臺灣臺中地方法院九十三年度訴字第八七一號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十三年度訴字第八七一號

原告

金侑工業股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

施瑞章 律師

被告

乙○○

右當事人間給付租金等事件，本院於於中華民國九十四年一月二十四日言詞辯論終結

，判決如左：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告於九十年九月一日與原告訂立租賃契約，向原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段五八七、五八七之二地號，面積四四六八‧一八平方公尺土地全部 (下稱系爭土地)，供被告建築鐵皮房屋之用，租期自民國 (下同)九十年九月一日起至九十三年八月三十一日止，每月租金新臺幣 (下同)二萬元，約定按年於每年九月一日以現金支付。原告依約交付土地與被告，被告於九十年十二月二十一日取得建造執照，並於九十一年二月八日取得使用執照，嗣於九十一年三月二十九日辦畢建物所有權第一次登記，被告應於九十年九月一日、九十一年九月一日、九十二年九月一日各給付租金二十四萬元，惟均未給付。

二、又被告所稱應給付與原告之租金已經其轉付與合建契約之介紹人即訴外人曾健全、陳基陸，作為原告應付合建契約介紹人之佣金，是其已無給付租金之義務云云，惟查原告從未同意被告將其應給付之租金轉付與訴外人曾健全及陳基陸，被告如擅自將其應給付予原告之租金交付予訴外人曾健全、陳基陸，自與原告無關，且被告亦不能證明原告有將租金債權讓與訴外人曾健全、陳基隆之事實，被告對於訴外人曾健全、陳基陸所為給付，應不生清償系爭租賃契約租金債務之效力，自不能因此而免除被告之租金給付債務。且原告係先與被告於九十年九月一日成立系爭租賃契約，再與訴外人甲○○於九十二年成立合建契約，兩者為不同之契約關係，於系爭租賃契約成立之九十一年九月一日，不可能預先同意以第一年租金抵付成立在後之合建契約之佣金，並書寫租金已收訖字樣於租賃契約書上。又被告於九十三年十一月十八日言詞辯論期日時，對於原告所提出之九十年十月二十九日合建契約補充協議之形式及其內容並不爭執，而依該補充協議第六點所載，於九十年十月二日合建契約書為草約，雙方同意另訂契約，並經法院公證，由此可見原告與訴外人甲○○間之合建關係，根本尚未成立，應不必給付介紹人佣金，原告不可能將對被告之租金債權讓與合建契約之介紹人曾健全、陳基陸。即令認九十年十月二日之原合建契約業有效成立，依九十年十月二十九日所訂之補充協議第六點所之意思表示內容，亦應認原合建契約已因新補充協議之成立而改為草約或合意解除，始符合事實。又被告於九十三年五月二十七日言詞辯論期日所陳：「一共幫原告清償四十四萬元」等語，與訴外人曾健全於九十三年八月五日所陳：「．．．．因此我就另外找被告拿二十四萬元．．．．」等語不符，顯見被告及證人曾健全所陳不實。

三、原告之系爭土地自九十年九月一日出租與被告後，雖遭查封拍賣，惟依民法第三百七十三條前段所定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」之規定，在標的物點交與買受人前，其收益權仍屬於原告，即令系爭租賃契約經執行法院除去，被告仍繼續占有系爭土地而受有使用利益，亦應返還相當於租金額之不當得利，故原告請求被告給付自九十年九月一日起至系爭土地買受人完成所有權移轉登記日之九十二年九月二十三日止之租金及不當得利，應屬適法及公允。

四、綜上所述，原告聲明：

(一)被告應給付原告四十九萬五千三百三十三元，及其中二十四萬元自民國九十年九月一日起，其中二十四萬元自民國九十一年九月一日起，其中一萬五千三百三十三元自民國九十二年九月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(二)原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告抗辯：

