臺灣臺中地方法院93年度訴字第1721號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 94 年 11 月 22 日

臺灣臺中地方法院民事判決　93年度訴字第1721號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　丁○○　律師
被　　　告　旺庭建設有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　許博堯　律師
上當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國九十四年十一月一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬捌仟伍佰捌拾柒元，及自民國九十三年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由由被告負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳拾萬捌仟伍佰捌拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款分別定有明文。本件原告提起本訴原聲明第一項請求：「被告應給付原告新台幣（下同）一百九十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」嗣於民國（下同）九十三年九月十四日言詞辯論期日當庭追加依侵權行為之法律關係請求，復於九十四年十一月一日言詞辯論期日當庭主張土地價差為七十九萬五千四百五十六元、房屋價差為九萬二千九百八十元，合計八十八萬八千四百三十六元（含客廳做為停車空間之使用價差），並同意以尾款十二萬元互為抵銷，而更正訴之聲明金額為七十六萬八千四百三十六元，可認係基於同一基礎事實為訴之變更，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：原告於九十二年八月四日向被告購買座落台中縣太平市○○段四一地號土地上「久堂花鄉社區」（下稱系爭社區）集合住宅建設案編號雅典區Ｊ棟房屋（下稱系爭房屋）即門牌號碼台中縣新光里振福路五二七巷十七號及其所坐落之基地台中縣太平市○○路段四一之一五九地號土地，並訂立土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書（下稱系爭契約書），約定自原告繳付開工款之日起算，預定於三百二十個日曆天內取得使用執照，並以使用執照核發日期為完工日期，並約定土地價款為三百四十八萬元，折讓四十八萬元後，實際為三百萬元，房屋價款為一百八十五萬元，合計四百八十五萬元。詎被告交屋後，系爭房屋前端原係規劃為迴車道，卻將其一樓牆壁外推佔用迴車道改為室內使用，應屬違章建築，並將停車空間作為客廳使用，應屬違規，造成在格局上因合法面積短少，或因用途不同影響房地價值甚鉅，致該部分無法合法使用，被告之給付顯屬瑕疵或不完全給付，被告於出售系爭房地予原告時，竟刻意隱瞞前開瑕疵，經原告發現前情後，要求被告出面解決，均未獲得回應，依消費者保護法第七條、第二十二條、第二十三條、民法第二百二十七條、第二百二十六條、第一百八十四條第二項、第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條規定，原告自得請求損害賠償，並得請求減少價金八十八萬八千四百三十六元（包含土地價值因迴車道而影響之價差七十九萬五千四百五十六元及一樓面積因違建拆除面積減少應補貼房價差九萬二千九百八十元，合計八十八萬八千四百三十六元，此金額尚含客廳做為停車空間之使用價差），因原告仍有交屋款十二萬元未付，互為抵銷後，仍得請求被告給付七十六萬八千四百三十六元，而被告原先取得之給付，自屬不當得利，得向被告請求返還溢付之七十六萬八千四百三十六元價金，爰依不當得利、損害賠償法律關係，請求擇一為勝訴判決。對於迴車道及停車空間之價差陳述如下：
⒈土地單價：依系爭土地買賣契約書記載土地面積為九六點○二平方公尺即二九點○四坪（含私設道路九點一一平方公尺即二點七五坪），土地售價三百萬元，土地單價為一坪十萬三千三百零六元（計算式：0000000÷29.04坪＝10
3306元）。
⒉房屋單價：房屋總售價一百八十五萬元，依系爭房屋買賣契約書建物面積四九點九八坪（計算式：51.27-1.29〔比較合約數和謄本面積〕＝49.98坪），房屋單價為一坪三
萬七千元（同鑑定報告，計算式：0000000÷49.98＝3700
0元）。
⒊土地價值因迴車道而影響之價差：迴車道面積二五點四七平方公尺即七點七坪（計算式：依據竣工圖示長度為13.
