臺灣臺中地方法院94年度簡上字第116號

臺灣臺中地方法院民事判決　　94年度簡上字第116號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

陳益軒律師

複代理人

劉思顯律師

複代理人

黃柏霖律師

被上訴人

方圓建設股份有限公司

特別代理人　丙○○

上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國94年2月16日本院臺中簡易庭93年度中簡字第2516號第一審判決提起上訴，本院於民國95年3月10日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長選任特別代理人。又本法關於法定代理之規定，於法人之代表人、第40條第3項之代表人或管理人、第4項機關之代表人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之。民事訴訟法第51條第1項、第52條分別定有明文。查本件被上訴人公司法定代理人甲○○於本院審理調查期間之民國（下同）94年5月26日死亡，且被上訴人公司復未改選新任董事長，經上訴人提出聲請選任特別代理人，本院參酌各情，選任丙○○於本件上訴之返還押租金事件中，為被上訴人公司之特別代理人，有本院94年度聲字第2253號民事裁定可參，合先敘明。

二、本件被上訴人經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訴法第386條各款所列情形，准依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。

乙、實體方面：

一、本件上訴人起訴主張：第三人鍾清芳與被上訴人於87年5月26日簽訂租賃契約，由鍾清芳承租被上訴人所有坐落台中市○○○路61號1樓房屋，租期自87年6月1日起至90年5月31日止，嗣鍾清芳於87年11月16日，將上址探索咖啡雜誌館內所有設備以新台幣（下同）660萬元之價格讓渡與上訴人乙○○承受，被上訴人亦默示同意上開租賃權之讓與，據此，依鍾清芳上開與被上訴人所簽立之租賃契約第3條約定：第1、2年租金每月10萬元，第3年租金另議。支付方法：租金每1月付1次於每次之首日以現金支付。保證金30萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。故上訴人於頂受上開探索咖啡雜誌館時，保證金部分亦應一併移轉予上訴人。惟自90年5 月31日系爭租賃契約屆期時迄今，被上訴人均拒絕返還上開保證金，爰依租賃契約第3條之約定於租賃期滿後，請求返還保證金30萬元，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。

二、被上訴人則以：上訴人自89年2月1日起即拒絕繳租金，依每月10萬元計算，本件保證金經被上訴人抵扣3個月即89年2月至89年4月份之租金，非但已無餘額，且尚不足，上訴人之訴並無理由等語置辯，並請求駁回上訴人之訴。

三、原審審理結果認為：被上訴人抗辯上訴人自89年2月1日起即未繳付租金，此為上訴人之原審訴訟代理人所不爭執，且無上訴人自89年2月1日後有繳付租金之證據，則被上訴人以保證金30萬元，抵扣89年2月至89年4月份之租金每月10萬元，於法尚無不可；又上訴人另主張丙○○於89年3月15日以斷水、斷電方式阻止其使用租賃物後，被上訴人即未再提供合於約定使用之租賃物予上訴人，故主張同時履行抗辯，惟此係丙○○個人之行為，是否當然為被上訴人公司所應負之責任，上訴人受如何損害？其損害額等？均尚有待另行確認，而本件房屋租賃契約已於90年5月31日期滿，上訴人主張同時履行抗辯，亦顯無據。從而，原審以上訴人所舉之證據，尚不足以證明所主張之事實，而為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並補稱：丙○○身為被上訴人公司之「代理人」，負責處理系爭房屋之租賃事宜，故其所為斷水、斷電或阻擾上訴人繼續使用系爭租賃物，確已致上訴人受有損害，上訴人自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。原審竟以舉證尚不足以證明為由而駁回，顯屬違法，求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人150,000元，及自93年7月7日（即支付命令送達被上訴人翌日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。

四、下列事項為兩造所不爭執，而堪信為真實：

㈠訴外人鍾清芳與被上訴人於87年5月26日簽訂租賃契約，由鍾清芳承租被上訴人所有坐落台中市○○○路61號1樓房屋，租期自87年6月1日起至90年5月31日止，該租賃契約第3條並約定：租金每月100,000元，第3年租金另議。支付方法：租金每1月付1次於每次之首日以現金支付。保證金300,000元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。

㈡嗣鍾清芳於87年11月16日將上址「探索咖啡雜誌館」內所有設備以6,600,000元之價格讓渡與上訴人乙○○承受，被上訴人亦默示同意上開租賃權之讓與。

㈢上訴人自89年2月1日起未依約繳納租金，訴外人丙○○於89年3月15日至該址以停電為由叫店內客人離去。被上訴人於89年6月1日將上址再出租，惟被上訴人迄今未返還上開保證金300,000元。

