臺灣臺中地方法院九十三年度訴字第二０五號

臺灣臺中地方法院民事判決　九十三年度訴字第二０五號

原告

甲○○

訴訟代理人

李秋瑩 律師

被告

順得隆網路資訊股份有限公司

法定代理人

乙○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年三月三日言詞辯論終結，判決

如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一、二項所示。並願供擔保，請准假執行之宣告。

二、陳述：

（一）緣被告於民國（下同）九十一年八月二日承租原告所有坐落台中市○區○○段六小段二之十二地號土地上建物（建號台中市○區○○段六小段六六七號）即門牌號碼台中市○○路四十號第一層房屋全部（下稱系爭房屋），作為公司營業處所之用，租賃期間自九十一年九月十五日起至九十四年九月十四日止，為期三年，每月租金新台幣（下同）八萬元，按月於每月十五日繳交。然被告自租用系爭房屋後，僅支付九月份租金八萬元，自九十一年十月起，即未再繳交分文。原告乃於九十二年七月間向台中市中區區公所聲請調解，會中雙方達成協議，並作成調解書，被告對於九十一年十月起至九十二年七月止之房租計七十二萬元，願意分二期給付，並當場簽發二紙面額各為三十六萬元之支票交由原告收執，以為支付租金之用，另九十二年八月份起之租金，則由被告匯至原告帳戶。然被告簽發之上開二紙支票其中發票日為九十二年十一月十六日之支票，經原告屆期提示竟遭退票（註：另一紙未經提示）。且九十二年八月份之租金被告亦僅支付二萬四千元，九十二年九月起之房租迄今尚未繳納，是被告積欠租金總額已達二期以上（即二個月），依兩造所訂上開租賃契約書第七條第五款及民法第四百四十條第二項規定，原告自可終止租賃契約。原告乃於九十二年十二月一日以台中公園路郵局第二一○號存證信函，要求被告給付租金，否則即以該存證信函終止租賃契約，被告於同日收受上開存證信函後，原告迄今仍未獲回應。是兩造間之租賃契約，已於九十三年一月終止，被告即無合法占有之權源，爰依民法第四百五十五條或第七百六十七條規定（擇一請求），請求被告遷讓返還系爭房屋。

（二）另自九十三年一月起，兩造間之租賃契約既因原告行使終止權而消滅，被告既無合法占有系爭房屋之權利，則被告迄今未將系爭房屋返還原告，繼續占有系爭房屋，則原告受有相當於租金之損害，而被告受有相當租金之利益，爰依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告返還自九十三年一月十五日起至遷讓返還房屋之日止，每月不當之利益八萬元。

三、證據：提出土地暨建物登記簿謄本各乙份、系爭房屋租賃契約書影本乙紙、調解書本乙紙、支票及退票理由單影本各乙紙、存證信函（含回執）影本各乙紙、系爭房屋之房屋稅籍證明書影本乙紙、被告公司登記事項卡暨法定代理人戶籍謄本各乙份為證。

乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

理由

一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告起訴主張，被告承租原告所有台中市○○路四十號第一層房屋之系爭房屋，以為營業之用，租賃期間自九十一年九月十五日起至九十四年九月十四日止，每月租金八萬元，按月於每月十五日繳交。然被告自租用系爭房屋後，自九十一年十月起，即未繳交租金，兩造曾於九十二年七月間經台中市中區區公所調解成立，並作成調解書，被告對於九十一年十月起至九十二年七月止之房租計七十二萬元，同意分二期給付，並當場簽發二紙面額各為三十六萬元之支票交由原告收執，以為支付租金之用，另九十二年八月份起之租金，則由被告匯至原告帳戶。然被告簽發之上開二紙支票均尚未兌現。且九十二年八月份之租金亦僅支付二萬四千元，九十二年九月起之租金即未繳納，積欠租金總額已達二期以上（即二個月），原告乃於九十二年十二月一日以台中公園路郵局第二一○號存證信函，要求被告給付租金，否則即以該存證信函終止租賃契約，被告已於同日收受上開存證信函，迄今尚未支付租金等情，已據原告提出土地暨建物登記簿謄本各乙份、系爭房屋租賃契約書影本乙紙、調解書本乙紙、支票及退票理由單影本各乙紙、存證信函（含回執）影本各乙紙、系爭房屋之房屋稅籍證明書影本乙紙、被告公司登記事項卡暨法定代理人戶籍謄本各乙份為證。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，本院依調查證據之結果，堪認原告上開之主張為真實。

三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一、二項，定有明文。兩造所訂房屋租賃契約第七條第五款約定亦同此規定。又土地出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為終止契約之原因者，應依民法第四百四十條第一項定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。所謂期限之相當與否，須斟酌客觀情形而決定之。其承租人主觀之情事，則毋庸予以斟酌。倘所定期限較客觀的相當期限為短者，嗣後經過客觀的相當期限，仍有催告之效力（最高法院四十八年度台上字第一二一二號判決要旨參照）。本件兩造租賃之標的物雖為房屋，然亦係依民法第四百四十條第一項為催告後終止契約之主張，與土地租賃之情形，並無不同。是上開最高法院判決要旨，於本件自亦得適用。是以，原告於九十二年十二月一日以台中公園路郵局第二一○號存證信函催告被告，要求給付租金，否則即以該存證信函終止租賃契約，雖其定之期限僅為五日，尚未相當，然本諸上開最高法院判決及系爭房屋之租金係按月繳交等情，故以定一個月之期限為相當，而本件上開存證信函被告既已於同日收受，則原告於審理中主張自九十三年一月十五日系爭租賃契約已為終止，於法尚屬有據。是被告自該時即九十三年一月十五日起無合法占有系爭房屋之權利（包括債權、物權）甚明。而按諸，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院七十五年台上字第八○一號判例要旨參照）。本件兩造之系爭房屋租賃契約既自九十三年一月十五日已終止，被告已無占有系爭房屋之權利（即無權占有），已如前述，則原告本於民法第四百五十五條租賃物返還請求權，或民法第七百六十七條前段所有物返還請求權之規定，請求被告返還返還系爭房屋，洵屬有據，自有理由，應予准許，爰為判決如主文第一項所示。

四、次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條第一項及第一百八十一條，分別定有明文。本件被告既無權占有原告所有系爭房屋而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。而原告與被告局既就系爭房屋訂有租賃契約，每月租金八萬元，已如前述。是原告依原租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月八萬元），為本件計算被告不當得利之標準，自屬合理。故而，原告請求自被告無權占有之日即九十三年一月十五日起至遷讓返還房屋止，按月給付原告八萬元，於法亦屬有據，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第二項所示。

五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官　陳添喜

~B法院書記官