593米-5.805米-防火巷1.5米＝6.288米×4.05米＝25.47
平方公尺×0.3025＝7.7坪），土地價差為七十九萬五千
四百五十六元（計算式：7.7×103306＝795456元）。
⒋一樓面積因違建拆除面積減少應補貼房價差：系爭契約一樓外推部分面積目前屬違建，拆除後減少之室內面積為二點五一三坪（計算式：〔6.4×1.15+3.16×0.3〕×0.302
5＝2.513坪），因該部分面積拆除減少房價九萬二千九百八十元（計算式：2.513×37000＝92980元）。
⒌綜上合計：八十八萬八千四百三十六元（計算式：795456+92980＝888436元），含客廳做為停車空間之使用價差。並聲明：
⒈被告應給付原告七十六萬八千四百三十六元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則抗辯稱：被告於九十二年間興建久堂花鄉預售房地乙批，並委由訴外人兆豐廣告有限公司（下稱兆豐公司）代為負責銷售，系爭房地係經由兆豐公司與原告之姑姑林鳳鑾、姑丈彭成賢二人達成合意後以原告名義訂約，約定買賣價格土地部分為三百四十八萬元，折讓四十八萬元後，實際為三百萬元，房屋部分為一百八十五萬元，合計四百八十五萬元，原告向土地銀行北屯分行於九十二年六月十五日貸款四百萬元，其利息迄今均由被告繳納，原告應負擔之自備款八十五萬元，僅付七十三萬元，尚有十二萬元未付清，故原告並未產生損害。原告自九十三年三月份起至八月份止，三度來函要求改善施工品質，並就系爭房屋設置室內停車空間及迴車道問題來函質疑，惟查系爭社區道路現為雙向之通道，可分別通往太平市○○路及振福路，已不存在單向通道需要迴車之問題，目前迴車道空間有圍牆圍起留作空地，位於原告建物面前供其使用，該部分面積含在原告契約買受面積之內；系爭社區道路由六米減縮為五米、系爭房屋中廚房部分係將原有房屋外牆外擴之增建，另於一樓屋後增建廁所，前開減縮、增建部分均取得原告同意於領取建物使用執照後而減縮或增建，原告並因此給付前開增建之變更設計及施工費用七萬三千九百五十八元，原告不得單純以交屋後與建物使用執照之記載不符，即認房屋價值降低或原告有權利受損之情事，原告仍應就其損害數額負舉證責任。又系爭社區屬透天式之集合住宅，被告為避免承購戶再出資購買停車空間之土地及相關設備費用，故採取每一承購戶在系爭房地內有一個停車空間之設計，目的在降低購地成本，減少承購戶之購屋費用，並在房屋預定買賣合約書附件之單戶平面圖約定停車空間須設置在室外，而室內僅作客廳使用，本即兩造在簽約時即得此一共識。原告既主張其在本件契約蒙受損害，則被告同意解除契約，回復原告在解除契約前之狀態，應足彌補原告所受損害。如原告要求拆除一樓違建部分，被告同意負擔拆除及回復之工程費用，惟原告要求拆除者即不得再主張解除契約。對於臺灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定報告陳述意見如下：
⒈土地單價：土地價款三百萬元，被告過戶予原告之土地計有台中縣太平市○○路段四一之一五九地號、第四一地號土地二筆，其中系爭四一地號土地為久堂花鄉○區○道路，面積三百五十七平方公尺，由全部住戶共同所有，原告之持分為三六分之一，依此計算原告取得系爭道路面積為九點九二平方公尺（計算式：357*1/36＝9.92平方公尺），加計系爭四一之一五九地號土地面積八十七平方公尺，合計為九六點九二平方公尺，約二九點三二坪（計算式：96.92*0.3025＝29.32坪），土地單價為十萬二千三百一
十九元（計算式：0000000/29.32坪＝102319元）。
⒉房屋單價：房屋價款一百八十五萬元，依系爭房屋買賣契約書之房屋面積一六九點五○平方公尺即五一點二七坪，房屋單價三萬六千零八十三元（計算式：0000000÷51.27
坪＝36083元）。
⒊土地價值因迴車道而影響之價差：迴車道面積四點九坪（同鑑定報告），土地單價十萬二千三百一十九元，故迴車道土地價格減半為二十五萬零六百八十二元（計算式：
4.9 ×102319÷2＝250682元）
⒋一樓面積因違建拆除面積減少應補貼房價差：房屋面積計有建物謄本面積一五八點一六平方公尺即四七點八四坪，依系爭契約第一條後段附註之受益面積為二點一二坪，合計四九點九八坪（計算式：47.84+2.12＝49.98坪），一
樓迴車道外推部分面積為二點五一三坪（計算式：〔6.4
×1.15+3.16×0.3〕×0.3025＝2.513坪），以上合計五
