，則被告自負有給付價金予出賣人之義務。而本件依兩造所不爭執之貸款流程，被告業以其向臺中縣大里農會之貸款四百二十萬元供為價金之一部給付，至其餘之一百六十萬元，則未見被告提出業已付款之證明。被告於本院臺中簡易庭九十年度中簡字第三七四六號民事確認本票債權不存在事件中雖曾為此部分一百六十萬元價款，係以被告之母郭素霞為原告代銷「文心富園」房地之佣金抵付之主張云云。但查，「文心富園」之代銷業務，依原告所提出之銷售合約觀之，其契約當事人為原告與訴外人厚宇實業股份有限公司，而非原告與被告之母郭素霞個人，本於債權相對性原則，在訴外人厚宇實業股份有限公司將其對原告之代銷報酬債權讓與被告或被告之母郭素霞前，被告或被告之母郭素霞尚無從據以主張抵銷。

（七）末按，民法第二百七十一條規定，數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。經查，系爭不動產中之建物所有權部分，固係由原告出售並移轉所有權登記於被告名下，惟土地部分則係由訴外人李銘祥出售與被告，而系爭買賣契約書中復未就土地與建物之買賣價金為分別之約定，則依上開規定，就此尚未給付之一百六十萬元價金部分，自應由出賣人平均分受之。是原告訴請被告給付買賣價金一百六十萬元部分，僅於其中之八十萬元部分，為有理由。末查，依卷附買賣契約書影本第四條之約定，系爭不動產中之建物所有權移轉登記過程中所須支付之契稅，應由被告負擔，此與一般交易常情亦屬相符，是原告依不當得利之法律關係，一併訴請被告給付其所代墊之契稅二萬八千三百三十八元，亦屬有據。

五、綜上所述，原告本於買賣契約及不當得利之法律關係，訴請被告給付一百六十二萬八千三百三十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，就其中之八十二萬八千三百三十八元及自九十二年十月十七日（即起訴狀繕本送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分所為主張，則非有據，應予駁回。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，及原告曾否欲將系爭不動產另行出售他人等節，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官　林宗成

~B法院書記官