一、原告前與被告訂立合建契約，由原告提供系爭土地供被告設置建物，依合建契約，原告公司可以分配十七戶，按每戶應給付三萬元之仲介費標準，原告應給付與仲介人曾健全、陳基陸之仲介費應為五十一萬元。嗣世華銀行對原告發支付命令，被告接到支付命令後至世華銀行詢問，世華銀行告知被告有關原告積欠世華銀行款項之情形，為確保權利，方另簽立補充協議，表示原合建契約為草約，須另簽新約並經公證，原告須於簽訂新約之前排除銀行方面所聲請之強制執行程序並繳納利息，被告始願與原告繼續進行合建，至於合建契約簽訂名義人甲○○係被告之子。當時土地尚未為法院所查封，為維護被告權利，遂改由原告將系爭土地出租與被告，並將租約之始期溯自九十年九月一日起算，而依系爭租賃契約，而被告應給付與原告之第一期 (九十年九月一日至九十一年八月三十一日)租金二十四萬元，則約明由被告為原告代償應給付與訴外人曾健全、陳基陸之仲介費，此部分業已給付，當時並有提及原告尚欠曾健全、陳基陸之其餘二十七萬元仲介費，由被告以日後應給付予原告之租金，為原告代為清償。

二、嗣系爭土地為法院所查封，迄至九十二年六月二十六日由訴外人中華成長一資產管理股份有限公司拍定取得所有權，系爭租賃契約之出租人地位自九十二年六月二十六日起，即由中華成長一資產管理股份有限公司繼受，故原告僅得再請求被告給付自九十一年九月一日至九十二年六月二十六日之租金。

參、得心證之理由：

一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、查原告前與訴外人即被告之父甲○○訂立合建契約，由原告提供系爭土地供被告設置建築，依合建契約，原告公司可以分配十七戶，按每戶應給付三萬元之仲介費標準，原告應給付與仲介人曾健全、陳基陸之仲介費應為五十一萬元之事實，有原告所提出之合建契約書影本、戶口名簿影本附卷可稽，應可信為真實。又兩造並有簽訂系爭租賃契約書，由原告將系爭土地供被告建築鐵皮房屋之用，租期載明自九十年九月一日起至九十三年八月三十一日止，每月租金二萬元，約定按年於每年九月一日以現金支付等情，亦有原告所提出之租賃契約書影本為證，被告亦不否認其形式之真正，足認屬實。

三、上開合建契約與系爭租賃契約，其成立之先後順序關係為何？原告主張係先成立系爭租賃契約後，再成立合建契約等語；被告則抗辯係先成立合建契約後，恐系爭土地遭強制執行，為維護自身權利，始成立為系爭租賃契約等語。兩造雖就合建契約及租賃契約成立之先後順序固有爭執，但就租賃契約之效力係有效存在一節並不爭執，被告亦不否認有依租賃契約給付租金之義務。

四、有關系爭租賃契約第一期 (即自九十年九月一日起至九十一年八月三十一日止)租金二十四萬元是否業已由被告給付原告？被告就此抗辯：已約明由被告為原告代償應給付與訴外人曾健全、陳基陸之仲介費，此部分業已給付等語，原告則主依九十年十月二十九日合建契約補充協議第六點所載，於九十年十月二日所訂之合建契約書為草約，雙方同意另訂契約，並經法院公證，由此可見原告與訴外人甲○○間之合建關係，根本尚未成立，應不必給付介紹人佣金，原告不可能將對被告之租金債權讓與合建契約之介紹人曾健全、陳基陸，即令認九十年十月二日之原合建契約業有效成立，依九十年十月二十九日所訂之補充協議第六點所之意思表示內容，亦應認原合建契約已因新補充協議之成立而改為草約或合意解除，被告如擅自將其應給付予原告之租金交付予訴外人曾健全、陳基陸，自與原告無關等語。茲將應審究之事項分述如下：