二點四九坪（計算式：49.98+2.513＝52.49坪），但一樓迴車道外推部分屬違建，拆除後為四九點九八坪，比系爭房屋買賣契約書約定房屋面積五一點二七坪短少一點二九坪，依系爭契約第一條後段，誤差在百分之一以內者不計加減帳，以約定房屋面積一六九點五○平方公尺計算百分之一即一點六九五平方公尺即○點五一二坪，須補貼短少面積為○點七七八坪（計算式：1.29-0.512＝0.778坪）
，須補貼房價為二萬八千零七十二元（計算式：0.778×
36083＝28072元）。
⒌一樓停車空間之房地價值：一樓停車空間所占面積為五點八二坪，房地總價四百八十五萬元、房屋售價一百八十五萬元，土地售價三百萬元，然土地售價應扣除社區道路九點九二平方公尺即三坪，其價值為三十萬六千九百五十七元（計算式：3*102319〔土地單價〕＝306957元），另迴車道之價值應減為二分之一，迴車道面積為四點九坪，被告應補貼價額為二十五萬零六百八十二元（計算式：4.9
×102319〔土地單價〕÷2＝250682），土地售價即為二
百四十四萬二千三百六十一元（計算式：0000000-000000-000000＝0000000元），則房地總價為四百二十九萬二千三百六十一元，房地單價每坪為八萬五千八百八十二元（計算式：0000000÷49.98坪＝85882元），故一樓停車空
間之房地價值為四十九萬九千八百三十三元（計算式：85882×5.82坪＝499833元），鄰近地區同性質平面車位每
部售價約四十五萬元，一樓作為客廳使用與作為停車空間使用價差為四萬九千八百三十三元（計算式：000000-000000＝49833元），另依華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定報告認為停車空間作為客廳使用並未顯著影響房地價值。
⒍綜上合計：三十二萬八千五百八十七元（計算式：250682+28072+49833＝328587元）
⒎另主張就原告積欠之尾款十二萬元、被告自九十三年七月至九十四年九月代替原告繳納房屋貸款利息十二萬三千五百三十六元，合計二十四萬三千五百三十六元互為抵銷。並聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、不爭執事項：
㈠被告係座落台中縣太平市○○段四一地號土地上「久堂花鄉社區」集合住宅建設案業主，原告於九十二年八月四日向被告購買系爭社區中編號雅典區Ｊ棟房屋即門牌號碼台中縣新光里振福路五二七巷十七號及其所坐落之基地台中縣太平市○○路段四一之一五九地號土地，並訂立土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書。
㈡兩造約定買賣價格土地部分為三百四十八萬元，折讓四十八萬元後，實際為三百萬元，房屋部分為一百八十五萬元，合計四百八十五萬元。
㈢依土地、房屋買賣契約書其銷售坪數土地九六點○二平方公尺即二九點○四坪（含道路持分九點一一平方公尺即二點七五坪），主建物一四九點六四平方公尺即四五點二六坪、附屬建物十二點八五平方公尺即三點八八坪，與土地、建物登記謄本記載，實際使用坪數土地九六點九二平方公尺即二九點三二坪（含道路持分九點九二平方公尺即二點九九坪），主建物一四六點八七平方公尺即四四點四三坪、附屬建物十一點二九平方公尺即三點四二坪，兩者相差無幾，坪數利用上並無短少。
㈣被告以原告積欠之買賣尾款十二萬元主張互為抵銷。
㈤原告就系爭房屋一樓因違建拆除費用及修復費用合計十一萬二千元不主張。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張之事實，有其提出土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、系爭建物建築平面圖、被告出具廣告單、有限公司變更登記表、建物測量成果圖及臺中地方法院八十八年度訴字第三六五二號民事判決等影本各一份、土地及建物登記謄本一壹份附卷為證，被告則以前揭情詞置辯，復據提出切結書、原告九十三年三月二日字第九三○三○一號函、台中四張犁郵局（原三九支局）九十三年六月三十日第0
000000號存證信函、台中文心路郵局九十三年七月十