㈣被上訴人主張以其對上訴人之租金債權中300,000元扣抵系爭保證金，上訴人同意扣抵自89年2月1日起至89年3月15日止之租金150,000元。

五、本件兩造爭執所在厥為：被上訴人自89年3月15日起後是否未提供合於約定使用之租賃物予上訴人？茲說明如下：

㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租時將合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務。最高法院89年台上字第422號判決要旨可資參考。經查，訴外人鍾清芳於87年11月16日將其向被上訴人所承租坐落台中市○○○路61號1樓即「探索咖啡雜誌館」內所有設備以6,600,000元之價格讓渡與上訴人承受，被上訴人亦默示同意上開租賃權之讓與，並收取租金等情不爭執。足徵上訴人因受讓租賃權而為上址租賃物之承租人甚明。而系爭租約第4條第1款載明：本房屋係供探索咖啡雜誌館之用等語，有該房屋租賃契約書影本1紙在卷可稽。顯見承租人受讓承租該租賃物應係為經營前開咖啡館之用，而經營咖啡館所需之水、電及電動門之開啟，則為提供系爭租賃物以供合於約定之使用、收益所必須。至於被上訴人之特別代理人丙○○於89年3月15日下午8時許進入上訴人於上址所開設之探索咖啡店內，以停電為由叫客人離去等情，業據台灣高等法院台中分院91年上易字第1625號強制案件判處拘役30日確定在案，並有該刑事判決書1紙附卷可考。且丙○○於該刑事案件亦辯稱：當天係因探索咖啡館之店長通知伊沒電了，伊才過去看等語，足證丙○○就該咖啡館斷電一事業已知悉甚明，而沒電即無法正常使用該租賃物以供合約所載經營咖啡店之用，亦為丙○○所知悉。

㈡查丙○○為被上訴人公司前法定代理人方譔賢之配偶，且訴外人鍾清芳於本院及台灣高等法院台中分院刑事庭審理丙○○涉犯強制罪案件中曾到庭結證稱：我將店頂讓給告訴人（即乙○○）後，有帶告訴人夫妻去跟被告（即丙○○）說我把店頂讓，以後房租由告訴人那邊支付等語（見本院91年度易字第238號刑事案卷第44頁、台中高分院91年度上易字第1625號卷第23頁），此業據本院調閱上開刑事案卷查明無訛，復參諸丙○○於上開刑事案件偵查中自承：「問：（陳綉美的票來源？），有的是乙○○，有些是探索咖啡店員交給我的。」、「我知道鍾將房轉租給鈴」等語，則丙○○應係身為被上訴人公司之代理人，負責處理系爭房屋之出租事宜；再者，被上訴人之訴訟代理人於本院準備程序調查時亦自認丙○○關於簽訂系爭租賃契約、調整租期及收受當期租金部分，皆係以被上訴人代理人之地位為之（見本院94年5月31日準備程序筆錄）。次按債務人之代理人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條定有明文。其立法理由係基於本人既藉由第三人以擴張其活動時對他人造成損害之賠償責任。最高法院89年度台上字第140號判決要旨可資參考。是丙○○既係被上訴人公司就系爭租賃債務之代理人，且丙○○就該租賃物於89年3月15日即斷電一事亦已知悉，縱該斷電行為並無證據證明係丙○○所為，但被上訴人既已明知電力供應係提供合於約定使用、收益狀態之租賃物所必須者，且為出租人之主要義務，竟自89年3月15日起即未再提供合於使用、收益狀態之租賃物，並進而於同年6月1日將該租賃物另出租於他人，且擅自進入占用其內上訴人所有生財器具等情，亦據台灣高等法院93年度上字第140號返還所有物事件判決確定在案，有該民事判決書1紙附卷可查，並經本院調閱該卷查明屬實。又民法第423條之規定，乃出租人之主要義務，與承租人租金支付之義務，立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。最高法院93年度台上字第770號判決要旨可資參考。是被上訴人既主張上訴人自89年2月1日起即未再給付租金，遂以系爭保證金30萬元扣抵上訴人所積欠之每月租金10萬元，則被上訴人亦於89年3月15日起即未再提供合於約定使用、收益狀態之租賃物，上訴人自得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金。

六、綜上所述，訴外人鍾清芳既於87年11月16日將上址「探索咖啡雜誌館」內所有設備以6,600,000元之價格讓渡與上訴人承受，而被上訴人亦默示同意上開租賃權之讓與，則兩造間有系爭房屋之租賃契約存在。被上訴人自89年3月15日起即未再提供合於約定使用、收益狀態之租賃物等情屬實，已如前述，而丙○○為被上訴人履行系爭租賃契約之代理人，亦如前述，則上訴人自得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，是上訴人以系爭房屋租賃契約已於90年5月31日租期屆滿，請求被上訴人返還扣抵租金後之保證金15萬元，及自支付命令送達之翌日（即93年7月7日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。