(一)訴外人曾健全、陳基陸因居間成立原合建契約而得請求之報酬之權利，是否因嗣後原合建契約當事人另為約定而消滅？

１、按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」，最高法院四十九年度臺上字第一六四六號民事判例意旨可資參照，本件原告因原合建契約之有效成立，應給付與訴外人曾健全、陳基陸之仲介費應為五十一萬元之事實，已如前述，嗣後即使原合建契約當事人再另訂補充協議更改原合建契約之效力，參照上開說明，對於居間人之報酬請求權應不生影響。

２、依原告所提出之補充協議書所載，原合建契約之居間人曾健全、陳基陸雖有在合建契約補充協議書上簽名，但補充協議書內並無有關居間報酬之具體約定，證人曾健全並證稱：「．．．．有關補充協議上的內容雖然我有在場聽聞，但是究竟雙方談好的內容是什麼，因為時間很久我不記得了，但是內容都是雙方談好我再簽名的，因此對於他們雙方面談好的內容是什麼，時間太久我不記得了。．．．．」等語，衡之常情，已取得居間報酬請求權之居間人亦無同意自行使其請求權產生不利益變更之理，本院因此認為原合建契約當事人在補充協議書所為之約定，並不足使訴外人曾健全、陳基陸對於原告之居間報酬請求權消滅或受限制。

(二)如訴外人曾健全、陳基陸對於原告請求居間報酬之權利存在，被告得否違反原告之意思代原告清償？又被告代為清償後，得否請求原告返還代償金額？

１、原告對於訴外人曾健全、陳基陸所負之五十一萬元居間報酬債務，即使拒絕由被告代為清償，依民法第三百十一條第二項前段所定：「第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。」之規定，僅生債權人得拒絕其清償之效果而已，如債權人未拒絕其清償，仍生清償之效力。因此本件被告即使違反原告之意思代原告清償，訴外人曾健全、陳基陸既未拒絕，仍有使訴外人曾健全、陳基陸之居間報酬請求權消滅之效力。

２、如被告違反原告之意思代原告清償上開居間報酬債務，係管理原告事務，依民法第一百七十七條第二項之規定，被告仍得在原告所受之居間報酬債務消滅範圍內請求原告返還代償費用。

(三)嗣兩造與訴外人曾健全、陳基陸間，有無成立解決上開居間報酬及系爭租賃契約第一期租金爭執之約定？

１、參照上開說明，縱原告未為同意，被告仍得代原告向訴外人曾健全、陳基陸清償居間報酬債務，再向原告請求返還代償費用，被告並得以代償費用請求權抵銷其對於原告所負之租金債務，則被告所辯：「被告應給付與原告之第一期 (九十年九月一日至九十一年八月三十一日)租金二十四萬元，則約明由被告為原告代償應給付與訴外人曾健全、陳基陸之仲介費，此部分業已給付，當時並有提及原告尚欠曾健全、陳基陸之其餘二十七萬元仲介費，由被告以日後應給付予原告之租金，為原告代為清償。」等語，與兩造之法律上利害關係狀態並無不符，核與證人「當初原告公司法代李文鴻表示他們公司的土地想要找人合建，土地在霧峰四德路，我找到了被告的父親，因為他們有在從事房屋興建的業務，所以我找了被告方面，當初介紹費約定了每間三萬元，由二位介紹人平均分得，由兩造依照他們所分得的房屋數量分別給付，．．．．被告方面的仲介費在簽約後沒有幾天就付給我了，李文鴻當時有告訴我他們應該付給我的仲介費，因為公司沒有錢，但是他們和被告方面有租賃契約，可以用租金抵付給我，因此我就另外再找被告又拿了二十四萬元，距離簽約時間大約十幾天左右，不過我並不是很肯定．．．．。」等語相符，堪信屬實。

