臺灣臺中地方法院94年度重訴字第303號

臺灣臺中地方法院民事判決　94年度重訴字第303號

原告

光宇醫療儀器有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

張繼準律師

複代理人

黃琪雅律師

被告

雙鸁企業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

何崇民律師

複代理人

乙○○

上列當事人間履行契約等事件，本院於民國94年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告經訴外人昇逸不動產投資股份有限公司（以下簡稱昇逸公司）之仲介，於民國92年1月1日與由訴外人謝婉容代理之被告，就附表1、2之不動產及附表3之動產訂立買賣契約，價金總共為35,850,000元。依該契約第3條第1項約定：本契約簽訂同時，買方（即原告）應支付賣方（即被告）簽約款新台幣（下同）1,050,000元。同條第2項約定：於92年1月6日賣方備齊所有權移轉登記應備文件及蓋妥移轉登記書表交予雙方指定代書，同時買方應支付賣方備件款2,000,000元。第4條第1項約定：雙方應於買方支付備件款時，將本契約移轉登記所須之書表及證明文件蓋妥印鑑章，交付代書辦理不動產所有權移轉登記手續。原告已依約支付被告3,050,000元。該契約第9條並約定：本契約書自簽訂日起生效，雙方均不得反悔，若一方違反本約各條款之義務或不履行時，應賠償他方每日按買賣總價千分之0.6作為賠償金。此為懲罰性違約金之約定；特約條款第2條約定：買賣雙方同意1樓廠房於92年1月30日前點交買方使用，2樓廠房及辦公室於92年3月15日前點交買方使用。被告迄今均未點交。訴外人謝婉容為被告定代理人之妻，亦為被告之監察人，其就系爭買賣係經被告法定代理人之授權。被告之所有股東就公司事務全權授權被告處理，系爭買賣既屬全體股東授權被告處理公司業務之範圍，則縱股東臨時會未實際召開，亦難以此否認系爭買賣確經被告授權。被告舉另案昇逸公司與被告間給付服務費之92年度中簡字第782號、92年度簡上字第266號民事案件，以認謝婉容無權代理，為不當援引。而本院94年度訴字第248號被告與訴外人黃金車間請求返還不動產所有權狀事件，更明確認定謝婉容就系爭買賣為有權代理。系爭股東臨時會議記錄縱認為訴外人謝婉容與陳昇輝私自製作，然既係私自製作，原告本即無從得知，而被告、負責人及全體股東之印章均置於被告處，被告之事務復可由被告監察人即謝婉容取得前開印章處理，又兩造訂定系爭賣前，謝婉容更代表被告及被告總經理攜同原告法定代理人、前往參觀，謝婉容之行為構成表見代理，被告自應依民法第169條規定負授權人之責任。系爭買賣契約之所以有特別約款第2條之約定，乃因原告於締約時急需廠房使用，而被告明知原告急需使用系爭不動產，且兩造復於契約中明定被告應先將部分不動產點交予原告使用，卻因事後對契約內容不滿，即枉顧誠信，片面毀約，原告所受損失難以金錢計，而衡懲罰性違約金在強制債務人履行債務所具強制罰之精神，不應酌減。爰依民法第348條第1項之規定，請求被告交付買賣標的物並移轉所有權，並依兩造上開違約金給付之約定，請求被告給付違約金。並聲明：㈠被告於原告給付32,800,000元同時，應將①如附表1、2所示之土地及建物之所有權移轉登記予原告，並全部騰空交付原告；②如附表3所示之動產交付原告；㈡被告應自92年1月31日起至履行合約義務日止，按日給付原告21,510元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：系爭買賣標的物為被告營業場所之所在，價值高達35,850,000元，屬被告全部或主要部分或財產，依公司法第185條第1項第2款規定，系爭買賣應經股東會特別決議。詎訴外人謝婉容與昇逸公司法定代理人陳昇輝共同偽造出席股東一致同意系爭買賣及選任謝婉容代表出售事宜之股東會議記錄，亦無被告法定代理人之授權，謝婉容即以代理人之名義代理被告與原告訂定系爭買賣契約，顯係無權代理。而此由鈞院92年度訴字第2273號刑事案件，就訴外人謝婉容、陳昇輝偽造股東臨時會議記錄判決偽造文書罪，後雖經高等法院台中分院93年度上訴字第87號改判無罪，惟不否認並無所謂股東臨時會召開之事實，及訴外人昇逸公司因仲介系爭買賣，訴請被告給付服務費，經本院92年度中簡字第782號、92年度簡上字第266號民事判決以：訴外人謝婉容無權代理被告與訴外人昇逸公司訂定仲介服務契約，且訴外人昇逸公司亦可得知訴外人謝婉容無權代理被告為系爭買賣，判決訴外人昇逸公司敗訴確定，益證謝婉容為無權代理。鈞院94年度訴字第248號民事判決認訴外人謝婉容就本件買賣行為應有權代理原告公司是誤認證據證明力不同之採證，完全依刑事判決的認定，沒有參考價值。本件亦無表見代理之適用，系爭不實之股東會議臨時會議記錄是由訴外人謝婉容、陳昇輝於92年1月初偽造，系爭不動產買賣契約書是於92年1月1日簽訂，且原告與訴外人謝婉容簽約過程中，並無任何足以認定訴外人謝婉容已受被告公司授權之證明，無表見代理之適用，縱使有表見代理之適用，亦有公司法185條第1項第2款之適用。原告主張被告應依約就延期履行，每日按買賣價金千分之0.6給付違約金，亦即被告自92年1月31日起每日應付21,510元之違約金，迄今（94年9月1日）約974天，則得請求之金額為20,283,930元。然原告因契約未履行所受之損害，應為系爭不動產相當於租金之損害，而系爭二筆土地面積合計2,370平方公尺，93年1月申報地價皆為每平方公尺1,120元，則依土地法第97條第1項規定，每年租金上限為265,440元，換算成每日租金為727元；系爭二棟建物申報價為5,771,100元，每年租金上限為577,110元，每日租金應為1,581元，縱土地與建物租金相加，亦僅每日2,308元，遠遜於原告依約得請求之違約金；其次，原告已支付被告之3,050,000元，自92年1月1日締約迄今約32個月，倘依民法205條法定最高利率年息20%計算，利息約為1,626,667元，亦遠低於原告依約得請求之金額；況謝婉容擅自與原告締約時，被告法定代理人甲○○正於大陸行商，其獲知後，旋以存證信函通知原告解約事宜，經民事判決謝婉容係無權代理後，再以存證信函通知原告系爭買賣契約應屬無效，因此原告應有相當期間做好準備。因此審酌上開各點及衡量兩造利益，縱兩造契約成立，被告需履行契約內容，原告得請求之違約金亦屬過高。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免假執行。

