臺灣臺中地方法院94年度訴字第1327號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 97 年 11 月 21 日
• 法官: 吳蕙玟
• 原告: 己○○、戊○○、甲○○、辛○○、弄1號、丙○○、庚○○、號、子○○、癸○○、丁○○

臺灣臺中地方法院民事判決　94年度訴字第1327號
原　　　告　己○○
原　　　告　戊○○
原　　　告　甲○○
原　　　告　辛○○
弄1號
原　　　告　丙○○
原　　　告　庚○○
號
原　　　告　子○○
原　　　告　癸○○
原　　　告　丁○○
前列九人共同
訴訟代理人　詹漢山律師
複代理人　　謝英吉律師
壬○○
被　　　告　清靜建設股份有限公司
法定代理人　寅○○
訴訟代理人　丑○○
訴訟代理人　尤雯雯律師
複代理人　　乙○○
被　　　告　寅○○
訴訟代理人　尤雯雯律師
複代理人　　乙○○
上列當事人間損害賠償事件，本院於97年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告清靜建設股份有限公司應給付原告辛○○、丙○○、庚○○、子○○、癸○○、丁○○各新台幣玖萬陸仟壹佰貳拾壹元及均自民國九十四年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告寅○○應給付原告己○○新台幣壹拾貳萬貳仟參佰柒拾參元及自民國九十四年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告寅○○應給付原告戊○○、甲○○各新台幣玖萬陸仟壹佰貳拾壹元及均自民國九十四年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告寅○○各以新台幣壹拾貳萬貳仟參佰柒拾參元、玖萬陸仟壹佰貳拾壹元、玖萬陸仟壹佰貳拾壹元為原告己○○、戊○○、甲○○預供擔保，被告清靜建設股份有限公司各以新台幣玖萬陸仟壹佰貳拾壹元、玖萬陸仟壹佰貳拾壹元、玖萬陸仟壹佰貳拾壹元、玖萬陸仟壹佰貳拾壹元、玖萬陸仟壹佰貳拾壹元、玖萬陸仟壹佰貳拾壹元為原告辛○○、丙○○、庚○○、子○○、癸○○、丁○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面：
一、緣訴外人林烈堂為原告己○○、戊○○之父親，為原告甲○○之外祖父，林烈堂與被告寅○○簽訂「房屋合建契約書」，約定由林烈堂提供其所有坐落於台中縣沙鹿鎮○○○段北勢坑小段317之12地號之土地供被告寅○○興建房
屋10戶，並約定由林烈堂分得其中4戶，由寅○○分得其
中6戶，雙方簽約後，寅○○隨即糾工建屋，期間復於民
國（下同）93年7月23日與林烈堂、林蔡桃、原告己○○
、戊○○等4人簽訂「補充協議書」，約定被告寅○○應
自即日起移轉台中縣沙鹿鎮○○○段北勢坑小段第2112至2115建號共4戶房屋予林烈堂或其指定之人，寅○○依約
將上開四戶房屋移轉登記為原告己○○（門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄1號、2號）、戊○○（門牌號碼台
中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄3號）及甲○○（門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄5號）所有。
二、原告辛○○、余俊宏、庚○○、子○○、癸○○、丁○○6 人則分別向被告清靜建設股份有限公司（下稱清靜建設公司）購買上開地段2116至2121建號之房屋及房屋所坐落之土地，嗣後並移轉登記為辛○○、丙○○（即余俊宏之妻）、庚○○、子○○、癸○○、丁○○六人所有（下稱辛○○等6人）。
三、原告目前發現系爭房屋至少存有以下重大瑕疵：（一）樓高嚴重不足：依照建築法規，樓梯淨高應有190公分以上
，然系爭房屋樓梯淨高卻僅有144公分至158公分，明顯不符法令規定。（二）屋內水管不通：系爭房屋屋內洗衣排水管路因被告施作不當，根本無法排水，導致原告洗衣機被迫放置於屋外。為此，原告曾以存證信函通知被告，要求被告限期將上述瑕疵改善，迄今亦無下文。系爭房屋經鈞院囑託臺灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定，證明確有樓梯高度不足及排水管口徑過小等瑕疵，每戶應減少之金額為新台幣（下同）69,869元、26,252元。從而，原告依民法物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求被告賠償每戶損害96,121元，自有理由。