五日第二三四九號存證信函、台中文心路郵局九十三年八月五日第二五五一○號存證信函、台中四張梨郵局九十三年八月二十三日第一四八號存證信函、玉山律師聯合事務所九十三年八月十九日（九三）律函字第○六○號函、久堂花鄉建築申請位置圖、久堂花鄉社區一樓平面圖、房屋預定買賣合約書之其他約定事項、房屋預定買賣合約書附件八之單戶平面圖、不動產買賣契約書（久堂花鄉編號雅典Ａ棟房屋、證十六）、地籍圖、土地登記謄本、理德不動產估價師事務所九十三年十月五日（九三）理中岳字第九三一○○一號函、最高法院九十三年度台上字第一三二○號民事判決、玉山律師聯合事務所九十四年三月十六日（九四）律函字第○二九號、久堂花鄉雅典區承購戶售價一覽表、台灣省台中農田水利會九十一年十二月十一日九一中水管字第九一○四○○一七四六號函、華聲企業發展鑑定顧問有限公司報告書、營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單、建物登記第二類謄本及原告土地銀行北屯分行存摺等影本各一份、久堂花鄉承購戶之買賣契約節本影本十六份及照片四幀附卷為憑，並聲請訊問證人甲○○。是本件兩造所爭執之處，應在於：系爭房屋迴車道部分是否屬於違建？如有影響土地、房屋價值，其數額應為多少？又系爭房屋停車空間部分是否可以作為客廳使用？如有影響房地價值，其數額應為多少？
二、爭點一（即系爭房屋迴車道部分是否屬於違建？又系爭房屋停車空間部分是否可以作為客廳使用？）部分：原告於此部分主張被告交屋後，系爭房屋前端原係規劃為迴車道，卻將其一樓牆壁外推佔用迴車道改為室內使用，應屬違章建築，並將停車空間作為客廳使用，應屬違規，造成在格局上因合法面積短少，或因用途不同影響房地價值甚鉅，致該部分無法合法使用，被告之給付顯屬瑕疵或不完全給付等事實，業據本院於九十三年十一月二十二日函詢台中縣政府：迴車道如將之納為建築物之私人停車空間使用，是否屬於違建？又該停車空間可否作為客廳使用？而經台中縣政府於九十三年十二月二十二日函覆本院謂：迴車道應作為車輛迴車道使用，將其作為私人停車空間為違規使用，且係屬違章建築，該停車空間不可作為建物客廳使用為違規使用等語明確，即被告就其所出賣予原告之系爭房屋有將迴車道部分作為私人停車空間使用，並將停車空間作為客廳使用等情，亦不爭執，是依本院調查之結果，堪信原告此部分之主張為真實，則被告依民法第三百五十四條之規定，自應負物之瑕疵擔保責任。從而，原告依民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定，據以請求被告賠償物之瑕疵損害，即請求減少價金，即屬有據。
三、爭點二（即系爭房屋迴車道部分之違建，其影響土地、房屋價值之數額應為多少？又系爭房屋停車空間之作為客廳使用，其影響房地價值之數額應為多少？）部分：原告主張此部分，其中土地價差為七十九萬五千四百五十六元、房屋價差為九萬二千九百八十元，合計：八十八萬八千四百三十六元（含客廳做為停車空間之使用價差）等語，被告則抗辯稱：其中土地價差為二十五萬零六百八十二元、房屋價差為二萬八千零七十二元、一樓作為客廳使用與作為停車空間使用價差為四萬九千八百三十三元，合計：三十二萬八千五百八十七元，嗣本院依原告之聲請於九十四年六月十六日就系爭爭點函請臺灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定結果，依該會九十四年九月九日函覆本院之鑑定報告書，其鑑定結果為：其中土地土地價差為二十九萬三千六百元、房屋價差為九萬二千九百八十元、一樓作為客廳使用與作為停車空間使用價差為十一萬四千五百四十元，合計：五十萬一千一百二十元。茲就臺灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定報告與兩造間有關系爭房屋迴車道、停車空間之土地房屋價差之比較詳述如下：
㈠臺灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定報告：
⒈土地單價：土地售價三百四十八萬元，依系爭土地買賣契約書記載土地面積為二九點○四坪（含私設道路二點七五坪），土地單價為一坪十一萬九千八百三十五元（計算式：0000000÷29.04坪＝119835元）。
⒉房屋單價：房屋總售價一百八十五萬元，依系爭房屋買賣契約書建物面積四九點九八坪（計算式：51.27-1.29〔比較合約數和謄本面積〕＝49.98坪），房屋單價為一坪三
萬七千元（計算式：0000000÷49.98＝37000元）。
⒊土地價值因迴車道而影響之價差：依土地登記謄本之土地面積為八七平方公尺，內含私設道路面積十九點二平方公尺（計算式：6.4×3.0＝19.2），及迴車道影響面積十六
點二平方公尺即四點九坪（計算式：6.4×3.0-2.45×2.