三、兩造不爭執之事實：

(一)原告經訴外人昇逸公司之仲介，於92年1月1日與由訴外人謝婉容代理之被告，就附表1、2之不動產及附表3之動產訂立買賣契約，價金共為35,850,000元。

(二)系爭買賣契約第3條第1項約定：本契約簽訂同時，買方應支付賣方簽約款1,050,000元。同條第2項約定：於92年1月6日賣方備齊所有權移轉登記應備文件及蓋妥移轉登記書表交予雙方指定代書，同時買方應支付賣方備件款2,000,000元。第4條第1項約定：雙方應於買方支付備件款時，將本契約移轉登記所須之書表及證明文件蓋妥印鑑章，交付代書辦理不動產所有權移轉登記手續。原告已依約支付被告3,050,000元。

(三)系爭買賣契約第9條約定：本契約書自簽訂日起生效，雙方均不得反悔，若一方違反本約各條款之義務或不履行時，應賠償他方每日按買賣總價千分之0.6作為賠償金。此為懲罰性違約金之約定；特約條款第2條約定：買賣雙方同意1樓廠房於92年1月30日前點交買方使用，2樓廠房及辦公室於92年3月15日前點交買方使用。被告迄今均未點交。

四、得心證之理由：兩造厥有爭執者，為訴外人謝婉容是否有權代理？被告是否應負表見代理之授權人責任？及系爭買賣契約第9條違約金之約定是否過高應予酌減？查：

(一)按公司法第185條第1項第2款規定：公司為左列行為，應有代表已發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之：二、讓與全部或主要部分之營業或財產。其立法原意，欲期股東得事先知悉，俾踴躍出席股東會，且反對該議案之股東始能決議前，先以書面通知公司反對該項行為之意思表示，以為行使同法第186條以下股份收買請求權之準備。而依公司法第208條第3項之規定，董事長對外代表公司，而股東會則為公司之最高意思機關，故董事長代表公司締結關於讓與全部或主要部分之營業或財產之契約，依同法第185條第1項第2款之規定，應有代表已發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之。如董事長未經股東會上揭特別決議，而代表公司締結關於讓與全部或主要部分之營業或財產之契約，其效力如何，公司法雖無明文，應類推適用關於無權代理之規定。故如股東均已授權，自不得再援引公司法第185條第1項第2款規定主張無權代理。再雖兩造就系爭買賣標的物是否為屬被告全部或主要部分之財產之爭執，被告業據提出土地及建物登記謄本、臺中市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、資產負債表、及全國財產稅總歸戶財產查詢清單為證，固可認被告抗辯系爭買賣標的物是屬被告全部或主要部分財產等情為真實。然原告主張：原告經訴外人昇逸公司之仲介，於92年1月1日與由訴外人謝婉容代理之被告，就附表1、2之不動產及附表3之動產訂立買賣契約，價金總共為35,850,000元之事實，業據其提出不動產買賣契約書、付款支票、土地及建物登記謄本為證，並據兩造對原告經訴外人昇逸公司之仲介，於92年1月1日與由訴外人謝婉容代理之被告，就附表1、2之不動產及附表3之動產訂立買賣契約，價金共為35,850,000元之事實所不爭執。