四、又原告辛○○等6人向被告清靜建設公司購買系爭房屋時
，被告清靜建設公司即以房屋廣告單及其上房屋平面圖向原告6人表示，每戶均擁有「七米大車庫」及「前院超大
庭園綠地」，而車庫及庭院之外始為道路，且當時預售人員尚於廣告單上註明房屋前面道路寬度，詎系爭房屋興建期間，房屋前面原來之道路用地（即坐落於台中縣沙鹿鎮○○○段北勢坑小段780地號土地，下稱系爭780號土地），竟遭訴外人陳柏翰購買，當時被告寅○○還向原告保證伊會向陳柏翰買回來，要原告不要擔心等語，但事後根本沒有向陳柏翰購買路地，被告與陳柏翰簽訂買賣契約之目的，無非在騙取使用執照而已，嗣使用執照核發下來後，被告隨即翻悔，拒絕給付陳柏翰買賣價金而毀約。本件被告交付之房屋，不僅沒有可單獨使用之車庫及庭園綠地，反而要求原告必須將屋前之空地，提供予其他住戶通行使用，顯然與契約內容及債之本旨不符，是原告依民法物之瑕疵擔保及不完全給付之規定，主張被告應負債務不履行之損害賠償責任，自屬有據。本件經台灣省建築師公會鑑定，已認定系爭房屋無被告預售屋廣告所載「七米大車庫」係為瑕疵。上開鑑定固建議有關「七米大車庫」之瑕疵部分，每戶應減少價金新臺幣（下同）22.5萬元等語，惟鑑定人既經訪談當地仲介業現行平面停車位售價約30萬元/ 每位，而本件依被告預售屋廣告所載「七米大車庫」均屬平面車位，是以本件房屋現況無「七米大車庫」之瑕疵部分，被告應減少價金30萬元，始符實情。
五、被告在其預售屋廣告中承諾每戶前面有4米道路，且被告
寅○○亦有向地主林烈堂承諾會負責將4米道路開通，詎
該4米道路嗣後遭國有財產局出售予訴外人陳柏翰，被告
承諾會負責向訴外人陳柏翰購買路地，以解決通行問題。被告未能依約向訴外人陳柏翰購買房屋前面之4米道路，
致原告嗣後無道路可用，從而原告請求被告賠償此部分之損害。參以被告原欲以300萬元向訴外人陳柏翰購買土地
作為道路使用，是原告主張以300萬元作為損害賠償之依
據。原告己○○所有台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄1號房屋之通行尚不受系爭路地影響，受有損害者為台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄2號、3號、5號至11號等9戶等情，依此計
算，每戶之損害為333,333元。
六、被告依其廣告內容，應於每戶房屋前面建造7米車庫及庭
園綠地，以供住戶單獨使用；且系爭房屋前面之4米現有
巷道遭國有財產局出售予訴外人陳柏翰後，被告明知其為履行契約內容及申請使用執照，應向訴外人陳柏翰購買上開路地，以求解決，詎被告惡意毀約，拒絕繼續支付陳柏翰買賣價款，且未依約於每戶前面建造7米車庫及庭園綠
地，反而將房屋前面建造為相連之空地，造成每戶均無單獨之7米車庫及庭園綠地之損害。從而，原告辛○○等6人依消費者保護法（下稱消保法）第22條、第51條前段之規定，向被告清靜建設公司請求賠償額3倍之懲罰性賠償金
，亦屬有理。
七、依被告寅○○與訴外人林烈堂簽訂之「房屋合建契約書」所示，係由地主林烈堂提供土地，由建商領取執照，並建築房屋，於其完工後，將約定分歸地主之房屋移轉登記予地主林烈堂指定之人，同時由地主林烈堂將建商分得房屋之基地所有權，移轉於建商或其指定之人，核其性質，應屬民法互易之法律關係，依民法第398條，準用買賣之規
定。被告寅○○依「房屋合建契約書」自應負物之瑕疵擔保責任。復依被告寅○○與訴外人林烈堂及原告己○○、戊○○等人簽訂「補充協議書」第2條規定：「乙方（即
被告寅○○）即日起同意移轉同前段第2112至2115建號（共四間房屋）予甲方（或甲方指定人），應繳之契稅由乙方負擔。」而系爭房屋嗣依林烈堂等人指示，移轉登記為原告己○○、戊○○及甲○○3人所有，可認己○○、戊
○○、甲○○均有表示享受其利益之意思，則原告己○○、戊○○、甲○○於該「合建契約書」及「補充協議書」之範圍內享有債權人之一切權利，自得對被告寅○○主張物之瑕疵擔保責任甚明。系爭房屋有「建物一樓至二樓之樓梯高度不足」、「洗衣機排水管徑過小」、「欠缺七米大車庫」等瑕疵，且上開瑕疵均係發生於契約成立之後，爰前最高法院決議意旨，被告寅○○對原告己○○等3人
應併負不完全給付之債務不履行責任。
八、綜上，原告己○○請求被告寅○○賠償825,575元（計算