２、原告雖又主張：被告於九十三年五月二十七日言詞辯論期日所陳：「一共幫原告清償四十四萬元」等語，與訴外人曾健全於九十三年八月五日所陳：「．．．．因此我就另外找被告拿二十四萬元．．．．」不符，顯見被告及證人曾健全所陳不實等語。惟訴外人曾健全、陳基陸共得向原告請求給付五十一萬元之居間報酬，已如前述，其中每人得分受之金額在二十四萬元以上，訴外人曾健全既已表示業由被告代償居間報酬二十四萬元，則原告即已取得居間報債務消滅之效果，訴外人曾健全既有經由被告之法律行為或準法律行為，使其對於原告之二十四萬元居間報酬請求權、被告對原告所負之二十四萬元租金給付債務同時歸於消滅之意思，訴外人曾健全亦得將其居間報酬請求權之債權讓與被告，供被告抵銷對原告所負之租金債務，仍能達成相同之法律效果，至於被告與訴外人曾健全間之原因關係如何？對於原告並無影響。如前開居間報酬請求權存在，原告亦無從阻止被告、訴外人曾健全間所欲達成之上開二十四萬元租金債務、二十四萬元居間報酬債權同時歸於消滅之法律效果，原告加以爭執，實無必要，其上開爭執，並非可採。

(四)依上所述，被告依系爭租賃契約應給付與原告之第一期即自九十年九月一日至九十一年八月三十一日止之租金二十四萬元，業已由被告為原告代償其對訴外人曾健全等人所負居間報酬債務之方式給付。

五、次查系爭租賃關係，在系爭土地之強制執行程序中，業已由執行法院除去，並於九十二年五月二十九日、三十日分別通知兩造，嗣系爭土地由訴外人中華成長一資產管理股份有限公司於九十二年九月四日取得所有權，此經本院調取本院九十一年度執字第一七三號、第六八二五號執行事件卷宗，閱覽卷內除去租賃關係通知、不動產權利移轉證書及送達證書，並參照強制執行法第九十八條第一項所定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。之規定後，核明無訛，足認屬實。原告雖主張：系爭土地自九十年九月一日出租與被告後，雖遭查封拍賣，惟依民法第三百七十三條前段所定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」之規定，在標的物點交與買受人前，其收益權仍屬於原告，即令系爭租賃契約經執行法院除去，被告仍繼續占有系爭土地而受有使用利益，亦應返還相當於租金額之不當得利，故原告得請求被告給付迄至系爭土地買受人完成所有權移轉登記日之九十二年九月二十三日止之租金及不當得利等語。按「民法第三百七十三條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。拍定人既依強制執行法第九十八條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人請求賠償。」，最高法院八十七年度臺上字第一九八七號民事裁判意旨可資參照 (參照最高法院民事裁判書彙編第三三期第二四四頁至第二五一頁)，故被告承租系爭土地，或無權占有系爭土地，應否給付租金或相當於租金之不當得利予原告？應視原告與被告是否仍有租賃關係存在及原告是否仍為系爭土地之所有權人而定，此與原告、不動產拍定人間有關買賣標的物之利益及危險之負擔標準有所不同。兩造自九十二年五月三十一日起，因租賃關係為執行法院除去而無租賃關係存在，原告自此之後已無繼續請求被告給付租金之餘地，惟被告仍占有系爭土地，原告在訴外人訴外人中華成長一資產管理股份有限公司於九十二年九月四日取得所有權前仍得向被告請求給付相當於租金之不當得利，總計被告就其自九十一年九月一日起至九十二年八月三十一日止、九十二年九月一日起至九十二年九月三日止，應給付與原告之租金及相當於租金之不當得利共為二十四萬二千元。而依證人曾健全之證詞以觀，被告僅有為原告代償第一期二十四萬元租金，第二期即自九十二年九月一日以後之租金並未給付，被告於九十三年五月二十七日所提出之答辯狀亦未提及有代償第二期租金之情事，可見此部分租金及不當得利債務未據被告清償，原告請求被告給付租金及相當租金之不當得利，在此二十四萬二千元之範圍內，自屬可採，其餘部分，尚屬無據。從而，原告本於租金請求權、不當利返還請求權，求為判決如原告訴之聲明，其中如主文第一項所示之部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。又核本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當之擔保金額准許之。至原告前開請求敗訴部分，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。

七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第七十九條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官　羅永安

~B法院書記官