而雖被告抗辯：訴外人謝婉容與昇逸公司法定代理人陳昇輝共同偽造出席股東一致同意系爭買賣及選任謝婉容代表出售事宜之股東會議記錄，亦無被告法定代理人之授權，謝婉容即以代理人之名義代理被告與原告訂定系爭買賣契約，顯係無權代理云云，亦據其提出本院92年度訴字第2273號刑事判決、92年度中簡字第782號民事判決、92年度簡上字第266號民事判決、臺灣高等法院臺中分院93年度上訴字第87號刑事判決、存證信函及刑事聲請上訴狀為證，並聲請調閱本院92年度訴字第2273號、臺灣高等法院臺中分院93年度上訴字第87號刑事卷宗。惟查：被告公司股東為被告法定代理人甲○○、訴外人任林敏珍、盧林明美、謝婉容、吳定國、江添欄（股東名簿誤載為江天欄）、林思嫣七人。被告公司法定代理人甲○○持有被告公司股份1,150,000股、訴外人謝婉容持有85,000股、林思嫣持有52,500股、任林敏珍、盧林明美、江添欄各持有2,500股、吳定國持有5,000股。上開股東中，訴外人任林敏珍、盧林明美為被告公司法定代理人甲○○之大姐、二姐、訴外人林思嫣為被告公司法定代理人甲○○、訴外人謝婉容之女兒，現在美國就學，並未出資，僅係訴外人謝婉容以其名義作為股東；吳定國、江添欄分別為被告公司總經理、加工部門職員，訴外人任林敏珍、盧林明美、江添欄從未參與被告公司事務，均將印章交予被告公司全權授權公司處理。訴外人吳定國於系爭標的物買賣時，並帶原告法定代理人丙○○偕同訴外人即因原告公司為系爭買賣標的物之貸款而至系爭標的物進行估價之台中商銀職員葉勝發參觀整個廠房、土地及設備，並告知丙○○被告公司即將遷廠至大陸去。被告公司之大小章及股東印章並均放在金庫內，訴外人謝婉容可隨時拿取。原告法定代理人丙○○曾至被告公司看廠房二次，訴外人謝婉容並表示價錢其可以決定，但最後還是必須經被告公司法定代理人甲○○同意，其後訴外人謝婉容表示甲○○有答應出售。原告支付被告買賣價金之第1、2期款亦均入被告公司帳戶內。告訴代理人並於92年12月10日在前開刑事案件中陳述：被告公司在臺灣營運狀況不佳，有打算結束營業，遷廠至大陸。於買賣契約成立後，被告法定代理人甲○○曾於92年1月21日委由律師發存證信函欲解除契約，載明：「本人與丙○○於九十二年一月一日簽訂不動產買賣契約書，嗣經詳閱本件買賣契約書內容，顯有違誠信、公平原則，----」等語，其後於同年月29日再寄發存證信函時，於存證信函中始記載「本人於近日發現本公司股東臨時會議記錄乙份深感疑惑，本公司並未於九十一年十一月二十日召開會議，顯然上開文件係屬偽造----是故台端與本人簽立隻買賣契約應屬無效，請台端物再無謂爭議，函到後主動接洽善後事宜，以為商誼。有關台端與代書及本公司謝婉容之共同偽造文書乙事，本人可不予追究----」等語之事實，業有被告公司案卷、原告提出之前開支票影本及被告提出之前開存證信函在卷可稽，並有被告公司法定代理人甲○○、訴外人任林敏珍、盧林明美之法務部戶役政連結作業系統及存證信函附於前開刑事卷內可憑，復據訴外人謝婉容於前開刑事案件內陳述明確，亦經原告法定代理人丙○○、訴外人任林敏珍、盧林明美、江添欄、吳定國、葉勝發分別於93年4月1日、93年5月20日等在前開刑事案件內證述明確，亦有前開刑事案件卷證可佐。由上開被告公司股東授權情節，可知被告公司全體股東均交付印章置放於公司，全權授權被告公司法定代理人處理公司一切事務，再依系爭買賣標的物買賣原因及過程與被告欲解約過程觀之，亦明訴外人謝婉容確實經由被告公司法定代理人授權始訂定系爭買賣契約。訴外人謝婉容就系爭買賣自為有權代理。被告猶以公司法第185條第1項第2款規定置辯訴外人謝婉容就系爭買賣為無權代理云云，依上說明，即無理由。