式為：96121×2+300000+333333=825575）【說明：原告
己○○就房屋樓梯高度不足及洗衣機排水管徑過小部分，受有2戶之損害】；原告戊○○、甲○○請求被告寅○○
賠償729, 454元（計算式為：96121+300000+333333=729454）。原告辛○○等6人分別請求被告清靜建設公司賠償
：2,917,816元（其計算式為：69869+26252+300000+333333＋〔69869+26252+225000 +333333〕×3=0000000）。
九、聲明：
㈠被告寅○○應給付原告己○○新臺幣825,575元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息。
㈡被告寅○○應給付原告戊○○、甲○○各新臺幣729,454
元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈢被告清靜建設股份有限公司應給付原告辛○○、丙○○、庚○○、子○○、癸○○、丁○○各新臺幣2,917,816元
及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告與訴外人林烈堂簽訂合建契約書，經林烈堂告知系爭房屋坐落之土地旁為國有財產局即有之道路用地，該道路用地於國有財產局標售前係屬為供公眾通行之現有巷道，可供通行無虞，當時林烈堂曾有允若國有財產局出售時，因林烈堂有優先承購權，將通知被告前往標購。詎料，林烈堂因疏忽於國有財產局標售未及時通知被告，致該道路用地遭訴外人陳伯翰購得，亦非被告所預期可見，因而被告得知該道路用地遭訴外人陳柏瀚標得後，亦一再與陳柏瀚父親商談購買該道路用地。詎料事後仍無法取得該道路用地，此為不可歸責於被告之事由。
二、被告於廣告內雖有刊登出「四米巷道」及「七米大停車位」之語，此係於92年間即已刊登廣告，而原告六人與被告簽訂買賣契約是在92年10月22日，此係公有道路，被告並未承諾將私設道路予原告供原告通行之用，在此同時該既成道路確實存在。任何人皆無法預知國有財產局會將道路標售，而該地本即應作為道路通行之用，此乃係第三人陳柏翰違法使用在道路用地上搭蓋鐵皮屋不讓人通行，並非被告惡意行為所致。本件糾紛實乃因國有財產局出售該巷道時出乎被告之意料，被告於興建之時確實有該巷道存在，既然如此，此項瑕疵與如消保法第22條所謂企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。此乃為避免企業經營者以不實之廣告，致侵害消費者之權益。然本件於廣告之初，該既成巷道確實存在，以通常之經驗，任何人皆不可能料想得到既有巷道會有出售情事。因此此項給付不能，實屬具有不可歸責性，與消保法所規定係為防止廣告誇大不實損及消費者權益有異，故而應無消保法第22條、第51條之適用。
三、被告知悉無法取得該道路用地後，立即與地主林烈堂商議，經林烈堂同意後，雙方簽訂補充協議書中第四條規定「甲、乙同意就十間房屋前方之現有空地，於四米道路尚未解決前，雙方就現有空地應相互供為通行使用，日後四米道路解決時，十戶再行協議。」即林烈堂本已知悉被告無法取得道路用地，並同意其所取得之房屋前之空地願供作為通行之用。原告己○○、戊○○、甲○○既係受林烈堂指定為系爭房屋之利益第三人，亦有同意讓其他住戶通行之義務。則原告己○○等3人又有何受到無道路通行之損
害，且被告早以將此三戶系爭房屋交付予原告等人使用出租，並已過戶完成，即表示建蔽率及容積率並無問題，否則台中縣政府建管課何能核發建築執照及使用執照，顯見原告請求不完全給付並無理由。
四、被告與原告辛○○等6人協商後簽訂合約書，合約書已載
明「因道路無法通行之故，被告願補償如下條款：支付承買戶每戶新台幣35萬元整，於尾款中扣除，為承買戶搭建前院深度三米之採光罩」，顯見原告等人於交屋時即已知悉道路用地無法取得之問題，被告亦以此作為賠償。嗣後被告已確定無法取得該道路所有權後，經兩造間協調結果，才簽訂「乙契約」，被告同意讓原告扣留房屋買賣價金40 萬元，此後原告等人一直未將該40萬元之買賣價金給
付予被告，顯見原告等人早已同意被告之賠償方案，否則何以同意簽訂「乙契約」。
五、樓高過低、水管管徑過小等瑕疵為原告於被告交屋時即已知悉，三樓水管管徑過小，其縱使未能以肉眼分辨，然其購買洗衣機裝設時即應已發現，則此二項瑕疵既屬以肉眼即可分辨之瑕疵，非隱藏性之瑕疵，原告即應於交付後即通知被告，否則即應視為承認其所受領之物。其次，此種瑕疵，乃係屬依通常檢查即可發現。被告於93年8月間即