45 ÷2＝16.2），因迴車道之影響該部分土地價值減少，
唯本件私設道路等為法定空地之一部分，且迴車道直上方有二樓建物及陽台雨遮等，故該部分土地並非全無價值，其土地價格減為二分之一，土地價差為二十九萬三千六百元（計算式：4.9×119835÷2＝293600元）。
⒋一樓面積因違建拆除面積減少應補貼房價差：系爭契約一樓外推部分面積目前屬違建，拆除後減少之室內面積為二點五一三坪（計算式：〔6.4×1.15+3.16×0.3〕×0.302
5＝2.513坪），因該部分面積拆除減少房價九萬二千九百八十元（計算式：2.513×37000＝92980元）。
⒌一樓停車空間之房地價值：一樓停車空間所占面積為五點八二坪（計算式：3.4×5.655〔謄本記載〕＝19.23平方
公尺×0.3025＝5.82坪）土地及房屋總售價四百八十五萬
元，建物面積四九點九八坪，平均單價一坪九萬七千元（計算式：0000000÷49.98＝97000），該部分面積房地價
值為五十六萬四千五百四十元（計算式：5.82×97000＝
564540 元），鄰近地區同性質平面車位每部售價約四十
五萬元，一樓作為客廳使用與作為停車空間使用價差為十一萬四千五百四十元（計算式：000000-000000＝114540
元）
⒍綜上合計：五十萬一千一百二十元（計算式：293600+92
980+114540＝501120元）。
㈡原告方面：
⒈土地單價：依系爭土地買賣契約書記載土地面積為九六點○二平方公尺即二九點○四坪（含私設道路九點一一平方公尺即二點七五坪），土地售價三百萬元，土地單價為一坪十萬三千三百零六元（計算式：0000000÷29.04坪＝10
3306元）。
⒉房屋單價：房屋總售價一百八十五萬元，依系爭房屋買賣契約書建物面積四九點九八坪（計算式：51.27-1.29 〔
比較合約數和謄本面積〕＝49.98坪），房屋單價為一坪
三萬七千元（同鑑定報告，計算式：0000000÷49.98 ＝
3700 0元）。
⒊土地價值因迴車道而影響之價差：迴車道面積二五點四七平方公尺即七點七坪（計算式：依據竣工圖示長度為13.