(二)訴外人謝婉如既係有權代理被告訂立系爭契約，兩造即應受系爭契約之拘束。而兩造並對系爭買賣價金共為35,850,000元，原告已依約支付被告3,050,000元之事實亦不爭執，復有原告提出之前開不動產買賣契約書及支票影本為證。則原告依據民法第348條第1項之規定，請求被告交付買賣標的物並移轉所有權，求為判決被告於原告給付32,800,000元同時，應將①如附表1、2所示之土地及建物之所有權移轉登記予原告，並全部騰空交付原告；②如附表3所示之動產交付原告，即屬正當，應予准許。

(三)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。兩造於系爭契約第9條約定：本契約書自簽訂日起生效，雙方均不得反悔，若一方違反本約各條款之義務或不履行時，應賠償他方每日按買賣總價千分之0.6作為賠償金，並於特約條款第2條約定：買賣雙方同意1樓廠房於92年1月30日前點交買方使用，2樓廠房及辦公室於92年3月15日前點交買方使用。被告迄今均未點交之事實，亦有前開不動產買賣契約書在卷可憑，並為兩造所不爭執。依兩造之前開約定，原告固得請求被告給付自92年1月30日未點交一樓廠房翌日即92年1月31日起至履行系爭契約義務日止，依兩造約定應給付之違約金。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院著有79年度台上字第1915號判例意旨足資參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項亦有明文。再土地法第97條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準，最高法院亦著有49年度台上字第1230號判例意旨足資參照。是可認原告因被告之不履行乃受有系爭買賣不動產依土地法第97條第1項規定相當於最高租金以系爭不動產申報總價年息10%計算之損害及原告已支付價金依民法第205條規定相當於法定最高利率年息20%計算之損害。而系爭二筆土地面積合計2,370平方公尺，93年1月申報地價皆為每平方公尺1,120元，系爭二棟建物申報價為5,771,100元，有被告提出之前開土地及建物登記謄本及臺中市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可憑，是原告每日受有之損害即為3,980（｛（2,370平方公尺×1,120元／平方公尺＋5,771,100元）×10%＋3,050,000元×20%｝÷365＝3,980（元以下四捨五入））元。本院斟酌兩造間系爭買賣主要為不動產之買賣及原告已支付3,050,000元之價金，原告所受損害情形等一切情形，認原告依兩造約定，請求被告按日給付原告21,510元之違約金，核屬過高，應酌減至按日給付3,980元，始屬相當。是原告依據兩造之約定，請求被告自92年1月31日起至履行合約義務日止，按日給付原告21,510元，即於自92年1月31日起至履行本判決第1項義務日止按日給付原告3,980元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此請求之範圍，即無理由，應予駁回。

(四)本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額均准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所依附，併駁回之。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。