已將房屋點交於原告，原告至遲於裝潢房屋時即已發現，並於裝設洗衣機時發現屋內排水管管徑過小，以致於需將洗衣機裝設在屋外，顯見原告等人早已知悉，原告即應立即通知，然原告六人卻遲至94年4月23日才寄發存證信函
通知被告，距被告交付房屋已逾九個月，原告既怠於通知，即有視為承認所受領之物，不得請求賠償。因原告辛○○等6人尚有40萬元之買賣價金未給付被告，及依據合約
書所記載支付每戶新台幣35萬元作為賠償。若被告因建築物有瑕疵或無停車位或因實地與廣告內容不符而有瑕疵須賠償原告辛○○6人，亦因原告辛○○等6人應給付買賣價金40萬元而抵銷。
六、原告己○○、戊○○、甲○○等3人與被告之間並無契約
關係存在，其取得係因被告與原地主林烈堂間簽訂合建契約，再經由林烈堂之指定登記予原告己○○等3人，乃係
不真正之第三人利益契約，與被告間並無法律關係存在。而其三人與林烈堂間之內部關係究竟為何，並非被告所能知悉。被告與林烈堂簽訂合建契約時，並未約定需依照廣告上之內容作為合建所取得房屋之品質。合建契約兩造約定分受建造完成之房屋及其基地之性質如何，因兩造之主張不同，物　之瑕疵擔保雖在準用之列，然依系爭合建契約書觀之，原告之父親林烈堂僅提供土地，並未交付價金，自不得準用物之瑕疵擔保關於減少價金或損害賠償之規定。合建契約內亦無約定，被告須取得道路供其通行，被告就道路取得或停車位部分，並非兩造所約定合建之內容，原告己○○等3人對被告請求損害賠償並無理由。
七、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡被告願供擔保，請准宣告免為假執行。添
參、兩造不爭執之事項：
一、訴外人林烈堂與被告寅○○簽訂「合建契約書」之事實。二、訴外人林烈堂、林蔡桃、原告己○○、戊○○等四人於民國93年7月23日與被告寅○○簽訂「補充協議書」，原告
己○○、戊○○、甲○○取得門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄1、2號（己○○）3號、5號房屋及基地之事實
。
三、原告辛○○、余俊宏（現由原告丙○○承當訴訟）、庚○○、子○○、癸○○、丁○○等六人分別與被告清靜建設公司簽訂「土地、房屋預定買賣契約書」，購買門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄6號（原告辛○○所有）、7
號（原告丙○○所有）、8號（原告庚○○所有）、9號（原告子○○所有）、10號（原告癸○○所有）、11號（原告丁○○所有）房屋及基地之事實。
四、被告寅○○於93年3月18日與訴外人陳柏翰簽訂「土地買
賣契約書」之事實。
五、原告辛○○等6人於93年7月31日與被告清靜建設公司簽訂「合約書」之事實。
六、原告辛○○等6人於93年9月8日與被告清靜建設公司簽訂
「乙契約」之事實。
七、系爭780號土地已由訴外人陳柏翰向國有財產局投標購買
，並已登記為陳柏翰所有之事實。
八．系爭房屋經鈞院囑託臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定結果，有「建物一樓至二樓之樓梯高度不足」、「洗衣機排水管徑過小」、「欠缺七米大車庫」等瑕疵，推估每戶應分別減少買賣價金69869元、26252元、225000元之事實。
肆、得心證之理由：
一、茲就原告辛○○、丙○○、庚○○、子○○、癸○○、丁○○等6人與被告清靜建設股份有限公司之爭執分述如下
：
㈠原告辛○○等6人依瑕疵擔保及不完全給付之規定，得請
求被告清靜建設公司賠償之金額為何？
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明
文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法第359條前段亦有明文。經查，原告辛○○等6人向被告清靜建設公司購買門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄6號（原告辛○○所有）、7號（原告丙○○所有
）、8號（原告庚○○所有）、9號（原告子○○所有）、10號（原告癸○○所有）、11號（原告丁○○所有）之房屋，上開房屋1樓至2樓之樓梯高度不足190公分以上，不
符建築技術規則第35條規定樓梯間淨高度需大於190公分
以上，亦與本案「原核准建築圖說」之樓梯剖面圖不符，將會造成住戶使用上諸多不便及安全性是否確保等問題，顯為瑕疪，每戶應減少買賣價金69,869元；又上開房屋4