593米-5.805米-防火巷1.5米＝6.288米×4.05米＝25.47
平方公尺×0.3025＝7.7坪），土地價差為七十九萬五千
四百五十六元（計算式：7.7×103306＝795456元）。
⒋一樓面積因違建拆除面積減少應補貼房價差：系爭契約一樓外推部分面積目前屬違建，拆除後減少之室內面積為二點五一三坪（計算式：〔6.4×1.15+3.16×0.3〕×0.302
5＝2.513坪），因該部分面積拆除減少房價九萬二千九百八十元（計算式：2.513×37000＝92980元）。
⒌綜上合計：八十八萬八千四百三十六元（計算式：795456+92980＝888436元），此金額尚含客廳做為停車空間之使用價差在內。
㈢被告方面：
⒈土地單價：土地價款三百萬元，被告過戶予原告之土地計有台中縣太平市○○路段四一之一五九地號、第四一地號土地二筆，其中系爭四一地號土地為久堂花鄉○區○道路，面積三百五十七平方公尺，由全部住戶共同所有，原告之持分為三六分之一，依此計算原告取得系爭道路面積為九點九二平方公尺（計算式：357*1/36＝9.92平方公尺），加計系爭四一之一五九地號土地面積八十七平方公尺，合計為九六點九二平方公尺，約二九點三二坪（計算式：96.92*0.3025＝29.32坪），土地單價為十萬二千三百一
十九元（計算式：0000000/29.32坪＝102319元）。
⒉房屋單價：房屋價款一百八十五萬元，依系爭房屋買賣契約書之房屋面積一六九點五○平方公尺即五一點二七坪，房屋單價三萬六千零八十三元（計算式：0000000÷51.27
坪＝36083元）。
⒊土地價值因迴車道而影響之價差：迴車道面積四點九坪（同鑑定報告），土地單價十萬二千三百一十九元，故迴車道土地價格減半為二十五萬零六百八十二元（計算式：4.9×102319÷2＝250682元）
⒋一樓面積因違建拆除面積減少應補貼房價差：房屋面積計有建物謄本面積一五八點一六平方公尺即四七點八四坪，依系爭契約第一條後段附註之受益面積為二點一二坪，合計四九點九八坪（計算式：47.84+2.12＝49.98坪），一
樓迴車道外推部分面積為二點五一三坪（計算式：〔6.4
×1.15+3.16×0.3〕×0.3025＝2.513坪），以上合計五
二點四九坪（計算式：49.98+2.513＝52.49坪），但一樓迴車道外推部分屬違建，拆除後為四九點九八坪，比系爭房屋買賣契約書約定房屋面積五一點二七坪短少一點二九坪，依系爭契約第一條後段，誤差在百分之一以內者不計加減帳，以約定房屋面積一六九點五○平方公尺計算百分之一即一點六九五平方公尺即○點五一二坪，須補貼短少面積為○點七七八坪（計算式：1.29-0.512＝0.778坪）
，須補貼房價為二萬八千零七十二元（計算式：0.778×
36083＝28072元）。
⒌一樓停車空間之房地價值：一樓停車空間所占面積為五點八二坪，房地總價四百八十五萬元、房屋售價一百八十五萬元，土地售價三百萬元，然土地售價應扣除社區道路九點九二平方公尺即三坪，其價值為三十萬六千九百五十七元（計算式：3*102319 〔土地單價〕＝306957元），另
迴車道之價值應減為二分之一，迴車道面積為四點九坪，被告應補貼價額為二十五萬零六百八十二元（計算式：4.9×102319〔土地單價〕÷2＝250682），土地售價即為二
百四十四萬二千三百六十一元（計算式：0000000-000000-000000＝0000000元），則房地總價為四百二十九萬二
千三百六十一元，房地單價每坪為八萬五千八百八十二元（計算式：0000000÷49.98坪＝85882元），故一樓停車
空間之房地價值為四十九萬九千八百三十三元（計算式：85 882×5.82坪＝499833元），鄰近地區同性質平面車位
每部售價約四十五萬元，一樓作為客廳使用與作為停車空間使用價差為四萬九千八百三十三元（計算式：000000-000 000＝49833元）。
⒍綜上合計：三十二萬八千五百八十七元（計算式：250682+28072+49833＝328587元）
經本院審酌卷附土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、系爭建物建築平面圖、建物測量成果圖、土地及建物登記謄本等文書資料綜合判斷之結果，認為：其中土地單價部分，土地價款三百萬元，被告過戶予原告之土地計有台中縣太平市○○路段四一之一五九地號、第四一地號土地二筆，其中系爭四一地號土地為久堂花鄉○區○道路，面積三百五十七平方公尺，由全部住戶共同所有，原告之持分為三六分之一，依此計算原告取得系爭道路面積為九點九二平方公尺（計算式：357*1/36＝9.92平方公尺），加計系爭四一之一五九地號土地面積八十七平方公尺，合計為九六點九二平方公尺，約二九點三二坪（計算式：96.92*0.3025＝29.32坪）