樓現所留設排水管之標稱管徑均為20mm，而一般洗衣機排水管標稱管徑均為38-40m m，因管徑大小一般係與排水流量成正比，現所留設排水管徑過小，日後必將無法正常於該處使用洗衣機，亦為瑕疪，每戶應減少買賣價金26,252元，為兩造所不爭執，並有買賣契約書、台灣省建築師公會台中辦事處95年5月4日鑑定報告書及95年9月14 日函附卷可稽，堪予採信。
⑵被告辯稱；樓梯高度不足之瑕疪．以肉眼即可分辨，並非隱藏性瑕疪，水管管徑過小之瑕疪，其購買洗衣機時應已發現，否則何以要將洗衣機放置屋外，原告於交屋後逾9
個月始通知被告，其怠於通知，應視為承認所受領之物，不得請求賠償云云。惟系爭房屋樓梯高度及排水管徑之標準，實非一般民眾所得知悉，原告係因屋內洗衣機排水管不通，無法排水，而將洗衣機置於門外，有存證信函附卷可稽，是以上開瑕疪並非於交屋後以肉眼檢查，或以一般人之知識可得檢查知悉，被告上開抗辯，尚無可採。
⑶另原告主張系爭房屋無被告預售屋廣告所載「每戶7米大
車庫及庭園綠地」，沒有單獨使用之7米車庫及庭園綠地
，必須將房屋前之空地提供作公共使用，係屬瑕疪，應減少價金30萬元云云。被告則以：原告欠缺停車位係因道路遭訴外人陳柏翰購買而無法通行，鑑定報告並未針對無道路通行認定被告須賠償原告等語置辯。經查，系爭門牌號碼1至11號房屋前院深度為6.5米至10.5米不等，此深度大致符合7米，惟因系爭房屋前院面臨之道路遭訴外人陳柏
翰占用，致門牌號碼2至11號房屋之車輛出入，無法單獨
由自己之前院（即車庫及綠地空間）直接出入，需穿越他戶之前院由側邊道路出入等事實，為兩造所不爭執，並有廣告海報、勘驗筆錄及台灣省建築師公會台中辦事處97年2 月18日鑑定報告書在卷足稽，堪信為真實。系爭房屋前院空地深度約為7米，足供作車庫及庭院綠地使用，其功
能與預售屋廣告所載「每戶7米大車庫及庭園綠地」等語
並無不符，即難認係瑕疪。蓋所謂「7米大車庫及庭園綠
地」應指7米大之空間足供作停車及綠地使用功能，不涉
及車庫是否具有可單獨自由出入之功能，況系爭車庫無法具有單獨自由出入之功能，係因出入道路被第三人陳柏翰占用，此乃道路糾紛所致，並非7米大車庫及庭園綠地欠
缺或規劃不當所致。被告將房屋前之空地提供作公共庭園及通行使用，係因出入道路被第三人陳柏翰占用，非因7
米大車庫及庭園綠地有何瑕疪，造成被告必須將房屋前之空地提供作公共使用。原告上開主張，委無可採。台灣省建築師公會台中辦事處97年2月18日鑑定報告書認定：①
有關「7米大車庫部分」：由於門牌號碼2至11號房屋之車輛出入，未能達到預售時廣告內容所示透天厝「自由出入」的標準，此因素顯已構成「瑕疪」，故參酌當地停車位價格，建議門牌號碼2至11號房屋，每戶應少價金22.5萬
元；②有關「前院超大庭園綠地」部分：現況共10戶，各該戶前院地坪舖面現已改為「混凝土壓花地板」與當時被告銷售海報圖說內容所稱前院超大庭園「綠地」是有所不同，但是各戶前院深度現分別為6.5米至10.5米不等，此
深度大致尚符，此項瑕疪如前所述乃舖面表材不同，不致於影響庭院主要功能，故建議此項瑕疪不減少價金等語，有上開報告書足憑。惟查，上開鑑定報告書所指第①項瑕疪係系爭房屋之車輛出入，未能達到預售時廣告內容所示透天厝「自由出入」的標準，鑑定報告書第①項瑕疪並非指系爭房屋有何未達到預售廣告所載「每戶7米大車庫及
庭園綠地」的標準，核與原告主張系爭房屋無廣告所載「每戶7米大車庫及庭園綠地」之瑕疪尚有不同，自難予以
援用。又系爭房屋出入之道路遭訴外人陳柏翰占用，致系爭房屋無法由各戶庭院（即車庫、綠地空間）直接出入道路，須經由他戶庭院出入，此項車輛出入之瑕疪涉及道路糾紛，尚難因此項車輛出入之道路糾紛認為系爭房屋欠缺「每戶7米大車庫」。再者，由鑑定報告書第②項關於前
院超大庭園綠地部分，認定各該戶前院深度現分別為6.5
米至10. 5米不等，此深度大致尚符，此項瑕疪乃舖面表
材改為「混凝土壓花地板」，不致於影響庭院主要功能，故建議此項瑕疪不減少價金等語，足認系爭房屋前院空地深度約為7米，僅舖地表材不同，其作為車庫及庭院綠地
使用之功能不受影響，縱認係屬瑕疪，應無須減少價金。原告之主張，洵無可採。
⑷原告辛○○等6人向被告清靜建設公司所購買之系爭房屋
因有樓梯高度不足、排水管徑過小之瑕疪，得依民法第
359條瑕疵擔保之規定，各請求被告清靜建設公司賠償所
應減少之價金96,121元（計算方式：69869＋26252＝96121）。
㈡原告辛○○等6人得否依消費者保護法第22條、第51條規
定，請求被告清靜建設公司給付3倍懲罰性賠償金？
⑴按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第22條、第51條定有明文。消費者保護法第22條之規定係為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，賦予企業經營者之義務。原告主張被告於預售屋廣告海報上載明每戶均有「7米大
車庫」、「前院超大庭園綠地」，所謂「7米大車庫」係
指各戶停車空間均可單獨自由出入之功能，又前院地坪舖面改為「混凝土壓花地板」並非「綠地」，現況均與銷售廣告海報不同，被告惡意隱暪上開事實，致原告受有損害，原告得依消費者保護法規定請求給付3倍之懲罰性賠償
金云云。經查，系爭銷售廣告載明每戶均有「7米大車庫
」，系爭房屋每戶前院現況約7米深度，足供作為7米大車庫，已如前述，所謂「7米大車庫」應指7米大之停車空間，並未涉及車庫是否具有可單獨自由出入之功能，故系爭房屋確有銷售廣告所載之「7米大車庫」存在，被告並無
以不實廣告侵害原告消費者之權益。至於系爭車庫無法具有單獨自由出入之功能，係因出入道路被第三人陳柏翰占用，此乃道路糾紛所致，如能排除第三人陳柏翰占用道路之狀況，系爭房屋「7米大車庫」仍具有單獨自由出入之
功能，系爭車庫目前不具單獨自由出入之功能，並非「7
米大車庫」不存在，而係第三人陳柏翰占用道路所致。原告以車庫未具有單獨自由出入之功能為由，主張系爭房屋並無銷售廣告所載「7米大車庫」，洵屬無據。
⑵按消費者保護法第22條規定並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年台上字第2694號判決意旨參照）。查系爭銷售廣告載明「前院超大庭園綠地」，現況地坪舖面為「混凝土壓花地板」並無綠地，為兩造所不爭執，惟原告辛○○等6人與被告清靜
建設公司於93年9月8日簽訂「乙契約」，約定原面臨之4
米道路已被第三者購得暫時無法通行，以目前實際狀況更改為公共庭園，有該契約在卷足憑，顯然兩造就銷售廣告所載「庭園綠地」，另以契約約定更改為「公共庭園」，而非以銷售廣告所載「庭園綠地」為契約內容。原告辛○○等6人主張被告未依廣告內容交付庭園綠地，係以不實
廣告侵害原告消費者之權益云云，亦無可採。
⑶被告清靜建設公司既無違反消費者保護法第22條規定，原告辛○○等6人依消費者保護法第51條規定，請求被告清
靜建設公司給付損害額3倍之懲罰性賠償金，即屬無據。
㈢原告辛○○等6人與被告清靜建設公司於93年7月31日所簽訂之合約書，約定被告清靜建設公司補償每戶35萬元（自尾款扣除），及搭建採光罩是否為瑕疵擔保及不完全給付損害賠償之一部分？
查原告辛○○等6人與被告清靜建設公司於93年7月31日訂立合約書，載明「經協商原面臨之四米道路已被第三者購得暫時無法通行，以目前實際狀況使用，建商為表達誠意提供下列補償：一、支付承買戶每戶新台幣參拾伍元整（於尾款中扣除）。二、為承買戶搭建前院深度三米之採光罩」，為兩造所不爭執，可見被告係因系爭房屋面臨之四米道路已被第三者購得暫時無法通行，而支付原告辛○○等6人每戶35萬元及搭建採光罩，非因系爭房屋具有樓梯
高度不足、排水管徑過小之瑕疪而支付賠償，自非瑕疵擔保損害賠償之一部分。
㈣原告辛○○等6人與被告清靜建設公司於93年9月8日所簽
訂之乙契約，約定被告清靜建設公司放棄追討尾款40 萬
元，是否因房屋之瑕疵所為減少價金？
查原告辛○○等6人與被告清靜建設公司於93年9月8日所
簽訂之乙契約，載明「經協商原面臨之四米道路已被第三者購得暫時無法通行，以目前實際狀況更改為公共庭園，此公共庭園內之公共用地使用權應為靜宜西門町二期承買戶Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ5、Ａ6、Ａ7、Ａ8、Ａ9、Ａ10 共
九戶共同持有。在甲方未取得Ａ8、Ａ9、Ａ10共三戶承認簽章契約書之前，甲（指被告清靜建設公司）、乙（指原告辛○○等6人雙方同意乙契約共八條條款，恐口說無憑
特立此為據。第一條：在甲方未取得Ａ8、Ａ9、Ａ10共三戶承認章契約書之前，甲方同意讓乙方扣留尾款共新台幣肆拾萬元整。第二條：乙契約之有效期限為簽約日起算三個月。第三條：至有效期限為止，若甲方仍未取得Ａ8、
Ａ9、Ａ10共三戶的承認簽章契約書，甲方無條件放棄向