，土地單價計為十萬二千三百一十九元（計算式：0000000/29.32 坪＝102319元）。房屋單價部分，房屋價款一百八十五萬元，依系爭房屋買賣契約書之房屋面積一六九點五○平方公尺即五一點二七坪，房屋單價計為三萬六千零八十三元（計算式：0000000÷51.27坪＝36083元）。其中土地價值
因迴車道而影響之價差部分，迴車道面積四點九坪，土地單價十萬二千三百一十九元，故迴車道土地價格減半其價差計為二十五萬零六百八十二元（計算式：4. 9×102319÷2＝
250682元）。其中一樓面積因違建拆除面積減少應補貼房價差部分，房屋面積計有建物謄本面積一五八點一六平方公尺即四七點八四坪，依系爭契約第一條後段附註之受益面積為二點一二坪，合計四九點九八坪（計算式：47.84+2.12＝49.98 坪），一樓迴車道外推部分面積為二點五一三坪（計算式：〔6.4×1.15+3.16×0.3〕×0.3025＝2.513坪），以上
合計五二點四九坪（計算式：49.98+2.513＝52.49坪），但一樓迴車道外推部分屬違建，拆除後為四九點九八坪，比系爭房屋買賣契約書約定房屋面積五一點二七坪短少一點二九坪，依系爭契約第一條後段，誤差在百分之一以內者不計加減帳，以約定房屋面積一六九點五○平方公尺計算百分之一即一點六九五平方公尺即○點五一二坪，須補貼短少面積為○點七七八坪（計算式：1.29-0.512＝0.778坪），須補貼
房價之房屋價差計為二萬八千零七十二元（計算式：0.77 8×36083＝28072元）。其中一樓停車空間之房地價值部分，
一樓停車空間所占面積為五點八二坪，房地總價四百八十五萬元、房屋售價一百八十五萬元，土地售價三百萬元，然土地售價應扣除社區道路九點九二平方公尺即三坪，其價值為三十萬六千九百五十七元（計算式：3*102319〔土地單價〕＝306957元），另迴車道之價值應減為二分之一，迴車道面積為四點九坪，被告應補貼價額為二十五萬零六百八十二元（計算式：4. 9×10 2319〔土地單價〕÷2＝250682），土
地售價即為二百四十四萬二千三百六十一元（計算式：00
00000-000000 -000000＝0000000元），則房地總價為四百
二十九萬二千三百六十一元，房地單價每坪為八萬五千八百八十二元（計算式：00 00000÷49.98坪＝85882元），故一
樓停車空間之房地價值為四十九萬九千八百三十三元（計算式：85 882×5.82坪＝499833元），鄰近地區同性質平面車
位每部售價約四十五萬元，一樓作為客廳使用與作為停車空間使用價差計為四萬九千八百三十三元（計算式：000000-000 000＝49833元）。綜上合計：系爭房屋應減少之價金計
為三十二萬八千五百八十七元（計算式：250682+28072+49833＝328587元），是原告主張減少價金八十八萬八千四百三十六元，其請求在三十二萬八千五百八十七元之數額範圍內，自屬有據，其逾此數額之請求，即屬無據。
四、次查被告抗辯稱：以原告積欠之買賣尾款十二萬元主張互為抵銷乙節，為原告所不爭，則其所為之抵銷抗辯，自屬有據，爰予抵銷之。至被告另主張就被告自九十三年七月至九十四年九月代替原告繳納房屋貸款利息十二萬三千五百三十六元部分與原告之請求互為抵銷云云，然查兩造就系爭房屋迄未辦妥交屋手續乙節，為兩造所不爭，依約未交屋前之房屋貸款利息仍應由被告繳納，則被告就上開房貸利息部分抵銷之抗辯，顯與民法抵銷之法定要件未符，其憑以為抵銷抗辯，此部分應無理由。又本件價金除上開尾款十二萬元部分未付外，其餘原告均已給付之事實，為兩造所不爭，是經抵銷後，原告得憑以請求被告返還之不當得利金額計為二十萬八千五百八十七元。從而，原告所請於二十萬八千五百八十七元之數額範圍內，洵屬正當，應予准許，其餘逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。又原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即九十三年八月二十七日）起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之遲延利息，核無不合，併予准許，爰為判決如主文所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法無逐一論述之必要，附此敘明。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　22　　日民事第二庭 法 官 呂明坤
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　22　　日書記官