乙方追討尾款共肆拾萬元整。…」，為兩造所不爭執，兩造係因系爭房屋面臨之四米道路已被第三者購得暫時無法通行，乃約定以目前實際狀況更改為公共庭園，如被告未於3個月之期限取得Ａ8、Ａ9、Ａ10三戶同意，則被告清
靜建設公司放棄向原告辛○○等6人追討尾款40萬元，是
以上開約定顯非因系爭房屋有樓梯高度不足、排水管徑過小之瑕疪，而為減少價金。
㈤被告清靜建設公司有無承諾取得系爭房屋前面道路（即系爭780號土地應有部分1/2）以供原告通行？被告清靜建設公司如未依上開承諾履行，是否應負損害賠償責任？賠償金額為何？
⑴原告主張被告清靜建設公司承諾取得系爭房屋前面道路以供原告通行云云，惟被告所否認，原告自應就其所主張有利於己之事實，負舉證責任。經查，系爭780號土地經台
中縣政府於92年10月30日建城字第0920293960號函指定為供公眾通行之現有巷道，惟國有財產局於93年1月30日將
系爭780號土地公開標售予訴外人陳柏翰，有國有財產局
台灣中區辦事處96年1月2日台財產中處字第095003 7983
號函及台中縣政府96年5月2日府建城字第096 0096455號
函附卷足稽。再依台中縣政府核發之92年工建使字第29
82號使用執照卷宗檔案所示，卷內建築線指示圖所載沙鹿鎮○○○段北勢坑小段780地號為現有巷道寬4.2公尺，屬台中縣建築管理自治條例第4條第1項第1款「供公眾通行
，具有公用地役關係之巷道」，故免取得陳柏翰之土地使用同意書即可申請使用執照，亦有台中縣政府97年9月30
日府工建字第0970255306號函在卷足憑。由此可見，系爭780號土地原為供公眾通行之現有巷道，被告據此指定建
築線興建系爭房屋，並無向陳柏翰購買土地或取得陳柏翰同意使用土地之必要。原告主張被告須取得系爭路地所有權，或陳柏翰之土地使用同意書始可申請使用執照云云，自無可採。
⑵又原告主張被告曾表示道路暫時無法通行，所以給原告補償，並承諾系爭道路一定會開通等語，縱係屬實，僅足以證明被告承諾願盡力排除訴外人陳柏翰占用狀態，予以開通系爭道路，至於開通道路之方式究係向陳柏翰購買道路或提起訴訟，或向國有財產局聲明異議，尚非明確，原告以被告承諾開通系爭道路為由，主張被告承諾購買系爭路地，洵無可採。
⑶又查被告寅○○曾於93年3月18日與訴外人陳柏翰簽訂「
土地買賣預約書」，其中第2條記載：「乙方為申請北勢
坑小段317-23地號等使用執照，需用通行道路，經商量甲方同意讓售北勢坑小段780地號西北側面積111平方公尺之土地予乙方」等語，並約定買賣價金300萬元，被告寅○
○同時開立大眾商業銀行沙鹿分行支票面額為50、150萬
元支票以為付款，嗣後被告寅○○與陳柏翰因故合意解除買賣契約等事實，亦為兩造所不爭執，固堪採信。惟被告寅○○與陳柏翰間所為訂約及訂約目的之意思表示，其效力並不及於原告等人，被告寅○○是否承諾原告等人購買路地，須視被告寅○○與原告等人間之約定，自不得以被告寅○○與陳伯翰間訂有買賣契約，據以推定被告寅○○承諾原告等人購買路地。原告主張倘若被告寅○○未承諾原告等人取得路地供原告等人通行使用，依照常情，被告寅○○斷無主動向訴外人陳伯翰購買上開路地之可能，足見被告寅○○承諾取得路地云云，自無可採。
⑷原告既無法舉證證明被告寅○○承諾取得系爭房屋前面路地乙節，其主張被告寅○○未依約取得系爭路地，應給付原告每戶333,333元，作為損害賠償云云，毫無足採。
㈥從而，原告辛○○等6人依民法359條瑕疵擔保之規定，各得求被告清靜建設公司給付96,121元，及均自起訴狀繕本送達翌日即94年6月16日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告己○○、戊○○、甲○○與被告寅○○之爭執事項：㈠原告己○○、戊○○、甲○○得否依瑕疵擔保及不完全給付規定，請求被告寅○○賠償？賠償之金額為何？
⑴按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第398條定有明文。由地主提供土地
，由建築商領取建造執照，並建築房屋，於完工後，將約定分歸地主的房屋移轉登記與地主，同時由地主將建築商分得房屋之基地所有權，移轉於建築商或其指定之人。此種合建契約，房屋所有權由建築商原始取得，建築商以約定分歸地主之房屋，與分歸自己房屋之基地互易，故具有互易性質，依民法第398條之規定，其法律關係應準用關
於買賣之規定。本件被告寅○○與訴外人林烈堂簽訂之房屋合建契約書，雙方約定林烈堂提供土地，被告寅○○提供資金在林烈堂之土地上興建樓房，林烈堂應將被告寅○○應得之土地移轉登記予被告寅○○所指定之名義人，被告寅○○就林烈堂分得之屋屋，應以林烈堂所指定之名義人作建築執照之起造人，是以合建契約書應屬互易契約。⑵再按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對債務人亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項定有明文。在利益第三人契約，第三人因為利益第三人之契約對於約定人（債務人）有直接請求給付之權，於契約所定範圍內，享有債權人之一切權利。利益第三人契約之規定，對於物權契約及其處分契約無不可類推之理，然物權之移轉須經交付或登記，而且須確定，故以有限制的類推適用之說較為可採（見史尚寬著債法總論）。被告寅○○依房屋合建契約書及補充協議書系爭門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路55巷5弄1、2號房屋移
轉登記予原告己○○，3號房屋移轉登記予原告戊○○、5號房屋移轉登記予原告甲○○，有建物所有權狀影本附卷可稽，為兩造所不爭執，足認被告寅○○與林烈堂所訂合建契約書及補充協議書，有使原告己○○、戊○○、甲○○有享受並取得權利之意思，且經物權移轉登記，依上開說明，應得類推適用第三人利益契約之規定，原告己○○、戊○○、甲○○得於契約所定範圍內，享有債權人之一切權利，從而債務人不履行債務時，得請求損害賠償。被告辯稱：地主林烈主僅提供土地，並未交付價金，自不得準用物之瑕疪擔保關於減少價金或損害賠償之規定。惟民法第359條物之瑕疪擔保之規定，於買賣契約以外之有償
契約亦準用之，為民法第347條前段所明定。在合建契約
之情形，地主提供土地供建方建築房屋，建方將其中部分房屋分予地主，地主亦將建方所分得房屋之基地移轉予建方，是地主取得房屋，並非無償，故原告己○○、戊○○、甲○○其所分得之房屋有物之瑕疵，自得依民法第347
條前段之規定，準用有關買賣之規定，行使瑕疵擔保請求權。被告所辯，尚無可採。
⑶系爭1、2、3、5號房屋經台灣省建築師公會鑑定，認為除系爭1號房屋外，其餘2、3、5號房屋樓梯高度不足，係屬瑕疪，每戶應減少買賣價金69,869元；系爭1、2、3、5號房屋4樓現所留設排水管過小，亦為瑕疪，每戶應減少買
賣價金26,252元；系爭房屋預售廣告所載「每戶7米大車
庫及庭園綠地」，則無瑕疪，理由詳如前述【見原告辛○○等6人與被告清靜建設公司之爭執事項㈠】，故原告己
○○（1.2號房屋）、戊○○（3號房屋）、甲○○（5 號房屋）得依民法359條瑕疵擔保之規定，各請求被告寅○
○賠償應減少之價金122,373元（計算方式：69869＋
26252＋26252＝122373）、96,121元（計算方式：6986 9＋26252＝96121）、96,121元（計算方式：69869＋26252＝96121）。
㈡被告寅○○有無承諾取得系爭房屋前面道路（系爭780號
土地應有部分1/2）以供原告通行？被告寅○○如未依上
開承諾履行，是否應負損害賠償責任？賠償金額為何？
原告主張被告寅○○承諾取得系爭房屋前面系爭780號土
地，並未舉證證明以其說，理由已如前述【見原告辛○○等6人與被告清靜建設公司之爭執事項㈤】，原告等主張
被告寅○○未依約取得系爭路地，應給付原告每戶333,
333元，作為損害賠償云云，毫無可採。
㈢從而，原告己○○、戊○○、甲○○依民法359條瑕疵擔
保之規定，各得求被告寅○○給付122,373元、96,121元
、96,121元，及均自起訴狀繕本送達翌日即94年6月16日
起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
伍、兩造其餘攻擊防禦方法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
陸、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾500,000元，應依
職權宣告假執行。被告清靜建設公司、寅○○陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
柒、訴訟費用負擔及假執行、免假執行之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　21　　日民事第一庭 法 官　吳蕙玟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　21　　日書記官　楊家印